那么在新加坡买房的真正最佳时机是什么时候？历史数据告诉了我们什么

“什么时候是买房的最佳时机？”几乎是房地产领域最经久不衰的问题之一，同样常见的还有“什么时候是卖房的最佳时机？”本周我们不再搬出“买房的最佳时机永远是五年前”这类模糊箴言，而是回顾历史数据，看看它能告诉我们什么。

先承认这些耳熟能详的说法吧。它们在房产世界里确实概括了一个普遍真理，但难以转化为可操作的洞见。追问“最佳买入时机”时，常常得到的答案是“没有水晶球”。不过，我们这周采用了不同的方法。

我们深入梳理了过去数十年的房地产市场走势，着重找出从历史上看为买家带来最高收益的阶段。我们的发现？或许会让你意想不到。

按购入年份计算的获利：

1. 最短的持有期（自 2020 年起）出现了最低

这很可能来自于卖家希望尽快锁定收益，进行转售（sub-sale）交易。如果你在开盘时拿到了早鸟折扣，如今价格走高，你可能会考虑在 TOP 之前就转手。例如：

如果你在 2020 年 12 月开盘时买入 Ki Residences，当时成交价大约是 $1,766 psf。到 2022 年 9 月，中位数价格已升至 $2,133 psf，而到 2023 年 10 月约为 $2,251 psf。 

如果你是最早一批买家，你可能在 ‘22 或 ‘23 年间，甚至在公寓完工之前就已锁定收益。虽说这类收益可能不如持有 10 至 15 年的人那么可观，但胜在回报更快。 

这似乎验证了“持有期越短，收益往往越小”的说法；但同时，我们也看到这并非完全不好。更早实现收益，可能意味着你可以立即升级置换。

2. 市场很快适应了 TDSR

Total Debt Servicing Ratio（TDSR）于 2013 年推出，将每月房贷还款加上其他未清债务合计，限制在每月收入的 60 per cent（截至 2023 年，这一比例已降至 55 per cent）。 

可以看到，TDSR 初上路时确实带来了明显影响：获利比例降至 77.2 per cent，低于前几年约 80 至 84 per cent 的水平。贷款约束迫使卖家下调价格，以便买家获得足够融资。 

不过，我们也看到影响很快消退，第二年起卖家又开始录得更强的收益。

3. 最严厉的降温措施其实出现在 1996

你认为最“猛”的降温措施是 2011 年的 ABSD 吗？并不是。与 1996 年相比就显得黯然失色了，当年一系列降温措施同时出台。 

回看上面的数据，1996 年出现了 5,475 笔亏损交易，相比之下只有 4,270 笔获利。在新加坡楼市的历史中，这是少数几个购房者随后转售时“亏多于赚”的年份之一。紧接着 1997 年亚洲金融危机爆发，进一步抑制了复苏（当年基本持平，3,089 笔获利对 3,026 笔亏损）。 

既然这段时期迄今是买房最不理想的阶段之一，不妨更细看数据：

对 1995 至 1997 年间买入者而言，实现保本所需时间短于实现获利或亏损的时间。毫不意外，平均需持有超过 10 年才能实现获利。

鉴于持有期对最终盈亏影响如此之大，我们再往下看：

从数据看，若你在 1995 年买入并在 3 年或更短时间内卖出，有 14.2% 会亏钱；若在 1996 年买入并在 3 年或更短时间内卖出，高达 53% 会亏钱。最糟的是 1997 年，若 3 年或更短时间内卖出，多数人都会亏钱（74%）。这与当时的房产周期一致：1998 年触底，市场直至 2006/07 才真正复苏。

尽管如此，平均获利最终仍高于平均亏损（也因为平均持有期超过 10 年本身就很长）。

自那以后，卖家再未经历过如此艰难的时期。但这提醒我们，此类情况确实可能并且曾经发生过。即便你打算长持，仍存在运气不佳、在严厉降温措施出台或更广泛市场下行后被迫出售的风险。希望这不要恰好发生在你为退休而降档之际！

4. 大多数卖家都是赢家，无论何时交易 

新加坡的房产投资者相当幸运，我们的市场相对安全。总体而言，除去如 ‘96、‘97 这类特殊年份，你在任何一年更可能获利而非亏损。 

因此，与其担心市场，不如更关注源自自身财务状况的风险。

不过，未来几年我们很可能会看到更长的持有期 

不少房地产经纪抱怨手上房源不足，且新加坡人越来越不愿意卖房。几乎所有我们访谈的经纪都指向同一个问题：替代住房的成本。 

普遍看法是，后疫情时期在严重住房短缺的推动下，房价上涨过快。有一位经纪提醒我们，2019 年一些专家对市场作出了“错误解读”，警告供应过剩风险，而现实却完全相反。 

一位经纪指出，如今新盘三居室公寓价格已跨过 $2 million，连转售市场的同类产品也越过 $1.8 million。她说：“如果你现在卖掉 $600,000 的房子，在你的预算内还能买到什么，同时又能让全家住得舒服？买家已经得出结论：不够。但卖家仍受过去几年的行情影响，预期不切实际。”

无论如何，购买力或买方兴趣的不足都不太可能压低价格。像收紧 TDSR 这样的举措，确保了大多数自住房屋持有者资本充足，没有被迫出手的紧迫感。 

此外，政府还对刚卖出私人房产、想购买转售组屋的买家设定了 15 个月的等待期。与此同时，Prime Location Housing (PLH) 模式也引入了新规则，MOP 将由当前的 5 年延长至 10 年。再叠加卖方高企的心理价位，转售交易可能会减少，持有期也会更长。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。