新加坡的住房市场能否应对快速老龄化的人口？

是否曾走进全新的公寓示范单位，心想为何每个项目的设施几乎一模一样？无边际泳池，打勾。空中花园，打勾。象征性的“长者健身角”，配上3台过时器械，也打勾。

但如果我告诉你，到2030年，每4名新加坡人就有1名超过65岁，而按目前的发展速度，我们的房地产市场很可能对此完全没有做好准备，你会怎么想？

就连 Elon Musk（没错，就是那位 Elon）也对我们的处境有所评述，大意是以超低生育率“正飞速走向灭绝”。说得刺耳？确实。但也并非全无道理。

我们目前的老年住房模式已难以为继

先想一想99年租赁模式。

对长者而言，这几乎像是一则残酷的玩笑——他们等于在为自己看不到的几十年买单。有多少人会更愿意以半价选择30年租期，把差价留作真正享受退休生活之用？

并非新加坡没有尝试，但坦白说，我们的老年住房方案更像是面向庞大人口结构转变的“试点项目”，而非真正的系统性解法。

Kampung Admiralty 于2018年开放，被视为新加坡综合长者生活的旗舰。纸面上它一应俱全：小贩中心、医疗设施，以及在“垂直甘榜”概念下的100套适老单位。其后继项目 Heart of Yew Tee 预计在2026年开放，提供68套单位。

但两者合计，也不过168套单位。

HDB 亦推出 2-room Flexi Scheme，为年长买家提供更小户型与15至45年不等的租期选项。初衷良善，但其侧重于小户型，往往与许多长者的真实需要不符——他们需要空间以便家人探访、安置熟悉的家具，以及数十年来积累的物件。

2021年，HDB 在 Bukit Batok 推出 Community Care Apartments——新加坡首个整合照护服务的辅助生活型公共住宅，共169套。同样概念不错，但体量过小，难以产生实质性的规模效应。

此外还有The Hillford，于2013年推出，是新加坡首个私人退休村。它以更短的60年租期与紧凑户型（一房、两房与双钥匙格局）示人，似乎成功从传统“养老院”的刻板印象中转身，转而强调生活方式：家政与照护服务、社区活动、以及鼓励互动的空间设计。

讽刺的是，许多买家并非长者，而是较年轻的投资者，他们看中的是更可负担的 RCR 地段，对租期短板并不介意。

其他举措还包括 Lease Buyback Scheme（允许长者把部分租期回售给 HDB）、Silver Housing Bonus（为缩小居所提供财务激励），以及 EASE 计划（为住家增设适老化设施）。这些各自都有帮助，但合起来仍未触及关键——以规模化的方式提供为长者量身定制的住宅。

最新的政府尝试也同样显得温和：

• “Shared Stay-In Senior Care Service”（外籍看护共居式入户服务）
• 把 Henderson Primary School 改造为拥有107个房间的“跨代共居空间”
• 打造适合失智症患者的 HDB 社区，提供路径指引设施与社区支援

这些并非全面解法——而是实验。而在实验各有所长的同时，我们快速老龄化的人口更需要的是更扎实、更具远见、也更有抱负的方案。

从亲眼见证家人变老说起

我逐渐意识到，长者住房的关键不只是“住在哪里”，而是“如何去生活”。

孤独、失去生活目标、以及长者在家中独居离世却无人察觉的悲剧，这些沉重现实并非仅靠可负担性就能解决。

现实是：每10位年长者中有8位希望在现居住的家中安享晚年。我的父母都在60岁出头，正是典型例子。他们热爱自己的日常与社区。若你建议他们缩小居所，他们会用“你是不是失去理智了”的眼神看着你。

他们为何要搬？搬到更小却更贵的单位？搬到一个更像“事后想起的安排”而非真正“目的地”的“退休社区”？

与此同时，中国在向我们展示可行之道

我并非泛泛而谈。WATG 这家领先的建筑事务所，正参与在中国打造长者居住空间。

来自 WATG 的 Vicky 分享了其中一个亮点项目：CITIC Chongming Island Retirement Community。

它未必是一剂包治百病的解药，但我们不妨看看能从中汲取什么。

CITIC Chongming Island Retirement Community：窥见可能的样貌

作为背景，Chongming Island 是上海一片面积达1,411 km²的广阔岛屿，约有637,921名居民。它坐落在长江入海口，成为这座度假式退休村的理想舞台。

该项目的独特之处在于其“continuous care community”路径，即持续照护型社区；这意味着长者可在同一处所随需求变化而获得相应服务，从医疗护理到社交活动，无需再度“连根拔起”。

项目整合了专为长者设计的多种配套，如辅助生活设施、照护中心与护理支持。

无障碍建筑元素——如坡道、电梯与无障碍通道——为行动不便者提供支持。

建筑从江南风格汲取灵感，强调与自然景观融合的低层体量。“The design respects the local environment and culture, fostering a sense of connection for residents,” Vicki 解释道。

社区设有共享空间：花园、图书室与步道，鼓励住户之间的互动与活动。

健身设施、运动空间与康乐配套鼓励积极生活方式。文化工作坊与活动也是日常的一部分，为住户持续参与兴趣爱好与更广泛社区提供机会。

令人印象深刻的不止是社区空间，居住单元同样处处有思考。厨房与浴室符合 ADA 规范，并在设计中整合健康监测系统。这些特征确保住户在需求变化时，仍能保持自主与尊严。

别忽视新加坡与中国的关键差异

在套用这些经验之前，我们需要承认几项关键差异：

两国的自有住房率都很高，但中国拥有广袤土地，可进行更多创意试验与更大规模开发；新加坡的空间约束，则要求更为审慎且有针对性的路径。

多数新加坡人居住在公共住宅（HDBs），这让我们拥有一个可推动系统性变革的中央机构；这为长者居住方面的创新提供了独特可能性。

文化层面差异同样显著。中国人口结构相对同质，而新加坡的多元性既带来复杂度，也带来机遇。

但两国面临的挑战相似：可负担性与供给依然迫切。高质量的长者住房往往像是只属于富裕人群的“奢侈品”。

新加坡可以从这些项目学到什么

CITIC Chongming Island 针对长者在不同老化阶段的多元需求，提供广泛的选择以匹配各类生活方式。可贵的是，它并非“一刀切”的项目，因为每个人的老化进程不同。其设计也把社区置于孤立之上，直面高龄阶段最大的挑战之一——社交隔离。

其中的若干元素为如何服务更广谱的需求提供了重要借鉴，或可启发我们的后续项目。

话虽如此，这个理念对新加坡而言并不陌生。

The Hillford 或许是我们目前最接近的尝试；但它很难作为范本，因为当年的购买动机并非专注于长者照护（例如也有较年轻买家仅基于总价与地段而入手）。

今年新加坡迎来60岁生日，正是我们直面如何安置与服务长者的恰当时机。这个国家本身也步入“花甲之年”，1965年的优先事项，已不同于2025年。

尽管答案尚未尽数浮现，但我们需要尽快展开讨论并考量潜在路径——无论是通过回馈会、全新公寓推盘、既有 HDB 城镇，还是更大规模的试点计划。高质量的长者居住不应是少数人的奢侈，而应成为所有人的基本标准。若有任何地方能率先做到这一点，我相信会是新加坡。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。