如今，“等价格跌了再买”这句话常常会引来嘲讽，而其背后也确有先例：多数情况下，等待的人最终付出的反而更多。尽管也有人确实买到更低的价格，但往往只是少数。这也引出一个问题：新加坡的房价何时会下跌？把握下跌时点的胜算有多大？本周，我们将回顾整个时间线，仔细看看：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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新加坡房价确实下跌的时期
新加坡房价下跌的几个关键时期
最值得关注的时期如下：
1. (1985 – 1989) 首次独立后经济衰退的前奏
提示：20 世纪 80 年代的新加坡房地产市场透明度要低得多：那是一个没有互联网的年代，大多数房产通过口耳相传的方式成交。因此，我们无法绝对确定当时所有影响因素。
在 1981 年的 Approved Residential Properties Scheme (ARPS) 之前，非 HDB 房产完全不能动用 CPF。一旦规则改变，房价随即大幅飙升。当时我们缺乏迅速干预、遏制泡沫的经验，导致 1981 年出现价格高点，随后经历了一轮一直延续到 1986 年的大幅回调。
这又叠加了到 1984 年建筑业趋于饱和的状况，反映了在我们首次独立后经济衰退来临前，项目供给严重过剩。
不过，影响因素并不全与房贷或 CPF 使用相关：当时新加坡也受到了更广泛的经济问题影响，裁员与工资下滑同样拖累了房市表现。
此处的关键在于复苏周期很长。你会注意到，在后续几个时期，房价的回升所需时间明显缩短（而在这次独立后衰退中，经历了20 个连续季度才出现真正复苏）。这也很可能与 80 年代市场运行节奏较慢有关：没有房产门户与即时比价工具，投资信息也更不透明。
2. (1996 – 1998) 首次经历的房地产降温措施
下一次房价高点出现在 Q2 1996，当时 PPI 上涨了 98.7 点。此后迎来首轮房地产降温措施，虽然以今天的标准看似温和，但在当时已是重大变化。
首先，政府推出了早期版本的 Sellers Stamp Duty (SSD)：若在购买后三年内转售，对房产销售利润征收资本利得税；但这项措施并未持续太久，2001 年即被取消。
这与今天的 SSD 不同；SSD 于 2010 年重新推出——如今 SSD 按销售所得的一定比例征收：若一年内出售为 12 per cent，第二年为 eight per cent，第三年为 four per cent。
第二，政府将房贷的贷款与价值比（LTV）上限定为房产估值的 80 per cent。第三，政府禁止外国人以新币计价的房贷。
（如今，LTV 进一步降至 75 per cent；虽然外国人可申请以 SGD 计价的房贷，但需承担更严厉的 60 per cent Additional Buyers Stamp Duty 或 ABSD）。
正当这些措施开始发挥作用之际，1997 年中爆发亚洲金融危机。一系列货币贬值引发投资者信心下挫与严峻的就业环境。叠加既有降温措施，新加坡房市的下行进一步加剧。
不过这一次，下行情绪持续时间更短：仅约 10 个季度，PPI 下跌了 51 点。随后市场回升约 six 个季度，并在 Q2 2000 迎来另一轮高点（但低于 1996 年的峰值）。
3. (2000 – 2004) 互联网泡沫、9/11 与 SARS
2000 年前后科技泡沫破裂，引发全球性衰退。2001 年 9 月 11 日恐怖袭击进一步雪上加霜。该年新加坡 GDP 收缩 2.4 per cent，职场不稳定使许多升级换房者选择观望。
这扭转了此前的复苏；从 Q3 2000 至 Q2 2004 的 16 个季度里，房价再度走低，PPI 下跌 20.8 点。其后市场用了约 15 个季度回升，并在 Q1 2008 再创新高。
这一阶段实际上是两次危机叠加；但即便如此，复苏速度仍明显快于 80 年代。此外，随后反弹的斜率也比下跌更陡（见下）。
不过这里有个重要现象：这段“理想入市期”其实也是最令人恐惧的阶段。当时的买家在 six 年内先后经历亚洲金融危机、互联网泡沫、9/11 与 SARS。
这也解释了“择时”的另一层难题：房价往往在人人恐慌、频繁裁员、经济低迷之时下跌。那么，哪怕某些房产被低估，从个人财务角度看，是否值得在这种时点入市？
毫无疑问，彼时入市的人中不乏捡漏者；但从实践角度看，这样的时点极具风险，也最容易让人转向悲观。
4. (2008 to 2013) 全球金融危机与随后反弹
在互联网泡沫与 9/11 之后，房价于 Q1 2008 再度见顶。这一次的高点已高于 1996 年。随后在 2008 年底至 2009 年期间，全球金融危机爆发，价格下行约 five 个季度。
不同在于，此时买家已意识到危机过后房价可能迅速反弹。此外，对股债市场的不信任也将投资者推向被视为“避风港”的新加坡房地产。
复苏的速度超出预期：2009 至 2013 年间，价格再飙升 53.6 点，于 Q3 2013 创下更高峰。正是这一时期，出现了我们今日熟悉的一系列降温措施，如 Total Debt Servicing Ratio、Additional Buyers Stamp Duty 等（并在此后不断加强）。这也带来约 2016/17 年的又一次市场低点，但持续时间很短。
随后在 2020 至 2021 年，COVID 出现并撼动了市场。
今天的大多数读者都对 COVID 期间的情形并不陌生：建筑施工显著放缓，住房供应严重短缺；加之居家办公（WFH）兴起，供需失衡进一步放大。
在 COVID 与 Circuit Breaker（2020）期间，由于经纪无法带看、示范单位关闭、市场活动受限，我们看到价格与成交量下滑。但在 COVID 之后（大致以 2021 年国际旅行重开为标志），房价迅速回升并延续涨势。
尽管在一些危机时刻房价会下跌，但买家往往很难真正把握这些机会。
与以往的回调相比，买家能在底部入市的时间非常短暂，价格很快又重启上涨。这与早期的房产周期不同，例如 80 年代，买家可能有多年低价窗口去做价值型购置。以 COVID 之后为例：到 2021 年初，价格就已开始回升。
即便买家愿意在这样高风险的时点入市，也难以保证能在价格被推高之前的短暂窗口内，找到合适的（新房或 转售房）单位。
对于在全球金融危机期间选择“观望”的人，这一决定可能代价不小：2008/9 至 2013 年间价格逐年走高。对于未能在 GFC 之后尽快找到理想住房的人而言，谨慎反而带来了更高的购房成本。
这表明新加坡房价并非“永远只涨不跌”。但同时也说明，价格回调非常罕见，而且每一次复苏都比上一轮更快。当前的关键变量在于累积生效的降温措施，例如针对外国人的 60 per cent ABSD 等。
无论最终走势如何，有一点愈发清晰：传统的“等待完美时机”建议，在新加坡房地产市场中鲜少奏效。数据一再显示，那些狭窄的机会窗口往往在大多数买家反应过来之前就已关闭。
在新加坡，你常会听到两种建议：要么“等价格跌了再买”（历史表明这可能代价高昂），要么“准备好了就买”（但未能提供当今复杂市场所需的策略指引）。
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