是否应把你的 HDB 出租，转而租住公寓？租住投资（Rentvesting）如何“为你省钱”

我关注了几个房地产博客，原因是希望从不同的市场环境观察并分析由此衍生的各种财务策略。最近引起我注意的一种策略，过去几年在澳大利亚逐渐走红。

我大约一年前才了解租住投资（Rentvesting），但这一现象自疫情以来就已出现。本文不是研究论文（谢天谢地），所以我不会深挖其起源与确切时间点，但我相当肯定这算是相对较新的做法。

那么什么是租住投资（Rentvesting）？简而言之，就是在你想住的地段去租房，同时在你买得起的地段购买房产并出租。

据我理解，这种策略最适合已在职场站稳脚跟的专业人士：他们负担得起在理想地段租房，同时还有余力在成长型社区购买可出租的房产。与典型的新加坡置业路径相反，这类投资者的第一套房产并非自住，而是以租金回报为首要目标。

随着我一些早期 BTO 的朋友的单位达到 MOP，且希望搬进公寓居住，我觉得这个思路或许值得一提。

编者按 2024年6月27日：已更新下表，纳入来自 HDB 的租金收入。

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对当下许多新加坡年轻人而言，在已有 HDB 的基础上再拥有一套公寓代价极其高昂，主要是因为需要缴付高额税费（尤其是 ABSD）。多数情况下，房产中介会建议卖掉组屋，再用所得去购买公寓。

但这往往让人难以接受，因为保留一套 HDB，能通过被动租金收入来支撑这类生活方式升级所需的银行贷款。至于卖掉组屋去升级为双钥匙单位的选择，对于家庭成员较多的人来说也未必吸引。

确实存在面积较大的双钥匙单位，但也未必能满足每个家庭的需求。

那么，对于想升级生活方式的人而言，是否更合理选择租公寓而不是买公寓？

在新加坡环境下进行租住投资（Rentvesting）的好处

显然，新加坡不是澳大利亚，我们面临的税制与房市运作有很大差异。尽管如此，采用同样策略，我们仍能获得若干相似的益处。

优势一：为生活方式升级无需背上沉重债务

我常提醒朋友谨防“生活方式膨胀”，一旦误判自身的风险承受度，可能带来严重的负面财务影响。

买公寓是许多新加坡人心中的“闪亮成就”，但这并不意味着它在财务上一定明智。我们这一代面临的房市动态与父辈、祖辈不同，他们买公寓所取得的成功，未必会在我们身上重现。

购买公寓或任何房产，并不总能保证盈利。我们已在多篇分析中验证：公寓价格表现并非总是正向，虽然有赚钱的交易，但也存在亏损或仅仅持平的投资。

我们的分析无法涵盖所有人的个别情况，因此你需要回到自己的数字，务实评估自身的承受与承诺能力。

如果你在 Outside of Central Area（OCR）购买一间 $1.3 million 的小型 3 卧公寓，每月按揭约需 ~S$4,000+。

坦白说，这对许多新加坡年轻人来说都高不可攀。既然公寓在成功出售前都难言盈利，何必先让自己背上沉重债务呢？

相较之下，如果把你的 HDB 租出，自己去租一间公寓，你既能获得向往的生活方式升级，又无需承担巨大的财务压力。

让我们做一组数字演算（示例测算）：以 2019 年在 Sengkang 购入一套 4 房式组屋的人为例，他在 2024 年决定把 HDB 租出，自己在同一片区租公寓。

在这个示例中，我选用同片区、配套相当丰富（很适合家庭）的公寓 High Park Residences。根据今年 URA 的记录，我找到了 3 卧单位的租赁成交；最新的 URA 数据显示，High Park Residences 的一套紧凑型 872 平方英尺 3 卧单位，成交价从 $1.27 million（8th floor）到 $1.315 million（24th floor）不等。为简化起见，我假设价格为 $1.3 million。

之所以净现金流会比“卖掉 HDB 再购买 High Park Residences”更高，主要因为公寓贷款显著较小。作为第二套房产，Loan-To-Value 为 45%，因此需自备 55%（以价格或估值中较高者为准）。所以，尽管这可能是许多人理想的做法，但所需缴纳的税费及投入的现金/CPF 都相当可观，门槛很高。

如果把 HDB 租出、自己去租公寓，你只需每月多支出 $400+，就能住进带设施的项目。什么？这笔金额只比你在公寓里要缴的管理费多出 $100+ 左右而已。

反之，直接购买 High Park Residences 的 3 卧单位，由于贷款额更大，你的每月按揭压力会明显更高。更不用说，如果选择“保留 HDB 再买公寓”，你还要承担非常高的 ABSD！

在利率偏高的环境下，为了新生活方式而贸然购房，代价可能不菲。在这种情况下，租住投资（Rentvesting）显得更为稳健且灵活。

因此，与其再付一笔首付、缴纳 ABSD、并承担更大的贷款，你只需每月再补几百元！

优势二：可降级且不受 15 个月等待期的限制。

在新加坡，有一个所谓的“等待期”。简单说，这是降温措施的一部分：私人房产持有者在卖出其私人房产后，必须等待 15 个月才可购买转售组屋。

也就是说，卖房后的 15 个月里，你要么去租房，要么在新加坡无处落脚（需要补充的是，这项规定很可能并非永久）。 

对许多需要卖掉已达 MOP 的组屋来负担公寓的年轻新加坡人来说，这是一项相当严苛的限制。一来，你可能得大幅降格生活、搬回与父母同住，或在等待有资格再购房的期间，付出短期租房的高额溢价；二来，15 个月对想买转售组屋的人而言不算短，接下来 5 个季度的价格波动，都会让人如坐针毡。

然而，如果你因财务原因确实需要降级，至少还有一定的灵活度：你可以尝试提前解约退出公寓租约。同时也需要与 HDB 的租客协商，但这通常仍是更容易、更迅速的调整路径。 

若你并不拥有私人房产，自然也不会受到针对现有私人房产业主所施加的这类规则约束。

优势三：租住公寓开展小规模业务，可能比住在 HDB 更具操作空间

好，在你们反驳我之前，我知道在 HDB 里也可开展居家业务。URA 自 2003 年就推出了 Home-Based Business Scheme，我们对“小型美发店、裁缝”等夫妻店式的居家业务并不陌生。

就限制而言，两类房产的基本原则相差无几；若要在公寓中开展，你需要获得房东与公寓管理的许可。同时，房屋的大部分用途仍须为居住。

不过，若你在 HDB 开展居家业务，无法就你的自住房按揭进行税务抵扣；但若你是租住公寓，则可就你的房租进行相应的税务优化抵扣（并非全额抵扣，因为并非整套空间用于经营；具体请咨询税务顾问！）。

因此这不是房地产建议，而是税务优化方面的提示。需要说明的是，我并非税务专家，但第三点主要来自我与几位在新加坡创业者交流时的所学。

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租住投资（Rentvesting）能否对你有利？归根结底，关键在于每个人自身的财务状况是否匹配。我欣赏租住投资这一理念，因为它立足于“能力所及”，而不是建立在“投机性预期收益与贪婪心态”之上。 

对于已拥有可负担住房、并可通过“先租后住”的路径来实现升级的新加坡人而言，这或许是不失为一试的策略。

与其等待多年累积财富后再享受更精致的生活，不如通过这种方式，让年轻投资者在不承担巨大风险的情况下实现升级。如果执行得当，你甚至可能从中获利。

所以，对那些打算升级到公寓的年轻朋友，请再认真思考你将如何实现这一目标。

如果你对下一步的置业规划仍有疑虑，欢迎联系到我们进行更深入的咨询。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。