在过去两三年里，房贷利率一直在上升——而且有不少业主被提醒要注意未来的再融资选择。简而言之，我们自约 2008 至 2020 年经历的低利率时代或许已经结束。这促使一些人对房贷进行部分偿还，以控制每月还款。和往常一样，这类财务决策适合某些人，但并非人人皆宜。以下根据你的财务状况，说明如何作出判断：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
什么是房贷的部分提前还款？
在偿还房贷时，并不一定只能按月还或一次性结清。你也可以申请偿还现有贷款的一部分，从而降低未来的每月还款。例如：
如果你的贷款金额为 $1 million、利率为 3.5 per cent，接下来 20 年每月需还约 $5,800。但如果你现在一次性偿还 $300,000（将未偿还贷款降至 $700,000），未来每月还款可降至约 $4,060。
（这是一个简化示例，各家银行的具体计算方式可能并不完全相同）。
请注意，你可以使用 CPF 资金进行房贷部分提前还款，但这并不总是明智之举（见下文）。
自 Covid 结束前后，随着房贷利率开始上升，部分还款变得更为常见。鉴于利率不太可能回落到疫情前水平，一些借款人担心未来的还款负担会过重。因此，他们选择如今进行一次性部分提前还款，以抑制未来成本。
借款人更倾向于预还的另一原因可能与年龄有关。根据我们访谈的按揭经纪所说，当未偿还贷款为 $100,000 或以下时，你通常无法为房贷再融资。
这意味着，对于处于还款尾声（通常年龄较大）的新加坡人来说，最后这段时间无法再通过再融资换成更便宜的贷款方案。因此，鉴于利率上升——或只是希望在退休前还清房贷——这些借款人有时会选择进行部分提前还款。随着新加坡步入老龄化社会，预计这一做法未来会更为普遍。
那么为何不是人人都这样做？
在利率走高的情况下，这看起来是个好主意；但也有按揭经纪或理财规划师建议不要这样做。某些细微差别会使部分提前还款对一些借款人更有利、对另一些人却不那么理想：
1. 锁定期条款或豁免的存在
对于银行住房贷款，所有按揭经纪都建议等到锁定期结束后再进行提前还款。锁定期长短取决于具体贷款方案；但如果你在锁定期内尝试提前还款，通常会被收取相当于赎回金额 1.5 per cent 的费用。例如，提前偿还 $300,000 可能需要支付 $4,500 的费用。
（各家银行对违约金的计算方式并不相同，有些还可能收取额外的行政费用）。
某些贷款方案对一定额度的提前还款提供费用豁免。例如，最高至 $100,000（或其他数额）的提前还款可能可获免收费用，因此最好将还款金额控制在豁免范围内。
HDB 优惠利率贷款与银行贷款不同：HDB 不会向你收取任何提前还款罚金。
2. 还款期限还剩多久
这时就涉及 CPF 的使用问题。如果你选择用 CPF 来提前偿还房贷，在某种意义上你放弃了普通账户（OA）中 2.5 per cent 的保证利率。眼下当房贷利率高于 CPF 利率时，这样做是划算的——但请记得，在 2008 至 2020 年期间，银行房贷利率往往在 two per cent 或以下，并且维持了很长一段时间。
因此，一个考量因素是你的贷款期限还剩多久。如果你刚开始还房贷，还剩 15 至 20 年，这期间可能发生很多变化。今天的高房贷利率在 5 至 10 年后未必仍然存在。所以如果你现在提前还款，但日后银行利率降至低于 CPF 利率，你就会吃亏。
相反，如果你只剩下最后几年，还款处境就相反：由于前面只剩下少数几个高利率年份，你可能更希望尽快还清贷款。
此外，请记得在出售房产时，你需要连同累积利息一并归还已使用的 CPF 资金。这也包括你用于提前还款的 CPF 资金；若你打算购买替代房产，请将此纳入考量。
提前偿还房贷可能降低你的按揭保险的成本效益
按揭保险会在你身故时（某些保单也涵盖永久伤残）偿还未清的按揭贷款。对于 HDB 组屋，这由强制性的家庭保障计划（HPS）覆盖，你已经在为此支付保费。
你大概也能明白，提前还房贷会让按揭保险的“性价比”下降——你的保费可能不会变化（取决于保险公司），但保障金额会随之降低。请向你的保险公司了解对你具体会如何处理。
3. 机会成本的考量
我们并非理财顾问，因此不在此过多展开。简单来说，提前还款存在机会成本：用于提前还款的资金无法投向其他地方。
也有人认为，即便房贷利率上升（截至 2024 年约为 three 至 3.75 per cent），其涨幅仍可能低于其他资产的回报率。股票、单位信托、另类资产等，可能跑赢房贷利率；你或许更应该将意外之财投入这些资产，而不是仅仅用来偿还房贷。
不过，这仍属个人理财范畴，建议你与财富管理顾问或你信任的专业人士一起推演数据后再作决定。
4. 你的收入状况可能发生的变化
对于从受雇转为自雇、出售能产生现金流的资产、创业等人群，部分提前还款可以作为一种安全缓冲工具。
例如，如果你要出售一套平时用于出租的组屋或一房单位，就需要把未来租金收入的损失纳入考量。在这种情况下，你或许可以将部分售房所得用于部分清偿现有贷款，以降低每月还款额。
同样地，如果你将转为自雇身份，也需要留意未来的再融资问题。在计算总债务偿还率（TDSR）时，浮动型收入来源（如自雇）通常会被按低 30 per cent 计入。这意味着你现在也许符合房贷资格，但日后尝试再融资时，可能因为“纸面收入”被折减而遇到困难。
另一个可能的考量是，一方成为家庭主妇/夫，家庭转为单一收入来源。你或许需要在新的情况下重新测算可负担的月供，并相应降低负债水平。一个大致的经验法则是，尽量将每月房贷还款控制在不超过你月收入的 30 per cent。部分提前还款可以帮助实现这一点。
避免因纯粹的情绪因素而进行大额部分提前还款
我们知道负债会让人不舒服，尤其在利率上行时期。但切勿为了部分提前还款而投入巨额资金，结果在紧急情况下反而手头拮据。要记住，若你最终不得不动用个人贷款或其他信贷工具，其利率往往远高于房贷利率。
最好带着明确目标、有针对性地进行部分提前还款，而不是仅仅为了获得安全感。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
0 Comments