是否该购买 Norwood Grand？与 Rosewood 及周边公寓的价格评测对比

近期对Norwood Grand的关注可谓水到渠成。尽管外界热议兀兰（Woodlands）价格逼近 $2k psf，但现实是，这正是当下新盘市场的整体水平，在这个价格上，它反而可能是当今较为便宜的新盘之一。

别忘了，兀兰上一次有新盘推出已是十多年前的事了，因此这里的需求肯定存在。

我们先来看一下 Norwood Grand 的参考价格：

参考价格

Norwood Grand 的参考价格从 $1,900+ 起步，刚好低于 $2,000 $PSF 的心理关口。随着时间推移，平均 $PSF 预计会处于 $2,000+ 的低段区间。

要评估其当下的定价，我们需要更全面地看其周边环境。先从需求入手。

北部是否有 HDB 升级族的需求？

义顺（Yishun）、三巴旺（Sembawang）与兀兰（Woodlands）共同构成北部地区。相较私人房产，这一区域的 HDB 居民占比更高。自然会引发一个问题——北部的 HDB 升级族能否支撑该区域的私宅需求？

下面是该区域已成交的 3、4、5 房与行政组屋（Executive）数量。我们之所以选择这些户型，是因为与 2 房相比，它们更可能符合升级族的画像：

可以看到，北部的成交量最少，只有 147,385，和东北部或西部的 200,000+ 相比相形见绌。

但也别忘了与私人房产进行比较：

上表中，我们将每个区域的总单位数除以项目数，得到一个可跨区域对比的比率。

由于北部项目数量相对较少，北部的 HDB 居民若要留在同一区，能选择的私宅项目最少。

接下来看看历史数据，了解此区域公寓至今的表现。

过去 10 年，北部公寓在上行期以及自 2013 年以来的整体表现中都更胜一筹。我们也注意到此前表现一般，在该阶段年化回报率仅 0.6%，但总体仍名列前茅。

原因可用一个词概括：可负担性。

随着房市变得更昂贵，像北部这样更可负担的地区，因为价格较低，自然更具吸引力。

你也会看到，兀兰的项目整体表现不俗，即便是 1997 年起租的租赁型行政公寓，年化回报率也可达 10.1%：

**由于缺少 2024 年数据，仅统计 2020 – 23 年的表现

整体而言，兀兰公寓表现良好。HDB 人口提供了有力支撑，且近年受惠于价格可负担属性，兀兰自住房东得到不错回报。

然而，接下来就更难分辨了。

周边转售公寓与 Norwood Grand 相比如何？

尽管起步价低于 $2,000 psf 的心理关口，且非核心区（Outside of Central Region）买家已展现愿意为超过 $2,000 psf 的项目买单，但更重要的是，需将其与区域内的替代选择进行对比。

从上面的表格可见，2024 年的 $PSF 多数低于 $1,300 psf。最高的是 Parc Rosewood，平均 $1,289 psf。Parc Rosewood 的 $PSF 较高，一方面因为它是该带最新的公寓，另一方面是其户型组合中小户型占比较高，而周边众多行政公寓主要面向家庭。

若看最新的 EC，它们大概在 $1,100+ 至 $1,200+ 区间。相比之下，Norwood Grand 至少在 $1,900+ psf，差距不小。

这意味着约 58-60% 的溢价。但我们也知道，单看 psf 并非总能准确反映价值。为进一步分析，我们检视了 2024 年的成交。

我们想确定的是：

1. 2024 年 CCR、RCR 与 OCR 的新盘与转售价差如何？
2. 按卧室类型来看，Norwood Grand 的整体与 $PSF 差距处于何种水平？

为确保公平比较，我们仅纳入 2024 年成交的 99 年租赁公寓，并按面积分组：

• 1 卧低于 500 sq ft
• 2 卧介于 500 – 850 sq ft
• 3 卧介于 850 – 1,100 sq ft
• 4 卧介于 1,100 – 1,400 sq ft

最终共获得 7,241 个样本点。

按市场分区，2024 年新盘成交的平均总价如下：

以下为转售公寓的平均总价：

将两组数据相除，得到今年新盘相较转售的溢价：

可见在 OCR，2 卧平均高约 40%，3 卧高约 29%，4 卧平均溢价 32%。遗憾的是，1 卧暂无数据。

那么，Norwood Grand 相较于其所在区域内较新的转售公寓，如何呢？

在此情况下，Norwood Grand 的 2 卧（按起步参考 $PSF）与 OCR 平均基本一致；3 卧约高 10%，4 卧约高 20%。

尽管仍更贵，且由于我们使用的是起步价而非均价，实际差距可能更大，但这与前文按 $PSF 计算得出的 60% 溢价并不相同。

无论如何，我们不能否认其总体价格相较 2024 年 OCR 成交，意味着更高于平均水平的价差。

这更大的价差意味着什么？

过去几年新盘中，$PSF 溢价很常见，即便达到 58% – 60% 的差距也并不罕见。但归根结底，更重要的是总体成交总价（Quantum）。

过去十年，市场出台了多轮降温措施以稳定价格，其中之一就是对可贷额度的限制。银行在放贷时并不关注 $PSF，而是关注总体价格。

此外，随着地价走高，开发商也必须提升户型效率以确保可负担性。因此，虽然 $PSF 上涨，但开发商通过更高效的空间设计，令单位依然实用可居。这导致 $PSF 的涨幅高于总体价格的涨幅。

那么，在 Norwood Grand 的语境下，这个价差意味着什么？

若从一位在地升级族、且不想选太旧项目的角度出发，我们看看该区最新的公寓——Northwave。

先做个说明：Northwave 是行政公寓，严格来说并非同类对比。但市场上并非所有买家都会如此区分，因此我们为可能一并考虑的买家提供这组参考。

Northwave 共 358 户，体量与 Norwood Grand 接近。它配套尚可，如 50m 泳道与现代化立面，但没有网球场。位置上，它位于兀兰的另一侧，距最近的 MRT 更远，这在一定程度上也解释了其价格。

以下为各卧室的平均总价与 $PSF：

这座 2019 年落成的 EC 价格颇具竞争力。用 Norwood Grand 最便宜的 1 卧 + 书房价格，足以在 Northwave 购买 2 卧；Northwave 的 3 卧均价可对标 Norwood 的 2 卧；Northwave 的 4 卧均价可对标 Norwood 的 3 卧；而 5 卧甚至比 Norwood Grand 的 4 卧更便宜。

对于希望升级至 3 卧的家庭，Northwave 约 $1.2+ million 即可入手；同类 3 卧在 Norwood Grand 则需多约 $400k（或 33%）。两者的户型图也相当接近：

在旧项目林立区域，$PSF 高的新盘通常在总价上仍具竞争力，因为旧公寓面积更大，空间与新式产品的取舍更容易权衡。

但此处情况是，同等面积、相对较新的公寓 $PSF 更低，总价也更低。在转售市场上，即便位置不同，一些买家也会觉得这价差难以被说服。

若要为溢价寻求合理性，也可换个视角：尽管两者户数接近，Norwood Grand 的户型组合密度要低得多；而行政公寓作为住房产品，主要服务家庭客群。以下为密度对比：

Northwave 的 3 卧更多。假设 3 卧住的人数多于 2 卧，4 卧又多于 3 卧。结合用地面积后可见，人均面积（sq ft）之比约为 1.33 倍，即 Norwood Grand 的“私密度”较 Northwave 高约 33%。

做完与最新项目的比较后，再看离得最近的：Rosewood。

Rosewood 起租年为 2003，2024 年平均 $psf 为 $1,000，这使得 Norwood Grand 在 $PSF 层面贵约 100%。不过，它同样步行可达 MRT——兀兰（TEL）。

尽管项目更为老旧（足足年长 30 年），但其配套不差：有标准泳道、多个泳池以及 2 座网球场，服务 437 户。

2024 年 6 月，4 楼一套 1,173 sq ft 的单位以 $1.12 million 成交。

折合 $955 psf。

这是一个完整的 3 卧户型，带有防空/储物间（household shelter）、盥洗室（WC）、后阳台（yard）与较长的厨房操作台。所有卧室面积都不错——主卧甚至能放下小书桌，且主卫配有浴缸；餐区也足够宽敞。

对注重实用性的家庭而言，其靠近 MRT、配套尚可与实用的布局，使得 $1.12 million 颇具吸引力——以这预算，在 Norwood Grand 甚至买不到 2 卧。

当然，考虑到 Rosewood 年代更久，这并非完全同类对比。

但相较更新的公寓，它的性价比确实可观——尤其站在预算更紧的 HDB 升级族视角，而非优先考虑“全新”产品的买家。鉴于兀兰仍是新加坡更可负担的区域之一，这里的买家更可能把价格放在首位。

不过，如果你就是想买新的，现在的选择并不多。今天的 Norwood Grand，确实提供了一个以较低价格进入新盘市场的机会——如下所示：

面向寻求 1 卧者

Norwood Grand 是目前仍能提供低于 $1 million 单位的唯一项目，即其 1 卧 + 书房户型：

其面积不足 500 sq ft，却做出了一个书房。除此之外，这个布局与常见新盘相似。下一个更靠近 MRT 且价格较低的项目是 Lentoria。当前最低价单位位于 2 层，仅为 1 卧且无书房：

两相比较，Norwood Grand 的布局因带书房更实用；若不需要书房，也可改为储物间。更重要的是，两者价差不小：Lentoria 要贵约 31%。若地段并非首要因素，Norwood Grand 在当下新盘环境中相当有吸引力。

面向寻求 2 卧者

按参考价计，Norwood Grand 的 2 卧目前是新盘市场中最可负担的选择，且优势明显。此表中下一个靠近 MRT 且价格更低的项目是 Hillhaven，价格 $1,497,856（721 sq ft），距 Hillview MRT 步行数分钟。其 721 sq ft 户型如下：

布局与典型 2 卧相似，但厨房位于入户左侧。有人会喜欢这种分区，但即便可封闭，缺乏自然通风可能会是个问题。

以下是 Norwood Grand 最小的 2 卧：

该户型 624 sq ft，采用“哑铃”布局，空间利用率较高。厨房同样缺乏自然通风，油烟可能不易散尽，但其客厅更宽，整体空间感更佳。

另一个靠近 MRT 的项目是 Hillock Green，目前最便宜的 2 卧为 $1,534,000，比 Norwood Grand 贵约 $300,000。

需要留意的是，Hillock Green 目前最便宜的 2 卧并不带两间浴室：

尽管该单位位于 18 楼，但在同等面积、价格还贵约 $300k 的情况下，额外的一间浴室通常被认为更重要。

面向寻求 3 卧者

Norwood Grand 再次位列前茅（价格更低），且前两名为行政公寓，严格意义上并非同级。就目前而言，它是你能以 $1.6x million 价格买到的唯一 3 卧新盘。

若想靠近 MRT 且预算有限，可考虑Lentoria。不过它要贵约 $300k。以 4% 利率、30 年贷款计算，TDSR 下你需约 $11,054 的月收入，月供约 $6,080；若总价 $1.988m，你需约 $12,942 月收入，多约 $2,000，月供约 $7,118，每月现金流多约 $1,000。

综合来看，若不太在意位置，Norwood Grand 仍然是更稳妥与吸引人的选项。

以下是 Lentoria 最便宜的 3 卧可提供的布局：

该单位位于 2 层，面积 958 sq ft。入户走道较长，厨房不封闭——不适合重油烟烹饪，但至少配有窗户以改善通风。其余 3 卧配置符合新盘常规，两间浴室均为自然通风，主卧对侧另有窗户，利于形成穿堂风。

以下是 Norwood Grand 最便宜的 3 卧：

入户设有足够的玄关，对紧凑型 3 卧而言未必是优点，但“Z”形动线提升了私密性。厨房为带窗封闭式、紧凑而合理；餐区较窄，客厅按此面积段属常规。值得一提的是，它设法挤出一处可用的书房，这在紧凑 3 卧中并不常见。其余卧室中规中矩，两间浴室均为自然通风。

考虑到 $1.6xm+ 的定价、配套尚可且靠近 MRT，这一档几乎没有竞争者。即便价格涨至 $1.7m – $1.9m，市场上 $2 million 以下的替代选择仍然不多。

面向寻求 4 卧者

若你在找 4 卧新盘，Norwood Grand 是当下第二可负担的私人公寓，仅次于The Arden。

The Arden 距 Phoenix LRT 站不远。有人认为 LRT 与 MRT“几乎等同”——毕竟可接驳 MRT；也有人觉得换乘与等候 LRT 本身就是麻烦。无论观点如何，就现有数据看，它是当前市场上价格最低的私人公寓。

那么，The Arden 的 $2.191m 4 卧能给到什么？

该单位 1,208 sq ft，位于 3 层。入户“Z”形动线增强私密性，配有小型干湿分离厨房、小后阳台、WC 与 household shelter。若储物间朝向厨房，或可拓展操作台空间（考虑到湿厨台面较少）。此外，两间浴室均为自然通风，主卧可舒适摆下带两侧床头柜的特大床。整体而言，这套小 4 卧若能接受湿厨台面较少，已算足够实用。

以下是 Norwood Grand 最便宜的 4 卧：

首先，你拿到的是 1,173 sq ft，略小于 The Arden 的 1,208 sq ft。入户同样设“Z”形动线，厨房/后阳台更长，带 WC 与可与厨房连用的 household shelter，外侧另有干厨。

此布局还能放下一张 8 人餐桌，考虑到这是不少“尊贵 3 卧”的面积级别，这点颇为可观。客厅中规中矩；更突出的是一处可两人舒适共用的“大书房”。卧室配置常规，其中第 4 卧较紧凑，不便摆放床侧柜——但对紧凑 4 卧来说不算硬伤，多数类似户型都会有一间小卧室。

两间浴室均自然通风。总体而言，面积适中、总价可负担，且布局非常契合 HDB 升级族使用需求。书房自带窗户，必要时甚至可改为可放单人床的小卧室（如有外佣亦适用）。

话虽如此，两者所处区域差异较大，面向的群体可能不同。HDB 升级族往往倾向留在熟悉的区域或靠近家人；但若仅从价格与布局层面比较，Norwood Grand 似乎更占优势。

结语

北部已超过十年没有新盘面世，且本次项目步行可达 MRT，对于想住兀兰的买家自然会颇具吸引力。放眼新盘市场，它也是当下较为可负担、且配套相当体面的选择之一。

然而，与周边转售价格相比，其总体价格仍偏高，这将是主要难点。其正面因素在于靠近 MRT 与更低密度带来的更佳私密性。这或许足以支撑其日后 TOP 时在转售市场的价格承受度。但在一个“因可负担性而涨幅领先其他区域”的地区，买家更可能把价格放在首位——能否顺利退出，仍取决于未来几年新加坡其他区域的价格表现。

当然，兀兰的利好与升级肉眼可见，但再强调一次，若你现在就在该区寻找自住产品，Norwood Grand 的“硬产品力”确实颇具说服力。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。