欢迎阅读我们对ELTA的价格评测。它是Clementi Avenue 1沿线最新（也是最后一个）的Government Land Sales (GLS)地块。如果你一直关注这个社区，就会知道这里已经有4年没有新的公寓推出——因此，ELTA的到来对寻求新项目的买家而言正当其时。由MCL Land与CSC Land联合开发，ELTA在招标时竞争激烈，共有6个投标者争夺Clementi的核心地段。最终，MCL Land与CSC Land以$1,250 psf ppr中标，仅以约4%的微弱差距力压由CDL、Frasers与Sekisui House组成的强劲联盟。
ELTA位于UOL的Clavon（2020）与Clement Canopy（2017）之间，合共带来501个单位，布局从1+书房到宽敞的5卧。该区域的土地成本多年来大幅攀升——从Clement Canopy在2015年的$614 psf ppr，上升到ELTA在2023年的$1,250 psf ppr。部分涨幅与ELTA的GFA统一口径地块（GFA-harmonised plot）有关，这改变了土地效率的计算方式。即便如此，价差之大仍足以引发买家是否能在此获得相应价值的疑问。
接下来，我们将拆解ELTA的价格结构，与历次推出的项目进行对比，并指出可能影响自住与投资买家的关键考量点。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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参考起始价格
以下为ELTA各类户型的参考起始价格：
| 户型 | 面积 (sqft) | 起始价 | $PSF |
| 1卧室 | |||
| 1卧 + 书房 | 506 | $1,158,000 | $2,289 |
| 2卧室 | |||
| 2卧（1卫） | 614 | $1,338,000 | $2,261 |
| 2卧（2卫） | 700 | ||
| 2卧 + 书房 | 807 | ||
| 3卧室 | |||
| 3卧 | 926 | $2,198,000 | $2,374 |
| 3卧 优质 | 1023 | ||
| 4卧室 | |||
| 4卧 | 1184 - 1313 | $2,798,000 | $2,363 |
| 4卧 + 书房 | 1,507 | ||
| 4卧 双钥匙 | 1,313 | ||
| 5卧室 | |||
| 5卧 | 1,776 | $3,880,000 | $2,189 |
由于以上为起始价，实际成交价很可能因楼层、面积与朝向等因素而更高。虽然具体加价幅度尚不明确，但我们可通过分析2024年推出的其他新盘作粗略估计。为便于对比，我们将聚焦新加坡西部的新盘。
| 项目 | 行政区 | 购地年份 | 土地面积 (sqm) | 最高标价 $PSF | 估计保本 $PSF | 一手交易价格区间 | 一手交易中位数 $PSF | 开发商平均利润率（按中位数$PSF计） |
| Novo Place (EC) | 24 | Sep 2023 | 16,441.20 | $703 | $1,292 | $1,506 - $1,754 | $1,630 | 26.16% |
| Hillhaven | 23 | Nov 2022 | 10395.2 | $1,024 | $1,849 | $1,858 - $2,365 | $2,112 | 14.20% |
| Lumina Grand (EC) | 23 | Sep 2022 | 16,623.70 | $626 | $1,187 | $1,326 - $1,590 | $1,458 | 22.83% |
| Sora | 22 | Jul 2022 | 17,835 | - | $1,847 | $1,851 - $2,502 | $2,177 | 17.84% |
| The Hill @ One North | 5 | Oct 2021 | 5936.6 | $1,210 | $1,941 | $2,272 - $2,708 | $2,490 | 28.28% |
上表显示，每平方英尺价格（$PSF）中位数所反映的开发商平均利润率大约介于14%至28%。
接下来，我们看看ELTA周边过往项目的利润率。
| 项目 | 购地年份 | 土地面积 (sqm) | 最高标价 $PSF | 估计保本 $PSF | 一手交易价格区间 | 一手交易中位数 $PSF | 开发商平均利润率（按中位数$PSF计） |
| Clavon | Jul 2019 | 16,542.70 | $788 | $1,401 | $1,487 - $1,858 | $1,673 | 19.38% |
| Parc Clematis | Jan 2018 | 58,898.00 | $850 | $1,374 | $1,025 - $2,076 | $1,551 | 12.85% |
| The Clement Canopy | Dec 2015 | 13,037.90 | $615 | $1,093 | $1,187 - $1,735 | $1,461 | 33.67% |
这些项目的利润率范围大致在13%至34%之间。
如果我们假设ELTA的开发商利润率为10%至30%，其估计$PSF如下：
| 项目 | 购地年份 | 土地面积 (sqm) | 最高标价 $PSF | 估计保本 $PSF |
| ELTA | Nov 2023 | 13,451.10 | $1,250 | $2,156 |
| 开发商利润率 | 估计 $PSF |
| 10% | $2,372 |
| 20% | $2,587 |
| 30% | $2,803 |
基于以上假设$PSF，我们来看不同利润率下的潜在价格矩阵。
| 户型 | 面积 (sqft) | 按$PSF $2,372（10%利润）计价 | 按$PSF $2,587（20%利润）计价 | 按$PSF $2,803（30%利润）计价 |
| 1卧 + 书房 | 506 | $1,200,232 | $1,309,022 | $1,418,318 |
| 2卧（1卫） | 614 | $1,456,408 | $1,588,418 | $1,721,042 |
| 2卧（2卫） | 700 | $1,660,400 | $1,810,900 | $1,962,100 |
| 2卧 + 书房 | 807 | $1,914,204 | $2,087,709 | $2,262,021 |
| 3卧 | 926 | $2,196,472 | $2,395,562 | $2,595,578 |
| 3卧 优质 | 1023 | $2,426,556 | $2,646,501 | $2,867,469 |
| 4卧 | 1184 - 1313 | $2,808,448 | $3,063,008 | $3,318,752 |
| 4卧 + 书房 | 1,507 | $3,574,604 | $3,898,609 | $4,224,121 |
| 4卧 双钥匙 | 1,313 | $3,114,436 | $3,396,731 | $3,680,339 |
| 5卧 | 1,776 | $4,212,672 | $4,594,512 | $4,978,128 |
Faber Walk 一带即将推出的发展项目
去年11月，Faber Walk GLS地块以$349.858M售出，折合$900每平方英尺每地积比（psf ppr）。中标者为GuocoLand、TID Residential（Hong Leong Holdings与Mitsui Fudosan的合资）及Intrepid Investments（Hong Leong Holdings全资子公司）的联合体。
| 地址 | 购地年份 | 土地面积 (sqm) | 最高标价 $PSF | 估计保本 $PSF |
| ELTA | Nov 2023 | 13,451.10 | $1,250 | $2,156 |
| Faber Walk | Nov 2024 | 25,795.50 | $900 | $1,682 |
Faber Walk GLS地块与ELTA各具优势，满足不同买家的侧重点。
1. 靠近Nan Hua Primary
Faber Walk项目的一大亮点是其位于知名的Nan Hua Primary School 1公里范围内。该校对有学龄子女的家庭吸引力很强，并可能成为关键的购房考量。这一距离优势有助于争取子女优先入学。相较之下，ELTA并不具备这一条件。
2. MRT通达性
在公共交通便捷性方面，ELTA略占上风，步行至Clementi MRT约13分钟；而Faber Walk地块更远，步行时间预计超过20分钟。虽然差距不算巨大，但对高度依赖公共交通通勤的人而言，这可能成为决策因素。
3. 地块规模、密度与项目特征
Faber Walk地块面积更大，但容积率更低，意味着其将与周边的Waterfront @ Faber与Faber Crest一样，以低层形态开发。这与高层、高密度的ELTA形成对比。相较而言，Faber Walk或能提供更宽敞、更具私密性的居住环境。它也坐落于Ulu Pandan River沿岸，开发商亦提到有意打造滨水项目。
4. 估计保本$PSF差异显著
从财务角度看，ELTA的估计保本$PSF约比Faber Walk高出28%。这一明显的价差可能影响买家的购买决策。
现在，我们来看一些转售对比。
转售市场格局：ELTA与周边项目的对比
ELTA的区位使其与邻近的Clavon与The Clement Canopy形成直接竞争，这3个项目在Clementi区域到关键配套的距离相近。
虽然Parc Clematis与ELTA至Clementi MRT的步行距离相近，但两者体量差异显著。作为规模逾ELTA两倍的“巨无霸”项目，Parc Clematis为偏好大型社区与更丰富设施的买家提供了截然不同的居住体验。此外，Parc Clematis也处于Nan Hua Primary School 1公里范围内，这对重视名校距离的家庭颇具吸引力。
鉴于上述因素，Parc Clematis或不适合作为衡量ELTA表现的直接标杆，但观察其市场表现仍有助于提供更广阔的背景参照。
尽管Clavon与The Clement Canopy皆靠近ELTA，但Clavon较新，租约自2019年起，2024年竣工，成为该片区最年轻的项目，也因此最具可比性。
我们将比较这3个项目与其同期推出的公寓在市场上的表现，并评估自开盘至今的整体收益情况。
与Clavon同期推出的项目：
| 获利 | 亏损 | |||||
| 项目 | 平均获利额 | 平均年化收益（%） | 交易笔数 | 平均亏损额 | 平均亏损率（%） | 交易笔数 |
| Penrose | $381,769 | 7.0 | 117 | - | ||
| Clavon | $366,490 | 6.5 | 85 | - | ||
| One North Eden | $375,658 | 5.3 | 18 | - | ||
| The Landmark | $219,250 | 4.4 | 4 | - | ||
| Midtown Modern | $264,928 | 4.3 | 6 | - | ||
| The Verdale | $206,225 | 4.2 | 12 | - | ||
| The Reef at King's Dock | $211,777 | 2.9 | 12 | - | ||
| Irwell Hill Residences | $146,500 | 2.4 | 4 | - | ||
与Parc Clematis同期推出的项目：
| 获利 | 亏损 | |||||
| 项目 | 平均获利额 | 平均年化收益（%） | 交易笔数 | 平均亏损额 | 平均年化亏损（%） | 交易笔数 |
| Parc Clematis | $358,398 | 6.3 | 219 | - | ||
| Treasure @ Tampines | $259,634 | 5.5 | 495 | -$238,000 | -8.6 | 1 |
| Normanton Park | $270,261 | 5.5 | 69 | - | ||
| Midwood | $203,386 | 5.1 | 24 | - | ||
| Sengkang Grand Residences | $238,278 | 4.4 | 82 | - | ||
| The Florence Residences | $220,505 | 4.4 | 281 | -$74,000 | -2 | 1 |
| Dairy Farm Residences | $256,509 | 4.4 | 19 | - | ||
| Avenue South Residence | $220,460 | 3.2 | 72 | - | ||
| One Pearl Bank | $163,361 | 2.4 | 18 | -$110,000 | -2.6 | 1 |
与The Clement Canopy同期推出的项目：
| 获利 | 亏损 | |||||
| 项目 | 平均获利额 | 平均年化收益（%） | 交易笔数 | 平均亏损额 | 平均年化亏损（%） | 交易笔数 |
| The Clement Canopy | $319,082 | 4.2 | 128 | - | ||
| Grandeur Park Residences | $255,140 | 4.1 | 159 | - | ||
| Seaside Residences | $325,651 | 4.1 | 157 | -$92,500 | -5.7 | 2 |
| Artra | $390,495 | 4.0 | 62 | - | ||
| Parc Riviera | $202,519 | 3.8 | 298 | - | ||
| Le Quest | $169,335 | 3.5 | 78 | -63,800 | -3.8 | 1 |
| Martin Modern | $469,989 | 3.5 | 61 | -$103,668 | -1.2 | 11 |
| Park Place Residences at PLQ | $201,817 | 2.8 | 72 | -$20,333 | -0.6 | 2 |
不论各自的推出时间如何，对比同期新盘，Clementi的这3个项目——Clavon、Parc Clematis与The Clement Canopy——在平均年化收益方面一直名列前茅。
这表明Clementi对自住与投资者而言仍具韧性与吸引力。
现在让我们看看这几个项目在2024年的转售与转手（sub sale）价格，与ELTA进行对比（我们仅比较相似户型）。
| Clavon | 与ELTA在不同开发商利润率下的%价差 | ||||
| 户型与面积 (sqft) | 平均 $PSF | 平均总价 | 10% | 20% | 30% |
| 1卧 + 书房 | |||||
| 527 | $1,991 | $1,049,876 | 14.32% | 24.68% | 35.09% |
| 2卧 1卫 | |||||
| 678 | $1,933 | $1,310,857 | 11.10% | 21.17% | 31.29% |
| 2卧 2卫 | |||||
| 764 | $1,999 | $1,527,964 | 8.67% | 18.52% | 28.41% |
| 3卧 | |||||
| 958 | $2,119 | $2,029,514 | 8.23% | 18.04% | 27.89% |
| 4卧 | |||||
| 1281 | $2,021 | $2,588,000 | 8.52% | 18.35% | 28.24% |
| 4卧 + 书房 | |||||
| 1356 | $2,157 | $2,925,000 | 22.21% | 33.29% | 44.41% |
| Parc Clematis | 与ELTA在不同开发商利润率下的%价差 | ||||
| 户型与面积 (sqft) | 平均 $PSF | 平均总价 | 10% | 20% | 30% |
| 1卧 + 书房 | |||||
| 517 | $1,976 | $1,021,000 | 17.55% | 28.21% | 38.91% |
| 2卧 2卫 | |||||
| 700 | $2,044 | $1,430,000 | 16.11% | 26.64% | 37.21% |
| 710 | $2,002 | $1,422,164 | 16.75% | 27.33% | 37.97% |
| 721 | $2,003 | $1,444,376 | 14.96% | 25.38% | 35.84% |
| 732 | $1,936 | $1,417,222 | 17.16% | 27.78% | 38.45% |
| 2卧 2卫 + 书房 | |||||
| 743 | $2,114 | $1,570,250 | 21.90% | 32.95% | 44.05% |
| 3卧 | |||||
| 829 | $2,164 | $1,793,750 | 22.45% | 33.55% | 44.70% |
| 861 | $2,142 | $1,844,629 | 19.07% | 29.87% | 40.71% |
| 893 | $2,150 | $1,920,648 | 14.36% | 24.73% | 35.14% |
| 904 | $2,218 | $2,005,000 | 9.55% | 19.48% | 29.46% |
| 915 | $2,150 | $1,967,500 | 11.64% | 21.76% | 31.92% |
| 990 | $1,979 | $1,960,000 | 12.06% | 22.22% | 32.43% |
| 1044 | $2,199 | $2,295,889 | 5.69% | 15.27% | 24.90% |
| 1076 | $2,267 | $2,440,000 | -0.55% | 8.46% | 17.52% |
| 4卧 | |||||
| 1238 | $2,240 | $2,772,963 | 1.28% | 10.46% | 19.68% |
| 1292 | $2,219 | $2,866,200 | -2.01% | 6.87% | 15.79% |
| 5卧 | |||||
| 1668 | $2,104 | $3,510,000 | 20.02% | 30.90% | 41.83% |
| The Clement Canopy | 与ELTA在不同开发商利润率下的%价差 | ||||
| 户型与面积 (sqft) | 平均 $PSF | 平均总价 | 10% | 20% | 30% |
| 2卧 1卫 | |||||
| 635 | $1,882 | $1,195,200 | 21.85% | 32.90% | 44.00% |
| 657 | $1,911 | $1,255,000 | 16.05% | 26.57% | 37.13% |
| 2卧 2卫 | |||||
| 710 | $1,918 | $1,362,500 | 21.86% | 32.91% | 44.01% |
| 732 | $1,853 | $1,356,333 | 22.42% | 33.51% | 44.66% |
| 3卧 | |||||
| 990 | $1,922 | $1,903,413 | 15.40% | 25.86% | 36.36% |
| 4卧 | |||||
| 1346 | $1,895 | $2,550,000 | 10.14% | 20.12% | 30.15% |
**对于3卧户型，我们将1,000 sq ft以下的转售单位与ELTA的926 sq ft户型比较，而1,000 sq ft以上的与其1,023 sq ft户型比较，以更公平的方式进行对照。
鉴于Clavon是区域内最新项目，我们将其作为与ELTA比较的主要标杆。接下来，我们将按不同户型对其价格与户型图进行分析，以评估相对价值与吸引力。
1-bedroom + Study
ELTA - 506 sqft
Clavon - 527 sq ft
Clavon与ELTA的户型相当接近，但Clavon的单位略大。然而，额外面积很大部分来自AC ledge，实际可居住面积差异可能不大。
一个关键差别在于书房位置——在Clavon中，书房可由卧室进入，使用上更灵活，可作为延展卧室空间或工作区。相对地，ELTA的布局并无此一特点。
此外，Clavon的单位更为方正高效，没有尴尬转角与浪费空间。相比之下，ELTA在DB（distribution board）附近有一处小的墙体凸出，略微侵占走道，影响动线流畅度。
假设ELTA按10%开发商利润计，其1卧+书房的价格预计比Clavon同类户型高约14%。按总价计算，约高出$150,000。
2-bedroom (1 Bath)
ELTA - 614 sq ft
Clavon - 678 sq ft
ELTA与Clavon的2卧1卫（2B1B）均采用“哑铃”布局，走道浪费少、空间利用高；厨房也都位于角落，若偏好封闭式厨房，可较容易改造。
ELTA的2B1B比Clavon小6 sqm，但此差异包含AC与RC ledge，实际室内空间或并无显著差别。
两者在客餐厅布局上有所不同。ELTA将客厅与餐厅清晰分隔，功能区更明确；Clavon则更为开放，客餐厅连贯一体。
另一处细微差异体现在入户区。ELTA的单位在入口处有小型墙体凸出，形成迷你玄关；而Clavon则直接进入餐区，空间感更直接开阔。
假设ELTA按10%开发商利润计，其2B1B预计较Clavon贵约11%。按总价计算，约高出$146,000。
2-bedroom (2 Bath)
ELTA - 700 sqft
Clavon - 764 sq ft
ELTA的2卧2卫（2B2B）采用“哑铃”布局，因免去卧室走道而更高效；Clavon则提供包含“哑铃”在内的3种变体，给予买家更多选择。
两者的厨房均位于角落，如有需要可考虑封闭。
在整体面积上，Clavon的2B2B比ELTA大6 sqm，但差异包含AC与RC ledge；扣除这些后，实际室内面积差距不大。
两者的客餐厅分区明确。ELTA的墙体凸出在入户处形成小玄关，使入口与客餐区略有分隔。
相比之下，Clavon的“哑铃”布局更显通透，入户门直接连至客餐区，没有阻隔，更具空间延展感。
假设ELTA按10%开发商利润计，其2B2B预计较Clavon贵近9%。按总价计算，约高出$133,000。
3-bedroom
ELTA - 926 sq ft
Clavon - 958 sq ft
Clavon的3卧约比ELTA大3 sqm，但其中包含4处AC与RC ledge，实际可用空间差别可能并不明显。
两者布局初看相似，但若干细节会显著影响居住体验。
ELTA在动线上提供了更多私密性——如果偏好敞开房门，入户后会先到达与客厅分隔的玄关区域。Clavon虽亦有玄关，但与餐客区同轴，更强调从入口到起居空间的连贯流线。
两者的客餐区分隔良好，但Clavon因厨房靠角布置，客餐区两侧留出更多开敞面，空间感更强；ELTA的厨房外凸，在餐区形成凹位，或略微影响空间的开阔感。
假设ELTA按10%开发商利润计，其3卧预计较Clavon贵约8%。按总价计算，约高出$167,000。
4-bedroom
ELTA - 1184/1313 sqft
Clavon - 1281 sq ft
ELTA较小的4卧（1,184 sq ft）提供2种布局，比Clavon小9 sqm，但考虑到Clavon包含AC与RC ledge，两者的实际室内空间或相近。
两套方案整体几乎一致，但有数个关键差别。
ELTA在厨房内设有小型yard空间，并配置自动晾衣架，方便实用。此外，ELTA的公卫采用“Jack-and-Jill”双门设计，可由卧室4直接进入，等同于打造第二间套房。
两者均配备4间尺寸良好的卧室、与客厅分隔的宽裕餐区、干湿分离厨房、储物间与工人厕（WC），并在入户处设置与客厅分隔的玄关区以增强私密性。
假设ELTA按10%开发商利润计，其1,184 sq ft 4卧预计较Clavon贵约8.5%，按总价约高出$220,000。
至于ELTA较大的4卧（1313 sqft），其面积比Clavon大3 sqm，且Clavon的面积含AC与RC ledge，因此ELTA的室内空间将更为可观。
其总体布局与较小方案相近，但此版本设有主卧与次主卧（Junior Master），并新增第三间公卫；厨房内的储物间亦改为“home shelter”。
假设ELTA按10%开发商利润计，较大4卧预计较Clavon贵约20.34%，按总价约高出$526,000。
4-bedroom + Study
ELTA - 1,507 sq ft
Clavon - 1,356 sq ft
ELTA的4卧+书房比Clavon大14 sqm，且该差异包含Clavon的AC与RC ledge，因此Clavon的实际室内空间显著小于ELTA。
两者在布局上有多处值得关注的不同点。
ELTA入户后即为与客厅分隔的玄关区，私密性更好；而Clavon的入户门直抵餐客区，空间更开敞连贯。
ELTA提供3间浴室（2间公卫+1间主卫），两间公卫均为Jack-and-Jill设计，使3间公用卧室都具备套房体验。相对地，Clavon仅有2间浴室（1公1主），且无Jack-and-Jill，任何公用卧室均无直达浴室。
ELTA主卧可规划步入式衣帽间，主卫为双台盆；厨房亦设有带自动晾衣架的小型yard，功能更强。
Clavon的储物间位于通往卧室的走道上，并与厨房内的WC相连，此处可潜在作为帮佣房使用；而ELTA则在厨房区域以“home shelter”取代储物间，可作为全家的多功能储藏空间。
假设ELTA按10%开发商利润计，4卧+书房预计较Clavon贵约22%，按总价约高出$650,000。
尽管ELTA在布局上提供了额外卖点，例如更多浴室、所有卧室套房化与更高私密性，但总价超过50万的差距，或将成为不少买家的重要考量。
5-bedroom
ELTA - 1,776 sq ft
Clavon - 1,690 sq ft
ELTA的5卧比Clavon大8 sqm，且Clavon的面积包含AC与RC ledge，这意味着ELTA提供显著更大的室内空间。
以下为两者平面布局的主要差异：
ELTA的5间卧室全部为套房形态，私密与便利性更高。布局包含1间主卧、2间次主卧与2间公用卧室，后两者通过Jack-and-Jill双门进入共用浴室。此外还设有powder room，适合招待访客时使用。
客餐区面积充裕且分区清晰。
厨房为干湿分离，且配有yard、WC与带窗通风的utility room，可作为帮佣房使用；通往卧室的走道上设有home shelter，提供更多储物/功能空间。
主卧足以容纳步入式衣帽间，主卫为双台盆配置。
Clavon的5卧配有私家电梯，带来更高的私密与尊享体验。
其5间卧室中有3间为套房；主卫空间足以放置浴缸，提升舒适度。与ELTA类似，主卧也可规划步入式衣帽间。
客餐区共用同一片空间，但大阳台可做露台餐区，从而为室内客厅腾出更多空间。
厨房同为干湿分离，湿厨房面积较ELTA更大；home shelter位于厨房区，另设WC与后门。
目前Clavon尚无5卧在二手市场成交。不过，若以4卧+书房平均$PSF为$2,157、面积1,690 sq ft估算，Clavon的5卧价格或约$3,645,000。
若按此推算，ELTA的5卧将高约16%，约多$568,000。
两者皆提供充裕的居住空间与高端配置；就功能性而言，ELTA因5房全套房化、另设powder room与通风utility room而更具优势。不过，与4卧+书房类似，总价超过50万的差距，或将成为不少买家的重要抉择点。
在更清晰地了解与竞品在户型与价格上的差异后，我们再来看该区潜在的HDB升级客群。
HDB 升级客群
以下为HDB在2023/2024财年的年报数据，显示各HDB城镇的组屋供应量：
虽然Clementi并非最大的HDB城镇，但其作为成熟社区，拥有完善的配套、学校与交通网络，对自住与投资买家均具吸引力。
该区靠近多所知名学校（如Nan Hua Primary School、NUS High、Pei Tong Primary School）、高等院校（Ngee Ann Polytechnic、NUS、SIM、SUSS），以及One-North与Science Park等就业枢纽。
此外，Clementi也享有完善的生活与休闲配套，并通过公共交通与主要高速公路实现良好联通。
与部分对投资情绪较为敏感、价格波动更剧烈的区域不同，Clementi拥有稳定的家庭、自住升级与投资者的健康组合，有助于市场稳定。来自学生与邻近商务区专业人士的租赁需求，也对房价形成支撑。
根据HDB 2024年第三、四季度转售统计，Clementi在西部各HDB城镇中，于所有户型的中位转售价均位居前列。
接下来我们查看近5年内，第05区私宅成交的买家画像：
| 购买前居住类型 | |||||
| 项目 | HDB | 未知 | 私宅 | 总计 | HDB升级客占比 |
| Blue Horizon | 59 | 1 | 72 | 132 | 44.70% |
| Botannia | 33 | 66 | 99 | 33.33% | |
| Carabelle | 27 | 1 | 41 | 69 | 39.13% |
| Clavon | 281 | 138 | 295 | 714 | 39.36% |
| Clementi Park | 16 | 75 | 91 | 17.58% | |
| Clementiwoods Condominium | 19 | 45 | 64 | 29.69% | |
| Faber Crest | 22 | 46 | 68 | 32.35% | |
| Faber Hills | 7 | 1 | 34 | 42 | 16.67% |
| Freesia Woods | 4 | 11 | 15 | 26.67% | |
| Hundred Trees | 27 | 1 | 43 | 71 | 38.03% |
| Ki Residences At Brookvale | 177 | 177 | 330 | 684 | 25.88% |
| Monterey Park Condominium | 13 | 26 | 39 | 33.33% | |
| Newest | 10 | 26 | 36 | 27.78% | |
| Parc Clematis | 723 | 234 | 701 | 1658 | 43.61% |
| Parc Riviera | 157 | 2 | 129 | 288 | 54.51% |
| Pasir Panjang Gardens | 4 | 9 | 13 | 30.77% | |
| Regent Park | 25 | 2 | 34 | 61 | 40.98% |
| Seahill | 51 | 74 | 125 | 40.80% | |
| The Clement Canopy | 65 | 63 | 128 | 50.78% | |
| The Clementvale | 1 | 10 | 11 | 9.09% | |
| The Infiniti | 24 | 38 | 62 | 38.71% | |
| The Parc Condominium | 38 | 74 | 112 | 33.93% | |
| The Sorrento | 7 | 20 | 27 | 25.93% | |
| The Stellar | 7 | 22 | 29 | 24.14% | |
| The Trilinq | 114 | 109 | 223 | 51.12% | |
| The Vision | 35 | 46 | 81 | 43.21% | |
| Twin Vew | 75 | 14 | 87 | 176 | 42.61% |
| Varsity Park Condominium | 11 | 75 | 86 | 12.79% | |
| Waterfront @ Faber | 14 | 41 | 55 | 25.45% | |
| West Bay Condominium | 25 | 1 | 45 | 71 | 35.21% |
| West Coast Gardens | 6 | 48 | 54 | 11.11% | |
| Westcove Condominium | 14 | 32 | 46 | 30.43% | |
| Whistler Grand | 315 | 74 | 252 | 641 | 49.14% |
| Total | 2406 | 646 | 3019 | 6071 | 33.30% |
过去5年内，第05区私宅买家中约33%为HDB升级客。就前文对比的3个项目而言，HDB升级客占比约在39%至近51%之间——占比不低。
接下来，我们粗略评估该区HDB升级客的潜在承受力。
Clementi Cascadia（SERS February 2011 - SBF May 2015）
| 户型 | 指示价格区间 | 中位价 |
| 3-room | $362,300 - $398,100 | $380,200 |
| 4-room | $516,300 - $588,500 | $552,400 |
| 5-room | $606,400 - $660,500 | $633,450 |
过去6个月的转售交易
| 成交日期 | 座号 | 街道 | 楼层 | 转售价 | 平均收益（转售价 - 购买中位价） |
| 3-room | |||||
| Nov 2024 | 440B | Clementi Ave 3 | 16 to 18 | $775,000 | $333,779 |
| Oct 2024 | 440A | Clementi Ave 3 | 22 to 24 | $840,000 | |
| Aug 2024 | 440A | Clementi Ave 3 | 10 to 12 | $780,188 | |
| 4-room | |||||
| Jan 2025 | 440B | Clementi Ave 3 | 10 to 12 | $1,100,000 | $547,600 |
| 5-room | |||||
| Jan 2025 | 440C | Clementi Ave 3 | 28 to 30 | $1,400,000 | $766,550 |
Clementi Gateway（Launched in July 2012）
| 户型 | 指示价格区间 | 中位价 |
| 3-room | $301,000 - 351,000 | $326,000 |
| 4-room | $430,000 - 514,000 | $472,000 |
过去6个月的转售交易
| 成交日期 | 座号 | 街道 | 楼层 | 转售价 | 平均收益（转售价 - 购买中位价） |
| 3-room | |||||
| Dec 2024 | 208A | Clementi Ave 6 | 25 to 27 | $696,000 | $352,667 |
| Nov 2024 | 208B | Clementi Ave 6 | 22 to 24 | $650,000 | |
| Oct 2024 | 208B | Clementi Ave 6 | 37 to 39 | $690,000 | |
| 4-room | |||||
| Aug 2024 | 208B | Clementi Ave 6 | 04 to 06 | $800,000 | $406,963 |
| Aug 2024 | 208A | Clementi Ave 6 | 16 to 18 | $930,000 | |
| Aug 2024 | 208A | Clementi Ave 6 | 10 to 12 | $906,888 | |
ELTA 各户型预计首付款
| 户型 | 按10%开发商利润的价格 | 25%首付** |
| 1BR + Study | $1,200,232 | $300,058 |
| 2BR (1 Bath) | $1,456,408 | $364,102 |
| 2BR (2 Bath) | $1,660,400 | $415,100 |
| 2BR + Study | $1,914,204 | $478,551 |
| 3BR | $2,196,472 | $549,118 |
| 3BR Premium | $2,426,556 | $606,639 |
| 4BR | $2,808,448 | $702,112 |
| 4BR + Study | $3,574,604 | $893,651 |
| 4BR Dual Key | $3,114,436 | $778,609 |
| 5BR | $4,212,672 | $1,053,168 |
**不含其他应付费用，例如Buyer’s Stamp Duty与律师费
从Clementi Cascadia与Clementi Gateway——两处Clementi较新的HDB组屋——的估计收益来看，持有3-room的业主升级至ELTA的2卧似乎可行；而持有4-或5-room的业主，则有望升级至3卧。但若升级至4或5卧等更大户型，通常需要超出出售HDB所得之外的额外资金。
随着更多HDB小区（如Clementi Peaks与Clementi NorthArc）在未来数年陆续达到MOP，将为市场带来更多潜在升级客，这或进一步推升该区私宅需求。
接下来，我们看看Clementi区域的私宅供应。
Clementi 私宅供应
尽管Clementi拥有相当数量的公寓，但其中不少位于West Coast一带，其买家群体与靠近MRT站的项目有所不同。
West Coast的公寓更受寻求静谧环境的家庭与个人青睐；而靠近Clementi MRT的项目，则更吸引重视通达与便利的买家。
基于上述差异，更有参考价值的是统计Clementi MRT步行20分钟范围内的公寓供应，以更好评估与ELTA潜在买家重叠的竞品与可售资源。
| 项目 | 年限 | 落成 | 总户数 |
| Clavon | 99-years | 2024 | 640 |
| ELTA | 99-years | 2028 | 501 |
| Hundred Trees | 956-years | 2013 | 396 |
| NEWest | 956-years | 2016 | 136 |
| Parc Clematis | 99-years | 2023 | 1450 |
| Regent Park | 99-years | 1997 | 276 |
| The Clement Canopy | 99-years | 2019 | 505 |
| The Trilinq | 99-years | 2017 | 755 |
| Total | - | - | 4659 |
| 项目 | 1卧数量 | 2卧数量 | 3卧数量 | 4卧数量 | 5卧数量 | 1与2卧占比 |
| Clavon | 72 | 284 | 141 | 107 | 36 | 55.63% |
| ELTA | 36 | 179 | 108 | 143 | 35 | 42.91% |
| Hundred Trees | 22 | 150 | 150 | 74 | - | 39.44% |
| NEWest | 30 | 26 | 3 | 77 | - | 41.18% |
| Parc Clematis | 204 | 445 | 493 | 203 | 105 | 44.76% |
| Regent Park | - | 164* | 112* | - | - | 62.02% |
| The Clement Canopy | - | 194 | 230 | 81 | - | 38.42% |
| The Trilinq | 112 | 192 | 346 | 105 | - | 43.62% |
| Total | 588 | 1961 | 1880 | 856 | 211 | - |
*由于Regent Park较早期，官方未提供精确户型配比，上述为基于可得信息的估算。
近年转售成交笔数
| 项目 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2024年转售占项目比 |
| Clavon | 1 | 73 | 11.41% | ||
| Hundred Trees | 26 | 7 | 9 | 9 | 2.27% |
| Newest | 10 | 11 | 7 | 6 | 4.41% |
| Parc Clematis | 5 | 81 | 126 | 8.69% | |
| Regent Park | 12 | 9 | 10 | 13 | 4.71% |
| The Clement Canopy | 36 | 35 | 19 | 30 | 5.94% |
| The Trilinq | 64 | 55 | 43 | 40 | 5.30% |
| Total | 148 | 122 | 170 | 297 | 6.37% |
从上述数据可见，尽管Clementi MRT步行20分钟范围内的私宅供应不算少，但2024年在转售市场上实际易手的单位占比仅约6%。
这或意味着该区自住比例较高、投资者占比较低。一般而言，由投资者主导的区域，因更频繁的买卖与租约更替，交易量更大；而此处转售活动偏低，可能表示许多业主以长期自住为主，而非追求短线投资收益。
Clementi作为成熟社区，拥有热门学府、完善配套与便捷交通，这一特征进一步强化了上述趋势。重视稳定性的家庭与自住者更倾向长期持有，因而转售率较低；相较之下，投资者更集中的区域，往往因投机或租赁市场变化而出现更频繁的交易。
快速纵览新盘市场
| 项目 | 1BR | 2BR | 3BR | 4BR | 5BR |
| North Gaia | $1,293,000 | $1,775,000 | |||
| Lumina Grand | $1,364,000 | $1,846,000 | $2,130,000 | ||
| The Shorefront | $1,471,000 | $1,739,000 | $2,797,000 | ||
| Kassia | $1,160,000 | $1,545,000 | $1,838,000 | $2,522,000 | |
| The Arden | $1,854,000 | $2,215,000 | |||
| Jansen House | $1,511,000 | $1,988,000 | $2,430,000 | ||
| Hillhaven | $1,616,560 | $2,032,146 | $2,730,234 | ||
| The Myst | $1,589,000 | $2,058,000 | $2,841,000 | $3,196,000 | |
| Parktown Residence | $1,070,000 | $1,330,000 | $2,070,000 | $2,850,000 | $3,780,000 |
| SORA | $1,544,000 | $2,094,000 | $3,225,000 | $3,542,000 | |
| Lentoria | $1,308,000 | $1,689,000 | $2,112,000 | $2,700,000 | |
| ELTA | $1,160,000 | $1,390,000 | $2,200,000 | $2,800,000 | $3,890,000 |
| The LakeGarden Residences | $1,470,000 | $1,568,100 | $2,240,400 | $2,755,500 | $3,289,600 |
| Hill House | $1,380,000 | $1,838,000 | $2,250,000 | ||
| Terra Hill | $1,884,000 | $2,361,000 | $3,469,000 | $5,511,000 | |
| Sceneca Residence | $2,378,000 | $3,148,000 | |||
| Koon Seng House | $1,807,000 | $2,387,000 | $2,780,000 | ||
| Hillock Green | $1,513,000 | $1,592,000 | $2,388,000 | $2,674,000 | |
| The Arcady at Boon Keng | $1,785,000 | $2,414,000 | $3,701,000 | ||
| Nava Grove | $1,901,000 | $2,432,700 | $3,180,200 | $4,329,100 | |
| Grand Dunman | $1,418,000 | $1,949,000 | $2,471,000 | $3,281,000 | $3,999,000 |
| Claydence | $1,473,600 | $1,886,400 | $2,528,600 | $5,410,000 | |
| The Hillshore | $1,768,000 | $2,588,000 | $3,880,000 | ||
| Chuan Park | $1,933,235 | $2,625,550 | $3,522,508 | ||
| The Botany at Dairy Farm | $2,665,000 | ||||
| Pinetree Hill | $2,006,000 | $2,671,000 | $3,214,000 | $4,364,000 | |
| Lentor Hills Residences | $1,406,000 | $2,733,000 | |||
| Atlassia | $3,059,028 | $2,804,578 | |||
| 8@BT | $1,565,000 | $1,881,000 | $2,813,000 | $3,613,000 | |
| The Continuum | $1,502,000 | $1,935,000 | $2,922,000 | $3,388,000 | $5,567,000 |
| J'den | $2,970,000 | $3,312,000 | |||
| Ikigai | $3,395,974 | ||||
| Enchante | $3,398,700 | $3,748,300 | |||
| 10 Evelyn | $1,431,500 | $3,416,000 | |||
| Midtown Bay | $1,588,000 | $2,308,000 | $4,714,000 | ||
| Watten House | $5,038,000 | $4,956,000 | $7,958,000 | ||
| Wallich Residence | $3,728,000 | $5,288,000 | |||
| The Giverny Residences | $5,497,000 | $9,566,000 | |||
| One Bernam | $5,765,000 | $14,132,000 | |||
| 32 Gilstead | $13,016,000 | ||||
| Altura | $2,210,000 | ||||
| Bartley Vue | $1,725,000 | ||||
| Blossoms By The Park | $3,336,000 | ||||
| Boulevard 88 | $4,811,100 | ||||
| Canninghill Piers | $1,712,000 | $8,904,000 | |||
| Cuscaden Reserve | $2,086,000 | ||||
| Grange 1866 | $1,694,000 | $2,285,000 | |||
| Irwell Hill Residences | $9,452,000 | $11,080,000 | |||
| Lentor Mansion | $2,717,000 | $3,243,000 | |||
| Norwood Grand | $2,590,000 | ||||
| Orchard Sophia | $1,646,888 | ||||
| Straits at Joo Chiat | $2,196,520 | $3,022,240 | |||
| Tembusu Grand | $1,409,000 | $3,743,000 | $4,028,000 | ||
| TMW Maxwell | $1,420,000 | $2,404,000 |
从起始价看，ELTA在新盘中具备一定竞争力。对于考虑2卧的买家，个别单位价格或低于SORA或LakeGarden Residences；部分4卧的定价亦低于这些项目。
若考虑2或3卧，ELTA的起步价高于Parktown Residence，但两者所处位置不同，Parktown Residence位于Tampines的新开发区域。
鉴于西部新盘选择有限，ELTA是希望在本区入市的买家为数不多的机会之一。
结论
总体而言，ELTA在空间尺度、家庭取向的设计与对HDB升级客的潜在吸引力方面，皆使其成为Clementi市场上颇具实力的竞争者。价格溢价——尤其体现在1卧与4至5卧等大户型——在很大程度上反映了更高的土地成本与更现代化的开发规格。对于寻求较小户型升级的买家而言，ELTA或更具合理性；但随着卧室数与面积增加（相应总价也更高），在对比市场上既有或即将推出的替代选择时，部分买家可能会更加审慎。
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