随着更多中心区组屋价格触及“百万”关口（或至少约 $800,000），的确值得重新评估面积较小或位置较偏的公寓单位。尽管你有可能用约 $1 million 购得一套小型转售公寓，但与一套 5 房式或更大、甚至位于中心地段的组屋相比，空间感如何？你可能没有网球场或游泳池，但若紧邻 MRT 站，或靠近 CBD，也足以弥补。我们来权衡其利弊：
首先，这大概是一套你在中心区域会考虑的典型 5 房式组屋：
与此对比的是一套百万价位的 3 卧室公寓，其使用面积会小得多：
毫无疑问，这里的取舍会很大。除了厨房更小、缺少晾洗区外，公共卧室往往也更小。
因此，从居住性角度看，有时这种权衡就更难接受。尽管如此，如果你觉得愿意为此牺牲空间，以下还有一些你应当考虑的要点。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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在更大的转售组屋与更小的公寓之间如何取舍：主要利与弊
我们先不谈最显而易见的空间问题。如果你家庭人口多，答案很直接（请选择更大的组屋！）否则，其他需要关注的包括：
- 补助与补贴的可用性
- 周边配套
- 转售因素
- 升值潜力
- 公共设施的使用与维护费
- 集体出售（en-bloc）的可能性与风险
- 永久产权选择的可获得性
1. 补助与补贴的可用性
在 $1 million 的 5 房式组屋与 $1 million 的公寓之间，还需考虑补助与补贴。例如，已婚夫妇购买 5 房式组屋可享 $50,000 的 Family Grant（FG），若与父母居住距离在 4 公里内，还可享 Proximity Housing Grant（PHG）$20,000（另外，若与父母同住在同一套大组屋内，PHG 可达 $30,000）。
还有标准的 Enhanced Housing Grant（EHG，按收入计算），但由于购买百万级组屋的买家多半收入较高，所获金额可能微乎其微。
由于各类补助与津贴的存在，百万级组屋与百万级公寓之间的实际价格差距，可能比你预期更大。
2. 周边配套
这一点的重要性在下降，因为每年都有更多 MRT 站投入使用，新加坡也愈发去中心化。尽管如此，HDB 组屋在交通基础设施，以及咖啡店、市集、小贩中心、便利店等民生配套方面，往往支撑得更好。
当 HDB 规划一个市镇（如我们在即将到来的 Bayshore中所见）时，也会主动确保有巴士或地铁连接，以及如托儿所、诊所等配套。HDB 项目通常作为整个市镇的一部分来构思，而开发商往往将公寓视为更为独立的项目。
（例外是 Executive Condominiums 或 EC，它们仅在前 10 年属于 HDB 物业。你会注意到，许多 EC 距离 MRT 站和邻里中心相当远。）
直言不讳地说，一些价格更可负担的公寓，通常位于更偏远的区域。因此，你会发现核心地段以外的公寓（也就是更可能定价在低百万区间的那些）往往有些与外界割裂：Bullion Park、Hedges Park、Parc Olympia 等等。
如果你确实必须打车或乘坐 PHV，请考虑未来几年每天通勤的费用，会间接拉大公寓与组屋之间的成本差距。顺带一提，外卖与杂货配送亦然：组屋住户往往步行几分钟就能到便利店或咖啡店，而公寓住户可能不得不下单配送。
3. 转售因素
若你购买的是标准 HDB 组屋，必须居住 5 年后才能转售。对于未来的Plus 和 Prime 组屋，这一最低居住期（MOP）将延长至 10 年，尽管它们还很新，我们尚未见到有进入转售市场的。
若孩子完成学业后，下一阶段学校在远处，这一限制可能带来问题。类似地，若你换了工作，却在 MOP 期满前无法搬到离办公室更近的地方，也会遇到同样的困扰。
对公寓而言，你要灵活得多，想什么时候搬都可以。这也是为何一些单身人士——即便有资格买组屋——也更偏好小户型公寓所带来的灵活性。需注意，若在最初 3 年内出售，会有一项名为 Seller Stamp Duty（SSD）的罚则。第一年按成交价征收 12 per cent，第二年为 eight per cent，第三年为 four per cent——但即便要付 SSD，也胜过在法律上完全无法出售。
公寓也往往更容易出售，因为没有买方资格限制。无论是新加坡公民、PR、外国人，甚至公司都可以购买公寓单位（当然，他们要愿意支付 ABSD）。但 HDB 组屋则受限于族群配额、年龄、国籍等资格条件。对于未来的 Plus 和 Prime 组屋，请注意，即便转售阶段仍会适用收入顶限。
（标准转售组屋没有收入顶限）
尤其要注意族群配额：一旦该配额已满，在你出售时可能被压价——而这在公寓中不会发生。
最后一点是融资：购买 HDB 组屋须符合 Mortgage Servicing Ratio（MSR）不超过 30 per cent（即买家的每月供款不得超过其月收入的 30 per cent）。公寓则不受此限，仅需符合 Total Debt Servicing Ratio（TDSR）。
TDSR 相较 MSR 更为宽松，允许每月供款上限为买家每月收入（扣除其他未清贷款）之 55 per cent。
4. 升值潜力
虽然总有例外，且结果因地段而异，但总体而言，私宅的升值表现通常优于转售组屋。
以转售 EM 和 Jumbo 组屋在约 10 年期间的价格走势为例（我们选用这些类型，是因为它们更可能达到百万价位）：
价格从 $434 psf 上升至 $559 psf，年化回报率约 2.56 per cent。
相对地，观察转售公寓，价格在 10 年间从 $1,210 psf 上升至 $1,680 psf，年化约 3.36 per cent。
再次强调，这只是非常粗略的全岛层面观察，个别城镇与项目会有例外；但总体而言，我们看到私宅较 HDB 单位有更强的升值表现。或许这本就应如此，因为 HDB 的定位是居住而非投资；做决定时这点也应纳入考量。
5. 公共设施的使用与维护费
公寓通常每月需缴约 $300 至 $400 的维护费。这涵盖多项成本，最主要是泳池、网球场、烧烤区等公共设施的保养。这远高于市镇理事会收取的服务与杂费——即便是最大的组屋单位，每月很少超过 $100。
除了计入总体成本外，你也应考虑这些设施对你是否有意义。如果你从不游泳、不健身、不打网球等，那么花这笔钱值得吗？同样地，24-hour 安保对你是否真的重要？
如果你只想要一个面积宽敞的单位，也许组屋是更明智的选择。或者，你可以考虑没有设施的公寓类型，例如 walk-up 公寓，或位于商铺/餐馆楼上的单位。这类物业的维护费通常也较低。
6. 集体出售（en-bloc）的可能性与风险
HDB 组屋不会被私营开发商集体收购。SERS（仅影响约 four 至 five per cent 的组屋）与 VERS（我们仍未见实施）目前是组屋实现集体方式的唯一渠道。对公寓而言，私人开发商或业主本身都可推动集体出售。
是否会 en-bloc，取决于你的情况，可能是福也是祸。一方面，集体出售为公寓提供了可观的退出点，而这是 HDB 组屋所不具备的。对多数公寓而言，这通常发生在约 19 至 24 年楼龄。
另一方面，即便你并不想，公寓也可能被集体出售。典型情形是，你买下一套老旧转售公寓，却在最初 3 年内遭遇 en-bloc。此时你不仅仍需承担 SSD，且在考虑了装修与各项杂费后，可能几乎不赚不赔；还要面对再次搬家的不便。
如果你打算安居一处、此后不再搬家，你或许会希望尽量降低集体出售的可能性——那么组屋更合适。相反地，若你担心租约递减，却不得不购买较老的单位，那么公寓的集体出售或许能在未来某个时点为你提供一个可观的“退出”。
7. 永久产权选项的可获得性
并不存在永久产权的组屋。因此，如果你认为 HDB 组屋的 99 年地契是一枚“定时炸弹”，你也许会更偏好私人永久产权选项。
麻烦之处在于，由于永久产权公寓单位的成本通常更高（比同类租赁地契贵约 15 至 20 per cent），在约 $1 million 的价位上，你可能找不到太多选择。这类选择主要会是楼龄较大的永久产权公寓，或地段相对逊色的项目。
尽管如此，希望留下一代传承资产的人往往会更青睐永久产权公寓。就传承规划而言，也要记住没人可以同时持有两套 HDB 组屋——因此，你的子女/孙辈很可能可以继承你的公寓，但无法继承你的组屋。
关于同时拥有两套房产的最后提示
由于 ABSD 提高，如今能负担多套住房的人并不多。但如果你有志一试，请记住以下几点：
若你先从组屋开始，并等待 MOP 期满，随后在购买私人住宅时，可以选择保留这套组屋。你需要为私人住宅支付 ABSD，但最终可以同时持有两套。
反过来则不行：如果你先买了私人住宅，就不能再购买组屋。事实上，在处置私人住宅后 15 个月内，你甚至不能购买转售组屋（除非你年满 55 岁或以上，且换购 4 房式或更小的组屋）。
因此，对于立志同时拥有两套房的人而言，从一套较大的组屋起步，或许比先买一套小公寓更为合理。
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