虽然 8@BT 的官方价格尚未公布，但开发商已表示起步 $PSF 为 $2,530。基于此，我们对各户型的起步 $PSF 做出以下预估：
| 户型 | 面积 | 单位数量 | 占比 | 参考价格 |
| 1 卧室 | 517 – 592 | 32 | 20.3% | $1,385,560 |
| 2 卧室 | 624 – 829 | 48 | 30.4% | $1,641,120 |
| 3 卧室 | 1001 – 1270 | 47 | 29.7% | $2,582,580 |
| 4 卧室 | 1356 – 1593 | 29 | 18.4% | $3,430,680 |
| 顶层公寓 | 1356 – 1593 | 2 | 1.3% |
以上基于以下假设：
| 户型 | 估计 $PSF | 最小面积 | 起价 |
| 1 卧室 | $2,680 | 517 | $1,385,560 |
| 2 卧室 | $2,630 | 624 | $1,641,120 |
| 3 卧室 | $2,580 | 1001 | $2,582,580 |
| 4 卧室 | $2,530 | 1356 | $3,430,680 |
因此，在本次价格评测中，我们将涵盖以下要点：
- 为何 8@BT 的短期退出对买家而言可能更具挑战
- 在当下新盘环境中它所处的位置——尤其是靠近 MRT 的项目对比
- 周边新盘的价格如何？
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Why the exit strategy for 8@BT in the short-term could be complicated
D21 近几年并不缺新盘，但值得关注的是紧邻 8@BT 的两个项目：The Linq @ Beauty World 和 The Reserve Residences。对比这两个项目有助于判断未来转售市场上的价格竞争力：
| 项目名称 | 卧室数 | 平均价格 ($) | 平均 $PSF | 成交量 | 较最低参考价的溢价/折价 |
| THE LINQ @ BEAUTY WORLD | 1 | $1,016,667 | $2,361 | 16 | -11.89% |
| 2 | $1,348,222 | $2,211 | 49 | -15.92% | |
| 3 | $1,814,689 | $2,138 | 46 | -17.14% | |
| 4 | $2,823,133 | $2,098 | 15 | -17.07% | |
| THE RESERVE RESIDENCES | 1 | $1,194,753 | $2,569 | 97 | -4.14% |
| 2 | $1,687,553 | $2,518 | 300 | -4.26% | |
| 3 | $2,782,014 | $2,434 | 213 | -5.67% | |
| 4 | $3,858,524 | $2,430 | 90 | -3.94% | |
| 5 | $6,233,309 | $2,769 | 8 | N/A |
在上表中，我们按各户型汇总了 $PSF，并计算了相对预估起步 $PSF 的溢价或折价。
The Linq @ Beauty World 于 2020 年首次开售，因而（对买家而言）享有在市场起飞前入场的时机优势。它也是永久产权，这一点优于 8@BT 和 The Reserve Residences。如今市场处于高位，考虑到过去几年的涨幅，其价格看起来就更为合理。
以下为已发生的转售（sub-sale）交易：
| 项目 | 价格 | 面积 | 卧室数 | 单价 ($PSF) | 地址 | 日期 |
| THE LINQ @ BEAUTY WORLD | $1,880,000 | 667 | 2 | $2,817 | 118 UPPER BUKIT TIMAH ROAD #09-05 | 12/12/23 |
| THE LINQ @ BEAUTY WORLD | $1,580,000 | 549 | 2 | $2,878 | 118 UPPER BUKIT TIMAH ROAD #08-01 | 13/12/23 |
| THE LINQ @ BEAUTY WORLD | $1,600,000 | 549 | 2 | $2,915 | 118 UPPER BUKIT TIMAH ROAD #17-01 | 14/8/24 |
| THE LINQ @ BEAUTY WORLD | $1,650,000 | 614 | 2 | $2,689 | 118 UPPER BUKIT TIMAH ROAD #16-08 | 21/12/23 |
| THE LINQ @ BEAUTY WORLD | $2,240,000 | 797 | 3 | $2,812 | 118 UPPER BUKIT TIMAH ROAD #19-06 | 21/2/24 |
| THE LINQ @ BEAUTY WORLD | $1,180,000 | 431 | 1 | $2,741 | 118 UPPER BUKIT TIMAH ROAD #12-04 | 27/3/23 |
最新的一笔成交为 17 层的 2 卧单位，成交单价为 $2,915 psf。相较于 8@BT 的 2 卧，这约为 11% 的溢价。
不过，由于其面积更小，总价竞争力更强。且该单位位于 17 楼，较低楼层的价格很可能更低。
549 平方英尺的单位仅配备 1 间浴室，这与其面积段的常见配置一致。
两者的户型差异不大，更多取决于个人偏好。一方面，8@BT 的次卧更小，但客餐厅更宽敞，并设有家庭防空避难室；另一方面，The Linq @ Beauty World 的公共卧室更大，但厨房与餐区相对拥挤，且没有家庭防空避难室。
对于不打算短期内要孩子的年轻夫妇而言，8@BT 的户型或许更为合适。厨房与餐区分离，招待客人更从容；较小的次卧若作为书房也无不可。客餐厅整排窗带来更好的采光，加之厨房也设有窗户，通风对流更佳。
因此，尽管面积更大且次卧更小，但整体布局仍是合理的。
接着看 3 卧。近期仅有一笔 797 平方英尺的成交，发生在 Feb 2024，成交价 $2.24 million，折合 $2,812 psf，位于次高楼层（19 层）。
这类紧凑型 3 卧的优化程度不错：带小玄关、2 个浴室（其中一个为套房），但没有封闭式厨房，公共卧室也较小。总体而言，是面向预算更敏感买家的合理户型。
相对地，8@BT 的 3 卧起步已高于平均，达 1,001 平方英尺。
按预估参考价，3 卧总价接近 $2.6 million。额外面积带来更大的阳台、封闭式厨房与储藏室，对家庭十分实用。
在 The Linq 中，更可比的 3 卧为 89 平方米、与 1,001 平方英尺更接近的户型。其拥有 3 间尺寸尚可的卧室与封闭式厨房，但与 8@BT 最小 3 卧的主要差异在于没有家庭防空避难室。这些位于 stack 02。
若对该 stack 的价格取平均，可见买家当时入手价相当不错：
| 项目名称 | 卧室数 | 成交价平均值 ($) | 单位价格平均值 ($ PSF) |
| THE LINQ @ BEAUTY WORLD | 3 | $1,992,867 | $2,080 |
平均而言，这些单位成交价低于 $2 million。对今日转售市场的卖家而言，这将带来可观收益。
价差相当明显，因此当 The Linq 的业主选择在低迷行情中较低价格出场时，现阶段购买 8@BT 的买家在坚持要价方面可操作空间会更小。
不过，The Linq @ Beauty World 的单位整体更小。除了更低的 $PSF，也会拉低总价。因此，对坚持需要更大面积、更讲究布局的买家而言，The Linq 的选择较为有限；这对 8@BT 来说是一定利好，因为其户型更为多样。
接下来看看更近期推出、且为综合体的 The Reserve Residences。
The Reserve Residences 于 6 Jan 2023 首次开售。当时楼市已处高位，但仍低于今日水平，这可从其平均 $PSF 低于 8@BT 体现。由于开盘时间较近，目前尚无转售（sub-sale）成交。
如前所述，The Reserve Residences 为综合体，规模更大、人气也更旺；但其单位数量更多，分摊到的维护费通常更低。与之不同的是，8@BT 更为私密，预计维护费更高，这也可能成为未来买家的顾虑之一。
近年来，综合体项目亦更受买家青睐。其辨识度高、出租性佳，租客也会被 The Reserve Residences 就近享有的配套与交通吸引。
其 1 卧的平均总价约 $1.2 million，平均 $PSF 与 8@BT 的起步 $PSF 很接近。尽管 The Reserve Residences 更早推出，但其预计完工时间比 8@BT 晚 1 年，因此会更新一些。
因此，若 8@BT 的买家计划短期退出，可能会面临来自 The Linq @ Beauty World 与 The Reserve Residences 的竞争压力。
这一点还因两项目合计 852 个住宅单位而被放大——为 8@BT 单位数的 5.4 倍。
与 The Linq @ Beauty World 不同，The Reserve Residences 的单位带宽度选择更广，可能与 8@BT 直接竞争。在 TRR 中，2 卧还有带书房的户型，面积超过 800 平方英尺。
3 卧既有从 883 平方英尺起的紧凑型，也有更大的选项，如 1,238 平方英尺的单位，带专属电梯与家庭防空避难室。
以下为 The Reserve Residences 的户型配置：
| 户型 | 面积范围 | 单位数 |
| 1 Bedroom | 440 To 495 Sqft | 100 Units |
| 2 Bedroom | 560 To 745 Sqft | 250 Units |
| 2 Bedroom + Study | 720 To 810 Sqft | 54 Units |
| 3 Bedroom | 905 To 1380 Sqft | 216 Units |
| 4 Bedroom | 1475 To 2175 Sqft | 97 Units |
| 4 Bedroom + Study | 1560 To 2000 Sqft | 2 Units |
| 4 Bedroom + Study Duplex | 2250 Sqft | 1 Units |
| 5 Bedroom | 1755 To 1915 Sqft | 6 Units |
| 5 Bedroom Duplex | 3625 Sqft | 1 Units |
| 5 Bedroom Penthouse | 2485 To 2800 Sqft | 5 Units |
What are your options today in the new launch market?
撇开定价，Beauty World 一带的主要问题是新盘供应不足。撰文时，TRR 仅剩少量大户型可选，因此想要就近享受地段便捷的买家几乎没有其他选择。
在本次对比中，我们参考其他新盘的最低可买单位。需注意，这些价格基于我们目前掌握的信息，未必能代表整个新盘市场。
这样做可帮助你在选购新盘公寓时权衡当下的选择。
1 卧室
| 公寓名称 | 年限 | 区域 | 最低 1BR 价格 | 近 MRT (500m) |
| The LakeGarden Residences | 99 yrs from 31/05/2023 | Jurong East | $1,188,800 | Not Near MRT |
| Lentoria | 99 yrs from 19/12/2022 | Ang Mo Kio | $1,273,000 | Lentor MRT |
| Hillock Green | 99 yrs from 19/12/2022 | Ang Mo Kio | $1,292,000 | Lentor MRT |
| Lentor Modern | 99 yrs from 26/10/2021 | Ang Mo Kio | $1,308,000 | Lentor MRT |
| Hill House | 999 yrs from 01/07/1841 | River Valley | $1,320,000 | Not Near MRT |
| Lentor Hills Residences | 99 yrs from 25/04/2022 | Ang Mo Kio | $1,334,000 | Lentor MRT |
| The Myst | 99 yrs from 11/05/2023 | Bukit Panjang | $1,342,000 | Cashew |
| 8@BT | 99 yrs | Bukit Timah | $1,385,560 | Beauty World MRT |
| Tembusu Grand | 99 yrs from 25/04/2022 | Marine Parade | $1,392,000 | Not Near MRT |
| Claydence | Freehold | Geylang | $1,412,200 | Not Near MRT |
| Grand Dunman | 99 yrs from 12/09/2022 | Marine Parade | $1,428,000 | Dakota MRT |
| 10 Evelyn | Freehold | Novena | $1,431,500 | Not Near MRT |
| One Bernam | 99 yrs from 10/12/2019 | Downtown Core | $1,479,000 | Tanjong Pagar MRT |
| TMW Maxwell | 99 yrs from 28/04/2023 | Outram | $1,482,000 | Maxwell MRT |
| The Continuum | Freehold | Geylang | $1,486,000 | Not Near MRT |
| Midtown Bay | 99 yrs from 02/01/2018 | Downtown Core | $1,588,000 | Bugis MRT |
| Grange 1866 | Freehold | River Valley | $1,595,000 | Not Near MRT |
| Midtown Modern | 99 yrs from 10/12/2019 | Downtown Core | $1,638,000 | Bugis MRT |
| Canninghill Piers | 99 yrs from 17/09/2021 | Singapore River | $1,712,000 | Fort Canning MRT |
| Cuscaden Reserve | 99 yrs from 14/08/2018 | Orchard | $1,950,000 | Orchard Boulevard MRT |
从现有供应与价格看，考虑其位于 Bukit Timah 且紧邻 MRT，1 卧的整体预估总价是合理的。其他更便宜的新盘多集中在 Lentor 一带，或并不靠近 MRT。
Lentor 区域也相对较新，因此更成熟的 Beauty World 一带溢价更合情理。再者，它位于 Bukit Timah，且在热门的培华长老会小学 1KM 以内。
若看其他存量新盘，8@BT 的定价低于如 10 Evelyn 和 The Continuum，主要因为后者的中心地段或永久产权属性。
2 卧室
| 公寓名称 | 年限 | 区域 | 最低 2BR 价格 | 近 MRT (500m) |
| The LakeGarden Residences | 99 yrs from 31/05/2023 | Jurong East | $1,411,200 | Not Near MRT |
| The Shorefront | 999 yrs from 27/11/1937 | Pasir Ris | $1,471,000 | Not Near MRT |
| Hillhaven | 99 yrs from 13/02/2023 | Bukit Batok | $1,497,856 | Hillview MRT |
| Jansen House | 999 yrs from 01/09/1876 | Hougang | $1,499,000 | Not Near MRT |
| Hillock Green | 99 yrs from 19/12/2022 | Ang Mo Kio | $1,514,000 | Lentor MRT |
| The Myst | 99 yrs from 11/05/2023 | Bukit Panjang | $1,552,000 | Cashew |
| Lentoria | 99 yrs from 19/12/2022 | Ang Mo Kio | $1,555,000 | Lentor MRT |
| 8@BT | 99 yrs | Bukit Timah | $1,641,120 | Beauty World MRT |
| Orchard Sophia | Freehold | Rochor | $1,661,000 | Dhoby Ghaut MRT |
| Bartley Vue | 99 yrs from 13/04/2020 | Toa Payoh | $1,707,000 | Not Near MRT |
| The Arcady at Boon Keng | Freehold | Kallang | $1,743,000 | Not Near MRT |
| The Continuum | Freehold | Geylang | $1,803,000 | Not Near MRT |
| Claydence | Freehold | Geylang | $1,807,800 | Not Near MRT |
| Koon Seng House | Freehold | Geylang | $1,819,000 | Not Near MRT |
| The Hillshore | Freehold | Queenstown | $1,855,000 | Haw Par Villa MRT |
| Terra Hill | Freehold | Queenstown | $1,869,000 | Pasir Panjang MRT |
| Hill House | 999 yrs from 01/07/1841 | River Valley | $1,888,000 | Not Near MRT |
| One Bernam | 99 yrs from 10/12/2019 | Downtown Core | $1,958,000 | Tanjong Pagar MRT |
| Grand Dunman | 99 yrs from 12/09/2022 | Marine Parade | $1,964,000 | Dakota MRT |
| Tembusu Grand | 99 yrs from 25/04/2022 | Marine Parade | $1,975,000 | Not Near MRT |
| 10 Evelyn | Freehold | Novena | $2,087,800 | Not Near MRT |
| Grange 1866 | Freehold | River Valley | $2,250,000 | Not Near MRT |
| Cuscaden Reserve | 99 yrs from 14/08/2018 | Orchard | $2,332,230 | Orchard Boulevard MRT |
| TMW Maxwell | 99 yrs from 28/04/2023 | Outram | $2,404,000 | Maxwell MRT |
| Midtown Bay | 99 yrs from 02/01/2018 | Downtown Core | $2,468,000 | Bugis MRT |
| Atlassia | Freehold | Geylang | $3,059,028 | Not Near MRT |
| Wallich Residence | 99 yrs from 21/02/2011 | Downtown Core | $3,758,000 | Not Near MRT |
| Boulevard 88 | Freehold | Orchard | $4,785,000 | Orchard Boulevard MRT |
2 卧的结论也相同。其价格仅略高于位于 Cashew 一带的 The Myst，且同为有期限地契。
若如此，8@BT 的 2 卧在当下语境中显得合理：价格逻辑上高于 Lentor 系列，但低于既不靠近 MRT 又不在 CCR 的 Bartley Vue。
不过，8@BT 的 2 卧是 2 房 1 浴 + 1 厕，并非完整的 2 房 2 浴布局。最大面积的 2 卧带储藏室与 1 个淋浴间，而非 2 个完整浴室。
因此，若你重视 2 间浴室，即便价格具吸引力，8@BT 的 2 卧也可能不是你的首选。
3 卧室
| 公寓名称 | 年限 | 区域 | 最低 3BR 价格 | 近 MRT (500m) |
| North Gaia | 99 yrs from 15/02/2021 | Yishun | $1,228,000 | Not Near MRT |
| Lumina Grand | 99 yrs from 27/12/2022 | Bukit Batok | $1,357,000 | Not Near MRT |
| The Shorefront | 999 yrs from 27/11/1937 | Pasir Ris | $1,739,000 | Not Near MRT |
| The Arden | 99 yrs from 14/07/2023 | Bukit Batok | $1,837,000 | Bukit Panjang MRT |
| The Myst | 99 yrs from 11/05/2023 | Bukit Panjang | $1,891,000 | Cashew |
| Hillock Green | 99 yrs from 19/12/2022 | Ang Mo Kio | $1,956,000 | Lentor MRT |
| Lentoria | 99 yrs from 19/12/2022 | Ang Mo Kio | $1,988,000 | Lentor MRT |
| Hillhaven | 99 yrs from 13/02/2023 | Bukit Batok | $1,991,430 | Hillview MRT |
| Jansen House | 999 yrs from 01/09/1876 | Hougang | $1,999,000 | Not Near MRT |
| Mori | Freehold | Geylang | $2,093,000 | Not Near MRT |
| The Botany at Dairy Farm | 99 yrs from 08/06/2022 | Bukit Panjang | $2,112,000 | Not Near MRT |
| Bartley Vue | 99 yrs from 13/04/2020 | Toa Payoh | $2,118,000 | Not Near MRT |
| Hill House | 999 yrs from 01/07/1841 | River Valley | $2,150,000 | Not Near MRT |
| Sceneca Residence | 99 yrs from 10/02/2021 | Bedok | $2,158,000 | Tanah Merah MRT |
| The LakeGarden Residences | 99 yrs from 31/05/2023 | Jurong East | $2,206,900 | Not Near MRT |
| Lentor Hills Residences | 99 yrs from 25/04/2022 | Ang Mo Kio | $2,275,000 | Lentor MRT |
| Lentor Mansion | 99 yrs from 11/07/2023 | Ang Mo Kio | $2,292,000 | Lentor MRT |
| The Continuum | Freehold | Geylang | $2,341,000 | Not Near MRT |
| Terra Hill | Freehold | Queenstown | $2,351,000 | Pasir Panjang MRT |
| Koon Seng House | Freehold | Geylang | $2,387,000 | Not Near MRT |
| The Arcady at Boon Keng | Freehold | Kallang | $2,390,000 | Not Near MRT |
| Grand Dunman | 99 yrs from 12/09/2022 | Marine Parade | $2,458,000 | Dakota MRT |
| Claydence | Freehold | Geylang | $2,474,800 | Not Near MRT |
| 8@BT | 99 yrs | Bukit Timah | $2,582,580 | Beauty World MRT |
| The Hillshore | Freehold | Queenstown | $2,628,000 | Haw Par Villa MRT |
| Tembusu Grand | 99 yrs from 25/04/2022 | Marine Parade | $2,648,000 | Not Near MRT |
| Lentor Modern | 99 yrs from 26/10/2021 | Ang Mo Kio | $2,669,000 | Lentor MRT |
| Atlassia | Freehold | Geylang | $2,804,578 | Not Near MRT |
| J’den | 99 yrs from 30/08/2023 | Jurong East | $2,970,000 | Jurong East MRT |
| The Reef At King’s Dock | 99 yrs from 12/01/2021 | Bukit Merah | $2,989,440 | Not Near MRT |
| Enchante | Freehold | Novena | $3,398,700 | Newton MRT |
| 10 Evelyn | Freehold | Novena | $3,416,000 | Not Near MRT |
| Ikigai | Freehold | Novena | $3,465,280 | Not Near MRT |
| One Bernam | 99 yrs from 10/12/2019 | Downtown Core | $3,553,000 | Tanjong Pagar MRT |
| Cuscaden Reserve | 99 yrs from 14/08/2018 | Orchard | $3,848,000 | Orchard Boulevard MRT |
| Midtown Bay | 99 yrs from 02/01/2018 | Downtown Core | $4,714,000 | Bugis MRT |
| Klimt Cairnhill | Freehold | Newton | $4,920,000 | Newton MRT |
| Watten House | Freehold | Bukit Timah | $5,038,000 | Not Near MRT |
| Wallich Residence | 99 yrs from 21/02/2011 | Downtown Core | $5,288,000 | Not Near MRT |
| The Giverny Residences | Freehold | Bukit Timah | $5,497,000 | Stevens MRT |
就 3 卧而言，8@BT 相对更贵，主要因为面积更大——最小 3 卧已达 1,001 平方英尺。
若对比同为地契型且近 MRT（Dakota MRT）的 Grand Dunman，其最便宜 3 卧为 980 平方英尺，价格 $2.458 million，仅低 5%。按 $PSF 计，由于面积更小，Grand Dunman 实则相近。
因此，在当下市场环境下，它的定价看起来仍具竞争力。
4 卧室
| 公寓名称 | 年限 | 区域 | 最低 4BR 价格 | 近 MRT (500m) |
| Lumina Grand | 99 yrs from 27/12/2022 | Bukit Batok | $1,641,000 | Not Near MRT |
| North Gaia | 99 yrs from 15/02/2021 | Yishun | $1,677,000 | Not Near MRT |
| Altura | 99 yrs from 20/06/2022 | Bukit Batok | $1,722,000 | Not Near MRT |
| The Arden | 99 yrs from 14/07/2023 | Bukit Batok | $2,191,000 | Bukit Panjang MRT |
| Jansen House | 999 yrs from 01/09/1876 | Hougang | $2,442,000 | Not Near MRT |
| Hillhaven | 99 yrs from 13/02/2023 | Bukit Batok | $2,495,595 | Hillview MRT |
| Straits at Joo Chiat | Freehold | Bedok | $2,552,160 | Not Near MRT |
| Hillock Green | 99 yrs from 19/12/2022 | Ang Mo Kio | $2,598,000 | Lentor MRT |
| Lentoria | 99 yrs from 19/12/2022 | Ang Mo Kio | $2,598,000 | Lentor MRT |
| Lentor Mansion | 99 yrs from 11/07/2023 | Ang Mo Kio | $2,657,000 | Lentor MRT |
| The LakeGarden Residences | 99 yrs from 31/05/2023 | Jurong East | $2,661,200 | Not Near MRT |
| Sky Eden@Bedok | 99 years leasehold | Bedok | $2,698,000 | Not Near MRT |
| The Myst | 99 yrs from 11/05/2023 | Bukit Panjang | $2,746,000 | Cashew |
| Lentor Hills Residences | 99 yrs from 25/04/2022 | Ang Mo Kio | $2,767,000 | Lentor MRT |
| Koon Seng House | Freehold | Geylang | $2,796,000 | Not Near MRT |
| The Shorefront | 999 yrs from 27/11/1937 | Pasir Ris | $2,797,000 | Not Near MRT |
| Sceneca Residence | 99 yrs from 10/02/2021 | Bedok | $2,980,000 | Tanah Merah MRT |
| The Continuum | Freehold | Geylang | $3,273,000 | Not Near MRT |
| Tembusu Grand | 99 yrs from 25/04/2022 | Marine Parade | $3,288,000 | Not Near MRT |
| Grand Dunman | 99 yrs from 12/09/2022 | Marine Parade | $3,311,000 | Dakota MRT |
| J’den | 99 yrs from 30/08/2023 | Jurong East | $3,312,000 | Jurong East MRT |
| 8@BT | 99 yrs | Bukit Timah | $3,430,680 | Beauty World MRT |
| Terra Hill | Freehold | Queenstown | $3,434,000 | Pasir Panjang MRT |
| Blossoms By The Park | 99 yrs from 10/01/2022 | Queenstown | $3,436,000 | Buona Vista MRT |
| Enchante | Freehold | Novena | $3,748,300 | Newton MRT |
| The Hillshore | Freehold | Queenstown | $3,808,000 | Haw Par Villa MRT |
| Watten House | Freehold | Bukit Timah | $4,956,000 | Not Near MRT |
| Claydence | Freehold | Geylang | $4,977,200 | Not Near MRT |
| Canninghill Piers | 99 yrs from 17/09/2021 | Singapore River | $5,544,000 | Fort Canning MRT |
| AMO Residence | 99 yrs from 30/08/2021 | Ang Mo Kio | $5,588,000 | Not Near MRT |
| Midtown Modern | 99 yrs from 10/12/2019 | Downtown Core | $6,208,000 | Bugis MRT |
| The Arcady at Boon Keng | Freehold | Kallang | $7,387,000 | Not Near MRT |
| Wallich Residence | 99 yrs from 21/02/2011 | Downtown Core | $9,098,000 | Not Near MRT |
| Irwell Hill Residences | 99 yrs from 13/04/2020 | River Valley | $9,452,000 | Great World MRT |
| The Giverny Residences | Freehold | Bukit Timah | $9,566,000 | Stevens MRT |
| 32 Gilstead | Freehold | Novena | $13,016,000 | Not Near MRT |
按预估参考价，8@BT 目前的 4 卧与 J’den 最便宜的 4 卧相近。J’den 为综合体，虽距离 CBD 更远，但乘坐 MRT 至 City Hall 的车程与 8@BT 相近（约 30 分钟）。
就本次对比而言，J’den 最便宜的 4 卧为 1,485 平方英尺，位于 4 楼；8@BT 预估最便宜的 4 卧为 1,356 平方英尺，位于 9 楼：
尽管价格相近，但 J’den 的平面似乎更优：所有公共卧室看起来都可放下大床，而 8@BT 似乎不行。
J’den 的厨房也显得更为宽敞，中部可设岛台；且厨房旁设有 WC，这与 8@BT 不同。
Overall, at this estimated indicative pricing, prices would seem fair based on today’s conditions.
如前所述，D21 与 Bukit Timah 一带在数年前有较多新盘，许多已在 2020 年代取得 TOP。就此而言，8@BT 比这些部分项目仅年长约 3-5 年，因此考量 8@BT 预估参考价在当下的表现是合理的。
为此，我们参考 URA 数据库中自 2023 年 9 月以来、已竣工项目的转售/转手成交。
需注意，下述数据基于实际成交；而 8@BT 则使用其初始参考价所推导的预估，因此 8@BT 的平均 $PSF 实际上可能更高。
| 项目名称 | 年限 | 竣工 | 1BR | 2BR | 3BR | 4BR |
| DAINTREE RESIDENCE | 99 yrs from 17/07/2017 | 2022 | No Data | $2,065 | $2,147 | No Data |
| FORETT AT BUKIT TIMAH | Freehold | 2024 | No Data | $2,440 | No Data | No Data |
| FOURTH AVENUE RESIDENCES | 99 yrs from 07/03/2018 | 2022 | $2,188 | $2,644 | $2,745 | No Data |
| LEEDON GREEN | Freehold | 2023 | $3,084 | $2,837 | $3,268 | No Data |
| MAYFAIR GARDENS | 99 yrs from 26/09/2018 | 2023 | $2,114 | $2,063 | $2,293 | No Data |
| MAYFAIR MODERN | 99 yrs from 18/09/2018 | 2022 | $2,157 | $2,230 | $2,279 | $2,284 |
| ROYALGREEN | Freehold | 2021 | No Data | $2,600 | $2,861 | No Data |
| VERDALE | 99 yrs from 05/12/2018 | 2023 | $1,984 | $2,037 | $2,041 | No Data |
| 8@BT | 99 yrs | Est Q4 2027 | $2,680 | $2,630 | $2,580 | $2,530 |
从 $PSF 角度看，区域内（尽管更远一些）存在具竞争力的转售选择。
以 Forett at Bukit Timah 为例，这个永久产权公寓的 2 卧近月（2024 年 8 月）有 721 平方英尺、7 楼单位以 $2,440 $PSF 成交，低于 8@BT 的 $2,530 psf 起步价。
你也可看到，Mayfair Modern 与 Mayfair Garden 的竣工时间早约 4-5 年，但 $PSF 差距仍不小。
以 Mayfair Gardens 为例，其 2 卧低约 $600 $PSF，3 卧也低近 $300 psf。
这意味着相较其转售同侪，近期取得 TOP 的项目竞争力更强——若你的入住时间有要求，这一点更为明显。
也可论证，包括 8@BT 在内的近期新盘或将“抬升”这些转售公寓的价格——在此情况下，区域内现价的转售公寓有可能因新盘更高的 $PSF 而获得一定升幅。若从较不乐观的角度看，由于 $PSF 更高、且周边有具竞争力的新近完工公寓，最终受益于区域改善的，反而更可能是这些转售项目。
撇开资本增值，若你不强求紧邻 MRT，那么如 Verdale 与 Daintree Residence 这类 $PSF 略高于 $2,000、且楼龄接近的项目，在价差上更具吸引力。但若必须在 D21 靠近 MRT，那么选择确实不多。
无论如何，该片区仍有较大增长空间与未来规划/供应。正如我们几年前在 Verdale 评测 中所提（当时不少人担心可能供应过剩），我们更倾向于相信政府在此区域有更多后续规划。
最后，若你一定要 MRT 旁的项目、且希望留在该区，还有哪些选择？
我们来看看附近贴近 MRT 的公寓。本次将同时参考 Hillview 与 King Albert Park MRT，并筛选步行 2-3 分钟即达的项目。
按 $PSF：
| 项目名称 | MRT | 年限 | 竣工 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| GLENDALE PARK | Hillview | Freehold | 2000 | $1,723 | $1,584 | ||
| HILLVIEW HEIGHTS | Hillview | Freehold | 1996 | $1,595 | $1,642 | $1,678 | |
| MAPLE WOODS | King Albert Park | Freehold | 1997 | $2,193 | $2,138 | $2,145 | |
| THE HILLIER | Hillview | 99 yrs from 01/08/2011 | 2016 | $1,532 | $1,645 | ||
| THE STERLING | King Albert Park | Freehold | 2000 | $2,005 | $2,284 |
从 $PSF 看，这些项目都更为亲民。以 Maple Woods 为例，其 2-4 卧的 $PSF 仍在 $2,100+。它也在热门的 Methodist Girls’ School 1KM 以内，配套更多，且为永久产权。
按总价：
| 项目名称 | MRT | 年限 | 竣工 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| GLENDALE PARK | Hillview | Freehold | 2000 | $1,780,000 | $2,092,638 | ||
| HILLVIEW HEIGHTS | Hillview | Freehold | 1996 | $1,549,500 | $2,350,000 | $2,800,000 | |
| MAPLE WOODS | King Albert Park | Freehold | 1997 | $1,959,333 | $2,882,000 | $3,832,667 | |
| THE HILLIER | Hillview | 99 yrs from 01/08/2011 | 2016 | $909,363 | $1,345,315 | ||
| THE STERLING | King Albert Park | Freehold | 2000 | $2,905,000 | $4,500,000 |
之所以看总价，是因为你的融资基于总价而非 $PSF。就此而言，Maple Woods 的平均总价仍高于 8@BT 的预估价格。若考虑我们对比的是参考价，那么 8@BT 的定价很可能更接近 Maple Woods。
两者确实很不相同：Maple Woods 并非邻近综合体；而就生活配套而言，8@BT 更胜一筹。8@BT 完工时也将“年轻”约 30 年！因此，即便永久产权与地契项目价格接近，关键仍取决于你的需求：若追求现代化的社区，Maple Woods 或许本就不在名单之内；但若看重性价比，更大面积且为永久产权的 Maple Woods 或许更合适。
Hillview 一侧同理：项目普遍更老，但更便宜且更宽敞。这仍是偏好问题。
总体而言，延续我们评测中的结论，当下市场中买家拥有更广泛的选择——无论新盘还是转售。然而，若聚焦于项目周边，供应有限。The Linq @ Beauty World 与 The Reserve Residences 已基本售罄（The Reserve Residences 仅余大户型，且多因朝向因素）。因此，在 Beauty World 迎来变革前，8@BT 是在该区购买新盘的最后机会之一。
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