我们是否该出售位于 CCK 的旧 HDB 组屋并再购一套转售组屋，还是保留以获取被动收入？

你好，Stacked Homes

我五十出头，丈夫六十出头。我们有一套以我名义持有的 HDB。我目前失业，丈夫仍在工作。他计划在 2 或 3 年后退休。我希望尽快退休。

目前这套 4 房式单位建于 1988 年，转售价值约 400k，位于 cck。我们不喜欢现在的地方，希望搬到更便捷的位置。

我们在为退休做规划，并考虑以下选项：

1. 将现有单位出售，并以夫妻联名在心仪地点购买一套 4 房式 HDB 转售组屋。我们关注的地段价格约 800K 至超过 900K。

2. 购买 BTO，但我们估计大约需要 8 或 9 年（受收入要求、抽签、施工影响）才能拿到。

3. 保留这套 HDB 以获取用于生活开支的被动收入。由我丈夫购买一套 2 卧室公寓。鉴于当前房价，我们正考虑购买一套转售 EC。最终在 6 至 8 年后，当有 20% 的合理利润时套现该公寓。然而，现有 HDB 的租约折旧也许高于所收取的租金收入。

我主要担心是否可行保留现有 HDB。

希望你们就这些选项提供一些看法，并给出如何最大化回报的最佳建议。

非常感谢你们的指点。

如需进一步说明，请电邮联系我。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

现在开始为退休做规划是很好的。虽然大多数人倾向于缩小居住面积并套现，而非升级，但并不存在放之四海而皆准的方法。你的退休策略应与个人目标相一致。

让我们先评估一下你正在考虑的各项选择可能涉及的成本。

潜在路径

由于我们没有你确切的财务细节，我们将假设你具备购买所考虑物业的必要资金。此外，鉴于你们都打算尽快退休，我们也假设将不通过贷款，并全款支付这些物业。

出售现有单位，并以夫妻联名在心仪地点购买另一套单位

在此情境中，我们将采用你提供的 $900K 估算。为便于比较，我们将以 10 年为计算周期，并据此与其他方案对照。

发生的成本

此选项相对直接，即在你偏好的地点升级至一套新单位。鉴于你丈夫的财务能力足以以其个人名义购买一套 2 卧室转售 EC，购置后你们可能仍会有部分剩余资金，可用于退休或其他投资渠道。

购买 BTO

此选项需要考虑若干因素。由于 BTO（预购组屋）采用抽签制度，能否选到心仪单位存在运气成分，取决于能否获得较靠前的排队号码。

此外，你无法掌控开盘地点，而这些地点未必与您期望的退休居住地一致。而且，如果你过去曾购买过补贴房，你中签的机会会降低，并需支付转售征费。与购买转售组屋相比，要在心仪的市镇获得单位会有更多不确定性。

为便于计算，假设你丈夫在 3 年后退休，你们首次申购 BTO 即中签，完工需时 4 年。在此期间，你们将继续居住在现有物业。考虑到你们拟购转售组屋的价格，我们假设其位于中心地段。由于多数 4 房式、PLH 模型的单位起价接近 $600K，我们在此假设购买价为 $650K。

发生的成本

在现有单位居住 7 年

在 BTO 居住 3 年

若采取此路径的总成本：$6,748 + $38,072 = $44,820

保留 HDB 出租，以你丈夫名义购买一套 2 卧室公寓，并在 6 – 8 年后套现

持有两套物业是可行的退休策略，因为它能带来稳定的被动收入，并在日后出售其中一套时获得一笔性价比不错的现金流入，正如你所提到的那样。

在 2023 年，面积介于 650 至 850 平方英尺的转售 Executive Condominium（EC）平均每平方英尺价格为 $1,325。若你丈夫购买一套 750 平方英尺的单位，平均价格约为 $993,750。

根据 2024 年 Q1 的 HDB 租赁统计，Choa Chu Kang 的 4 房式单位平均租金为 $3,000。为便于计算，我们同样假设一个 10 年周期：你们在公寓居住的 8 年里将组屋出租，第 8 年卖出公寓，并在余下 2 年搬回 HDB。我们理解你们并不喜欢现有单位的位置，也许更倾向于将两处物业都卖掉后在心仪区域再购一处；但为简化比较，我们以此前一种情景进行计算。

发生的成本

HDB 出租 8 年、自己入住 2 年

在公寓居住 8 年

若采取此路径的总收益（不含任何资本增值）：$228,160 – $75,396 = $152,764

由于在选项 3 中你们仅购买投资型物业，因此它是最具收益潜力的路径。在前两个选项中，因为你们居住在所购物业里，并不会直接产生收益。不过，由于所需补足资金较少，你们很可能会有更多剩余资金可投向其他领域。

在更清楚了解所需成本后，让我们看看 HDB 与 EC 的表现。

HDB 组屋的表现

人们常认为旧单位会因租约递减而比新单位更快贬值。然而，近期一篇 Business Times 文章指出，较旧、尤其是更大的单位，其表现反而优于较新的单位。

这一趋势在疫情期间及之后尤为明显，越来越多人在家办公，意识到需要或偏好更大的居住空间。旧组屋通常面积更为宽裕，因此在价格表现上可能优于较新、但更小且更昂贵的单位。

文章还强调了推动大面积单位需求的另一因素：私宅业主套现后，在履行 15 个月等待期后回流市场。

不过，我们不能指望所有旧单位都能跑赢，尤其是那些缺乏独特卖点的单位，例如较旧的 Marine Terrace 单位所拥有的海景。这类单位在市场上行期的涨价可能更受限，在下行期也可能价格停滞。

尽管疫情后涨幅有所放缓，HDB 价格仍在上升。虽然我们无法准确预测这一趋势会持续多久，但在短中期内，价格大幅回落的可能性不大。

EC 的表现

*PPI 数据按各年度季度平均，用于反映总体市场走势。

表格显示，整体而言，各年龄段的 EC 表现均不逊于或优于 PPI。即便是较旧的租赁 EC，自 2017 年以来也实现了 5.9% 的年化涨幅，说明年龄并未成为价格上升的障碍。这也表明，较新的转售 EC 的租赁性质不太可能阻碍其资本增值。转售 EC 亦因相对可负担、面向大众、面积更大以及家庭友好设施，深受 HDB 升级者欢迎。

OrangeTee & Tie 于 2022 年进行的一项研究，分析了 2007 年至 2022 年 8 月 21 日间的新售附注，并与同一时期同一单位的转售附注（如有）进行匹配。研究发现其中 99.9% 的交易是盈利的。由于 EC 通常比同区域、相近楼龄的私人公寓略为便宜，其租金回报率也往往更高。这使得 EC 在整体盈利性与租金回报方面，可能成为更具吸引力的投资选择。

你该怎么做？

“最大化回报”的答案取决于你的具体定义，以及当不投向房地产时，你会如何使用多余资金。

你提出担心：现有单位的租约递减可能抵消租金收入。若以一套市价 $400K、尚余 63 年租约的转售组屋作直线折旧估算，每年约为 $6,349。然而折旧并非线性，且随着租约缩短（理论上依据 Bala 曲线）可能加速，故 $6,349 这一数值偏保守。

以 Choa Chu Kang 的 4 房式单位平均月租 $3,000 计，你的租金收入目前应能超过潜在折旧。此外，尚余 50 年以上租约的 HDB 仍在升值，因此短期内你的现有单位大幅贬值的可能性不高。

涉及购置第二处物业的选项 3，凭借被动收入与资本利得，潜在上可实现回报最大化。但该选项因增购一处物业而需要更高的资金投入。鉴于 HDB 的表现，短中期内价格大幅下跌的可能性不大，因此再持有几年问题不大。

接下来另一个问题是——若将多余资金投向其他领域，会是怎样的情形？

在这种情况下，选项 2 看起来更为合适。你们的持有成本更低，也免去了管理另一处物业的精力。

我们简单看看在 10 年期间，若将剩余资金进行投资，选项 1 与 2 的潜在收益如何。

在此示例中，我们以 5% 作为投资回报，假设为债券与股票的组合。

尽管选项 2 留给你更多可用于其他投资的资金，按 5% ROI 计算，其回报可能超过选项 3，但从整体适配性看，选项 1 或许仍是更合适的选择。

选项 1 具有更强的灵活性：作为转售组屋，你可以在更合适的时点与地点购买，并对交易拥有更多掌控；相较之下，BTO 的时间与供应更难预测。鉴于你们已在考虑退休，我们不能仅以财务表现预测来判断，还应考虑购买转售组屋在非财务层面的好处。

潜在收益最终取决于购买价格以及你留作其他投资的资金规模。若希望提升被动收入，可考虑中心区的较老转售组屋——价格低于你所提到的 $800-$900k+ 预算的选择。或者，也可保持开放心态，探索更老一些的近城边缘地段。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。