我们是否应该卖掉碧山的 DBSS，并多付 $1m 升级到公寓？

你好！

我们一直有阅读你们在 Stacked Homes 的文章，并感谢你们提供的见解。也希望你们能为我们的情况指点迷津！

我们是一对 40 出头的夫妻，在碧山拥有一套 5 房式 DBSS，有 2 个正在上小学的孩子。我们未偿还贷款约 $320k。 

坦白说我们很喜欢住在这里，但也在思考是否应当在附近升级到公寓，以便未来有更好的保值表现。由于孩子在附近就读，我们希望至少未来 6-10 年，甚至更久直到退休，都能留在这一带。

或者，是不是更明智的是继续留下（并进行一次大装修，毕竟我们是首任屋主，已入住 10 多年），因为在我们这一带，要找面积相近的公寓，价格至少会比我们 DBSS 的成交价高出 $1mil？  

一些背景与需求 

财务状况 

• 每月合计收入约 $20-$25k
• 投资 – $1.2 mil
• 现金与 CPF – $500k

需求 

• 距离现居地 1-2km 内
• 最少 1200 sq ft 以上

如果可能，希望仍能保留大约一半的投资，因为距离退休不算太远 

谢谢。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

非常感谢你一直以来的支持！

这是许多 HDB 屋主当下面临的常见两难抉择——在价格高企之下，是要兑现涨幅并升级，还是维持现状。若你希望留在同一片区，私宅价格更高也让选择更为艰难。

我们先从可负担能力评估开始。

可负担能力

鉴于碧山只有一个 DBSS（Natura Loft），以下为该项目 5 房式单位的部分近期成交：

为便于计算，我们将采用 $1,452,400 的均价作为出售价格。 

出售 Natura Loft

综合可负担能力（在出售 Natura Loft 后购买私宅）

由于我们没有你们的确切年龄，此处以双方均为 42 岁作计算。此外，我们采用 $20,000 与 $25,000 的中位数 $22,500 作为你们的合计月收入。

*此处我们采用出售 Natura Loft 所得售款净额，以及你们现有的 $500,000 CPF + 现金。我们未计入来自投资的资金。 

以此预算，你们可在心仪地段购买到至少 1,200 sq ft 的单位。

供参考，以下为距离 Natura Loft 1-2KM、面积介于 1,200 – 1,400 sq ft 的公寓部分近期成交。

在对预算有更清晰的把握后，我们来看看碧山的 HDB 与私宅公寓过往的表现。 

碧山 HDB 与公寓的表现

数据表明，过去十年里，碧山的 HDB 与非有地私宅均跑赢了整体市场。这并不意外：碧山位处市区边缘，配套完善，且毗邻多所知名学校，需求自然强劲。

此外，表格也显示出本区 HDB 与私宅之间的价差正在扩大。这一差距不断扩大，使得 HDB 屋主升级至私宅愈发困难。

鉴于上述数据只是整体概览，我们再聚焦比较碧山的 5 房式 HDB 与 1,200 至 1,400 sq ft 的公寓。

尽管其增速略慢于本区整体趋势，这些碧山房源依然跑赢了全岛同类单位。在此前的文章中我们也观察到，较大户型即使楼龄较高，在市场下行期往往更能守住价值。

接下来，我们具体看看 Natura Loft 的表现。 

过去 8 年，Natura Loft 的表现优于碧山其他 HDB，且略高于整体 HDB 市场的增速。

除 Natura Loft 外，碧山的 HDB 多建于 1990 年代或更早。直到 2020 与 2023 年，碧山才有新的 Build-To-Order（BTO）推出，但目前仍在施工中。值得注意的是，三个新 BTO 项目群都没有 5 房式单位，这也让你的房子作为碧山最新的 5 房式选项更具优势。

回看近年的 BTO 推出情况，中央区域几乎不再兴建 5 房式单位。在一篇2020 年报道中，The Straits Times 引述 HDB 的解释称，中央区 5 房式受限主要因空间约束。这意味着短期内碧山恐怕难见新的 5 房式单位。此外，随着 HDB 于 10 月启用新的 BTO 分类（Standard、Plus 和 Prime 组屋），靠近 MRT 的若干剩余地块（位于碧山）很可能被划为 Plus 单位，其 MOP 为 10 年。

综合以上因素，鉴于本区较新 5 房式供应有限，你的 HDB 在可预见的未来大概率能维持相对稳定的价格。

我们再看看碧山私宅的表现。由于永久地契项目没有租约年限递减的问题，我们将聚焦 99 年地契，以评估楼龄对价值保留的影响。该区最早的项目为 Bishan Park Condominium，其租约自 1991 年起、于 1994 年落成，至今楼龄 33 年。

为更好理解楼龄如何影响增速，我们选取数个不同楼龄的 99 年地契项目，对比它们过去十年的表现。 

从 2013 至 2023 年的老公寓表现来看，相差十多年落成的项目之间差距竟然不算大。事实上，相较于 Sky Habitat、Sky Vue 等较新项目，老公寓的表现更为出色。一个可能原因是老项目的 PSF 起点更低，买家可以用相同预算买到更大面积，或以更低价格买到同等面积，与新项目相比更具吸引力。

我们也观察到，这或与房价近年大幅上涨、可负担性下降有关。此外，老项目由于 PSF 基数更低，或许仍有更大的价格上行空间。

将这些公寓自 2016 至 2023 年的涨幅与 Natura Loft 相比，较老的公寓整体增速更高。

尽管 HDB 没有官方的价格上限，但与私宅相比，其价格更受政府政策的调控。虽然过百万成交的 HDB 越来越多，但占比仍然不高。HDB 的价格会随市场上扬，但受政策约束增幅偏温和。相对地，私宅价格由市场驱动，受宏观经济波动影响更大，但也更有潜在的上行空间，这点从其平均增速可见一斑。

当然，升级到更昂贵的房产，相较于持有 HDB，成本会明显更高。但我们仍可通过数据来更清楚地理解其财务影响。

潜在路径与成本

升级至附近公寓

为便于计算，假设你们以 $2.48M 购入 Clover by the Park 的一套单位。我们以 10 年为周期进行测算。 

*视装修工程范围而定

维持现状并翻新现有组屋

鉴于你们是首任屋主，且项目于 2011 年落成，我们假设剩余贷款年限为 12 年。以下计算同样为未来 10 年的估算成本：

*视装修工程范围而定

你该怎么做？

鉴于你们的 HDB 位置优越，且较本区其他单位相对较新，继续持有是稳妥选择。正如前文所述，Natura Loft 及碧山其他组屋的过往表现，加之潜在未来供应，均指向短期内价格相对稳定。当然，这取决于不出现类似疫情那样的重大经济扰动。此路径的支出较低，也让你们能将更多资金配置到其他投资。

相对地，升级到公寓可把 HDB 的既有价值转化为投入一项更具潜在升值空间的资产。历史数据显示，本区多数公寓在增速上优于 HDB，包括 Natura Loft。在 6 至 10 年的持有周期下，参考过往趋势，本区私宅价格大概率能保持稳定。

升级还可作为一种“被动储蓄”与对抗通胀的方式。待房贷还清后，相较 HDB，你们更有可能从公寓获取更高回报。退休时，你们可换回一套楼龄较高的组屋，并以出售公寓的收益支持退休规划。

话说回来，从纯财务角度，如何抉择更合适？

我们可以反推：在计入上述假设成本后，你们的私宅在未来 10 年需要达到怎样的年均涨幅，才能实现与持有 HDB 相近的回报。

假设你们的 HDB 未来十年按全岛 HDB 年均增速 2.02% 增长，潜在收益约为 $321,542。

扣除成本后，净利润约为 $140,791。

若升级至私宅，要在 10 年内获得相近回报并覆盖相关成本，则需要实现约 2.52% 的年均涨幅。

结合文前所示的增长趋势，这一目标看起来是可实现的。

归根结底，选择取决于哪条路径更符合你们的财务目标与风险承受度。在碧山当前的供需格局下，两条路径各有其合理性。但如果你们希望在未来 10 年取得资本增值，即便计入上述假设成本，购入私宅看起来依然相当可期。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。