很多年前——久远到当时 Stacked 还不存在——我写过一篇文章，提出 SERS 可能并非大家所期盼的“终局”。那大约是 20 年前的事，当时我们当中仍有人寄望 SERS 会成为化解“99-year 定时炸弹”的慷慨方案。
近年我们的期望进一步降温，因为已明确只有约 5 per cent 的 HDB 住宅区会遇到 SERS。如今，终于，官方宣布不再有进一步的 SERS 计划。
自愿提前重建计划（VERS）将成为今后的方向，具体细节或将在 2030 年 9 月前公布。这是一项尚未实践、且据目前所知远不如 SERS 慷慨的安排；与其说是横财，不如说是最后的“退出条款”。以下是它可能如何改变 HDB 的整体格局：
What is VERS?
当部分 HDB 项目满 70 年时，将可获提供 VERS。届时会对居民进行投票，决定是提前把组屋卖回给政府，还是继续持有，直至其价值名义上归零。
这并非全新的构想；早在约 7 年前就已首次宣布，但具体细节一直未明。我们确实已知的要点包括：
1. “自愿”体现在需集体投票决定
并非由你个人“自愿”决定是否交回组屋。只有当相关居民中多数投赞成票时，VERS 才会推进。若表决未通过，你可继续持有至租约期满；若表决通过，你则需要开始寻找新住处。
早在 2018 年，就曾提到该表决需达 75 per cent 的超高门槛。政府也表示，其投票方式与目前就 Home Improvement Programme（HIP）所进行的表决相似。
不过，我认为仍有必要作进一步细化。为楼栋做些升级而投票是一回事，但就“必须离开自己的家”、或“被迫继续持有却看不到出路”来投票，则是更具情绪张力的议题。试想一位 80 岁的长者在这个年纪被迫搬离，其社会观感将非常糟糕。
我也亲眼见过因公寓的集体出售（en-bloc）表决而大打出手、甚至出现破坏行为的情况，而那类项目涉及的住户人数还要少得多。
在人口更为密集、分歧声音更多的 HDB 项目中，要争取到 75 per cent 的共识，几乎可比作联合国层级的外交斡旋；而一旦维持 75 per cent 的超高门槛，恐将导致相当多的 VERS 企图以失败收场。
我也担心，一次激烈却未果的 VERS 尝试会带来怎样的后果。政府表示相关配套仍在研究中，居民或可通过诸如 Silver Upgrading Programme 等计划获得协助。但我认为更核心的问题在于：
一次失败的 VERS 尝试，会否导致社区破裂？会否让部分邻里因此结下“梁子”，从此势同水火？
以我的经验，被集体出售冲击过的公寓社区，即便 en-bloc 最终失败，裂痕往往仍会长期存在。
话虽如此，相较 SERS，VERS 在代表性上确实更高——因为你可以投票；而 SERS 则是强制性的。以防有人会对被强制“赚大钱”心生不满。
2. 赔偿将不如 SERS 慷慨
政府已表态，赔付将更为克制，更多反映剩余租约的价值，而非市场溢价。
我推测，剩余租约价值的计算，可能会参考 Lease Buyback Scheme（LBS）的思路。基于 Bala’s Curve 与时间价值等原因，租约前段的年份价值高于后段年份。
无论如何，考虑到届时组屋已达 70 年房龄，VERS 大概率不会像 SERS 那样带来意外之财。关键问题在于，所发放的赔偿能否足以协助置换新居。对于年长的新加坡人而言尤为重要，因为受年龄因素所限，他们在融资上更易遇到困难。
3. 即便触及 70 年节点，也未必“人人有份”
需注意，在新闻中提到：“当组屋约满 70 年时，VERS 将提供给被遴选的分区。”
这意味着，并非所有触及 70 年节点的 HDB 项目都会自动获得 VERS 机会；有些住宅区的终局，可能就是一路归零。
或许未来会有更清晰的准则；否则，部分买家可能会去“猜”哪些 HDB 住宅区较可能获 VERS，从而给那些区域贴上更高的估值。公告发布才过了一天，我已经有邻居跟我说，“肯定”会是那些“atas”的老区，例如 Tiong Bahru 或 Marine Parade。
4. 目标是有序更新——从整体上看有利于所有人
该政策的核心目标，是避免整座新镇同时步入租约期满的“断崖期”——例如在 2070s–2080s 期间，Marine Parade 或 Ang Mo Kio 可能面临的情形。我怀疑，若须一次性重建大批到期组屋，对 HDB 来说几乎是财务上的“末日场景”。
若将 VERS 分区分散在 20 到 30 年内推进，政府便能更可控地分摊建设、搬迁与安置的压力。当然，对被迫留下或离开的个体而言，这些只是“宏观层面”的美好设想。
How might all of this change the HDB market in the years to come?
- 即便在需求旺盛的成熟老社区，“希望溢价”也将终结
- 70 可能成为新的 99
- 购买老区组屋需额外的财务规划
- HIP II 可能出现连带影响
1. 即便在需求旺盛的老社区，“希望溢价”将告终
即便当时已说 SERS 只会针对少数“热点”，某些地段仍存在“希望溢价”。我认识不少人坚称，Tiong Bahru，或是 Queenstown 的一些老组屋，一定会入选 SERS。
截至目前，除非 SERS 起死回生，这些判断都已被事实否定。如今，即便在这些高度成熟的社区也不再会有 SERS，那里组屋的价格或将受到影响。对于真心购屋自住的年长新加坡人而言，是否有 SERS 并不会构成阻碍；对他们来说，剩余租期（即便如今只看作到 70 年）依然足够。
但这会抑制更激进的买家——那些对老组屋保值能力过度自信的人。因而，随着时间推移，这些地段的价格或许会趋于温和。几乎就像某种力量在试图阻止这些老而昂贵的住宅区继续出现更多百万价位的组屋。
2. 70 或将成为新的 99
如前所述，VERS 并非横财，而更像是一种有序离场、礼貌握手。如果你在 70 年节点被迫搬迁，轻则带来不便，重则可能蒙受财务损失——尤其当你投入的装修费用无法回收时。
这会改变买方行为。凡是关注老屋的人，今后可能把 70 年而非 99 年视为新的“最后期限”。而若我们并不清楚哪些住宅区会真正获得 VERS 要约，那么每个老区都带着这种不确定性。最糟情况下，你可能比预期早近 30 年就要搬家。
若相当数量的分区最终走向 VERS，“70 年节点”就不再只是技术性的政策细节，而会演变成更具力量的符号——公众心目中的“硬性止点”。
在未来的若干十年里，一旦我们习惯把 70 年当作“期限”，或许也会逐步接受更短租期的观念。
3. 购买老区组屋需额外的财务规划
这点并不复杂。如果存在在你 70 岁时触发 VERS 的可能，而你因此比原本预期早近 30 年搬离，你就需要具备相应的财务能力。
政府与 HDB 很可能会为此类情形提供协助，但这并不改变需要更前瞻规划的事实。70 年节点可能被迫搬迁这一变量，将影响你的一系列决策：从愿意为高龄组屋支付多少价款、装修投入多少，到一旦发生预期中的搬迁，你需要准备多大的应急资金。
4. HIP II 可能出现连带影响
政府已表示，HIP II——即 Home Improvement Programme 的第二轮，通常在 60–70 年节点实施——无论是否有 VERS，仍将照常推进。
但不妨想一想：若某分区随后很快选择了 VERS，这可能意味着重大升级仅享用数年，组屋便要拆除。
从居民角度看，若升级需自付部分费用，这无疑像是“白花钱”。从政策角度看，也引出一个问题：HIP II 是否会优先分配给不太可能获得 VERS 要约的组屋？
在 SERS 仍存在的年代，坊间（咖啡店）曾流传这样一种说法：HIP 是 HDB 项目的“死亡之吻”——逻辑是，若政府打算拆除并以 SERS 重建，就绝不会再“浪费钱”去做这类升级。如今很可能也会出现类似传言，只不过对象从 SERS 前景，转向了 VERS。
Ultimately though, we’re still in the dark for now
尽管外界议论纷纷，我们仍缺少关键信息：确切的投票门槛、如何遴选组屋、赔偿公式将如何设计，等等。取决于这些细节的最终定案，其影响可能大相径庭。
不过截至目前，可以确定的是：SERS 的终结——以及 VERS 的到来——将改变市场的心理版图。无论第一起成功的 VERS 何时出现，即便在其发生之前，“70 年新节点”的可能性，已足以改变买卖双方看待老组屋的方式。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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