RoyalGreen 评测：Sixth Avenue 的奢华永久地契公寓

项目信息

项目：	RoyalGreen	地区：	10
地址：	Anamalai Avenue	地契：	永久地契
占地面积：	174,176 sqft	单位数量：	285
开发商：	Allgreen Properties Limited	TOP：	2022

District 10 将在 2022 年 12 月迎来又一“王者”之作，加入其本已耀眼的豪华公寓阵容。

这个数百万级的豪华项目规划了一座仿“鸟巢”造型的网球场、景观屋顶慢跑道，以及一系列空中观景平台，已陆续启动。

仅有 285 套永久产权公寓分布于 8 座 5 层楼的建筑之中——主打 2 至 4 房的扎实组合。

更深入看，会发现其室内装潢用料上乘、落地窗设计、以及经过深思熟虑的户型规划（空间效率最大化）——尽显 RoyalGreen 的奢华魅力。

加上拟建的 Bukit-Timah-Rochor-Green 走廊、Bukit Timah 教育带，以及距 Sixth Avenue MRT 的优越近距，这确实是个相当亮眼的开发。

想要更多实用信息及示范单位的详尽图文，请继续阅读下方我们的完整分析！

内部参观

RoyalGreen 配套设施

反射疗法平台	冥想亭	户外健身区
休闲网球场	美食亭	吊床花园平台
花园亭	秋千花园平台	游戏平台
游乐场	烧烤亭	泳池畔烧烤亭
水疗池	泳池平台	50m 标准泳池
天幕平台	儿童泳池	会所
多功能室	派对室	阅览室
儿童室内游乐区	健身房	派对平台

RoyalGreen 的示范单位就在 Fourth Avenue Residences（同样由 Allgreen 开发、99 年地契）对面。第一眼的感觉，在配色与品牌呈现上很相似。我认为本可在区隔上做得更多，而不仅仅是地契差异（leasehold 与 freehold）。

这并不是说项目的品牌做得不好。诚然，这些色调与当下许多新豪宅项目并无二致，但大家坚持采用自有其道理。

如果你不熟悉，前身（Royalville）的名字颇显老派，我很高兴他们没有沿用。RoyalGreen 听起来更现代，也更大气。

在 174,000 平方英尺的土地上规划 285 个单位，就面向高端市场的项目而言，RoyalGreen 的体量算是中规中矩。

主入口位于 Anamalai Avenue，可从 Sixth Avenue 与 Bukit Timah Road 两端进入。第一印象里，我喜欢灰色基调与阳台点缀的色彩。

RoyalGreen 的入口本身并不特别。我可以想见，如果中庭景观做得好，会显得很有亲和力。

我并不是很喜欢大多数楼栋彼此相对而立的布局，但好在最小栋距为 20 米，最宽可达 25 米。

项目在楼栋之间设置了一条尺寸得体的 50m 竞泳池。

有些人可能会担心泳池带来的噪音，那么你可以选择朝向绿化的一侧。我也知道不少人喜欢泳池景，这里两种取向你都能选到。

这里较为独特的是跨越两栋楼的屋顶网球场，其弧形的“鸟巢”式结构在你进入项目时便十分抢眼。就独特性而言，随着开发商在有限土地上更具创意地利用屋顶空间，这类屋顶设施未来只会更常见。

Royalgreen 在屋顶利用上还有一些很酷的设计：所有楼栋由连桥串联，既形成步行/慢跑路径，又成为优雅的建筑景观。

我也喜欢屋顶的多种平台（反射疗法、吊床花园与秋千花园），外加户外健身区与用餐亭。视野虽不算很高，但 Bukit Timah 以低层为主，因此并不成问题。

RoyalGreen 3 房 + 书房 户型评测

RoyalGreen 的 3 房加书房户型为 1,066 平方英尺，不算 3 房中最大的。但我觉得实地感受要比纸面数字更宽裕，足见规划得当。对于 4 至 5 口之家，这个面积已绰绰有余，所需功能齐备。

3 房户型的入户玄关较宽，好在不算很长；是否喜欢设玄关见仁见智，有的人宁愿一开门即入厅。就我个人而言，这类玄关更适合更大的单位。如果你不介意占用空间，这里足以放置玄关柜、装饰或收纳柜。

我很喜欢这里的厨房尺寸，大小适中，收纳空间也足够。你也可以选择做成封闭式或开放式。

厨房过道也较宽，即便同时有两人活动也不显局促。

这个 3 房户型的一大亮点是设有工作阳台，许多小单位如今已省略此处。这里可安放洗烘设备，或作为晾晒湿衣之用，非常方便。

客餐厅面积不是很大，但合理规划后仍然很好用。

比如，一侧做卡座并与墙齐平，可以腾出更多活动空间。如果你放常规 6 人餐桌，或圆桌，空间看起来会更拥挤。

客厅同理，空间不算大，需留意沙发和座椅的体量。

若你更重视室内空间，会高兴地发现阳台面积被控制在较小范围。它延伸至另一间普通卧室，摆放几把座椅与小茶几仍绰绰有余。

书房角落空间不小，如需在家办公会很实用。它可从工作阳台与主走廊进入；你也可以封起后方入口，改造成一间小房间。

此户型的普通卧室在面积上中规中矩。放一张 Queen 尺寸的床可以，但理想情况下放单人床更宽敞。有人会喜欢这间房的独特之处——也可从这里通往阳台。

我喜欢落地窗带来的采光，令房间更明亮通透。再次强调，虽非很大，但做为儿童房已相当舒适。

两间普通卧室共用一间公卫，尺寸一般，符合新盘的常规配置。设计较为保守，没有花哨之处。

主卧尺寸也还可以。摆上床后，留给其他家具的空间不多。可以做一个窄梳妆台，但会有些紧。

主卫比公卫更大，两人同时使用也十分宽敞。

RoyalGreen 2 房 + 书房 户型评测

2 房加书房示范单位与 3 房布局相近，只是少了一间卧室与室外工作阳台。829 平方英尺的面积还算不错，但我认为在布局上有些低效。首先，入门是个小前厅，右侧“抠”出一个小书房角落，随后通过走廊进入客餐区。这使得厨房比本可做到的更小。

我喜欢这个书房角落的 ID 设计，布置得很温馨，还留有窗户引入自然光。

右侧可以看到由于该区域的布置而被“浪费”的空间。以 2 房而言，厨房偏小，但收纳与台面尚可。两人同时在内可能会觉得压抑。

客厅面积倒是不小，但同样需要控制沙发尺寸以保持开阔感。

相较之下，餐区较小且偏紧凑。如果两人用餐还好，超过两人，这种卡座式布局可能是更好的选择。

以 2 房而言，阳台较大，如果你喜欢更多户外空间，这会很合适。

我也喜欢阳台的小“吧台”概念——把它当作你专属的户外吧台！

回到室内，走廊较长，空间利用并不理想。

与 3 房类似，这里的普通卧室尺寸也中规中矩。额外的好处是可以从这里进入阳台！

收纳空间应当足够，衣柜几乎顶天。

公卫设计简洁，但空间颇为宽裕。

最后来到主卧。

或许是错觉，但感觉床前的回旋空间比 3 房示范单位略多一点。

如本示范所示，这里可用作梳妆台区域。

这里的主卫面积很大，十分慷慨。

RoyalGreen 地段评测

或许 RoyalGreen 项目最大的亮点就在于其所处地段。

先说公共交通，Sixth Avenue MRT 距离公寓仅步行约 4 分钟！

更棒的是，该站距离环线仅 2 站（Botanic Gardens MRT）、距拟建的 Thomson-East Coast Line 3 站（Stevens MRT）、距南北线 4 站（Newton MRT）、距东北线 5 站（Rochor MRT），以及距东西线 7 站（Bugis MRT）。

这还不止。

从 RoyalGreen 的大门走出一分钟，就到达 “Sixth Avenue Ctr” 巴士站（提示：会有小惊喜）。

或许有人大致猜到，但很少会想到这里竟有 16 条不同的巴士线路！

包括——66、66B、67、74、77、151、154、157、170、170A、171、174、852、961、961M 与 970。细心且熟悉 66、154、157 的人会注意到，这一站也很方便在西部工作/就学的人（而这是 Sixth Avenue MRT 相对欠缺的便利）。

对于自驾人士，从这里几乎去哪里都不难——得益于 Upper Bukit Timah、Clementi、Adam 与 Farrer Road，以及 Lornie Road（与 Highway）、Eng Neo Avenue 和 PIE 等主要干道。

（但请注意，这些道路在高峰时段常会拥堵——如可避免，尽量错峰出行）

若担心临近道路的噪音，请放心，公寓内外大量的绿植将有助于吸收并遮蔽交通噪音。

再加上 2019 年草案总体规划中提出、从项目外侧经过的 Bukit-Timah-Rochor-Green 走廊，不仅进一步提升“吸音”效果，还把一条全长 11 公里的生态步道带到你家门口！

在日常采买方面，住户也可高枕无忧。

Guthrie Cold Storage 距离公寓仅需步行几分钟。其他附近的 Cold Storage 还包括位于 Sime Darby（车程 2 分钟）、Greenwood（车程 4 分钟）与 Cluny Court（车程 6 分钟）的分店。

最近的 FairPrice 则位于 Bukit Timah 与 Coronation Plaza——车程分别约 4 与 6 分钟。

购物与餐饮方面，你可以选择的场所非常多：

The Grandstand、Adam Road Food Centre、King Albert Park Mall、Beauty World Plaza 和 Centre、Cluny Court、Crown Centre、Star Vista Mall、Raffles Holland V Mall、Rochester Mall、Jelita Shopping Centre……以及整个 Jurong East 与 Clementi 的餐饮/购物区——以上均在公寓 10 分钟车程范围内。

如果这些还不能满足你（这时你可能需要检点一下自己了），从 RoyalGreen 驱车 12–14 分钟即可到 Orchard Road 与 Queenstown 的购物带！

在进入著名的 Bukit Timah 教育带前，还有几点值得一提。

首先，方圆 15 分钟车程内有不少医院（总是很有用）：

Mt. Alvernia、Concord International、Ng Teng Fong、National University、Gleneagles、Mount Elizabeth、Mount Elizabeth Novena、Tan Tock Seng 与 Farrer Park Hospital。

其次，自然爱好者会沉醉于周边丰富的植被与众多公园，包括 Bukit Timah Nature Reserve、National Orchid Garden、Bougainville Park、Green Corridor，以及紧邻公寓的 Maple Lane Park。

第三，外籍住户也会受益于周边多家使馆，满足各自需求。

最后，公寓步行范围内就有相当多的餐饮与零售选择（我们在Fourth Avenue Residences的评测中已有更详细的介绍）。

如今你应已耳闻 Bukit Timah 教育带（大概是住在此区最大的吸引力之一）。事不宜迟，我们来看看都有哪些学校。

学前教育（车程少于 5 分钟）：White Lodge Kindergarten、Odyssey Global Preschool、Blue House Nursery、Pegasus International Preschool、Little Paddington Preschool、Bright Path Preschool、ChildFirst @ King Albert Park。

10 分钟车程内的小学包括：Methodist Girls’、Cambridge、Pei Hwa Presbyterian、Nanyang、Bukit Timah、Nan Hua、Pei Tong、Raffles Girls’ 与 Henry Park Primary。

中学方面：Hua Chong institute、St Margaret’s Secondary、Nanyang Girls’ High、Yusof Ishak Secondary、New Town Secondary、Nan Hua High 以及 NUS High School of Math and Science。

初级学院方面：National、Eunoia、Hwa Chong、Raffles、Catholic 与 Anglo Chinese Junior Colleges，同样均在 10 分钟车程范围之内。

理工与大学则有：Singapore 与 Ngee Ann Polytechnic、Singapore Institute of Technology、National University of Singapore 的多个学院、Singapore University of Social Sciences、MDIS campus、UBS business university 与 University at Buffalo，构成此多元且备受追捧的 Bukit Timah 教育带。

RoyalGreen 开发总体与规划

之所以规划为 8 栋 5 层，是因为这幅 174,000 平方英尺土地受制于 1.4 的法定容积率。

这一定容积率在降低过度密集方面确有帮助，但多数楼栋相向而立（尤其是中部的 2C 与 2D）或许会令部分买家稍感介意。

此外，这些低层单位在周末与公共假期，可能会受到泳池与屋顶设施带来的噪音影响。尤其是 2C 与 2D 两栋，或许还会额外受空中网球场的活动声量所扰。

最后，考虑到 RoyalGreen 的车库入口较窄，且仅有一个出口通往 Anamalai Avenue，我们预计高峰时段会出现一定的车流拥堵。

再者，由于项目位于 Sixth Avenue 毗连 Bukit Timah Road 的一端，若在特定时段沿这条单车道前往另一端的 Holland Road，住户可能也会遇到一定的通行不便。

来看户型配比：

户型配比

户型	单位数量	单位面积 (sqft)
2 房	39	635 – 721 sqft
2 房（豪华版）	75	667 – 721 sqft
2 房 + 书房/客房	63	721 – 861 sqft
3 房	42	926 – 990 sqft
3 房 + 书房	44	1044 – 1076 sqft
4 房（豪华版）	18	1,432 – 1,475 sqft
4 房 + 书房	4	1,259 sqft

再次引人注意的是没有 1 房户型（与Clement Canopy很相似）。我们来简要解析其思路。

第一，能在这里置业的人，逻辑上更倾向于更大的居住空间（而且，我们也不认为 1 房的价格会是 2 房的一半）。

第二，对于打算出租的投资者而言，考虑到预期的外籍租赁需求，同时从两间房获取现金流显然优于一间。

第三、也是最重要的，在这一品质与地段的永久地契项目中推出 1 房，或许与其整体的奢华定位并不契合，尤其是当 Fourth Avenue Residences 已有 70% 为 1 与 2 房时。

这些因素是否会带来更快的去化与更高的整体营收，只能交给时间来验证。但有一点可以肯定——Fourth Avenue Residences 的 1 房，将因竞争减少而受益。

最后就单位面积而言，2 房虽然布局不算极其理想，但面积相对尚可；至于 3 与 4 房，面积相较同类略显偏小，尽管我们在参观 3 房示范单位时，感觉空间的规划还是相当到位的。

（若好奇如何仅凭示范单位就辨别优劣，记得查看这篇！）

价格评析

周边项目

项目名称	地契	TOP	平均价格 (PSF)
RoyalGreen	永久地契	2022	$2,750
Fourth Avenue Residences	99 years	2022	$2,387
Fifth Avenue Condo	永久地契	1998	$1,821
Sixth Avenue Residences	永久地契	2009	$1,698

在 RoyalGreen 的首发周末，108 个推出单位中售出 33 个（31%），其中 4 房豪华版因供应稀少而需求更高。已售单位的平均 PSF 为 $2,750。

在我们此前对Fourth Avenue Residences的价格分析时，其在独特性、新鲜度与距 Sixth Avenue MRT 的近距方面几乎没有直接竞品。当然，价格溢价也不小，尤其考虑到它是 99 年地契。

即便如此，它仍在 168 个推出单位中售出 70 个（42%）。若换算，Fourth Avenue Residences 开盘当天售出其总量的 14.7%，而 RoyalGreen 则为 11.5%。

为什么会这样？

尽管它是 99 年地契且总体量更大，但 Fourth Avenue Residences 设有 1 房，且相较之下距离地铁“更近”（虽差距不大）。

更重要的是，它“更便宜”。

当单位以如此高的溢价成交时，无论是投资者还是自住者，都更倾向于谨慎观望、伺机而动——尤其在近期 SGD 出现变动的背景下。

但可以肯定的是，开发商 Allgreen Properties 势必要在各自购地之日起 5 年内，力争两大项目的全盘去化。

否则，将面临新修订且极为可观的 25% ABSD 额外税负。

这或许是一场不小的博弈，但如果你判断并非所有人都接受这个价位（亦即预测小户型价格回调），且对金融市场走向有较强把握，那么稍作观望可能是非常稳健的投资之举（尤其考虑到未来外籍人士对这里租赁的潜在需求）。

如果你在寻找更大的单位、对最新设施并不执着，Fifth Avenue condo 以几乎低 $1k PSF 的价差，性价比相当突出。

我们的看法

说实话，$2,750psf 对大多数人而言都不是个小数目。

即便对仍有余力负担的人来说，也难免会考虑是否等待价格回落。

不过需要注意的是，4 房豪华版仅有 18 套——已有 5 套被抢订。此外（这可谓“早鸟”的最大优势之一），优质户型往往会在一开始就被迅速拿下。

尽管总价不低，但最大户型优先售罄，已说明不少问题。其一，多数买家以自住为主；其二，周边独立屋业主不少，财力雄厚。我可以理解那些从landed换到更小、更易打理住宅的退休者，或为子女置业的家庭，会觉得 RoyalGreen 很有吸引力。

就基本居住考量而言，我认为这里的地段、投资价值与整体宁静葱郁的环境，将盖过车流进出可能拥堵，以及楼栋相向所带来的些许审美瑕疵——尤其这两点都可通过选择合适的户型与朝向来缓解（若在意后者，应尽早入手以挑选心仪单位）。

诚然，单位面积或许不是最大的，但这部分就交给精明的室内设计师吧。
 
若你问我是否会在有充足预算的情况下，毫不犹豫地拿下一套景观出众的 4 房豪华版——我的答案是：会的。

综上所述，RoyalGreen 的确像是一处千载难逢的新加坡奢华永久地契公寓。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。