RoyalGreen 评测：Sixth Avenue 豪华永久产权公寓

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项目信息

项目：	RoyalGreen	地区：	10
地址：	Anamalai Avenue	地契：	永久产权
占地面积：	174,176 sqft	单位数量：	285
开发商：	Allgreen Properties Limited	TOP：	2022

District 10 将在 2022 年 12 月迎来一位“王者”新成员，加入其本已耀眼的华丽公寓阵容。

作为这一数百万级豪宅项目的一部分，一个别具一格、仿若鸟巢的网球场、配有景观屋顶慢跑道以及多处空中露台的规划已提上日程。

仅 285 套独特的永久产权公寓将分布于 8 座 5 层住宅楼内——涵盖 2 至 4 卧室的扎实组合。

如果再深入一点，你会发现高端的室内装潢、落地窗，以及深思熟虑的户型布局（空间效率最大化）——这都是 RoyalGreen 奢华魅力的体现。

再加上拟议中的 Bukit-Timah-Rochor-Green 走廊、Bukit Timah 学府带，以及距 Sixth Avenue MRT 的优越距离，这看起来确实是个颇为出色的项目。

想了解更多实用要点以及样板房的详细图片，请务必查看下方我们的完整分析！

Insider Tour

RoyalGreen 配套设施

足底按摩步道	冥想亭	户外健身区
娱乐型网球场	美食亭	吊床花园平台
花园亭	秋千花园平台	活动平台
游乐场	烧烤亭	泳池畔烧烤亭
水疗池	池畔平台	50m 泳道池
树荫平台	儿童泳池	会所
多功能室	派对室	阅读室
儿童室内游乐区	健身房	派对平台

RoyalGreen 的示范单位就在 Fourth Avenue Residences（同样由 Allgreen 开发、99 年地契项目）的正对面。第一眼看去，在配色与品牌呈现上确实很相似。我认为本可做更多来区分两个项目，而不仅仅是地契年限的不同。

这并不是说项目的品牌塑造不好。诚然，如今不少新晋豪宅都采用类似的色调，但大家趋同也是有其原因的。

如果你不熟悉，这里的原址（Royalville）名字显得非常老派，所以我很庆幸他们没有沿用。RoyalGreen 听起来要现代很多，也更显大气。

在 174,000 平方英尺的土地上规划 285 个单位，就定位于高端市场的项目而言，RoyalGreen 的体量算是中规中矩。

主入口位于 Anamalai Avenue，可从 Sixth Avenue 和 Bukit Timah Road 两侧进入。第一印象上，我喜欢整体的灰色调，阳台处点缀的色彩也颇为亮眼。

RoyalGreen 的入口并不夸张。如果楼栋中央的景观能做好，我可以想象整体会很有亲和力。

大多数楼栋彼此对望这一点我并不太喜欢，但好在最小楼距为 20 米，最宽可达 25 米。

项目配有一条尺寸合适的 50m 泳道池，贯穿楼栋之间。

部分住户可能担心泳池带来的噪音，那么你也可以选择朝向绿化的一侧。当然，也有不少人偏爱泳池景观，这里为你提供了不同的选择。

这里一个独特之处是位于屋顶、横跨两栋楼的网球场。其弧形、类似鸟巢的结构在你进入项目时就十分抢眼。就独特性而言，随着开发商在有限土地上寻求更具创意的利用方式，屋顶设施今后只会更为常见。

关于 RoyalGreen 的屋顶还有几处亮点，主要在于空间的巧妙利用。所有楼栋通过桥梁相连，既形成了步行/慢跑路径，也构成了优雅的建筑构件，观感极佳。

我喜欢顶部设置了不同的平台（足底按摩、吊床花园和秋千花园），再加上户外健身区和用餐亭。它能带来不同的视野变化，尽管高度不算很高，但 Bukit Timah 以低层建筑为主，因此并不是问题。

RoyalGreen 3 房 + 书房 户型评测

RoyalGreen 的 3 房加书房户型为 1,066 平方英尺，就 3 房而言并不算最大。不过，我觉得实际观感比纸面数字更宽敞，足见其规划之佳。对于 4 至 5 口之家，我认为已绰绰有余，所需功能也都具备。

3 房户型的入户空间较宽，好在不算狭长。不过你是否喜欢设置一个玄关，还是更倾向于大门直接进入室内，就见仁见智了。就我个人而言，这类入户更适合更大的单位。如果你不介意占用一些面积，这里足以摆放玄关桌、装饰品或收纳柜。

我喜欢这里的厨房尺度。面积合适，收纳空间也足够。你可以选择保持封闭式，或根据喜好改为开放式。

厨房横向开间较宽，即便两人同时操作也有足够回旋空间。

这个 3 房户型的一大优点是保留了院/工作阳台空间，而如今不少小户型往往省略了这一点。能有一个放置洗衣机烘干机或晾晒湿衣物的地方非常方便。

客餐厅不是最大的，但只要规划得当，仍是非常实用的空间。

例如，一侧采用长凳式座位并与墙齐平，可释放更多动线空间。如果你想放常规 6 座餐桌，甚至是圆桌，空间看起来会更局促。

客厅同理，面积不算大，因此需要谨慎选择沙发或座椅款式与尺寸。

如果你更重视室内起居面积，会高兴地发现户外阳台控制在了较小范围。它延伸至另一间普通房，摆放一些座椅与小茶几也足够。

书房角落面积不小，如果你需要在家办公会非常实用。它既可从工作阳台进入，也可从主走廊进入。你也可以封起后侧入口，必要时改成另一间小房间。

此户型的普通房在面积上并无太多亮点。放置一张大床尚可，但理想情况下用单人床能留出更多空间。有人会说这间房在 3 间里最特别，因为它也能从这里通往阳台。

我很喜欢落地窗设计，能引入更多采光，让房间更明亮、更开阔。再次强调，房间不算大，但对孩子而言绝对足够舒适。

两间普通房共用一间公卫，尺寸中规中矩，也与新盘项目的常见配置相仿。设计风格偏稳妥，没有花哨或特别之处。

主卧尺寸也还可以。装上床后，能留给其他家具的空间不多。你可以做一张窄梳妆台，但会比较紧凑。

主卫比公卫更大，即便两人同时使用也相当从容。

RoyalGreen 2 房 + 书房 户型评测

2 房加书房的样板间在布局上与 3 房类似，只是少了一间卧室和室外工作阳台。829 平方英尺的面积还算不错，但我认为在布局上存在一些效率不高之处。首先，入户后是个小玄关，右侧“挤”出一个小书房角落，随后通过一条走廊进入客餐厅。这使得厨房被压缩得比应有的更小。

我喜欢这个书房角落的 ID 呈现，设计得体、氛围温馨，而且还有窗户引入采光。

右侧可以看到由于区域布局方式，本可更有效利用的空间被浪费了。以 2 房而言，厨房偏小，但收纳与台面还算过得去。若两人同时在内，会有些压迫感。

客厅面积挺大，但同样需要控制沙发尺寸，才能保持通透感。

相较之下，餐区偏小且拥挤。如果两人用餐还好，但若超过两人，这种卡座式设计或许是最佳选择。

以 2 房单位而言，阳台较大，如果你喜欢更多的户外空间，这会很适合你。

我也喜欢阳台上的“小吧台”概念，把它当作你专属的户外吧台就好！

回到室内，走廊偏长，并非最优的空间利用方式。

与 3 房类似，这里的普通房面积也只是中等水准。额外的好处是同样可从这里进入阳台！

收纳空间应当足够，柜体几乎做到顶。

公卫设计简洁，但空间感不错。

最后来到主卧。

也许是我眼拙，但感觉这里床前的活动空间比 3 房样板间略多一点。

如本 ID 单位所示，此处可利用为梳妆区域。

此处的主卫面积宽裕，非常大方。

RoyalGreen 区位解读

对 RoyalGreen 而言，或许最大的亮点便是它的地段。

先说公共交通，居民步行约 4 分钟即可到达 Sixth Avenue MRT 站！

更棒的是，该站距离环线（Botanic Gardens MRT）仅 2 站；距拟议中的 Thomson-East Coast Line（Stevens MRT）3 站；距南北线（Newton MRT）4 站；距东北线（Rochor MRT）5 站；距东西线（Bugis MRT）7 站。

还不止于此。

从 RoyalGreen 的大门走出一分钟，你就会到达 “Sixth Avenue Ctr” 公交站（提示：你会有惊喜）。

虽然有人可能大致估计过，但很少有人会想到这里竟有 16 条不同的公交线路！

包括——66、66B、67、74、77、151、154、157、170、170A、171、174、852、961、961M 和 970。细心的你若留意到并熟悉 66、154、157，就会发现该站也方便在西部工作/上学的人群（而这是 Sixth Avenue MRT 相对欠缺的一项便捷）。

至于驾车族，你会很快发现，从这里几乎去哪都很顺畅，得益于 Upper Bukit Timah、Clementi、Adam 和 Farrer Road，以及 Lornie Road（及高速）、Eng Neo Avenue 和 PIE 等主要联通道路。

（*不过请注意，这些道路在高峰时段以拥堵闻名——如可避免，尽量错峰出行）

担心邻近道路噪音的住户也可放心，项目内外大量的绿植将有效吸收并遮挡车流噪音。

再加上拟议中的 Bukit-Timah-Rochor-Green 走廊（来自 2019 年草案总规）的在侧，不仅进一步提升“噪音吸收”，还把全长约 11 公里的生态步道带到你家门口！

在日常采买方面，居民也可以高枕无忧。

Guthrie 的 Cold Storage 距离公寓仅需步行一分钟。其他附近的 Cold Storage 包括 Sime Darby（车程 2 分钟）、Greenwood（车程 4 分钟）和 Cluny Court（车程 6 分钟）。

最近的 FairPrice 位于 Bukit Timah 和 Coronation Plaza——车程分别为 4 和 6 分钟。

购物与餐饮方面，你可以从庞大的清单中选择：

The Grandstand、Adam Road Food Centre、King Albert Park Mall、Beauty World Plaza 与 Centre、Cluny Court、Crown Centre、Star Vista Mall、Raffles Holland V Mall、Rochester Mall 和 Jelita Shopping Centre……以及整个 Jurong East 与 Clementi 的餐饮/购物区——以上均在公寓 10 分钟车程范围内。

如果这还不足以满足你的需求（此时你可能需要稍加克制），Orchard Road 与 Queenstown 的购物带距离 RoyalGreen 也仅 12–14 分钟车程！

在谈著名的 Bukit Timah 学府带之前，还有几点值得一提。

首先，15 分钟车程范围内有相当多的医院（始终实用）。包括：

Mt. Alvernia、Concord International、Ng Teng Fong、National University、Gleneagles、Mount Elizabeth、Mount Elizabeth Novena、Tan Tock Seng 和 Farrer Park Hospital。

其次，自然爱好者会因周边丰富的花木与多样的公园而欣喜。这些包括 Bukit Timah Nature Reserve、National Orchid Garden、Bougainville Park、Green Corridor 以及紧邻公寓的 Maple Lane Park。

第三，外籍人士可受益于周边多样的使领馆资源，满足各自所需。

最后，公寓步行范围内还有相当多的餐饮与零售选择（我们在Fourth Avenue Residences 的评测中更为详尽地介绍过）。

至此，你大概已听说过 Bukit Timah 学府带（可能是居住在此一大吸引力）。不多赘述，让我们看看它包含什么。

学前阶段（车程少于 5 分钟）：White Lodge Kindergarten、Odyssey Global Preschool、Blue House Nursery、Pegasus International Preschool、Little Paddington Preschool、Bright Path Preschool 和 ChildFirst @ King Albert Park。

10 分钟车程内的小学包括：Methodist Girls’、Cambridge、Pei Hwa Presbyterian、Nanyang、Bukit Timah、Nan Hua、Pei Tong、Raffles Girls’ 和 Henry Park Primary。

中学方面有：Hua Chong institute、St Margaret’s Secondary、Nanyang Girls’ High、Yusof Ishak Secondary、New Town Secondary、Nan Hua High 和 NUS High School of Math and Science。

至于高等学府：National、Eunoia、Hwa Chong、Raffles、Catholic 和 Anglo Chinese Junior Colleges 同样在 10 分钟车程范围内。

此外还有 Singapore 与 Ngee Ann Polytechnic、Singapore Institute of Technology、National University of Singapore 的多个学院、Singapore University of Social Sciences、MDIS 校园、UBS business university 以及 University at Buffalo，构成了这条多元且炙手可热的 Bukit Timah 学府带。

RoyalGreen 开发与总平面

之所以会看到 8 座 5 层住宅楼，是因为这块 174,000 平方英尺的土地受制于 1.4 的法定容积率。

虽然这一容积率有助于降低过度密集的风险，但楼栋普遍彼此对望（尤其是中间的 2C 与 2D）这一点，可能会让部分买家略有顾虑。

此外，低层单位在周末与公共假日期间，可能会受到来自泳池与屋顶设施的部分噪音影响。尤其是 2C 与 2D 两栋，可能还会额外受到空中网球场的噪音干扰。

最后，由于 RoyalGreen 的车道入口较窄，且通往 Anamalai Avenue 仅有单一出口，我们预计在高峰时段会出现一定的车流拥堵。

另外，鉴于项目位于 Sixth Avenue 接近 Bukit Timah Road 的一端，若居民在某些时间沿这条单车道行驶前往另一端的 Holland Road，也可能会遇到一定的通行不便。

来看户型配比：

户型配比

户型	单位数量	面积（sqft）
2 卧室	39	635 – 721 sqft
2 卧室 尊贵型	75	667 – 721 sqft
2 卧室 + 书房/客房	63	721 – 861 sqft
3 卧室	42	926 – 990 sqft
3 卧室 + 书房	44	1044 – 1076 sqft
4 卧室 尊贵型	18	1,432 – 1,475 sqft
4 卧室 + 书房	4	1,259 sqft

再次值得注意的是未设 1 卧室单位（与 Clement Canopy 的策略颇为相似）。我们简单分析一下背后考虑。

首先，有能力在此置业的人，逻辑上更偏好更大的空间（而且我们也很难认为 1 房的价格会是 2 房的一半）。

其次，打算在此出租的投资者，相较只租一间，更倾向于两间房同时带来现金流——尤其考虑到项目预期将有外籍租户需求。

第三且最重要的是，在这样品质与地段的永久产权项目中配置 1 房，或许不太契合其整体的奢华定位，尤其在 Fourth Avenue Residences 已有 70% 为 1 与 2 房的背景下。

这些因素能否促成更快的去化速度与更高的总体收益目标，唯有时间能给出答案。但可以肯定的是——Fourth Avenue Residences 的 1 房销售将受益于更少的竞争。

最后，就户型面积而言，2 房虽然布局并非尽善尽美，但面积尚可。至于 3 与 4 房，面积看起来略低于平均水平，尽管我们在样板间中看到 3 房的空间规划得相当不错。

（如果你好奇如何仅通过样板房就分辨优劣单位，务必查 看这里 ！）

价格评析

周边项目

项目名称	地契	TOP	平均价（PSF）
RoyalGreen	Freehold	2022	$2,750
Fourth Avenue Residences	99 years	2022	$2,387
Fifth Avenue Condo	Freehold	1998	$1,821
Sixth Avenue Residences	Freehold	2009	$1,698

根据 RoyalGreen 首个开盘周末的数据，已推出的 108 套中售出 33 套（31%），其中 4 房尊贵型因供应稀少而更受青睐。成交单位的平均 PSF 为 $2,750。

在我们此前对 Fourth Avenue Residences 的价格分析中，几乎没有在独特性、新颖度与距 Sixth Avenue MRT 的近距上可直接对标的竞争者。当然，就 99 年地契而言，定价确实不低。

尽管如此，其在开盘时仍卖出 168 套中的 70 套（42%）。若你计算一下，这意味着 Fourth Avenue Residences 在开盘时去化了总量的 14.7%，而 RoyalGreen 为 11.5%。

为何会这样？

尽管 Fourth Avenue Residences 为 99 年地契，且总单位数相对更大，但它提供 1 房户型，且与地铁站“更近一些”（虽差距不大），这与 RoyalGreen 不同。

更重要的是，它“更便宜”。

在如此高溢价的价格下，无论投资者还是自住者都更倾向于谨慎观望、伺机出手——尤其考虑到近期 SGD 的变动。

不过可以确定的是，开发商 Allgreen Properties 明显希望在各自拿地日起 5 年内，完成两个项目的全部去化。

否则将需承担新增且极为高昂的 25% ABSD 费用。

这或许是一场豪赌，但如果你认为并非所有人都能接受这一价位（即预判小面积单位价格回调），且你对金融市场趋势有较强把握，那么略作等待可能是非常稳健的投资之举（尤其考虑到未来外籍人士带来的潜在租赁需求）。

若你在寻找更大的单位、且不特别执着于最新设施，Fifth Avenue condo 以低近 $1k PSF 的价差看起来性价比极高。

我们的看法

坦率地说，$2,750psf 对大多数人而言都不是一个小数目。

即便对有一定余力的人来说，也难免会想到是否应等待价格回落。

不过需要注意的是，项目仅有 18 套 4 房尊贵型——其中已有 5 套被抢先购入。此外（也是所谓“早鸟”的最大优势之一），优质观景/朝向的单位往往会在第一时间被选走。

尽管总价高昂，但最大户型最先被抢购这件事本身就说明了很多。其一，多数买家更偏向自住。其二，周边有不少实力雄厚的有地住宅业主。我可以理解 RoyalGreen 对于那些想从有地换到更小、更易打理居所的人，或作为子女居所的吸引力。

就基本居住考量而言，我认为其地段、投资价值与整体静谧葱郁的居住环境，足以抵消出入口潜在的高峰拥堵，以及楼栋彼此对望带来的些许建筑美感上的不适——尤其这两点都可一定程度上规避（若你在意后者，应尽早选择单位）。

诚然，单位面积可能并非最大，但这部分就交给优秀的室内设计师吧。
 
如果你真要问我，我会说：若我手头有足够的资金，我会毫不犹豫地立即拿下一套景观优选的 4 房尊贵型。

综合来看，RoyalGreen 的确像是一座难得一遇的新加坡豪华永久产权项目。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。