为什么新加坡的住房感觉如此难以负担（即使收入已上升）

谈到住房可负担性，常见的衡量标准包括工资增长与房价的对比，或有时是债务收入比。但还有一个悄然重塑这一等式的因素：双收入的常态化。

年长的新加坡人或许还记得，在1980年代及更早的时候，单一家庭主要收入者往往也能较为轻松地偿还一套家庭住房。但时至今日，情况已截然不同。对许多家庭而言，夫妻双方都必须工作，才能勉强承担每月房贷。在某些情况下，没有合并收入甚至无法获得房贷资格。这一转变带来了隐性的可负担性风险——而我们或许一直忽视了它：

如今购买典型转售组屋，双收入有多关键？

先以一套转售4房式组屋为例。

假设一对夫妇以卖方要价 $700,000 购买一套转售组屋。官方估价为 $670,000，这意味着他们需要额外支付 $30,000 的超估价现金（COV）。在 2025 年，这样的情况并不罕见。

我们也假设中等水平的装修费用为 $60,000。

具体账目如下：

• 购买价：$700,000
• 估价：$670,000
• 最高贷款额（按估价的 75%）：$502,500
• 首付款（按估价的 25%）：$167,500
• 加 COV（仅可用现金）：$30,000
• 减去 CPF 住房津贴：–$80,000
• 加装修：+$60,000

前期所需：约 $177,500（含 COV 与装修）。
每月房贷：约 $2,260（25 年期贷款，2.6%）。
所需收入（MSR 上限）：约 $7,540 家庭收入。

对一户典型双收入、收入中位数为 $11,300 的家庭而言，这是可承受的。他们可获得贷款资格，且月供符合 MSR 要求。

但若只剩单一收入呢？

现在，假设去掉一份收入。剩下的一方每月收入中位数为 $5,800。根据 MSR 规定，其可承担的最高月供为收入的 30%，即 $1,740。

这比实际每月还款 $2,260 少约 $520；可见在正常情况下，MSR 甚至不会允许这样的贷款。

撇开计算层面，我们还需考虑实际影响

假设仅作讨论，一方仍尝试独自承担全部房贷。每月 $2,260 的供款将吞噬其 $5,800 薪资的 39%，远高于被视为安全的 30% 门槛。

（供参考，新加坡常用的审慎“3-3-5”公式是：准备相当于所需总资本 30% 的首期资金；把每月还贷控制在收入的 30%；总购房成本不超过年收入的 5 倍）

我并非理财顾问——但即便不涉足那个领域，也不难看出，这种情形意味着在许多方面都要收紧开支。 

储蓄被迫延后，孩子的课外提升班也可能取消，家庭预算压缩到近乎“维持生存”的程度。同时，几乎没有应对冲击的余地：一笔医药费、一次裁员或一项意外支出，都可能击垮整个安排；事实上，在这种情境下，许多人或许会同意，应立即出售并降级置换。 

数据之下的风险，或被我们忽略了

我们可能面临的问题包括：

• 因指标带来的虚假安全感
• 失去重要的安全阀
• 超老龄社会带来更深的不利影响
• 对家庭生活与生育率的压力
• 对单身屋主的盲点

1. 指标带来的虚假安全感

如上所示，当我们以房价与收入之比来谈可负担性，一切看起来都还不错；但前提是这里的“收入”默默假定了两份工资。 

我们也该警惕，有时行业会告诉夫妻，按照这些指标他们处于“安全区”。危险也由此潜入：当比例显示一切无碍时，夫妻可能觉得可以“再多撑一点”——也许选择多一间卧室，甚至尝试购买较昂贵地段的公寓。毕竟，他们仍符合 MSR 或总债务偿付率 (TDSR) 的要求，甚至还留有一定余量。 

但这一切都建立在“双份薪水始终在位”的假设上。一旦其中一人的收入下降或中断，并不存在一个轻松的“撤销”按钮。事实上，某些政策还会让降级置换变得更难：例如，除非已年满 55 岁，否则在出售私宅后须等待 15 个月，方能购买转售组屋。 

此外，若不走运在早期就遭遇变故，别忘了在持有的前 4 年内为“调适居住规模”而出售房产，将会触发卖方印花税 (SSD)。出售收益被抽走一大块，将使寻找可行的替代房源更为艰难。 

因此，冒着显得过于谨慎的风险，我仍认为至少应当讨论一种可能：若一方无法工作或收入下滑，将对房贷产生何种影响。你仍可沿用熟悉的指标；只需再多做一道功课——把其中一份收入剔除，评估影响（以及可能的退出方案）。 

2. 失去重要的安全阀

我们父母那一代或更早期的购屋者——当时单收入家庭更为常见——拥有许多人如今不再具备的“安全阀”。 

万一一方无法工作，另一方有时还能顶上，缓和冲击。若问题在于失业，例如，另一方（假设当下未就业）或可从事兼职、重返职场，以维持房贷供款。若还要照顾子女、年长父母等，现实安排或许依旧艰难，但至少有这个可能性。

若你们是双收入，且配偶已是全职工作，基本就很难再有所作为。最终只能陷入“就是这样” 的处境，进退维谷。 

但愿你的孩子已足够年长，也能开始分担一些。 

3. 超老龄社会带来的更大冲击

新加坡将在明年步入超老龄社会。对许多家庭而言，这意味着需要照料年迈父母；而这往往还是在抚养自家子女之外的额外负担。 

过去，单收入也能扛起房贷时，家庭在这方面尚有些回旋余地；非在职的一方可在环境变化时顶上。若父母突然需要更多照护，或家庭需要额外收入*，另一方可以选择做兼职，或干脆重返职场。 

*以个人经历而言，我可以肯定几乎必然需要额外收入；尤其当你是独生子女，无人分担父母的医疗费用或住家帮佣开支时。 

让未就业的一方承担这些从来都不容易，但至少当时存在这种选择。如今，夫妻双方为跟上房贷已各自全职工作，这种弹性不复存在。可能的结果并不令人乐观：也许会有更多长者被送往疗养院，或只能独自应对独居生活。

4. 对家庭生活与生育率的压力

这一点恐怕无需多作解释吧？我斗胆说，这已是当下许多新加坡人的切身体验。 

当夫妻双方都在全职工作，家庭时光就被挤压到边缘。孩子每天与家中帮佣相处的时间，往往多于与父母相处的时间。而且不只是“在不在”的问题：等父母回到家时，往往已精疲力竭，除了监督作业或匆匆吃完晚餐，难以做更多。这也在某种程度上解释了我们极为红火的补习行业。 

在这样的背景下，新加坡的生育率跌至历史新低并不令人意外。对许多夫妻而言，这笔账很残酷：若维持一套组屋已需要两份收入，再叠加养育子女的成本与时间，又有多现实？更别说不止一个孩子。 

5. 单身屋主的盲点

当我们忙着为“达标”的可负担性指标自我庆贺时，也可能忽略了并非同等受益的群体：单身者、单亲家庭，或无法依法结婚的人，往往面临更严峻的门槛。 

他们可申领的补助更少，购买特定组屋需等待更久，还必须仅凭一份薪水去满足与他人同样的 MSR 与 TDSR 规则。纸面上，整体社会的可负担性或许无碍；但在实践中，这些群体往往被迫选择更小、更旧或更偏的组屋——若他们最终还能买得到的话。 

这一盲点只会越发突出，因为如今有更多新加坡人选择单身。若住房可负担性的框架未能将他们纳入考量，那么“可负担”的定义便将排除掉社会中愈来愈大的一部分人群。这个问题可能会在不久的将来，迫使我们重新界定何谓可负担性。

新加坡的住房可负担性目前看来仍站得住脚

我的用意并非夸大危机：至少目前，各项比例尚可成立，家庭收入中位数也过关，数据表明大多数家庭处于安全范围内。 

但同时，我不认为可以诉诸过度简化的说法，例如” 收入降了就去降级换房嘛。” 

我们应审视：作为屋主，对第二份收入的依赖会在多大程度上削弱我们的财务韧性。否则，我们将更易受冲击，也更难为老龄化与单身屋主增多的现实做好准备。 

否则，或将有更多新加坡人在失去一份收入之后才恍然大悟——纸面上“可负担”的一切，从来不曾真正适用于他们。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。