为何对柔佛的重新关注并不会惠及所有 Iskandar 地区的投资者

回到 2000 年代中期，Iskandar Malaysia 的启动被吹捧为新加坡置业者的下一件大事。开发商主打闪亮的滨水公寓、全新的卫星城镇，以及柔佛新山将成为“第二个新加坡”的愿景。许多人蜂拥而入，但随着供应过剩、跨境通达性欠佳以及租赁需求疲弱，价格停滞甚至下跌。一大拐点是购房者撤销Prive Medini合约，而该项目当时还是焦点。部分投资者选择坚持，但最终持有的单位既难以出租，也难以在不亏损的情况下转售。

快进到 2025 年，柔佛再度成为焦点。连接 JB 与 Woodlands 的期待已久的 RTS Link 预计在 January 2027 前投入运营，而新马两国也刚敲定跨越长堤两侧的特别经济区（SEZ）规划。跨境通勤或将前所未有地便捷；随着营商便利度与成本的改善，商业利好十分明确。 

但这是否意味着，曾经买错 Iskandar 项目的人终于可以迎来转机？还是说，如今的机会主要属于进入一个全然不同市场的新买家？

首先，简要回顾一下当年 Iskandar Malaysia 出现问题的缘由：

早在 2006 年，马来西亚政府推出 Iskandar Malaysia（亦称新柔南部经济特区）。其定位为覆盖 Johor Bahru、Iskandar Puteri（亦称 Nusajaya）及周边区域的经济走廊。 

该计划意在通过税收优惠与新城镇建设，引入大规模基础设施投资，推动柔佛成为区域商业枢纽。 

就投资者而言，新加坡人自然是目标客群：营销侧重柔佛更低的房价（这一点至今仍未改变）、靠近长堤的服务式公寓与公寓，以及对高资本增值的常见预期。 

Danga Bay、Iskandar Puteri/Medini、Puteri Harbour，及其后的 Forest City 等高端项目，最初主要面向新加坡买家，随后也吸引了来自中国的投资者。 

Iskandar 的繁荣大致在 2006 至 2014 年之间；就连本地经纪也感受到来自长堤彼岸的竞争。需注意，2013 年是新加坡楼市高点，随后出台降温措施——这进一步刺激了海外置业的意愿。 

此外，马来西亚当局也在批准大型综合度假项目与卫星城镇，加强了市场对前景的信心。

低迷在 2014/15 年到来

2014 年 5 月，柔佛对外籍人士置产发布严格指引，显著改变了市场格局。无论新盘或转售盘，外籍买家只能购买价格在 RM 1 million 及以上的住宅、商业或工业物业。

问题不止于此：繁荣期一大卖点是跨境交通将改善。开发商频频强调 Kuala Lumpur–Singapore high-speed rail（HSR），即从 Johor Bahru 通往新加坡的专用铁路。然而由于马来西亚政局变化与政治因素，该计划被搁置。 

这两股力量叠加，几乎敲定了区域的下行趋势。这种状况持续了约十年，直到近几年才出现转机；而今 RTS Link 也即将上线。 

那么，随着新加坡—柔佛 SEZ 与全新的 RTS Link，早期投资者会因形势变化而被“拯救”吗？

根据一线交流，不少人对其能否真正帮助早期投资者持保留态度（而这些声音很多正来自当年的投资者）。目前可先关注以下要点：

• 主要利好预计集中在 Bukit Chagar 或拟议的 SEZ 工业走廊，以及可能覆盖 9 大旗舰片区。它们包括 Johor Bahru Waterfront、Iskandar Puteri、Tanjung Pelepas、Tanjung Langsat – Kong Kong、Senai-Skudai、Kulai-Sedenak、Desaru-Penawar、Forest City 和 Pengerang。 
• 更贴近 SEZ 布局的新盘可能会成为强劲竞争者
• Iskandar 的供应过剩问题从未真正解决 
• 许多 Iskandar 项目以投资者为先、家庭自住为次 

1. 主要利好预计集中在 Bukit Chagar 或拟议的 SEZ 工业走廊 

这也是为何难以出现全面、普遍复苏的主因。目前看来，利好更可能呈现高度局部化。

Bukit Chagar 位于 Johor Bahru 市中心，紧邻 CIQ 与 Causeway，并且是 RTS Link 的终点站。相较之下，Iskandar Malaysia 的范围要广泛得多——它是一个覆盖 2,200 平方公里的开发走廊，囊括 5 大旗舰区：Johor Bahru City、Iskandar Puteri（Nusajaya）、Eastern Gate（Pasir Gudang、Tanjung Langsat）、Senai-Skudai，以及 Western Gate（Port of Tanjung Pelepas）。 

多数繁荣期的 Iskandar 公寓（如 Medini、Puteri Harbour、Danga Bay）位于 JB 市区以西的 Iskandar Puteri 与滨水带——而非 Bukit Chagar 本身。车程大致在 20 至 30 分钟。尤其是距离更远的滨水型巨无霸项目，如 Danga Bay 与 Forest City，可能难以显著分享到红利。 

此外还有 SEZ 走廊：该区域横跨柔佛南部的多个旗舰片区。其早期项目主要布局于 Tanjung Langsat 与 Senai–Skudai 等产业园与港口周边。预计这些区域将催生来自专业人士与技术工人的中端住房需求；但受益更大的将是临近产业节点的有地住宅与务实型（注意：并非豪宅）项目。

因此，早一批投资者的审慎与怀疑并非没有道理。尽管 RTS Link 无疑改善了当前状况，但对他们的直接利好可能有限。 

2. 更贴近 SEZ 的新盘可能会成为竞争对手

我们已在 CIQ 一带看到如 Summer Suites 等新盘面世。这很可能只是众多项目中的第一个，后续新盘将围绕 SEZ 布局，或落位于 Bukit Chagar 区域内。 

与其说这些会带动分散在 Iskandar 各处的早期项目，不如说它们反而会形成更强竞争。不论在开盘期还是转售市场，这些新公寓都将有意借力 RTS 与 SEZ 走廊来占据优势。  

3. Iskandar 的供应过剩问题从未真正解决 

早在 2015 年，关于柔佛住房供给过剩的担忧已浮现，当时 NAPIC 报告称，该州住房总量预计将增加逾 335,000 套；当时这相当于在已存在的 719,421 套基础上增加 46.7 per cent。 

这些新增供给大多集中于 Iskandar 区域。当时，连 Maybank 等本地银行也曾警示，在已然拥挤的区域继续进行“激进的土地储备”活动，可能引发供过于求。 

开发商原本假定外部需求会持续稳定，但自 2014 年的购置限制生效、交通连接搁浅后，市场便缺乏“兜底”的买家池。

这种尾大不掉的过剩意味着，RTS 与 SEZ 并非一剂通用良方。尽管在 Bukit Chagar 等特定节点（见上文）需求或将上升，但 Iskandar 其余区域的存量体量过大，价格升幅仍将受限。 

在供给过剩区域的业主可能需要对资产进行再定位或调整定价。我们了解到，部分空置公寓已被私人机构接洽，拟改造为服务式公寓、共居空间、学生宿舍等，以提高入住率。也有人寻求政府许可，将土地用途变更为商业或工业。

4. 许多 Iskandar 项目以投资者为先、家庭自住为次 

在 Iskandar 热度初起时，开发商聚焦于可快速去化的紧凑型单位。在某种程度上，这与当时新加坡的“shoebox”热潮同频。 

当时的侧重点在资本增值与租金回报，户型设计强调紧凑、可“锁门即走”的公寓。对于自住者，尤其是马来西亚家庭而言，这类产品或并不对味。柔佛的大家庭传统上更偏好空间更大、停车更便利、配套更实用的有地住宅，而非维护费高昂的紧凑型公寓。 

这种错配至今仍是问题。尽管 RTS 与 SEZ 将提升跨境与产业相关需求，但其所吸引的新买家与租户很可能更看重靠近就业与交通、宜居度更高的住房。这与当前在 Medini、Puteri Harbour 与 Danga Bay 仍占主导地位的大量小户型供给并不匹配。

对柔佛的重新聚焦，是自 Iskandar 初期以来最为严肃的一次一体化推进。

然而，叙事虽似曾相识，但对首波入场者而言，现实已然不同。早期投资者面临的障碍大体未变：大量单位位于供给过剩的城镇中，而非 RTS 与 SEZ 能直接抬升需求的地点。 

即便对少数地段较为接近的持有者而言，新盘也可能凭借区位与配置优势盖过旧存量，形成强势竞争。 

简言之，对柔佛的重新关注确实会带来机会，但并非雨露均霑。寄望“一网打尽式”救赎的早期 Iskandar 投资者，恐怕难免失望。至少在可预见的未来，赢家更可能是持有 Bukit Chagar、SEZ 走廊以及既有热门郊区地段资产的人。 

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。