为何这座罕见的 Queenstown 新盘公寓即便以 $2,800 psf 也几近售罄

当你提到 Margaret Drive，大多数人会想到百万级 HDB。但尽管 Dawson 因创纪录的转售组屋价格而家喻户晓，本周它因完全不同的原因而进入大众视野。写下这篇文章的此刻（10月18日晚上），这里的一处新盘公寓——Penrith——看起来很可能售出 100 per cent 的单位，或非常接近。

约在 4 p.m.，Penrith 已售出 462 户中的 447 户，达成约 97 per cent 的去化。传闻价格区间约为 $2,435 至 $3,088 psf，平均约 $2,800 psf，并在 11 a.m. 与 12.30 p.m. 出现了 2 次提价。

但真正的势头从前一日的优先销售阶段就已开启，当时在公众发售开始前，已有 58 per cent 的单位售出。值得注意的是，当天所有四房型均被抢空，反映出熟悉 Queenstown 区域、并看重其长期区位价值的家庭型升级客强劲的自住需求。这为公众发售前奏响了强烈的需求信号，到次日下午，这份信心转化为迄今 2025 年表现最佳的新盘发行之一。

为何这是最具意义的开盘活动之一

Penrith 是 2025 年第 5 个（不含 EC）在开盘当天去化率超过 90 per cent 的新盘；其表现看起来有望超越 Lentor Central Residences（93 per cent）、LyndenWoods（94 per cent）、Springleaf Residence（92 per cent），并非常接近 Skye at Holland（99 per cent）。但令 Penrith 脱颖而出的是，它以 RCR 区内较高的平均 $PSFs 之一实现了这一成绩。

要知道，Bloomsbury Residences 的中位数约为 $2,474 psf，而 Grand Dunman 的成交约在 $2,500 psf；但 Bloomsbury 开盘仅去化约 25 per cent 的货量，Grand Dunman 则约为 54 per cent（尽管两者当时在区域内面临更多竞品）。 

据当下新闻报道，90 per cent 以上买家为新加坡公民，其余为永久居民与外国人。三房与四房去化最快，这一点也颇为关键：通常预期总价更低的两房会更快出清。尽管我们近日已看到更多家庭愿意接受两房，或许这也在表明市场对于两房的承受力可以略微跨过 $1.8 million 至 $2 million 的门槛。

是什么促成了这一结果？ 

若干因素恰好同时到位，推动了 Penrith 的需求

1. 自 2018 年以来的累积需求

Penrith 是自 2018 年以来 Queenstown 的首个私人新盘，接续 Margaret Ville 与 Stirling Residences。在这 7 年的空档期里，Queenstown 的转售 HDB 市场持续走高，仅 2025 年就有超过 100 宗交易突破 $1 million。 

这意味着有庞大的 HDB 升级客群：（1）不愿放弃优越的地段；（2）有充足的售屋收益来负担 Penrith。这也解释了为何 Penrith 即便在当前价位仍能取得强劲销售。 

说到价格……

2. Penrith 的总价（overall price）处于可接受范围

虽然 $2,800 psf 看起来偏高，但当下买家更在意的是总价。以两房为例，定价约在 $1.5 million。这低于许多今天新盘常见的 $1.8 million 区间。 

据称三房的定价约在 $2.1 million 至 $2.3 million，一部分四房甚至控制在 $3 million 以内。这在语境上可视为一笔具性价比的选择，若考虑其属于城市边缘地带且临近 MRT。 

3. 在总价之下仍保持体面实用的空间

为压低总价，开发商往往会在空间上妥协。但 Penrith 仍设法保持了相当体面的面积。注意其户型面积，即便这是 GFA 统一标准实施后的项目：

开发商未配置一房，仅提供两至四房的户型。两房自 614 sq ft 起步，四房最高至 1,281 sq ft。没有一房，同时在三房与四房上的倾斜更为明显（两者合计约占 67 per cent 的配比）。

这些是我们在部分统一前项目中更常见的户型面积——但在本案中，我们也知道其平方英尺已剔除了诸如空调机位等不可居住的空间。 

我们在评测中对此有更详尽的说明；简单而言，在一些买家的眼中，Penrith 在不严重牺牲居住空间的前提下，达成了可接受的总价。

4. 未来替代选择与新增竞争看似不太可能 

Dawson – Margaret Drive 一带已基本建成，几乎不再留下新的住宅开发地块。因此，买家很可能意识到此处再遇到新盘机遇的概率极低。对偏重投资的买家而言，未来竞品最多也将十分有限，这同样是优势。

这也加深了自住型买家的紧迫感，因为在 Queenstown 入手一套全新公寓可谓可遇不可求（尤其是如此靠近 MRT 的项目）。

Penrith 的快速去化对近期楼市有不少启示

几乎没有人对 Penrith 的 99-year leasehold 身份表达担忧，或许市场对 freehold 的执念正在减弱。此外，快速去化也显示今天的买家不再一味追逐更低的 psf；对他们而言，更重要的是总价。 

Penrith 也说明了——在转售组屋价格大幅走高的片区内——HDB 升级客或许能够将预算进一步推过 $2 million 的关口，进入三房与四房的选择范围。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。