| 项目： | Queens Peak |
|---|---|
| 地区： | 03 |
| 地址： | Dundee Road |
| 地契： | 99年地契 |
| 单位数量： | 736 |
| 占地面积： | 113,195 sqft |
| 发展商： | HY Realty + MCC Land |
| TOP： | 2020 |
4年前的上周，Queens Peak 推出时市场反应热烈，首发认购率达 34%（250/736 个单位售出）。
不远处的 Parc Riviera 当时仅取得 13% 的认购率，约为其三分之一。
不过两者的共同点在于 1 与 2 房型的强劲需求——这两类户型很快就被追求高租赁性的投资者抢购一空。
如今，Queens Peak 自 2020年6月 取得完工后数月内，除 3 个顶层公寓外，其他单位均已售出。这个占地 113,195 sq ft 的项目因与地铁相连，注定成为住户的便利枢纽。
项目内部单位的装修改造仍处于早中期阶段，因此平日里噪音在所难免——而从我所见，很多户型的格局与面积并未达到多数人最初的期望。
尽管如此，毗邻 CBD（有直达 MRT 线路）的第3邮区项目自带吸引力是不争的事实，因此从未来升值角度来看，Queens Peak 的表现仍值得关注。
马上进入分析环节之前，先带大家走一圈内部探访：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Queens Peak 公寓内部探访
| 地下停车场 | 儿童游乐场 | 车道上落点 |
| 健身房 | 泳道池 | 电梯大堂 |
| 主入口 | 24小时保安 | 游泳池 |
在评测 Queens Peak 时，很难不提到紧邻的 Commonwealth Towers。不同之处在于，Queens Peak 的车行入口并不在主干道上，而是位于项目后方——Dundee Road 的尽头。
有些人可能会嫌进出车程更长有点麻烦。但其优势在于转入的 Strathmore Avenue 位于交通灯之后——在高峰时段要转出至主要的 Commonwealth Avenue 会更为容易。
这里通常也不会出现太多车流拥堵，除了星期日需与 Church at the Good Shepherd 共用道路的时段外。
不过我对岗亭的设置略有微词。进入项目有两道闸门，分别供访客与住户使用。但安检点设置在单车道处（且有雨棚处）。如果你是住户，遇到前方有几辆车在排队安检，难免会想超车——但由于视线受限，难以看清 Queens Peak 内是否有来车驶出，存在一定安全隐患。
园区内设有两个上落点，一个适合快速上下客，另一个则是更为正式的住户抵达区。一方面，它有良好的遮蔽，且空间充足，可同时容纳多辆车上落而不致拥堵。
另一方面，视觉观感并不出众——棋盘格地面与灰色大理石，直白点说略显沉闷。
虽说我喜欢电梯大堂前的水景喷泉，但就整体而言，这个空间的槽点多于可取之处。
正如上面所说，那种乏善可陈的设计语言也延续到了大堂其他部分。或许我已经习惯了当下更为现代的深色系风格——这里白墙与棕色墙面的混搭让人感觉不够完整，像是尚未收尾。
而且 MCST 办公室的位置过于显眼——在多数项目中，这类空间通常更为隐蔽。
一层也设有儿童游乐场——位置看似有些奇怪，但就紧邻的幼儿园而言，这样的安排也算顺理成章。
再次强调，对我来说，这个项目的设计确实有点“另类”。若随手给人看上图，恐怕很多人会以为这是现代写字楼空间。并不丑，只是欠缺我心目中“住宅”的氛围。
至少，这个游乐场能引入自然采光，尽管由于建筑挑高较高，光源显得有点遥远。
彩色玻璃确实为 Queens Peak 的外观增添了一抹活力，但很难因此而兴奋。弧形阳台与整体线条更像是停留在上世纪 90 年代的设计。与现代且利落的 Commonwealth Towers 相比之下，反差更为明显。
当然，设计始终是主观的，但我相信多数人不会与我有太大分歧。
在一层也可以通过侧门通往主干道与巴士站。
从这里可以看到 Queens Peak 或许也是其最大卖点之一——与 Queenstown MRT 直接相连。这种便利一旦体验过，很难再回到所谓“步行 5 分钟”的距离（尽管听起来有点“被宠坏”的味道）。
一层也设有访客停车位。虽然是露天的，但我很高兴看到数量还不错——如今有些新盘甚至不再考虑访客车位。
至于住户，车位为多层停车场配置。
这里并非 1:1 车位配比，考虑到便利的位置与 Queenstown MRT，这点完全可以理解。准确来说，共有 589 个车位（736 个单位），先到先得。
虽不绝对，但你往往能从车库的规格看出一个公寓的“豪华企图”。这里是标准的裸露混凝土风格与多层结构（显然较地下车库更省成本），某种程度上也说明了定位。
回到电梯大堂，几乎让人以为来到了另一个项目。黑色大理石墙面配合下照灯，营造出更具质感的氛围。
接下来是 7 层的设施平台，这里汇集了 Queens Peak 的大多数主要设施。
这一层设有多处不同风格的休憩座位区。
和多数项目一样，有些角落明显更舒服。我想这些位置可能平时不太有人，因为氛围尚可，但缺少景观——想要景观的话得去 27 层。
Party Loft 位于略高的平台上——在私密性方面更有优势。
空间不小，配有座位与吧台以及吧椅。可以看到吊扇，这里是露天空间；所以尽管地势较高，但开放性也意味着谈不上太私密。
侧边还有更多座位区。
这里多数空间较为开放，所幸设有有盖步道，方便各处穿梭。
7 层设施平台的后侧是活动草坪，换言之就是一块绿地。纵深较长、横向不宽，谈不上很开阔。
由于周边新 HDB（SkyResidence 与 SkyOasis@Dawson）相继落成，Commonwealth Towers 的住户景观大受影响。所幸 Queens Peak 并未正对这些楼，因此不太受影响。相反，教堂与 Queenstown Primary School 的低密度形态在很大程度上保证了几乎无遮挡的视野。
这里还能看到 Kids Play Zone/Family Lawn/Pets Corner。我个人很喜欢 Queens Peak 的这一角，既私密又拥有开阔、自在的感觉——在土地受限的高层项目中并不常见。
对于有孩子的家庭而言，这无疑是个极佳的去处。比起项目中央那处小小的游乐场，这里要好太多；而且孩子们在此尽情玩耍也不太会打扰到其他住户——可谓双赢。
回到活动草坪，多功能厅就在其前方。虽然 736 个单位仅配备 1 间多功能厅略显不足，但其面积确实不错。我也喜欢它的朝向与独立布局。除非有人专门在园区内散步（其实就近的公园连道更适合散步），否则这里的私密性相当好。
当然，你也可以把多功能厅打开，面向草坪举办活动或聚会。
回到面向地铁的 Queens Peak 前侧，你会看到项目唯一的泳池。长度 50m，如今较大型项目的标配、也是最低标准。
如果能面向 Dawson 后方会更理想，但也理解其局限——毕竟需要尽量将住宅楼体与主干道及地铁轨道保持距离。
话虽如此，由于泳池位于 7 层，高于地铁轨道，因此空间感较为开阔，不会显得压抑。这是高层项目的常见问题，这里算一大加分项。
不过，泳池甲板的实用性就差了一点。照片里 8 张并排躺椅看起来很漂亮，但间距太近，高峰时段体验恐怕不佳。
就甲板布局而言，似乎也没有太多空间可以拉开距离——颇为可惜。话虽如此，泳池下端还设有一处较为私密的角落，另有 4 张躺椅。
沿着泳池有常见的池畔配套。这一处是 Pool Loft，设有吧台与多种座位。
旁边是 Pool Lounge，同样配有不同的座椅与桌子，角落还有吧台。这里层高更高，并与池畔甲板同一水平。
有趣的是，泳池淋浴区颇为亮眼。设计颇有律动感，也更为现代。
浴室亦是如此，设计精致、观感出色。我通常不大会特意提浴室，但在 Queens Peak 整体设计导向上，我确实感到困惑——有些地方着墨更多，但不一定是“该重点优化”的地方。
靠近泳池末端还有水疗躺床区，算是不错的点缀。
总体而言，Queens Peak 只有一个主泳池略显遗憾——尤其对比 Commonwealth Towers 设有两个。或可归因于 Queens Peak 占地略小（113,195 sq ft 对比 Commonwealth Towers 的 130,102 sq ft）。
主泳池之外是儿童戏水池，尺寸不算小。
设施平台的尽头是露天美食餐亭。
我喜欢这个空间，通透且通风良好。配有充足的桌椅与常见的吧台和餐饮配套。
在空气较静的日子，也可借助吊扇增强通风。
周边的水景也提升了氛围感。
担心预订不到用餐区的，也不必过虑——这里有两处。
接着来到 27 层的设施平台。顾名思义，高层项目的卖点多在景观，因此我想这里会颇受住户欢迎。
需要注意的是，大楼实际高达 44 层，但由于设有 4 个顶层公寓，对于居住在较低楼层的住户而言，这里将是可达的最高观景点。
名副其实，这个休憩区让你尽享景观与微风。
从这里可以更好地看到我先前提到的朝 Dawson 的景观。除去附近同样高耸的HDB，朝向有地住宅区 Ridley Park 的视线几乎无遮挡，且大片绿意十分养眼。
除了各类座位区，这里也有额外的用餐空间，边观景边进餐。
我也很喜欢把健身房设置在顶层设施平台，而非泳池旁。这样辽阔的景观，足以提升运动的动力。
健身房的配置也不错，有有氧器械与多样自由重量区。
更棒的是 Sky Gym 还具备高挑，配合近乎落地的窗面，让空间更通透明亮。
另外，若你在想，这个健身房仅服务于这一栋。每栋（1 与 3）顶层设施是镜像配置。因此就健身房而言，Queens Peak 的供给相当充足。
不仅是室内健身房，户外健身空间的配置也很到位。这个高度加上良好风感，我想也会颇受欢迎。
如前所述，27 层设有多处用餐空间，这个 Sky Dining 便是其一。
也有更多座位可静赏景致。
最远端是 Social Cove，这里同样有不同的座位选择，并设有棋艺区与吊床区。另一栋则将这一配置替换为户外桌球区。
Queens Peak 地段评述
Queenstown 是新加坡最早的住宅区之一。熟悉该片区的人或许知道，新加坡第一家分馆图书馆与第一所理工学院都在此开设。
如今，这个先锋卫星镇早已今非昔比，不再是昔日沼泽与坟地遍布之地；凭借其核心位置，已可谓是新加坡较受青睐的居住地之一。
Queens Peak 就在 Queenstown MRT 旁，且通过侧门与地铁站相连（撰文时侧门尚未开放）。
相邻的是同样近年取得 TOP 的 Commonwealth Towers，另一侧则是 Church of the Good Shepherd、Queenstown Primary School，以及即将落成的 SkyOasis（该片区一系列时尚 HDB 改造的一部分）。
其另一大优势是与 Alexandra Canal 步道直连，并可通往 Alexandra Park Connector。若你喜欢骑行，从这里可一路骑到 Marina Bay/CBD。即便不骑行，这里清晨或傍晚散步也相当惬意。
配套设施
生鲜杂货
| 超市/杂货店 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| FairPrice – Dawson Road | 550m, 7-min walk |
| Sheng Siong – Dawson Road | 550m, 7-min walk |
| FairPrice – Stirling Road | 750m, 10-min walk |
购物商场
| 商场集群 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Alexandra Ikea/Queenstown Shopping Centre | 1.3km, 5-min drive OR 1km, 15-min walk |
| Holland Village Malls | 3.5km, 10-min drive |
学校
| 教育层级 | 院校名称 |
| 学前（步行 1km 内） | Queenstown PCF KindergartenMapleBear PreschoolChildren’s Cove Preschool |
| 小学（车行 3km 内） | Queenstown PrimaryAlexandra Hill PrimaryGan Eng Seng PrimaryAlexandra PrimaryNew Town Primary |
| 中学（车行 3km 内） | Queenstown SecondaryQueensway SecondaryCrescent Girl’s SchoolBukit Merah Secondary |
| 国际学校（车行 3km 内） | Razum International SchoolAscentia International SchoolInvictus International SchoolISS International SchoolKingston International School |
| 初级学院（车行 5km 内） | Anglo-Chinese Junior College |
| 大学（车行 5km 内） | National University of Singapore |
| 理工学院（车行 10km 内） | Singapore PolytechnicNgee Ann Polytechnic |
公共交通
| 巴士站 | 停靠巴士 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Queenstown Stn Exit B/C’ | 51, 111, 145, 186, 195, 195A, 970 | 100m, 1-min walk |
| ‘Queenstown Pr Sch’ | 32, 122 | 450m, 5-min walk |
最近的 MRT：Queenstown MRT – 90m, 1-min walk
Queens Peak 最大的卖点无疑是公共交通的便捷。紧邻地铁意味着会有来自轨道的噪音（清晨/深夜更为明显），但在我看来，这是值得的取舍。
前往 Orchard 的住户可在 ‘Blk 53A CP’ 巴士站搭乘 111 号，9 站约 11 分钟即可抵达。
至于前往 Raffles Place MRT，从 Queenstown MRT 乘车 5 站，约 10 分钟直达。
私家车出行
| 主要目的地 | 距公寓距离（预计高峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 5.6km, 15-min drive |
| Orchard Road | 4.2km, 13-min drive |
| Suntec City | 8.1km, 25-min drive |
| Changi Airport | 26.5km, 31-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 33km, 42-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 16.4km, 25-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 3.3km, 10-min drive |
| Mapletree Business City | 3.8km, 15-min drive |
| Tuas Checkpoint | 22.8km, 27-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 20.7km, 30-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 10.9km, 20-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 21.2km, 27-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 5.8km, 15-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 25.5km, 35-min drive |
*车程为高峰时段测算
最近车行出入口：1 个（通往 Dundee Road）
小结：驶出单车道的 Dundee Road，随后经由 Strathmore Avenue 前往主要的 Commonwealth Avenue（位于东西线 MRT 轨道下方）或 Dawson Road。
发展团队
发展商（HY Realty + MCC Land）
别被这里出现的 MCC Land 弄糊涂。实际上，项目的“主要发展商”是 HY Realty，而 MCC Land 在项目过程中主要承担营销与项目管理工作（他们多次以此身份参与）。
HY Realty 与 2010 年在新加坡成立的中国发展商 Hao Yuan Investment 拥有部分相同股东。
若你担心其相对“年轻”的历史，那就用最可靠的方式来衡量发展商实力——看以往项目。
HY Realty 过往项目涵盖高、低层，包括 Sea Horizon（Pasir Ris）、Northwave EC（Woodlands）、Nautical Condominium（Sembawang）以及 Forestville EC（同样位于 Woodlands）。
如你所见，它们都不属于CCR 或 RCR 项目，因此本案是其首个 RCR 项目。
上述项目整体完成度不错，4 个里有 3 个采用了自然主题；但受限于空间与景观协调，本案不会沿用相同风格。
建筑师（AGA Architects）
AGA Architects（Atelier Group Architects 缩写）自 1979 年来参与了多项高层住宅项目设计。
代表作包括 Coastline Residences、Jurong Gateway、3 Cuscaden、The Santorini 与 Sea Horizon。
从最后一个项目可见，AGA Architects 与 HY Realty 曾有合作，这总是令人更安心。
在设计风格上，他们项目类型多样、没有固定范式；但在新加坡已打造逾 12 座高层住宅公寓，专业能力不言自明。
承建商（China Jingye Construction Engineering）
China Jingye Construction 是 MCC Land 的建筑施工部门。
他们在高层住宅方面同样经验丰富，承建过 The Nautical、The Santorini、ForrestVille 与 The Poiz Residences。
更有意思的是，他们还承担了 Resorts World Sentosa、Woodlands Checkpoint 与 Singapore Expo 等商业项目，可谓全面老练。
最后，上述多数公寓与 HY Realty、AGA Architects 的既往合作有重叠，再次印证了合作伙伴关系的可靠性。
户型配比
| 户型 | 单位数 | 面积（sqft） |
| 1-Bedroom | 152 | 425 – 441 sqft |
| 1-Bedroom + Study | 114 | 484 – 495 sqft |
| 2-Bedroom | 190 | 620 – 809 sqft |
| 3-Bedroom | 228 | 784 – 1,040 sqft |
| 4-Bedroom | 32 | 1,480 sqft |
| 5-Bedroom | 16 | 1,947 sqft |
| Penthouses | 4 | 4,519 – 4,778 sqft |
从 1 至 5 房型一应俱全，另有顶层公寓。
如前所述，目前仅剩 3 个顶层公寓未售。
装修方面，客厅为石材地面，卧室为木地板。层高为常见的 2.9m，走道、杂物间、浴室及部分厨房为 2.4m。
厨房家电来自 Smeg；厨房（如龙头、台面）与主卧卫浴配件由 Kohler 提供。主卧还配备电子保险箱。
1 与 2 房单位位于 08 – 26 层；3、4、5 房与顶层公寓位于 28 – 43 层。
1 至 4 号堆叠（stack）的单位设有私家电梯。
单位面积
需注意，Queens Peak 于 2018 年限令（限制各区“shoebox”比例）出台前两年开建，因此这里“shoebox”供应不算少。
以我之见，这里的 1-3 房面积与当下市场平均水平一致（即偏小）。但 4 房及以上相对更宽裕（高于平均），这也意味着更高的总价支出。
2 与 3 房在小型公共卧室与整体面积上受限较多。为控制总价，确实做出了取舍——居住性因此受到影响。以 624 sqft 的户型为例，公共卧室过小，无法容纳 queen size 床。
而那条波浪形、内凹的阳台也帮不了忙，只会降低效率、浪费空间——更别提为配合弧线而放大的 空调机位。
堆叠（Stack）分析
项目总平面图
占地约 113,195 sq ft，因此在地面层并没有太多空间布置设施。
更何况项目紧邻地铁站与车流密集的道路，我很庆幸主要设施并未放在这一层。
若要总结，我会说地面层更趋功能性且不显杂乱。
这里也有一些公共步道，以及自行车停放区——考虑到 Alexandra Park Canal 与 PCN 近在咫尺，这是很贴心的配置。
托儿中心与一间商业店铺也将为住户提供一定便利。
主要设施集中在 7 层（位于 1-6 层多层车库之上）。
这一点与邻近的 Commonwealth Towers 很不相同。后者在高层设有一些“零散小角落”的设施，但没有我们在这里看到的这些主设施。
该平台由两座塔楼共享，因此无论住哪一栋，抵达都很便利。
最后，通过必要的屏障，能有效保障来自下方 MRT 方向的私隐，避免“好奇的目光”。
不过（从私密性角度看或许是好事），这种共享并未延续至顶层。两座塔楼的顶层设施各自独立。
尽管设施名称略有不同，但可以看出发展商尽力在两栋之间保持一致性。例如两端均设置了类似的空中/室内健身房，以及相近的设施类型。
无论如何，高楼层带来绝佳景观，也是下班后放松的好去处。
最佳堆叠
1-7 与 14-19 号堆叠朝东北向；8-13 与 20-26 号堆叠朝东南向。
居于14-19 号堆叠的住户，会受到后续 HDB 的一定遮挡。
最左侧为 Block 83 Strathmore Avenue，约 21 层；右侧较高的 HDB 为 Strathmore Avenue Blocks 48 与 49，分别约 30 与 40 层。
鉴于 Queens Peak 最高达 44 层，除去顶层公寓，这些堆叠想要“无遮挡”的空间并不多。
至于1-7 号堆叠，正对的是低层的 Church of the Good Shepherd（5 层）。再远处可望向 Dempsey Hill 与 Botanic Gardens。
这对景观有利，但需注意 Queens Peak 的单车道出口（Dundee Road）会与教堂使用者共用，因此周末车流会较重。
至于8-13 与 20-26 号堆叠，正对的是下方 Queenstown MRT 轨道，以及其后 9-13 层高的 Stirling Road HDB（181 – 183）。
更远处为 Mei Ling Street 的 HDB 146 与 147，分别为 22 与 24 层。
若住在其上几层，可看到 Kent Ridge Park 的绿意、Queenstown 城市景观，更远处则是 Jurong Island 及其海景。
但请注意，对着高架 MRT 的位置，粉尘与噪音在所难免。
Queens Peak 价格评述
| 项目名称 | 地契 | TOP | 平均价格（PSF） | 距 MRT 距离 |
| Queens Peak (736 units) | 99-year leasehold | 2020 | $1,870 psf | Immediate |
| Commonwealth Towers (845 units) | 99-year leasehold | 2017 | $1,838 psf | Immediate |
| Queens (722 units) | 99-year leasehold | 2002 | $1,221 psf | 180m, 2-min walk |
| Stirling Residences (1,259 units) | 99-year leasehold | 2022 | $1,978 psf | 450m, 5-min walk |
| Alexis (293 units) | Freehold | 2012 | $1,448 psf | 550m, 6-min walk |
| The Anchorage (775 units) | Freehold | 1997 | $1,467 psf | 850m, 10-min walk |
| Margaret Ville (309 units) | 99-year leasehold | 2021 | $1,842 psf | 800m, 11-min walk (Queenstown) 750m, 10-min walk (Commonwealth) |
长期关注该片区私宅项目的人会知道，这一带在相对有限的范围内，供应并不小。
以上已竣工公寓合计 3,371 个单位，范围约 2km 半径内。
当 Stirling Residences 与 Margaret Ville 取得 TOP 后，该区域将达到 4,939 个单位（或增加 46.5%）。
以 2020 年撰文时第 3 邮区的当前平均 psf $1,983 而言，你或许觉得偏高，但并不意外——因为其中 81% 为新盘成交。相较之下，Queens Peak 当前叫价 psf 低于区域平均。
考虑到这批供应中有大量 1 与 2 房单位被投资者购入并用于出租，当 Stirling Residences 与 Margaret Ville 取得 TOP 后，房东们为争取租客的竞争将进一步加剧。
此处暂不深入租金数据，但我会简单谈谈上面提到的项目。
众所周知，Queens Peak 与 Commonwealth Towers 均紧邻地铁站；尽管有人会质疑空气与噪音问题，但其在 MRT 可达性上的吸引力不言而喻。
需要了解的是，尽管 Queens Peak 推出时间晚于 Commonwealth Towers，但其开盘价格与后期 Commonwealth Towers 的要价相当。
因此在总价更低的情况下，Queens Peak 的部分小户型的成交平均价甚至低于 Commonwealth Towers。这一点同样体现在 Queens Peak 的 2 与 3 房上，因其最小户型分别为 624 sqft 与 807 sqft。
| 项目名称 | 土地投标价 | 当前平均 PSF |
| Queens Peak (736 units) | $871 psf ppr | $1,870 psf |
| Commonwealth Towers (845 units) | $883 psf ppr | $1,838 psf |
| Margaret Ville (309 units) | $997 psf ppr | $1,842 psf |
| Stirling Residences (1,259 units) | $1,051 psf ppr | $1,978 psf |
再加上 Stirling Residences 的土地购入价为 $1,050 psf ppr（估算保本价约 $1,600-$1,700），也不难理解为何 Queens Peak 的早期价格颇具吸引力。这意味着即便在后期阶段购入 Queens Peak 的买家，也因 Stirling Residences 的推出而获得某种程度的价格“保护”。
Anchorage 则与地铁站距离较远，但更靠近 IKEA 与 Queenstown Shopping Centre 等主要配套。
同理，Margaret Ville 虽距离 Queenstown MRT 相对更远，但步行至 Commonwealth MRT 的距离更短。
就我个人而言，离地铁越近越好；两个站点差异不大，因此其具体位置并不特别打动我。
话虽如此，大家最关心的仍是价值。
以目前所见，这两个新盘 Stirling Residences 与 Margaret Ville 将抬高价格上限；Queens Peak 与 Commonwealth Tower 则略低一筹，维持在 $1,800+ psf。
较早期的 Alexis 与 Anchorage 则回落至 $1,400+ psf——但有趣的是，这两者为永久地契。在该片区以此价格获得永久地契，价值层面颇为吸引，值得更深入的研究。
最后，很多关注此片区的买家往往会被 Queens 低 psf 所吸引。但旧公寓的常见顾虑在此同样存在。Queens 的 2 房起步面积为 915 sqft（甚至大于 Queens Peak 部分 3 房），因此尽管 psf 更低，但总价仍然更高。
Queens 无阳台，对重视室内可用面积的人而言颇具吸引力——只是要做好总价更高的准备。
| HDB 项目名称 | 地契 | TOP | 平均价格（PSF） | 距 MRT 距离 |
| Sky Terrace | 99-year leasehold | 2015 | ~ $950 psf | 1km, 13-minute walk |
| SkyVille | 99-year leasehold | 2015 | ~ $950 psf | 1km, 13-minute walk |
我也想指出 SkyTerrace@Dawson 与 SkyVille@Dawson 这两处更实惠的 HDB 选择，它们在我们的读者中颇受欢迎。
虽然没有公寓式配套，但两者分别高达 40-43 与 46 层，景观自然不差；同时拥有全落地玻璃窗与出色外立面（分别由 SCDA 与 WOHA 设计）。
也别忘了 Sky Oasis 与 Sky Parc@Dawson，预计很快完工；待满 5 年 MOP 后，转售市场上或将出现一批可观的供应。
升值分析
从 URA 总体规划来看，片区可开发用地已所剩无几，除了 Tanglin Road 一处保留地块。
我所能预见的较大规模重建，可能来自部分老旧公寓集体出售（如 Queens 或 The Anchorage）。
若真如此，我们或将再次看到业主更大胆的要价，以及更多买家愿意接受（具体仍取决于当时宏观/楼市环境）。
无论如何，未来数十年内，你很难再见到有公寓能与 Queenstown MRT 如此接近——因此我对其资本增值在未来稳步前行抱有信心。
或许支撑本区价格的最大基底，是周边众多HDB 住户形成的潜在升级客群，他们希望继续留在 Queenstown。要知道，这个群体规模不小（SkyResidence@Dawson、SkyOasis@Dawson、SkyParc@Dawson）。
我们的看法
归根结底，我认为大多数考虑 Queens Peak 的读者，主要还是看中其地段。
如你从本评测所见，我并不喜欢其外观设计，也对项目的最终落地并不特别满意。有些地方不错，有些则考虑不周，显得有些割裂。
取决于你关注的户型，部分 2/3 房存在公共卧室偏小的问题，加之波浪形阳台明显是“形式大于功能”。在我看来，其外立面并不值得为此做出牺牲。
但话说回来，我必须再强调一次，其最大卖点确实是与 Queenstown MRT 的直接连通。如果你把连通性与便利性放在首位，并愿意在单位居住性与设计上作出一定取舍，那么这里值得一看。
若你仅以出租投资为目的关注此处，我建议深入研究当前时点项目的可租性，以及片区的平均租金水平（包括本项目与街区平均）。
最后，别忘了在测算可租性时加入压力测试——考虑 Margaret Ville，尤其是 Stirling Residences 取得 TOP 后入市所带来的竞争。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
Frequently asked questions
What is the main consideration when choosing between Newton and Redhill for property investment?
Based on the article, what is the estimated maximum affordable property price for the family?
Which district has seen quicker property price appreciation over the past decade, according to the article?
How do leasehold property prices compare between Amaryllis Ville and Tanglin View?
What are some differences between Amaryllis Ville and Tanglin View in terms of land size and unit mix?
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