2025年房地产降温措施：又要来了

就像一名中学问题学生的屁股一样，我们对降温措施这根藤条已经越打越不怕疼。

我们刚看到一则表态，政府对更多降温措施“并不排斥”。但当我把这事儿提给身边的房产爱好者时，得到的反应大多是：“嗯。今晚吃什么？”

早已不是当年，只要风声一紧他们就六神无主、立刻打电话大喊“快点成交，现在就签！”的时代了。

几天前我也看到类似一幕，当时 Business Times 和 Morgan Stanley 警示可能会有新一轮措施。

过去，这通常会引发电台采访、各路负责人长文博文、REDAS 的评论等等。但这次发生了什么？那篇文章只激起短暂的讨论，换来几声不耐烦的叹气，然后就被人们抛诸脑后了。

为什么大家不那么在意了？

我认为我们已经习惯了“降温措施”这个命题。它们在早些年（比如 2011 年引入 Additional Buyers Stamp Duty（ABSD）时）确实令人震惊；而当按揭供款比率（MSR）和总债务偿还率（TDSR）在几年后落地时，我们也确实吃尽了苦头。

但随着降温措施逐步加码，我们也在慢慢适应这种“疼痛”，有些人甚至开始在它面前咧嘴一笑。

更雪上加霜的是，价格走势似乎在嘲弄降温措施

当 MSR 刚推出时，转售组屋价格一路下行，直到 2018 年左右。但一次新冠疫情就几乎把此前的成效全部抵消，把估价以上现金（COV）又带了回来。尽管贷款上限又进一步收紧（即便 HDB 贷款如今也被限定为 75 per cent 上限，以房价或估值较低者为准），不满的买家仍在眼看着更多转售组屋冲上 $1.5 million 关口，甚至更多4房式组屋也在向百万线逼近。

与此同时，在私人住宅市场，历次降温组合拳也没能阻止 $2,200+ psf 成为新盘常态，哪怕是在 OCR。诚然，ABSD 税率与 TDSR 上限仍在，但这并未阻止新盘三卧的均价跨过 $2 million，也没有阻止升级换房者感觉（更正：实际上已经）被价格挤出。

于是，卖家在降温阴影下依旧底气十足，而买家则不再抱有太多幻想。没人觉得有必要过度紧张。

话虽如此，这并不是建议你赶在降温措施之前冲去买房。

我的观点是，如果事情照这个速度发展下去，我们应该预期会有某种反应——哪怕只是出于“观感”的需要。翻翻你的社交媒体就会看到一片对百万组屋、边缘地带 $2 million 公寓等的愤怒评论。关于 BTO 价格可负担的信息型宣传、有关供应将大幅增加的安抚，都没有让情绪降温。

我确实认为政府一直在尽量避免采取激烈措施：

我会把 HDB 提速建屋、政府大量推出售地项目，理解为后疫情时期的一种“从宽处理”。但市场似乎在不断试探这种容忍的边界；价格沿此方向走得越久，我们引发新一轮降温措施的概率就越高。希望动能能在 Q1 结束前放缓，免得市场集体的屁股又挨上那根藤条。

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每周销售盘点（06 January – 12 January）

新盘成交价最高 Top 5（按项目）

新盘成交价最低 Top 5（按项目）

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转售成交价最低 Top 5

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