我走访了 Pinery Residences：一座从 $2,378 psf 起的 588 单位综合用途公寓——这些亮点值得关注

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项目：	Pinery Residences
地区：	18
地址：	922 – 932 Bedok Reservoir Road
产权：	99 年（自 2025 起）
单位数量：	588 个单位
占地面积：	~253,081 平方英尺
开发商：	Hoi Hup Realty and Sunway MCL
TOP：	2030

近年来，东部新推出的综合体项目深受买家欢迎，数个热销项目屡登新闻头条，反映出这类物业稳健的购买兴趣。

即将在 Tampines West 的 Bedok Reservoir Road 推售的 Pinery Residences，是一座综合用途开发，也引起该区域买家的浓厚兴趣。虽严格来说不属综合体（integrated development），但其与 Tampines West MRT 实现直接连通。

这座 588 单位的项目由 Hoi Hup 和 Sunway MCL 联合开发。随着项目将于 3 月 28 日启动销售，开发商很可能寄望这类交通衔接良好的项目持续受捧。

东部的综合体与综合用途项目近年来历来表现不俗，乘势满足市场对这类项目的旺盛需求，而这类项目的供应却相对有限。

这一趋势可追溯至 2011 年 350 单位的 Bedok Residences 开盘即售罄，随后 Park Place Residences at PLQ 分别于 2017 与 2019 年两次开卖皆接近售罄。

政府在全岛推动更多此类开发的规划，也被买家普遍认可与欢迎。

在东部，我们见证了 Pasir Ris 8 于 2021 年开盘周末售出 415 户（85%）的强劲表现。开发商据报在开盘当天至少上调价格六次。其平均价约 $1,600 psf，尽管当时已创下 18 区纪录。

快进到 2025 年 2 月，我们看到了 Tampines 的首个、亦是新加坡规模最大的综合体——Parktown Residence，共 1,193 户。该项目在开盘周末以 $2,360 psf 的价格录得 87% 的强劲销售。

这些项目的成功，印证了综合体的号召力，以及像 Tampines 这样成熟大型 HDB 组屋区所带来的庞大潜在升级客源。

Pinery Residences 所在的 Tampines West 区域相对更成熟完善，既有 MRT 站，且便捷通达 Bedok Reservoir。相较之下，Parktown Residence 位于 Tampines North，MRT 站尚未完工，且该片区常被联想到附近的大型仓储型零售商如 IKEA、Giant Hypermarket 与 Courts。

鉴于其相对中心的位置，Pinery Residences 所在地块招标的中标价较 Parktown Residence 的地块高出 13%，前者为 $1,004 psf per plot ratio（ppr），而后者为 $885 psf ppr。

因此，当两者相继入市时，对比其定价将颇具看点。 

Pinery Residences 的参考价格起步为：

• $1.498 million（$2,401 psf）：一套 624 平方英尺的两卧室单位
• $1.930 million（$2,392 psf）：一套 807 平方英尺的三卧室单位
• $2.722 million（$2,386 psf）：一套 1,141 平方英尺的四卧室单位
• $3.508 million（$2,378 psf）：一套 1,475 平方英尺的五卧室单位

点击此处阅读我们对 Pinery Residences 开盘价格的完整分析。

Pinery Residences 预期平均售价约从 $2,500 psf 起，比 Parktown Residence 的开盘均价 $2,360 psf 高出约 6%。

另一个有趣的对比对象是位于对面的最新行政公寓（EC）Rivelle 的开盘价格。

Rivelle 的定位有所不同，因为 EC 相较于像 Pinery Residences 这样的公寓，在最低居住年限（MOP）、收入上限与贷款额度方面都有所限制。 

Rivelle 的三卧室（其最小卧型）起价为 $1.588 million，而 Pinery Residences 的三卧室起价为 $1.93 million；两者差距约 12%。

部分买家或许同时具备两种选择——要么购置 EC 以享有更多政府补助与补贴定价，要么选择限制较少的公寓。

也有买家会认为，相较于 Parktown Residence，这两者的位置或许更为便捷。因此，若 Pinery Residences 在开卖时再度取得亮眼的销售表现，我并不会感到意外。 

本文将探讨 Pinery Residences 的区位、配套与户型设计。

Tampines West 首个综合用途开发

Pinery Residences 严格来说并非综合体开发，而是与 Tampines West MRT 直接连通的综合用途开发项目。

话虽如此，这确实是该片区的首个综合用途项目，共 6 栋 14 层住宅楼、合计 588 套住宅，并配有 Pinery Mall——一座 121,600 平方英尺的商业商场。就体量而言，Pinery Mall 与 CHIJMES 及即将登场的 The Golden Mile 规模相当；对比之下，Tampines Mall 的体量则超过其 4 倍。

Pinery Mall 采用单层平面布局，将引入 Fairprice 超市（12,330 平方英尺）、Kopitiam 食阁与 Mulberry Learning Centre（~7,000 平方英尺）等关键租户；同时，设立早期儿童发展中心亦为地块招标条件之一。

商场的产权将由开发商 Hoi Hup 与 Sunway MCL 持有，并委托 CBRE 管理。由 CBRE 管理的商场还包括 Shaw Plaza、Tengah Plantation Plaza 与 Limbang Shopping Centre。

项目亦将提供 24/7 连廊，方便邻近 HDB 住户通往 Tampines West MRT，并设有社区广场，预计将承办各类社区活动。

鉴于 Pinery Residences 靠近 Bedok Reservoir，项目建筑师 ADDP Architects 以水的流动与层叠意象为灵感，塑造出律动而富有层次的建筑语言。

Pinery Mall 的裙楼立面以多重叠加的水平线条营造流动之感，并将此建筑语汇延伸至住宅塔楼；住宅立面以斜向层叠的挑檐为特征，配以丰茂的园林景观，强化亲自然（biophilic）设计理念。 

住宅楼大多采南北朝向，可有效避开新加坡西晒的强烈午后阳光。

配套充足，直通 MRT 尤其加分

Pinery Residences 最大的优势并非面向自驾族，而是惠及依赖 MRT 出行的住户——项目与 Downtown Line 的 Tampines West MRT 直接连通。到 Tampines MRT 仅 1 站，便能抵达 Tampines Mall、Century Square 与 Tampines 1 三大商场。

随着位于 Bedok road North 的 Eastern General Hospital 建成，医疗需求也将获得保障；该医疗中心邻近 Bedok North 站，距项目 2 个 MRT 站。

在 Changi Business Park 一带上班的住户会乐见 Expo MRT 仅 4 站之遥，而 Downtown 站为 14 站。如果你在 CBD 工作且拥有 Pinery Residences 的单位，搭乘地铁几乎肯定更快——我就亲身体会到了，从 Tampines Central 7 的销售廊自驾过去竟耗时 1 小时。

Pinery Residences 的另一大卖点是邻近多所小学：1 公里范围内共有 3 所——Junyuan Primary School、Tampines Primary School 与 St Hilda’s Primary School。

多所中学如 St Hilda’s Secondary School、Junyuan Secondary School 与 Tampines Secondary School 亦步行可达或短程车程可至；高等院校如 Temasek Polytechnic 与 United World College South East Asia（East Campus）同样不远。

家庭、玩乐与活力三大主题分区

新公寓的住户将在 Bedok Reservoir Road 享有专属出入口，2 楼抵达广场设有落客点，驾车住户也将在同层停车。

项目共规划 474 个住户停车位，其中包含 5 个电动车（EVs）专用车位。以车位配比计，约达总单位数的 80%，考虑到 Pinery Residences 直通 Tampines West MRT，这样的配比可算合理。需明确的是，通往 MRT 的动线将经由 Pinery Mall 的扶梯，并不能直接从住宅电梯大堂进入。 

Pinery Residences 的配套按开发商的场地规划，被划分为 Family、Play 与 Vitality 三大主题区。

先从 Family Oasis 开始，这是一个适合与亲友欢聚的社交空间。The Pinery House 作为优雅会所，旨在为莅临的宾客留下深刻印象，与你共同庆祝美好时刻。

两间多功能室可合并为更大的会所空间，内设冰箱、烤箱与微波炉。另有私宴餐厅，空间更为温馨，但配备更齐全，如电磁炉、烤箱与冰箱。

Family Oasis 亦设有影音休憩区、游戏休憩区、阅读休憩区与儿童派对专用房。影音休憩区将配备电视与卡拉 OK 设备；游戏休憩区与儿童派对房各配一台电视。

若想进行更多户外活动，也可选择在家庭泳池与水疗泡池旁放松，在静谧花园空间与 Lantern Pavilion 漫步。

另一方面，Play Cove 面向热爱休闲运动的住户。此处设有可兼作网球与半场篮球的多功能球场，运动选择更具弹性。对年幼孩童而言，这里亦规划了面积不小的游乐场，并紧邻开阔的草坪。

两者合计占据相当可观的空间，我认为这对有孩家庭尤为重要，可让孩子尽情奔跑。亦适合亲友聚会，周边设有多座烧烤亭。

最后，Vitality Sanctuary 更注重身心放松。除 50m（宽 10m）泳道池外，还配备水疗池、SPA 淋浴与优雅的 Tower Pavilion。四周环绕园林绿意，并设置了静谧的健康角落，如专属瑜伽空间与静心花园。

户型配置与平面设计解析

单位类型	单位面积（平方英尺）	单位数量
2 Bedroom	624 – 667	180	31%
2 Bedroom + Study	700	72	12%
3 Bedroom	807 – 1,023	144	25%
3 Bedroom + Study	1,055	60	10%
4 Bedroom	1,141	24	4%
4 Bedroom + Study	1,195 – 1,389	96	16%
5 Bedroom	1,475	12	2%
总计		588

Tampines 是新加坡最大的住宅区之一，且居住人口持续增长。URA 已将 Tampines North（Parktown Residence 所在）与 Tampines South（Pinery Residences 所在）列为新社区，其 HDB 于 2014 与 2018 年分别在此两地率先建成。

不断增长的 HDB 人口带来更多潜在的 HDB 升级客源；从 Pinery Residences 的配置可见，开发商显然希望承接这波需求——三卧与四卧分别占 35% 与 20%。

全盘单位层高 2.8m，客餐厅地面为大规格瓷砖，卧室为木纹乙烯基地板。以 Pinery Residences 的大众化定位而言，这些用料选择较为常见，但采用大规格瓷砖值得加分。

值得一提的是，项目选用了 Smeg、Hansgrohe 与 Duravit 等偏高端且较不主流的品牌五金与家电（相较 Electrolux、Grohe 等）。为达成 BCA Green Mark Platinum 认证，客厅亦将配备 Spin 吊扇。

各户并未配置私家电梯厅，但以 Pinery Residences 的市场定位，这并不意外。即便如 Anson Road 的 Newport Residences 这类更高端项目也无此配置，且其开盘周末达成 57% 销售，证明这并非大多数买家的硬性需求。

接下来，我们将深入参观 3 个样板单位。

四卧室 Luxury + Study 样板间 – Type D5（1,389 平方英尺）

该四卧样板为本项目中面积最大的四卧户型。其余四卧户型面积介于 1,141 平方英尺至 1,238 平方英尺。除一种户型（Type D1）外，其余皆带 Study；不过我必须指出，Study 的位置相对少见，并伴随一些小“个性”——下文会详述。

以 1,389 平方英尺计，这个四卧相较近月一手市场的其他四卧并非“巨无霸”。我认为这是某种程度的取舍：在维持可观面积的同时，让定价对多数 HDB 升级族更为可承受。

我推测典型买家会是有数名子女的夫妻，或多代同堂家庭；他们将受益于“楼下即商场、直通地铁”的生活便利。

进入单位，首先是 L 形玄关，可设置鞋柜，并为室内提供充分的私密缓冲——这在大户型中较为常见。

该四卧配置干、湿两套厨房。干厨设有约 2m 的中岛茶水台，上方玻璃柜、下方储物柜一应俱全，并随附 Smeg 恒温酒柜。

101 平方英尺的湿厨为偏方正布局，提供 L 形台面。收纳柜体看似充足，但除去水槽与灶具后的可用操作台面相对有限。

这主要源于方正布局带来的取舍：视觉上显得更宽敞，却少了走廊式厨房的实用性。最为实用之处在于大面积窗户，可带来良好通风。

家电方面，配备 Smeg 的燃气灶、抽油烟机与嵌入式烤箱；水槽来自 Franke，龙头为 Hansgrohe。另随附 Samsung 立式冰箱与分体式洗衣机、干衣机。

所有四卧户型均配备家庭防空室或储物间，且湿厨内设有 WC。对大户型来说，这非常实用——常住人口更多，对收纳的需求也更高。本户型中，42 平方英尺的防空室与 16 平方英尺的 WC 毗邻而设。

回到餐区，开发商在样板间摆放了 8 人餐桌，以本户型面积而言相当可取。若想更“野心勃勃”，也仍留有过道空间容纳更大的餐桌。

客厅部分颇有意思——前文提到，多数四卧户型带 Study，且其位置与本户相同，位于客厅一隅；但并未预设墙体，你需要自费加建隔墙以进行分隔。

若不做墙体分隔，客厅可达 4.75m 面宽，以不足 1,400 平方英尺的单位而言相当慷慨。开发商在样板间将沙发彼此拉开仍绰绰有余；即使设置电视柜，观影距离也相当舒适。 

不过，这里有个小“个性”。在样板间不易察觉：通往阳台的推拉门并未延伸至整面，而是在 Study 的起点处收尾，旁边为一樘平开门与一块固定玻璃。意味着面向阳台的开口被显著“收窄”，与几乎所有新盘的常规做法有别。 

我不认为这会成为多数买家的“生死扣”，但的确略显可惜——4.75m 的面宽原本可带来更出色的开敞感。当然，若你打算加建墙体，将该处打造成真正的书房，那么这扇平开门则可作为通往阳台的便利出口，具备一定价值。

阳台面积为 95 平方英尺，就本户型而言相当合适。从样板间可见其进深足以摆下一张三四人沙发；若想设置户外用餐区也完全可行。

进入卧室动线。作为最大四卧户型，本户外加一间浴室，采用“Jack-and-Jill”双向出入口，供卧室 3 与次主卧共享。

其余四卧户型则为 3 间普通卧室（及来客）共用一间公卫。尽管名为“次主卧”，其面积与卧室 3 相同，皆为 91 平方英尺，属中规中矩。 

卧室 3 以单人床搭配学习书桌示范；这对有学龄子女的家庭最为实用，但与多数新盘相似，空间并不算宽裕。

次主卧则示范了 Queen 尺寸床，贴窗摆放刚好合适。虽可留出床头柜的位置，但需选择小巧款式，以免影响到内置衣柜的开启。 

两间卧室共享 50 平方英尺的次主浴，配有窗户以利自然通风。卫浴五金如花洒、龙头与淋浴混合阀来自德国高端品牌 Hansgrohe，挂墙式坐厕与面盆来自 Duravit。  

本户型的一大优点是所有浴室均设窗，包括供卧室 4 与来客使用的浴室 3。其面积为 45 平方英尺，属常规尺寸，五金配置与次主浴相同。 

卧室 4 以 90 平方英尺略小于其余普通卧室。按标准交付，此房不配内置衣柜（样板间亦如此呈现），以便住户灵活改作其他用途（如样板间示范的音乐房）。不过，若你需要，开发商可免费加配衣柜。

如同常见做法，主卧是全屋“主角”。其面积达 181 平方英尺，空间充裕；设有步入式衣柜，两侧各两扇推拉柜门，并带饰物收纳格。 

我欣赏主卧能容纳独立梳妆台，同时仍保留标准尺寸的床头柜位置。要做到这点，空间必须到位，而这里恰好具备这一“稀缺品”。 

我认为略显可惜的是窗扇分割。理解这可能延续了 Hoi Hup 以往项目的做法，但个人觉得分割略多。若能采用更大块的整片玻璃，整体视野会更通透。当然，这也属个人偏好，你亦可能觉得现有配置恰到好处。 

主卫面积为 47 平方英尺，五金配置与其他浴室相仿，品牌同为 Duravit 与 Hansgrohe。额外配置为 Hansgrohe 的顶喷花洒。浴室同样设窗，以利自然通风，符合大多数买家的期望。 

两卧室 Premium + Study 样板间 – Type B4（700 平方英尺）

两卧单位占全盘 43%，为占比最高的户型。这并不意外，也与多数新盘趋势一致。

本样板间为项目中面积最大的两卧，并带 Study。在 4 种两卧布局中，有 2 种（含本样板）为“哑铃式”布局，其余 2 种为更传统的走廊式布局。

尽管最小单位仅 624 平方英尺，开发商仍确保所有两卧均配 2 间卧室与 2 间浴室。 

入户后，左侧一隅为厨房。虽然该处无窗，但有利于在烹饪时更好地“围合”油烟区，也更易清洁。 

以两卧而言，操作台空间尚可；配备 Smeg 电磁炉、油烟机与嵌入式烤箱；立式冰箱为 Samsung；水槽为 Franke，龙头为 Hansgrohe。

洗烘一体机未被“塞”进厨房，而是安置在入户走道靠内的位置。让我意外的是，其并未以内置柜体遮蔽，观感上较难统一。不过，机上与一侧亦设有收纳柜，在无独立储物间的情况下，多少提升了实用性。

餐区可舒适容纳四人餐桌；若偶尔招待更多宾客，看起来也能放下可延展至六人的餐桌。 

客厅开间为 2.8m，属当下新盘两卧的常见水平。即便不设置全尺寸电视柜，也仅能摆下较小巧的茶几。相邻阳台为 56 平方英尺，就两卧而言“刚刚好”，可放下一张两人咖啡小圆桌。

Study 位于卧室 2 与浴室 2 之间，并以展示层架呈现。该处也可作额外衣柜区，但 1.45m 的净宽并非最优用途。若你仍有在家办公需求，将其按原用途作 Study 也不错；事实上，该处亦配置了空调室内机。 

卧室 2 面积为 90 平方英尺，可容纳 Queen 尺寸床。样板间以沙发替代，以增强开阔感；我推测其宽度与 Queen 床相仿。若需在房内设置书桌，改用单人床可能更为实际；或者，直接把相邻 Study 用作工作区也行。 

浴室 2 供卧室 2 与来客共用；你也可自费将其包成套卫。其面积为 44 平方英尺，无窗，依赖机械通风；配有两大片镜柜，并配备 Duravit 的面盆与挂墙式坐厕，以及 Hansgrohe 的龙头、淋浴混合阀与手持花洒。

与卧室 2 相对的是主卧，面积 118 平方英尺。可容纳 Queen 尺寸大床与两侧床头柜。两间卧室均配内置双扇衣柜；主卧衣柜旁另设配件收纳格。 

主卫面积略大，为 58 平方英尺；与浴室 2 基本相同，但增配 Hansgrohe 顶喷花洒。功能性不错：两面大镜柜、充足收纳、并配备 Hansgrohe 与 Duravit 的优质五金。 

三卧室 Premium + Study 样板间 – Type C7（1,055 平方英尺）

本三卧亦为项目中面积最大的三卧；最小自 807 平方英尺起，共有 7 种不同布局，占全盘 35%。

其中最小的一叠是唯一采用“哑铃式”布局的三卧，这在三卧产品中较少见。各布局的差异主要体现在是否包含家庭防空室、WC 以及 Study。 

入户后，走廊约延伸 4.4m 才抵餐区。这段距离不短，有人可能会认为空间效率不高；换个角度看，这里也提供了一整排做收纳柜的潜力，但受限于约 1.2m 的走廊宽度，柜体不宜过深。

入户左侧为封闭式厨房，设有 L 形玻璃开口，可引入餐区采光，并在视觉上营造更顺畅的空间过渡；同时也在该处提供了额外台面与下方柜体。

它有点类似独立茶水吧位，我可以想象不少买家会把咖啡机、茶具摆在这里。 

另一侧至少可提供约 3.7m 的连续操作台面，以本户型面积而言相当可观。家电包含 Smeg 的燃气灶、油烟机与嵌入式烤箱；冰箱与末端的洗烘一体机为 Samsung。水槽为 Franke，龙头为 Hansgrohe。

厨房尽端为 WC 与家庭防空室，后者常被用作女佣房或储物间。作为封闭式厨房，这里亦设有窗户以作通风。

餐区摆设为 6 人餐桌。就当下多数新盘三卧的尺寸而言，这并非巨量空间；但能舒适容纳六人餐桌已属慷慨。

客厅铺设地毯，设计风格一眼可辨出自 2nd Edition。客厅开间 3m，属三卧常规；房间进深足以摆下一张可坐 6 人以上的长沙发。至电视的距离尚可；若希望空间感更强，电视柜与茶几可选择更为轻巧的款式。 

阳台面积为 61 平方英尺，尺寸适中，不至于被视为浪费空间。你可以放两把高脚椅面朝景观，或打理一方小花园。 

卧室 2 与 3 面积相近，皆为 90 平方英尺，这与 Pinery Residences 及诸多新盘卧室尺寸大体一致。意味着若摆放 Queen 床，通常会略显紧凑——从卧室 3 的示范可见，需要将床靠窗摆放，方能留出小巧的床头柜空间。 

相较之下，卧室 2 示范了 Single/Super Single 单床，因而可在一侧设置额外层架或更大的床头柜。 

浴室 2 为 45 平方英尺，符合市场常规，配置亦与项目其他浴室一致——Duravit 的面盆与挂墙式坐厕，Hansgrohe 的龙头、混合阀与手持花洒。最可取之处在于该公卫设有窗户，可进行自然通风。

若你在找 Study 的位置，并不孤单。它位于主卧内（含 Study 共 177 平方英尺）。因此，踏入主卧的第一印象相当出色，尤其考虑到整户仅 1,055 平方英尺。

样板间将 Study 改造成开放式衣帽区，另一侧则设置层架。若你几乎一定会需要更多衣柜空间，此处可做成 L 形衣柜，与开发商交付的双扇推拉衣柜相互补充。 

或者，这里也可成为小憩游戏角、家庭办公区，甚至婴儿床的安放空间。 

主卫面积较浴室 2 明显更大，为 56 平方英尺；实用性两者相差无几。提供两面镜柜背后的充足收纳，并配备 Hansgrohe 与 Duravit 的高品质五金；其中顶喷花洒仅配置于主卫。 

资深撰稿人 Matthew Kwan 的总结

Pinery Residences 属于那类相对稀缺但日渐增多的项目：综合体与综合用途开发，并与 MRT 直接连通。过去几年，这类项目证明了其极高的人气，我预计需求仍将持续。

“出门即商场与地铁”的便捷性，对许多买家而言实在难以抗拒，即便这意味着要为之相较邻近项目支付一定溢价。 

Pinery Residences 区别于其他类似项目的亮点之一，是其靠近 St Hilda’s Primary School 等学校；而周边也有庞大的 HDB 升级与年轻家庭客群，他们希望在学校附近购买私人住宅——Pinery Residences 便是最新的选择。 

直白而言，Pinery Residences 也被良好地定位为许多淡滨尼 HDB 住户的“升级之选”。多处 BTO 方才建成或正建中，这些居民将自然成为未来的承接买盘，为今天在 Pinery Residences 购房的买家提供潜在的退出池。

从上周首个预览周末超过 8,500 人次参访销售廊这一数据来看，强烈预示着 Pinery Residences 将跻身今年一众销售表现稳健的新盘之列。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。