我探访 Pinery Residences：588 户混合用途公寓，起价 $2,378 psf——亮点解析

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项目：	Pinery Residences
区域：	18
地址：	922 – 932 Bedok Reservoir Road
地契：	99年（自 2025 年起）
单位数量：	588 个单位
占地面积：	~253,081 平方英尺
开发商：	Hoi Hup Realty 和 Sunway MCL
TOP：	2030

近年来，东部新一代综合体项目在买家中大受欢迎，多个热销项目屡登头条，反映出这类物业的购买需求依旧坚挺。

位于 Tampines West 的 Bedok Reservoir Road 上将推出的 Pinery Residences（混合用途开发）同样在当地买家中引发了浓厚兴趣。虽说 Pinery Residences 并不属于严格意义上的综合体开发，但它可直通 Tampines West MRT 站。

这个 588 户的项目由 Hoi Hup 和 Sunway MCL 联合开发，开发商显然寄望于此类交通便捷项目的受欢迎度继续延续，项目将于 3 月 28 日启动销售。

东部的综合体与混合用途项目近年一贯表现不俗，受惠于强劲需求，供给管线难以完全满足市场胃纳。

这一趋势始于 2011 年 350 户的 Bedok Residences 清盘开卖，其后 Park Place Residences at PLQ 在 2017 与 2019 年两次分期开售期间也几近售罄。

政府在全岛推动更多此类发展的规划，也被买家广泛接受与欢迎。

在东部，我们见证了 Pasir Ris 8 于 2021 年开盘周末便售出 415 套（占 85%）的强劲表现。开发商据报在开盘当天至少上调了六次价格。尽管其当时创下 18 区新高，平均价仍约为 $1,600 psf。

快进到 2025 年 2 月，Tampines 首个、也是新加坡体量最大的综合体 Parktown Residence（共 1,193 户）面市，开盘周末即录得 87% 的强劲销量，平均价 $2,360 psf。

这些项目的成功，足证综合体的吸引力，以及像 Tampines 这样成熟大型 HDB 社区所带来的庞大潜在换屋客群。

Pinery Residences 所在的 Tampines West 区域相对更成熟完善，现成的 MRT 车站与便捷通往 Bedok Reservoir 的优势明显。相对地，Parktown Residence 位于 Tampines North，当地的 MRT 车站尚未完工，此区常与周边大型卖场如 IKEA、Giant Hypermarket 与 Courts 联系在一起。

鉴于其相对中心的位置，Pinery Residences 所在地块中标价较 Parktown Residence 的地块成本高出 13%，为 $1,004 psf per plot ratio (ppr)，而后者为 $885 psf ppr。

因此，当两者同场竞价时，价格的对比将颇具看点。 

Pinery Residences 的参考起价如下：

• $1.498 million（$2,401 psf），624 平方英尺两卧室单位
• $1.930 million（$2,392 psf），807 平方英尺三卧室单位
• $2.722 million（$2,386 psf），1,141 平方英尺四卧室单位
• $3.508 million（$2,378 psf），1,475 平方英尺五卧室单位

点击此处阅读我们对 Pinery Residences 开盘价格的完整分析。

Pinery Residences 的预计平均销售价将自约 $2,500 psf 起，比 Parktown Residence 开盘周末的 $2,360 psf 高约 6%。

另一项有趣的对比对象是 Rivelle，这是一处位于同片区、且与 Pinery Residences 相对而立的最新 Executive Condominium（EC）。

Rivelle 的特殊性在于，EC 相较于像 Pinery Residences 这样的公寓，在最低居住年限（MOP）、收入顶限以及贷款额度方面均有更多限制。 

Rivelle 的三卧室（其最小卧室类型）起价为 $1.588 million，而 Pinery Residences 的三卧室起价为 $1.93 million；差距约 12%。

部分买家或许两种选择皆可——要么选择 EC 以享有更多政府补助与补贴价格，要么选择限制较少的公寓。

也有买家会认为，两项目的位置或较 Parktown Residence 更为便捷。因此，若 Pinery Residences 在开售时再创亮眼销售成绩，我并不会意外。 

本文将讨论 Pinery Residences 的区位、配套与户型设计。

Tampines West 首个混合用途开发

Pinery Residences 并未被技术性地归类为综合体开发，而是一处可直连 Tampines West MRT 的混合用途项目。

话虽如此，这确实是区域内首个混合用途开发：588 套住宅分布于 6 栋 14 层住宅楼之上，另配有 Pinery Mall，一座 121,600 平方英尺的商业商场。为便于对比，Pinery Mall 的体量与 CHIJMES 及即将登场的 The Golden Mile 相当；而 Tampines Mall 的体量则将是其 4 倍以上。

Pinery Mall 采用单层楼面布局，并由多家核心租户进驻，包括 Fairprice 超市（12,330 平方英尺）、Kopitiam 美食广场与 Mulberry Learning Centre（~7,000 平方英尺）。依据地块招标条件，项目亦将设置一所 Early Childhood Development Centre。

商场产权将由开发商 Hoi Hup 与 Sunway MCL 持有，并交由 CBRE 管理。CBRE 目前管理的商场包括 Shaw Plaza、Tengah Plantation Plaza 与 Limbang Shopping Centre。

邻近 HDB 住户将可通过 24/7 连廊通往 Tampines West MRT，同时设有社区广场，未来料将承办一系列社区活动。

鉴于 Pinery Residences 靠近 Bedok Reservoir，项目建筑师 ADDP Architects 从水体动态的涟漪与层次中汲取灵感，赋予整体设计流动与堆叠的意象。

Pinery Mall 的基座立面呈现多层叠加与横向流线语汇，并延伸至公寓主体。住宅塔楼以错落的层板刻画，配合丰茂绿化，强化项目的亲自然理念。 

住宅楼大多为南北朝向，可有效避开新加坡午后西晒的炙热。

配套齐全，直达 MRT 更显优势

Pinery Residences 最大的优势并非面向开车一族，而是依赖 MRT 出行的人群——经由通道可直达 Downtown Line 的 Tampines West MRT。1 站即到 Tampines MRT，可直抵 Tampines Mall、Century Square 与 Tampines 1 这“商场三兄弟”。

位于 Bedok road North 的 Eastern General Hospital 建成后，医疗需求也将得到照应；该医疗中心毗邻 Bedok North 站，距本项目 2 个 MRT 站。

在 Changi Business Park 一带上班的人也会乐见，Expo MRT 仅 4 站之遥，而 Downtown 站为 14 站。若你在 CBD 工作并拥有 Pinery Residences 的单位，乘坐地铁几乎肯定比开车更快——我自己就“吃一堑”：从 Tampines Central 7 的售楼处驾车过去竟花了整整一小时。

Pinery Residences 另一大卖点是邻近多所小学。1km 半径内有 3 所——Junyuan Primary School、Tampines Primary School 与 St Hilda’s Primary School。

多所中学如 St Hilda’s Secondary School、Junyuan Secondary School 与 Tampines Secondary School 亦在步行或短程车程范围内，高等院校如 Temasek Polytechnic 与 United World College South East Asia（East Campus）也在附近。

家庭、玩乐与活力的分区规划

新公寓住户将从 Bedok Reservoir Road 的专属车道进入；到达层（2 楼）设有落客区，车主停车亦在同层。

项目共规划 474 个住户车位，其中 5 个为电动汽车（EVs）专用位。以总户数计，车位配比约为 80%，鉴于可直达 Tampines West MRT，此配置算是相当体面。需说明的是，通往 MRT 的路径是从 Pinery Mall 乘坐自动扶梯前往，并不能直接从住宅电梯大堂进入。 

按照开发商的场地设计理念，Pinery Residences 的设施分为家庭、玩乐与活力三大分区。

先说家庭绿洲（Family Oasis），这是与你的亲友社交、相聚的专属区域。Pinery House 为优雅会所，旨在令来宾留下深刻印象，与你共庆美好时刻。

两间多功能厅可合并为更大的空间，适合更大规模聚会，配有冰箱、烤箱与微波炉。另设私宴包厢，空间更显温馨，且配备更多厨电，如电磁炉、烤箱与冰箱。

家庭绿洲同时包含影音室、游戏室、阅读室与儿童派对房。影音室配有电视与卡拉 OK，游戏室与儿童派对房亦各设一台电视。

喜欢户外活动的住户也可在家庭泳池与按摩池畔放松，或在静谧花园与“灯笼亭”间漫步。

另一方面，“玩乐湾”（Play Cove）面向寻求运动娱乐的住户。其多功能球场可兼作网球场或半场篮球场，运动选择灵活。儿童方面，这里设有面积可观的游乐场，旁边还有一片草坪供玩耍。

这两项设施合计占据了相当可观的空间，我认为这对有孩子的家庭尤为重要——让他们能尽情奔跑。周边也配置了多处烧烤亭，便利大人与小孩的家庭聚会。

最后，“活力静域”（Vitality Sanctuary）主打放松修养。除 50m × 10m 的泳道外，还有水疗池、Spa 淋浴与优雅的塔亭（Tower Pavilion）。被园林环绕的空间中，还设置了静谧的康养角落，如专属瑜伽区与安宁花园节点。

户型配比与平面设计点评

单位类型	单位面积（平方英尺）	单位数量
两卧室	624 – 667	180	31%
两卧室 + 书房	700	72	12%
三卧室	807 – 1,023	144	25%
三卧室 + 书房	1,055	60	10%
四卧室	1,141	24	4%
四卧室 + 书房	1,195 – 1,389	96	16%
五卧室	1,475	12	2%
合计		588

Tampines 是新加坡最大的住宅区之一，常住人口持续增长。URA 已将 Tampines North（Parktown Residence 所在地）与 Tampines South（Pinery Residences 所在地）界定为新社区，两地的 HDB 分别于 2014 年与 2018 年开始建设。

不断扩大的 HDB 人口意味着更多潜在的 HDB 换屋客。我们对 Pinery Residences 的评测显示，开发商显然希望把握这一客群，因此提供了数量可观的三卧与四卧：分别占 35% 与 20%。

所有单位层高为 2.8m，公共区域采用大规格瓷砖，卧室为乙烯基地板。以 Pinery Residences 的大众市场定位而言，这些选择较为常见，但为公共区域挑选大规格砖，仍值得加分。

值得称道的是，项目选用 Smeg、Hansgrohe 与 Duravit 等更偏高端的品牌配件与家电，较之 Electrolux 与 Grohe 等更为“小众”。为达成 BCA Green Mark Platinum 认证，客厅亦将配备来自 Spin 的吊扇。

所有单位均不设私家电梯门厅，考虑到 Pinery Residences 的大众市场定位，这并不意外。即便更高端的 Newport Residences（Anson Road）也未配置此项，但其开盘周末仍达成 57% 的销量，足证这对多数买家并非硬性门槛。

接下来，我们逐一详看三个示范单位。

四卧室 Luxury + Study 示范单位——D5 户型（1,389 平方英尺）

该四卧示范为项目中面积最大的四卧布局。其余四个四卧面积介于 1,141 至 1,238 平方英尺。除一个户型（D1）外，其余均带书房；不过书房位置颇为“非典型”，也有些小巧思——稍后详述。

以 1,389 平方英尺而论，此四卧并非近期一手市场中最宽绰者。我认为这是开发商的取舍：在维持对多数 HDB 换屋客可负担价格的前提下，尽量给到体面的面积。

典型买家画像，或为夫妻加数名子女，或为多代同堂；这类家庭会更看重楼下商场与直通地铁的便捷。

入户即见 L 形玄关，可设置鞋柜，同时为室内提供足够私密性，这是较大户型的常见配置。

四卧配有干湿分离厨房：干厨房设 2m 长操作台，上置玻璃展示柜，下方有额外收纳，并标配 Smeg 恒温酒柜。

101 平方英尺的湿厨房为较方正布局，提供 L 形台面。虽说收纳柜体充足，但除去水槽与炉灶，实际可用台面略显有限。

这与方正布局有关：观感更显开阔，但不及“走廊式”厨房来得实用。最实用之处在于大面积窗户，可带来充足通风。

电器方面，配备 Smeg 明火炉、烟机与嵌入式烤箱；水槽来自 Franke，龙头来自 Hansgrohe。冰箱为三星独立式，并配置分体式洗衣机与干衣机。

所有四卧均配有“家用防空庇护室”或储物间，且湿厨房内设 WC。这对多人口家庭尤为实用，可将杂物妥善收纳。42 平方英尺的防空庇护室与 16 平方英尺的 WC 相邻，动线便利。

回到餐区，开发商在样板中放下了 8 人餐桌，以本户型面积而言相当可取。若你更为“野心勃勃”，放更大的餐桌也尚有过道空间。

客厅处的“书房”处理颇有意思——如前所述，大多数四卧的书房均位于客厅一隅，且交付时不设分隔墙，若需独立空间须自费加建。

不做墙体的好处是，客厅横向开间达 4.75m，以不足 1,400 平方英尺的单位来说十分阔绰。开发商在示范中轻松把沙发两侧拉开；即便摆放 TV 组合柜，观影距离也相当从容。 

需要注意的小“槽点”：虽在示范中并不明显，通往阳台的推拉门并非全宽贯通，而是止于“书房”起始处；旁边为一扇平开门与一块固定玻璃。这意味着开向阳台的开启面更为局促，与多数新盘的常规做法有所不同。 

我不认为这会成为多数买家的“劝退点”，但的确有点可惜——4.75m 的面宽本可带来更强的外联感。当然，若你未来为书房加设隔墙，这扇平开门也提供了通向阳台的便捷出口。

阳台面积为 95 平方英尺，就本户型而言称得上合适。示范所见其进深足以摆下一张三或四人座沙发；若想做一组露台餐桌也不在话下。

卧室方面，此最大四卧另设一间浴室，采用“Jack-and-Jill”式由卧室 3 与“次主卧”共用。

其余四卧则为三间公共卧室（及访客）共用一卫。尽管名为“次主卧”，其面积与卧室 3 相同，均为 91 平方英尺，属中规中矩。 

卧室 3 展示为单人床配书桌的布置，对有学龄儿童的家庭最为实用；如同多数新盘，空间并不算宽裕。

“次主卧”放置一张 Queen 尺寸床，贴窗摆放正好。床侧尚可放下一只床头，但宜选择更为紧凑的尺寸，以免影响衣柜开启。 

两间卧室共用 50 平方英尺的“次主卫”，设有窗户可自然通风。花洒、龙头与混合阀来自德国高端品牌 Hansgrohe，壁挂式座厕与面盆来自 Duravit。  

本户型的一大优点是所有浴室均有窗，包括“浴室 3”（供访客与卧室 4 使用）。其面积 45 平方英尺，中规中矩，配件与“次主卫”一致。 

卧室 4 比其他公共卧室略小，为 90 平方英尺。交付标准中唯一不配备内置衣柜（示范同样呈现），以便灵活改作他用，如示范中的音乐室。不过，若你需要，开发商可免费为该房提供内置衣柜。

按惯例，主卧是全屋“主角”。其面积 181 平方英尺，空间充裕，带双侧各两扇的步入式衣帽间，并在侧边另设饰物抽屉。

我尤其欣赏的是，这里能容纳一张独立梳妆台，同时两侧都能摆下“像样”的床头柜。要实现这些，空间必须到位——本户型做到了。 

我认为略有遗憾的是窗格处理。理解 Hoi Hup 过往项目亦采用类似分格，但个人觉得分格偏多。若改用更大片的玻璃，整体观景会更“利落”。当然，这也属个人偏好，你或许会觉得当下的呈现恰到好处。 

主卫面积 47 平方英尺，与其他浴室同样配备 Duravit 与 Hansgrohe 的优质配件，另在主卫加配 Hansgrohe 顶喷花洒。且浴室带窗，自然通风这一点会受到大多数买家的欢迎。 

两卧室 Premium + Study 示范单位——B4 户型（700 平方英尺）

两卧室占项目整体配比的 43%，为占比最高的户型类型。这并不意外，亦与近年多数新盘的供应结构一致。

该示范为项目中面积最大的两卧，并附带书房。在四种两卧布局中，其中两种（含本示范）为“哑铃式”，另两种为较传统的走廊式。

尽管最小面积仅 624 平方英尺，开发商仍确保所有两卧均配备 2 间卧室与 2 间浴室。 

入户后左侧的壁龛为厨房。此处虽无窗，但更利于控制油烟范围，也更便于后续清洁。 

以两卧而言，台面空间尚可，配备 Smeg 电磁炉、烟机与嵌入式烤箱；冰箱为三星独立式，水槽来自 Franke，龙头来自 Hansgrohe。

洗烘一体机未被“硬塞”进厨房，而是放在入户走道更靠前的位置。让我意外的是，它并未被柜体包起，整体观感更难统一。话虽如此，三星洗烘一体机上方与一侧均设有收纳柜，在没有储物间的两卧中，这些细节多少弥补了实用性。

餐区可舒适容纳 4 人餐桌；若你偶尔需要款待更多宾客，看起来也能放下一张可拉伸的 6 人餐桌。 

客厅横向开间 2.8m，与当下新盘两卧常见水平相当。即便不摆放整套 TV 组合柜，茶几也更适合选择小尺寸。相邻阳台面积为 56 平方英尺，对两卧来说“刚刚好”，放下一张两人咖啡小几绰绰有余。

书房位于卧室 2 与浴室 2 之间，示范以展示架点缀。此处也可改作额外衣柜，但以 1.45m 的开间来看，并非最优利用。若你仍享有居家办公的安排，将其还原为书房也是不错选择。这里甚至配了一台空调。 

卧室 2 面积 90 平方英尺，理论上可放 Queen 尺寸床。示范以沙发替代，空间显得更松快；若需在房内布置书桌，改用单人/加宽单人床或许更为实际。或者，你也可把“学习功能”交给旁边的书房位。 

浴室 2 供卧室 2 与访客共用，但你也可自费改为套内。其面积 44 平方英尺，采用机械通风，不设窗。内有两大块镜面，配件为 Duravit 的面盆与壁挂式座厕、Hansgrohe 的龙头、混合阀与手持花洒。

对面为主卧，面积 118 平方英尺，可放 Queen 床与两只床头。两间卧室均配两扇推拉式内置衣柜；主卧衣柜旁另设饰物隔层。

主卫略大，为 58 平方英尺，配置与浴室 2 大体一致，另配 Hansgrohe 顶喷花洒。两块大镜面与背后收纳空间提升实用性，整体配件均来自 Hansgrohe 与 Duravit。 

三卧室 Premium + Study 示范单位——C7 户型（1,055 平方英尺）

此三卧亦为项目中面积最大的三卧。最小的三卧自 807 平方英尺起，共有 7 种不同布局，占项目 35% 的比重。

最小的那一叠是唯一采用“哑铃式”的三卧，在三卧中并不常见。其余布局的差异主要在于是否包含家用防空庇护室、WC 与书房。 

入户后，走道直行约 4.4m 方至餐区。这个“长廊”在部分人看来或属“低效空间”。换个思路，它也为你提供了一整排收纳的可能，惟受限于 1.2m 的走廊宽度，柜体不宜过深。

入户左侧为封闭式厨房，带一处 L 形玻璃开口，让餐区的采光渗入厨房，并在视觉上营造更顺畅的空间过渡。开口台面也形成了一个“加长的备餐位”，下方自带柜体。

这一带更像“茶饮吧/备餐区”，不难想象不少买家会将咖啡机与茶具安置于此。 

另一侧可获得至少 3.7m 的连续台面，以此户型而言相当可观。电器包括 Smeg 明火炉、烟机与嵌入式烤箱；厨房尽端配置三星独立冰箱与洗烘一体机。水槽来自 Franke，龙头为 Hansgrohe。

厨房尽端设 WC 与家用防空庇护室（常被用作工人房或储物间）。作为封闭式厨房，这里亦设窗以利通风。

餐区示范摆放 6 人餐桌。与近年多数新盘相似，这里并非“大空间”，但在三卧尺度中能容纳 6 人餐桌已属不易。

客厅铺设地毯，整体设计风格一眼可辨出自 2nd Edition。客厅横向开间 3m，处于三卧常见水平；进深允许你摆下一张足以容纳至少 6 人的长形沙发。观影距离尚可，但若想增强开阔感，建议选择更为“轻盈”的 TV 组合柜与茶几。 

阳台面积 61 平方英尺，既实用又不至于“占比过大”。若你喜欢，也可摆放两把高脚椅于此小憩赏景，或打理一方小花园。 

卧室 2 与卧室 3 面积皆为 90 平方英尺，与 Pinery Residences 及众多新盘常见卧室尺度相仿。若放 Queen 床通常会较“局促”，如示范中的卧室 3，需将床靠窗摆放，再配一只小巧床头。 

相对地，卧室 2 示范为单人/加宽单人床，床侧可加装搁架或放下更大的床头柜。

浴室 2 面积 45 平方英尺，符合市场常规，配备 Duravit 面盆与壁挂式座厕、Hansgrohe 淋浴混合阀、龙头与手持花洒。此处最大的优点是带窗，有助自然通风。

若你在找书房，或许会疑惑“它去哪儿了？”答案在主卧内：主卧与书房合计 177 平方英尺。踏入其间会有“超预期”的宽绰感——别忘了，这只是 1,055 平方英尺的三卧。

示范将书房改造成开放式衣帽区，对侧布置搁架。若你（几乎必然地）需要更多衣物收纳，这片书房空间可打造一组 L 形衣柜，与开发商交付的两扇推拉衣柜相得益彰。 

或者，你也可把这里打造成休闲游戏角、居家办公区，甚至婴儿床位。

主卫较浴室 2 略大，为 56 平方英尺；就实用性而言，两者相差无几。依旧提供两块大镜面与镜柜收纳，配件来自 Hansgrohe 与 Duravit，并仅在主卫配置顶喷花洒。 

特约作者 Matthew Kwan 总结

Pinery Residences 属于那类相对稀缺但逐步增多的“直通 MRT 的综合/混合用途”项目。过去几年，具备此类特征的项目一再验证其受欢迎程度，我不认为需求会减弱。

家门口即是商场与 MRT 的便利，对许多买家而言难以抗拒，即便这意味着相较周边项目需支付“溢价”。 

Pinery Residences 在同类项目中突出的地方，还在于靠近 St Hilda’s Primary School 等学校；周边拥有庞大的 HDB 换屋与年轻家庭客源，他们往往希望购买靠近学校的私宅——而 Pinery Residences 正是该板块最新的选择。 

直截了当地说，Pinery Residences 也将成为许多居住在 Tampines 或即将入住当地 HDB 的家庭的“升级选项”。多个 BTO 刚交付或在建，这些住户将自然构成今日购入 Pinery Residences 的买家的未来“接盘池”。

从上周首个预览周末到访售楼处的超 8,500 人次来看，Pinery Residences 很可能跻身今年一众成交表现稳健的新盘之列。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。