Penrith 公寓评测：近 MRT、仅 462 户却配备全设施的公寓

项目：	Penrith
地区：	3（亚历山大 Alexandra、女皇镇 Queenstown、中峇鲁 Tiong Bahru）
地址：	70 & 72 Margaret Drive, Singapore 149303
TOP	预计 2029
单位数量：	462
占地面积：	102,498 sq ft
发展商：	Hong Leong Holdings, Hong Realty & GuocoLand
是否 GFA 协调？	Yes
地契：	99年

提起 “Margaret Drive”，大多数人都会点头说：“啊，百万 HDB。”Dawson 基本已成为转售价屡破纪录的代名词，也由此让女皇镇始终稳居版图中央。

所以当久违的新盘终于出现（相隔 7 年的首个！）时，确实很难不多看几眼。

Penrith 亦是女皇镇首个 GFA 协调项目。除了不必为空调机位等面积买单外，你会发现这里的户型比周边旧项目更高效。不过，或许更吸引的是，尽管按理有多重因素应推高其价格（稍后详述），其定价与附近转售公寓的成交水平并不算相去甚远。

其中很大一部分归因于地价。Hong Leong Holdings、Hong Realty 与 GuocoLand 以 $1,154 psf ppr 夺地，仅 2 家竞标、价差约 5%。相比 Bayshore 的 $1,388 psf ppr，不难看出为何买家可能会重估女皇镇的吸引力，即便它原本不在清单上。

从纸面上看，加分项颇多：女皇镇经久不衰的吸引力、手握纸上收益的一批升级者、相对克制的入场价，以及知名发展商背书。这也引出一个更大的问题：随着“核心”与“非核心”社区之间的价差持续收窄，真正的价值是否正在这里浮现？

同一批发展商亦曾打造邻近的 Commonwealth Towers，对本区“什么有效”并不陌生。

指引价从约 $2,437 psf 起，入门 2 房约 $1.495m，以当下环境而言并不算离谱。

让我们更近距离看看这个项目如何整合呈现。

Penrith 深度参观 

女皇镇的故事始终带着一丝英伦脉络。作为新加坡首个卫星城，它在 1953 年因伊丽莎白二世的加冕而得名。这种影响至今仍在，从 Commonwealth Avenue 到 Margaret Drive（以玛格丽特公主命名），甚至细节如 Duchess Trail、Princess Trail。

某种程度上，Penrith 与这种脉络可谓一脉相承。

项目名称取自英格兰坎布里亚郡的一个集镇。发展商表示，其灵感也将渗透到园林与公共空间设计中——以英式花园元素柔化高层居住的边角。

由于示范单位距离实际地块并不远，我从周边小绕了一圈开启此次探访，也借此提醒自己，女皇镇为何对住户始终保有长久吸引力。

我的第一站是 Alexandra Canal Linear Park。对比强烈：一侧是如 SkyResidence、SkyOasis @ Dawson 等百万 HDB 高楼，另一侧是点缀其间的绿地（偶尔还能遇见鸡群），为社区增添几分生活气息。

从公园出发，走一小段路，便能望见 Margaret Drive。

女皇镇的这段路这些年变化不小。Dawson Place 如今成了社区锚点，不远处新设食阁，道路两旁林立的 HDB，许多后来都登上百万头条。到了这里，你就会更能理解成熟社区的魅力——便捷与熟悉在日常中默默协作。

邻近的 Margaret Ville 也值得一看。

据说其部分景观与建筑语言会与 Penrith 有所呼应。

来看模型近景。Penrith 由两栋 40 层住宅塔楼组成，下方为一层地下车库与两层多层停车场（MSCP，下文详述）。

按招标条件，发展商还需在地块内设立一所幼儿发展中心（ECDC）。

项目位于 Queenstown Primary School 与 SkyVille @ Dawson 之间；对曾沿 Margaret Drive 驶过的人而言，这是一段熟悉的路。周边学校林立，既有的 HDB 群落与便捷的配套网络，让地点本就充满生活气息。

依 URA 总体规划，周边多数地块划为住宅用途。自然，望向 Dempsey 的买家可能会思考：这类视野能维持多久？

在新加坡，景观从来没有绝对保障，但 Dempsey 以 Good Class Bungalows 与保留建筑为主的低层轮廓多年未变。Penrith 对面数幅地块也相对低矮，包括学校与宗教场所，因此目前视野廊道应能保持清爽。

尽管如此，潜在变化仍值得留意。

另一方面，轨道噪音也一直是女皇镇的一个“特色”。

不少旧公寓直接沿轨而建，住户难免提到偶尔的轰隆声。Stirling Residences 是少见的例外：离 MRT 足够近、足够方便，却也远到避开噪音。Penrith 将共享这一优势。

从后门出发，住户步行 4 分钟有顶棚可达 Queenstown MRT。

这是总平面图。

每栋楼每层 6 户，配 3 部电梯。

以今日标准，这是相当中规中矩的密度。也有新盘把 10 户以上配到 4 部电梯。另一方面，多数堆叠也都是边角单位，自然意味着更佳私密性、更好的采光与对流通风，这一点稍后在卧室参观中会更明显。

地块狭长，约 102,500 平方英尺。这样的形状天然带来若干设计挑战。

发展商需要三者平衡：最大化朝向 Dempsey 的无遮挡景观、在地面挖出有意义的公共空间与园林、以及保持两塔之间足够舒适的距离，免得显得局促。

为充分利用狭长用地，两栋塔楼顺长边布置，中间以约 60m 的景观公共带相隔。以市区边缘标准，这个间距颇为大方，意味着即便朝内的堆叠也能获得不错的开阔感。

朝向 Strathmore 一侧的堆叠，退距约 45 米。考虑到 83 Strathmore Avenue 最近的楼高为 21 层，较高楼层应仍能保留对周边城市天际线相对开阔的视野。

总体而言，布局高效利用了用地的形状与比例。与其说两塔配置是权衡，不如说是深思熟虑的解法：既释放出可观的地面设施与园林空间，又保持塔楼间良好间距。

就 Penrith 而言，建筑占地少于整个地块的一半（具体数据未披露）。按估算，折算到每户约 222 sq ft 的公共空间，与其他强调景观化项目大体一致。

Penrith 处于该区间中部，在密度与留白间取得平衡；以此等体量的地块而言，表现不俗。

Penrith 出自 ADDP Architects 之手。如果你关注本地公寓许久，这名字并不陌生。第一眼让我出戏的是它与 LyndenWoods 的相似度：纤细的体量、内敛的色调以及架空柱的运用。

果然，两者同出一脉。ADDP 的过往作品包括 Whistler Grand、Avenue South Residence、Seaside Residences 与 Martin Modern 等。

其风格倾向干净、现代的线条，Penrith 自然也在其列。或可谓“稳妥”，但颇为精致。

另一方面，架空柱如今也算是女皇镇的标志性元素了。Margaret Ville 与 Stirling Residences 如是，Penrith 亦延续这一趋势。

若你去过 Stirling Residences，会有似曾相识之感。两栋楼的出入口皆藏于架空柱下，经闸门进入各自大堂。

上次探访 Stirling Residences，我记得这些架空柱的效果非常好：提供遮荫、增强对流通风，让空间整体更凉爽通透。

因此在此见到类似处理并不意外。Penrith 的发展商表示这是刻意为之。在如女皇镇这般高密度社区，将主要设施抬升至街面之上，可为住户营造更强的私密感。

据了解，架空层也将布置轻量公共设施，如花园小憩区、Iris Lounge 与有顶走道。

它们并非主打配套，但确实为公共空间增色。日常而言，住户或许会比起“会客厅”，更常感激这里的有顶走道。

车行出入口均设在 Margaret Drive 上，仅一处进出（以地块规模而言合情合理）。

多数时段，Margaret Drive 相对平静，但在上学时段车流会增加。道路为周边 HDB 群落与 Queenstown Primary School 共用，早晚高峰可预期。

若对此有所顾虑，建议高峰时段实地感受车流与人流。

行人侧门也设在这里，并与直达 Queenstown MRT Station 的有顶走道衔接。项目共有两处侧门，住户可视目的地从前或后门进出。

住户与载客车辆向右转，前往住户落客区；而前往幼儿发展中心（ECDC）的车辆则有独立的入口与落客区；稍后会更详细看。

Penrith 的车位配比约 82%，共 376 个车位。其中 228 个位于地下室，142 个在多层停车场（MSCP），另有 3 个无障碍车位。

稍后再谈 MSCP，但需要指出的是，使用上层车位的住户，回家动线可能不如地下室停车般顺畅。

话虽如此，对于距离 Queenstown MRT 仅步行 4–5 分钟的项目而言，车位供给已算充裕。部分住户甚至可能觉得这里并非一定需要拥有一辆车。

主落客区位于项目侧面而非正前方——这很可能是由狭长地块的比例所决定的结果。相对更为内敛的抵达空间，并非那种夸张豪华的入口，但实用且遮蔽良好，上方悬挑的设施结构提供了覆盖。

你所见被绿植包裹的结构即为多层停车场。类似做法也见于 ELTA 与 Tembusu Grand 等项目。虽有助于与绿化融合，但常见的缺点是：居家动线未必最为顺畅。

在 Penrith，住户（大概率）会先到地下室查看是否有空位；若已满，则需驶至 MSCP。其后再通过电梯通达住宅楼：要么上到 1 楼（主要设施平台），要么下到地下室，再转至所属楼座。

谈不上多大不便，但若你手提重物或大件，或许会更偏好地下室车位。鉴于 Penrith 距 Queenstown MRT 很近，地下室车位“全满”的概率应不算高。

好在绿色立面确实赏心悦目，既柔化了结构体量，也与全区景观相呼应。

接下来看看配套设施。

悬挑结构内为两层会所，同时也为下方到达区提供雨棚。这对发展商而言是额外成本，但视觉回报不俗。

从会所或健身房可一览泳池与景观区域，是适合锻炼或小型聚会的宜人空间。也使发展商能在两层分布设施，在不占用太多地面的情况下增加多样性。

会所内设有两间多功能室、图书室、阅览室、健身房、游戏室、休息室、更衣室与烧烤露台。

这大概会是项目最热闹的一隅：住户相聚、健身或周末放松的地方。

毫无疑问，泳池区是 Penrith 的核心配套。主泳池呈自然有机形，最长 50m，配有亲水平台、湖畔小憩、浅水平台与水疗座椅。不同于许多项目分设若干小泳池，Penrith 将之合为一体，形成更大的连续水面。

在视觉上，这很奏效。尺度感更强，尤其对朝内俯瞰泳池的单位而言。

但取舍在于：它并非完整的 50 米标准泳道。认真游泳的人可能需要与亲子戏水或轻松泡水的住户共享水域，偶尔会显得热闹。

旁边另设儿童戏水池，但权衡利弊时这一点仍需记在心里。

主泳池周边的设施延续英式主题，最显著的是殖民风的凉亭。

园景凉亭（Garden Gazebo）与茶亭（Tea Pavilion）都是可作遮蔽休憩的场所。这是对女皇镇历史的微妙致意——将项目与其根源相连的小细节。

你还会发现野餐草坪、玫瑰花园与垂柳步道，强化此处的开阔感。尤其是玫瑰花园，颇具象征意味：红玫瑰是英格兰的国花，也是传统英式花园的经典元素（如“玫瑰战争”）。

严格说来，这些并非传统意义上的“设施”；它们更像是让空间不至于过度建成的景观缓冲。但对于体量相对紧凑的地块，我宁愿要更多绿化与呼吸感，而非象征性的设施。穿行其间的感受会更宁静、不杂乱，也更愉悦。

编者按：相对不足之处在于，前往泳池的动线并非最便捷。电梯大堂似乎未直接连通设施平台，住户很可能需要先到 1 层再转乘另一部电梯上到泳池层。体验上并不顺滑，虽不至于构成硬伤，但确实为日常使用增添一层小小不便。

与主泳池相对的一侧，是一些更轻松的点缀：开阔草坪、香草小径与引人注目的睡莲池。

睡莲池是英式花园的常客，于此也像是对那份影响的静默致敬。让我稍稍想起邱园（Kew Gardens）的 Waterlily House，也许你也会。

发展商提到，项目将种植适合本地气候的花木，包括玫瑰与睡莲，所以并非“好看而已”的摆设；它们旨在长久存在，也让住户穿行其间时有悦目的景致可赏。

至于维护难易（我并非园艺高手）我不敢断言，但若能执行到位，每天回家都有一隅“英式花园”等你，应该挺美好。

如前所述，主要设施被整体抬升至地面之上，以为住户提供更多来自街面的私密度。

在进入示范单位之前，我们下楼看看下一层的配置，最后看完剩余设施，再结束此次深度参观。

这是成人健身区，位于主到达区附近。

不花哨；几件露天器械，适合想在阳光下速练一会儿，或想从常规健身房换个口味的人。

再走几步是家庭活动区，结合了露天活动场地、儿童戏水池与带烧烤炉的有顶亭。

我想这里会是周末人气角落：孩子在水里玩，父母在亭下聊天，偶有烤炉的烟香飘过。自然，这里也会是较热闹的烧烤点之一（全区共有 3 个）。

附近、架空柱下，是 Tranquillity Patio 与 Iris Lounge；较为安静、遮荫的小角落，更适合小憩而非活动。

唯一的网球场就位于家庭设施旁。对于仅 462 户的项目，这已相当慷慨。

作个参照，Stirling Residences 仅 1 个网球场，却要服务 1,200 多户。据说要订到场地堪比抢 Taylor Swift 门票。

从此角度也能看出架空设计的好处。即便是一楼的住宅单位，也抬高在活动区之上，具备更好的私密性与略优的视野。

家庭区旁即是儿童游乐场，不过与常见配置略有不同。这里有帐篷式游乐结构，但看不到滑梯或秋千。依然为年幼住户增添一种选择。

总体而言，这里的亲子空间配置周全，兼顾家长与孩子的日常所需。

如前所述，Penrith 也包含一所 ECDC，紧凑安置于地块内。其设有独立的车行落客区，早晨接送不会与主流线相互干扰，住户会感激这一点。

此外，还划出 2 个车位专供中心使用，希望能在接送高峰时段维持秩序。

最后，来到两栋楼的 40 楼屋顶花园。

亮点是可预约的烧烤亭（全区合计 3 处）。鉴于其所在楼层与周边相对安静的环境，私密性不错，几乎像自家屋顶角落。两者之中，70 座更受青睐，因其面向 Dempsey 的无遮挡景观。

以 462 户而配置 3 个烧烤点，以今日标准看可称慷慨。

更可贵的是，屋顶被规划为共用空间而非顶层单位的专属，让所有住户都能共享景观，而非仅限顶层。

最后看看靠近 Queenstown MRT Station 的后门。无论走哪条路线，至地铁站的步行全程皆有顶棚，这对日常便利性是加分项（尤其是雨天）。

接下来前往示范单位，看看 2 房 Premium 户型。

Penrith – 2 Bedroom Premium 户型 (2)b (63 sqm/678 sq ft) 评测 

Penrith 共设 154 套两房单位，约占全盘三分之一（准确为 33.3%）。这也许会让你意外，因为不少新盘往往更偏向两房的占比。例如 LyndenWoods，约有 67% 的单位为两房。

这里的两房有两种：标准 614 sq ft 以及更大的 678 sq ft 两房 Premium。关键差异在于布局：标准型为更传统的过道式、开放式厨房、单卫生间；Premium（示范单位）采用“哑铃”布局（通常更高效），配有两间卫生间与独立厨房角。

值得一提的是，越来越多买家即便在小户型上，也更重视封闭或半封闭厨房，因此这会对该类群体更具吸引力。

装饰方面，起居区域为大规格瓷砖，卧室为乙烯基地板（vinyl），这是当下新盘的常见选择。较大砖面有助放大视觉、减少缝隙，观感更整洁。

Penrith 亦为 PPVC 预制建屋项目，意味着多数墙体不可更改或轻易定制。对比而言，LyndenWoods 非 PPVC，而 ELTA 是。

层高为标准的 2.8 米，与多数新盘一致。

入户即是小前厅，DB 箱整齐地置于一侧。

对“前厅”通常有两派观点。

有人倾向取消以最大化可用面积（对小户型有理），也有人欣赏其对起居区的遮掩私密。此处即便是小小的过渡，也能让回家动线更为缓和。

它也可作实用角落：放鞋、窄几、或钥匙随手盘。镜面墙拓宽空间感，但需注意这是 ID 处理。

再往里走，右侧即为厨房，面向餐客厅展开。

约 5 平方米，较近期个别新盘稍紧凑，但双面操作台让其依然高效顺手。动线短、拿取方便，同时不显逼仄。

若能有扇窗以引入自然通风更好，但考虑到两房夹在其他堆叠之间，这并不现实。

厨房一侧为清洗与备餐区，配有一体柜。用料不俗：Franke 不锈钢水槽（略偏小），搭配 Graff 龙头。

台面为实体面材、墙面为瓷砖挡水板。虽非大理石，但实用易打理，对日常友好。

洗烘一体机为 Electrolux，整合在此。

对面为烹饪区，配有 Samsung 立式冰箱、Electrolux 电磁炉与抽油烟机，以及内置 Electrolux 热风炉。

收纳简单而够用，上下柜将必需品尽数安置。越来越多小家庭选择两房自住，这样的配置较为务实。

厨房角旁即是用餐区。

我们近看一下。

此处卡座式布置看似可容纳 5–6 人，但一旦拉开椅子，可能会侵占过道；而且此桌尺寸也难以在正式用餐时舒适容纳 6 人。

谈不上硬伤，但常规四人餐桌无疑更自然，也不会令空间显紧。无论如何，它确实展示了可用尺度。

移步客厅，客餐厅与 DB 区合计约 25 sqm，放在当今两房中颇为主流。

可容纳三人沙发、紧凑茶几与纤薄电视柜，足以满足小家庭日常。

约 5 平方米的阳台在视觉上延展了空间。依堆叠不同，你要么获得朝向 Dempsey 的无遮挡景观，要么是 Strathmore HDB 群落的视野；两者各有风味（显然，面向 Dempsey 的为溢价之选）。

同时配有电源与水点，方便轻度清洁、浇花或在傍晚布置一处小小的户外角落。

这里是公共卧室，连接一间 Jack-and-Jill 双入口浴室，因此本户型等同于两间“套房”。

房间 8 平方米，可舒适放下大床。示范单位摆放的是单人床与小书桌，以展示灵活性。

需留意：此房窗户非落地，因为空调机位就在外侧。因此若选择面向 Dempsey 的堆叠，会稍显可惜。

标配的滑门衣柜到位，简洁实用。

公共浴室约 4 平方米；以新盘而言中规中矩，略显紧凑。配置包括镜柜内置收纳、实体台面，卫浴为 Roca，龙头为 Graff。

饰面实用干净，全铺瓷砖。

通风方面，无窗，仅依赖机械通风。

最后是主卧。

连同套卫，面积约 16 平方米。比你对主卧的预期略小，确有体现。

摆入双人床、两张纤薄床头柜与标配衣柜后，房间已较为饱和。更像加大版公共卧室而非完整“主套”，但对大多数夫妻而言仍足够舒适。

落地窗助益不小，引入采光，并视堆叠不同，赏向 Dempsey 的开阔景致。

主卫在布局与配置上与公共浴室相仿，额外加了 Graff 的顶喷花洒。卫浴为 Roca、龙头为 Graff，饰面与全屋一致。

同样无窗，靠机械通风。

接着看 3 房 Premium 户型。

Penrith – 3 Bedroom Premium 户型 (3)d (99 sqm/1,066 sq ft) 评测 

3 房型是 Penrith 的主力，占比近 42%。

这在以往并不常见（发展商多偏好小户型以加快去化、降低总价门槛）。因此，这一选择更像是发展商对女皇镇客群研究后给出的“信心票”。

三房共有四种：3 房（786 或 850 sq ft）与 3 房 Premium（936 或 1,066 sq ft）。示范单位为其中最大者——1,066 sq ft，此类共 38 套可选。

该户型仅见于 9 号堆叠，朝内景观，因而没有视野可选。需注意，主卧墙体直面西晒，虽无阳光直射入室，但该处白天或感热。

Penrith 最大 3 房 Premium 相较其他项目的最大 3 房略小。作参照，其他 GFA 协调项目如 Promenade Peak 最大 3 房为 1,195 sq ft，One Marina Gardens 为 1,238 sq ft。劣势在于面积不如人，但优势是整体总价对价格敏感型买家更易消化。

装饰方面，公共区域为大规格瓷砖，卧室为 vinyl，与多数新盘一致。今年新盘普遍采用更大砖面，如 Arina East Residences 与 LyndenWoods。

别忘了，Penrith 为 PPVC 项目，多数墙体不可更动。

层高 2.8m，符合当今新盘标准。

入户是一个适中的前厅，向客厅与外侧阳台展开。距离恰到好处，确保私密，不至于一开门便将客厅尽收眼底。

前厅本身简洁直接。若能有内凹位可作内置层架或鞋柜会更好。尽管如此，入口墙面仍有发挥空间，愿意定制的话，一张窄几或巧妙的柜体就能提升实用性。

左手边即是厨房，可完全封闭，这对经常烹饪或需隔绝油烟的人尤为实用。尽端配有窗户以通风，务实买家会欣赏这一点。

厨房连同后勤与 DB 区约 10 平方米。略显紧凑，但布局合理。瓷砖地易于打理，整体动线足够应付日常。

原本或许略显封闭的厨房，因为新增的玻璃隔断而明亮不少。它引入更多自然光，也与外侧餐区形成视觉联系。

在厨房中也能与客人互动，两个空间间的流动更自然。这也为客厅带来更多纵深与采光，始终是加分项。

这里主要是备餐区，配 Franke 双格不锈钢水槽与 Graff 龙头。台面为实体面、背板为瓷砖，配套柜体提供了不错的收纳。日常烹饪与清洁有足够操作面。我个人对半分式水槽不太偏好，清洗大锅稍显不便，但见仁见智。

对面为主烹饪区。配 Samsung 立式冰箱，内置家电包括燃气灶、抽油烟机与烤箱，均为 Electrolux。柜体实用且考虑周全，足以容纳常用厨物。

若要挑剔，我会希望在此价位的 3 房 Premium 见到双门冰箱，但总体不伤大雅。

后勤空间位于厨房尽端，这是多数新盘常见的布置。有几点值得一提：

其一，内置柜体充足，总是实用。发展商没有像部分项目那样仅摆入洗烘设备了事，而是进一步围绕其做了整合柜体。

此处可作为延展储物区存放干粮或清洁用品，实用性不错。

窗户也有双重功用：帮助排散油烟，并可用于自然晾晒衣物。总体看，这里对本户型规模而言是个恰当且实用的空间。

通常并不抢眼的杂物卫（WC）这次倒让我留意了一下。作为清洗或帮佣卫浴都合适，而真正让我意外的是：它配了一扇窗。

如今杂物卫能有自然通风并不常见，多数依赖机械系统。无论如何，此处面积 2 sqm，较为宽裕，似乎确实按有帮佣的家庭去规划。

储物间则中规中矩，3 平方米，略大于 WC。ID 将其布置为带壁床的帮佣房。

或者也可用作常规储物，方正的形状方便置架与收纳家务物件。

现在看看餐区。 

餐区紧邻厨房，采用卡座可容纳 6 人。即便使用常规餐桌，拉椅也不至于挤占过道。

不过，以三房 Premium 而言，尺度略显克制，但大多数家庭的日常使用完全足够。

另需一提，Penrith 获得 BCA Green Mark Platinum 认证，因此每个单位都会配置吊扇，作为可持续性配套的一部分。

据我们了解，这是标准配备，无法选择不装。

这是客厅，与餐区合计约 35 平方米，以当今三房而言较为主流。可舒适摆下四人沙发、紧凑茶几与纤薄电视柜。

从前厅到阳台的开放流线，让空间明亮且连贯。

约 7 平方米的阳台更偏方正而非狭长。虽少了横向全景的展开，但仍够用。摆一套紧凑餐桌，或像这里一样放几把躺椅，晚间小憩皆可。

该堆叠朝内，俯瞰景观公共区，而非无遮挡景观。取舍显而易见：视野不若外向，但更宁静、更私密。阳台亦配有电与水点，便于养植与清洗。

接下来看看卧室。 

卧室 3 约 8 平方米，略小于常见值，但仍然实用。可放下大床、标配滑门衣柜，甚至勉强挤入一张小床头柜。虽非宽绰，但与当下新盘相符。

亦配备落地窗，让房间更通透明亮。

两间公共卧室在面积上完全一致，且均为落地窗，因此并不存在“孰优孰劣”的争执。

如前所述，卧室 2 同为约 8 平方米，并配落地窗。

这次 ID 将其设为儿童房，用单人床替代大床，于是能放下小卡座，让空间更显开阔。标配滑门衣柜依旧，就年轻住户或客房而言表现不错。

需注意，由于本项目为 PPVC，两间公共卧之间的墙体不可打通合并（若你原本有此打算）。

公共浴室约 4 平方米，是当下新盘的常见尺度。

它既服务两间公共卧，也服务访客。

配套来自可靠品牌：Roca 台盆与壁挂座厕，Graff 龙头。内置柜体提供一些收纳，但台面空间偏少。

好在配有窗户以自然通风。地墙均为瓷砖，易于保养。

最后收尾看看主卧。

连同主卫，整体约 22 平方米。以今日标准相当大方，踏入即可感到差异。很明显发展商刻意给主卧更多呼吸感，这点颇为受用。

大床轻松容纳，两侧床头与小梳妆也不觉局促。落地窗同样加分。

收纳也有小升级。不同于其他房间的滑门衣柜，这里采用四扇式步入配置，名副其实地呼应了“Premium”标签。

对衣物极多的人或许仍嫌不够，但胜在实用与分区清晰，方便两人各自归位不混放。

最后是主卫，明显比公共浴室更宽裕。

配置与全屋一致：Roca 壁挂座厕与台盆、Graff 龙头。主要升级在于顶喷花洒，略添一分奢华感。

同样配有窗户自然通风，这在潮湿的新加坡始终是好事。

收纳较公共浴室慷慨一些，但台面空间依旧有限。

接着进入 4 房参观。

Penrith – 4 Bedroom Premium 户型 (4)b (119 sqm/ 1,288 sq ft) 评测 

你会注意到 Penrith 的户型配比略有不同。4 房占了全盘的整整四分之一。考虑到多数新盘更倾向于优先小户型以加速去化，这一比例相当亮眼。

这也意味着发展商对女皇镇自住客群抱有相当信心——那些真正想住在这里、而非纯投资的人。

4 房有两个版本：1,173 sq ft 与更大的 1,281 sq ft Premium。

两种户型皆位于边角，天然更私密、通风更佳。示范单位面向 Dempsey 一侧，凭借无遮挡绿景，称得上“天花板”之选。

装饰与此前一致：公共区大规格瓷砖、卧室乙烯基地板、层高 2.8 米。

入户是一条较长的走廊，将视线直引向客厅与外侧阳台。以此类面积而言，前厅几乎是“标配”，能很好地将起居空间与门口分离。

若稍作挑剔，这段走廊略显“未被利用”。它是一段连续的通道，缺少天然内凹位以容纳储物，若直接摆放鞋柜或玄关柜，可能会缩窄通行。你也可以沿墙做内置，但总感觉这里还能再多点心思。

DB 柜位于此处，好在算是提供了些实用收纳。

从这里左转即是厨房，若你刚看过 3 房 Premium，会觉得很熟悉。

为 L 形布局，可完全封闭，后方（图未示）亦有窗通风。

厨房有几点值得强调，首先最醒目的是：整段玻璃窗几乎贯穿全长。

它极大引入自然光，令原本或显封闭的厨房明朗许多；同时打开视线，与客餐区保持互动，甚至还能看向阳台外的景色，使空间与全屋联系更紧密。

水槽为 Franke 双格不锈钢配 Graff 龙头。就我个人而言，分槽清洗大锅略显别扭，但完全看个人习惯。

更受欢迎的或许是充裕的台面长度，足够备餐或放置小家电。柜体收纳也规划得当，维持空间整洁实用。

与水槽相对的是双门 Samsung 冰箱，相较 3 房 Premium 的立式冰箱明显升级。

我也喜欢冰箱正对主操作台，搬运食材或归位采购都很顺手。

尽端为主要烹饪区，配置 Electrolux 内置燃气灶、抽油烟机与热风炉。瓷砖挡水板让视觉更统一，上方吊柜提供实用收纳而不显压迫。

可以注意到洗烘设备就放在烹饪区旁，对面是通高柜体，进一步增加了实用性。它简而有用，可放置干粮、家用物资或洗衣用品。

但这也是 designated 的后勤区域。对 4 房而言，将洗烘集中在厨房内，可能会让部分住户在意：烹饪气味或会残留在需晾干的衣物上。

厨房最末端是 WC 与储物间。

此处配有窗户，引入采光与自然通风。连同厨房与后勤，此区合计约 10 平方米。

WC 约 2 平方米，较多数新盘略为宽裕。据说此处以有帮佣的家庭为设想：WC 满足日常舒适，旁边储物间则可作私密休息角。

与稍早 3 房 Premium 不同，这里的 WC 无窗，因此依靠机械通风。

相反，窗户出现在储物间里，这相当少见。近年新盘储物间有窗的情况我实在想不太起来，因此这点是加分的。

储物间约 3 平方米，若想改作帮佣房，放一张壁床也能舒适使用。

现在转到主要起居空间。

此处面宽约 ~5.5m，比其他户型更宽，令空间更显开阔。与若干项目相比并非最宽，但比例得当，足以从容取景。该堆叠面向无遮挡的 Dempsey，一眼望去，客餐双区都能享受怡人景致。

客餐共享一体空间，连同前厅约 38 平方米，是今日新盘常见尺度。阳台则进一步延展开阔感（稍后详述）。

需注意：Penrith 获 BCA Green Mark Platinum，因此全盘单位标配吊扇，且无法选择不装。

客厅可轻松容纳一张四人 L 型沙发、茶几与电视柜，且不显逼仄。布局合理，即便家具就位，通行仍留有余裕。

请注意，图中圆角为 ID 处理，实际交付为标准直角。

餐区位于客厅之后，不过我也能想象有些家庭会把餐桌挪至阳台。

若保持室内摆放，八人位在椅子内收时无碍，但拉开后或略显紧凑。

阳台约 11 平方米，是各户型中最大的。这与其“优质位置+景观”是相匹配的。

它也是个多变空间：可把餐桌移出享受露台用餐，或更随性地摆上躺椅与绿植，最大化景致。亦配有电与水点，提升实用性。

接下来看看该户型的卧室与浴室。

这是公共浴室 3，约 4 sqm，采用 Jack-and-Jill 连接卧室 4。实际效果是：本户型每间卧室均有自身浴室，适合重视私密的家庭。

该卫浴通常服务卧室 4 与访客。亦配窗自然通风，始终是加分项。

配置与全屋统一：Roca 壁挂座厕与台盆，Graff 龙头，墙地皆为瓷砖。收纳实用，但台面空间仍有限——这是 Penrith 浴室的普遍主题。

这里是卧室 4，与该浴室直连。约 8 sqm，与其他公共卧室相同，并配落地窗。需注意，该房朝向邻座，而非 Dempsey 一侧。

ID 将其布置为“书房+小客厅”混合体：沙发、书桌与标配衣柜，并不显逼仄。

卧室 3 同为约 8 平方米，落地窗朝向 Dempsey，是更受欢迎的景观。它与卧室 2 共享 Jack-and-Jill 浴室，因此亦为“套房”。

标配双门滑门衣柜。ID 将其设计为单人房（顺带一提，是位 星战 粉），单人床与书桌轻松容纳，若你偏好也可换成大床。

没错，Grogu 值得拥有自己的特写。

接下来是公共浴室 2。

先提醒一句：Penrith 为 PPVC 项目，此处所有墙体为结构墙，不可改动。

浴室 2 约 4 sqm，由卧室 2 与 3 共享。Jack-and-Jill 在不少新盘常见并不意外。好在这里配有通高窗，既自然通风又更私密。

这始终是加分项。

另在座厕上方增设了柜体，考虑到该卫浴服务两位住户，各自有一格更为体贴。

如同 Penrith 其他浴室，壁挂座厕与台盆为 Roca，龙头均为 Graff。

这是卧室 2，约 8 sqm。

与卧室 3 一样，配标配滑门衣柜，并通过落地窗享有 Dempsey 的无遮挡景致。此处示范为大床，整体仍算舒适，但加上床头柜后空间会更紧凑。

总体而言，作为副卧相当合格：明亮、好用，且拥有宜人的醒晨景致。

最后来到主卧。入内先经一小段前厅，隐私更好，但空间效率不算最高。

主卧 18 sqm，配 5 sqm 套卫。可见发展商即便在其他处做了取舍，也希望在此优先保证舒适度。

房间轻松容纳特大床、两张床头与梳妆，而不觉逼仄。落地窗面向 Dempsey，带来通透明朗的空间感。

收纳亦升级为小型步入区。

不再是常见的两扇衣柜，而是四扇通顶配置，两人共享或许足够。

套卫为 5 sqm，较公共浴室略大。

配有自然通风窗（总是受欢迎），并延续标准配置：Roca 台盆与壁挂座厕，Graff 龙头与额外顶喷花洒，增添一丝享受。

至此，Penrith 深度参观告一段落。

Penrith 位置评测 

Penrith 位于女皇镇较为成熟、受欢迎的住宅带——Margaret Drive 之上。

整体而言，女皇镇并不陌生于头条，常年录得最高量级的百万 HDB 交易。这通常意味着：位置中心、配套成熟、转售需求强劲、且有一批愿为区域溢价买单的人口基盘。

从 Penrith 步行 4–5 分钟即达 Queenstown MRT（EWL）。至 Buona Vista（EWL, CCL）仅两站，至 Outram Park（NEL, TEL, EWL）仅三站。更重要的是，除 Stirling Residences 外，Penrith 属于少数既近 MRT 又不直面轨道的项目。根据部分对噪音敏感且住在沿轨项目的住户反馈，列车噪音确实会带来困扰。

驾车族则可快速上 AYE 与 CTE，至乌节路与 CBD 约 10–15 分钟。

日常所需方面，步行可至 Dawson Place 与 Margaret Drive Hawker Centre，更大体量的零售选择有 IKEA Alexandra、Queensway Shopping Centre、Anchorpoint 与 Mei Ling Market。再远一点，有 Great World、The Star Vista 与 Dempsey Hill，餐饮零售更为多元。

该区也以小贩中心密集著称——从 Mei Chin Road Market、Redhill Market，到 Bukit Merah View、Zion Riverside 与 Dempsey，多数仅短途车程即可到达。

Penrith 毗邻 Queenstown Primary School，并自带幼儿发展中心，对家庭友好。但挨着学校总有取舍，这一点需记在心里。

对注重绿地与户外的人而言，Penrith 紧邻 Alexandra Canal Linear Park，并接入 Park Connector Network。从这里可一路骑行或慢跑至 River Valley、Robertson Quay、Clarke Quay，甚至 Marina Bay Sands。再远一些，Kent Ridge Park、HortPark、Mount Faber、Telok Blangah Hill Park 与 Rail Corridor 都很易于抵达。以市区边缘的定位而言，Penrith 的休闲半径相当罕见地丰富。

总的来说，Penrith 处在多个优质板块的交汇处：北侧的 Botanic Gardens 与 Dempsey、Ridley 与 Chatsworth 的 GCB 带、one-north 与 Science Park 轴心，以及不远处的 Holland Village。

可能令部分买家犹豫的是更为密集的环境：更重的人流，以及 SkyVille 与 SkyOasis @ Dawson 等高层 HDB 簇拥在侧。

最近的 MRT： Queenstown MRT Station，EWL（351m，步行 4–5 分钟） 

学校

学校	距离公寓
Queenstown Primary School	1km 内，步行 1 分钟
Alexandra Primary School	2km 内，车程 6 分钟
New Town Primary School	2km 内，车程 7 分钟
Gan Eng Seng Primary School	2km 内，车程 9 分钟
Queensway Secondary School	750m，车程 2 分钟
Queenstown Secondary School	1.2km，车程 3 分钟
Crescent Girls’ School	1.3km，车程 3 分钟
Fairfield Methodist School (Secondary)	4km，车程 11 分钟
Anglo-Chinese Junior College	3.3km，车程 9 分钟
Singapore Polytechnic	3.9km，车程 9 分钟
National University of Singapore	3.9km，车程 10 分钟
Tanglin Trust School	3.5km，车程 10 分钟
Dover Court International School	4.4km，车程 12 分钟

购物中心	距离公寓（及预估车程）
IKEA Alexandra	2.3km，车程 3 – 10 分钟
Anchorpoint Shopping Centre	2.6km，车程 4 – 12 分钟
The Star Vista	3km，车程 5 – 18 分钟
Valley Point	3km，车程 5 – 10 分钟
One Holland Village	3.2km，车程 7 – 20 分钟
Tiong Bahru Plaza	3.4km，车程 7 – 20 分钟
Queensway Shopping Centre	3.5km，车程 5 – 18 分钟
Great World	3.8km，车程 6 – 18 分钟
Alexandra Retail Centre (ARC)	4.3km，车程 7 – 22 分钟
ION Orchard	4.5km，车程 7 – 18 分钟
313@somerset	4.6km，车程 8 – 26 分钟
The Clementi Mall	5.9km，车程 9 – 35 分钟
VivoCity	6.7km，车程 10 – 30 分钟

驾车 主要目的地	距离公寓（高峰[0830]最快车程）
Orchard Road	3.3km，车程 5 – 16 分钟
Mediapolis（及周边）	3.7km，车程 7 – 20 分钟
Mapletree Business City	5.2km，车程 10 – 30 分钟
CBD (Raffles Place)	5.8km，车程 10 – 35 分钟
HarbourFront Cluster (VivoCity)	6.7km，车程 10 – 35 分钟
Suntec City	6.8km，车程 12 – 35 分钟
Jurong Cluster (JEM)	12.3km，车程 14 – 35 分钟
Paya Lebar Quarters	14.4km，车程 20 – 45 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	21.4km，车程 22 – 45 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	22.9km，车程 24 – 50 分钟
Changi Airport	23.4km，车程 24 – 25 分钟
Tuas Checkpoint	24.2km，车程 22 – 45 分钟
Tuas Port (by 2040)	34.7km，车程 35 – 65 分钟

户型	面积 (sq ft)	管理费 （未含 GST）	单位数
2 Bedroom	614	$424.80	76	33%
2 Bedroom Premium	678		78
3 Bedroom	786 / 850		78 / 39	42%
3 Bedroom Premium	936 / 1,066		39 / 38
4 Bedroom	1,173	$495.60	76	25%
4 Bedroom Premium	1,281		38
			462	100%

Penrith 仅提供 2 至 4 房，这对习惯大体量项目 1–5 房全配的买家或有些意外。但在仅 462 户的体量下，精简的产品线是合理选择，也更明确地指向自住导向，而非以投资为主。

这里的两房自 614 sq ft 起步，较许多近期新盘更为宽裕。

作参照，Springleaf Residence 与 RiverGreen 自 527 sq ft 起，Canberra Crescent 为 570 sq ft，Zyon Grand 为 533 sq ft；而另一端，LyndenWood 的两房自 635 sq ft 起，Promenade Peak 自 657 sq ft 起。以今日标准，Penrith 的两房可谓偏宽松。考虑到两房越来越多地承载小家庭的“首套”角色，其 33% 占比也契合生活方式的趋势。

项目主力为三房，占比 42%。

这并非过往常态（当时更偏爱小户型），但如 RiverGreen 与 Springleaf Residence 的新近表现，确实显示出回归家庭尺度的倾向。

在更高 ABSD 的当下，这也说得通：多数家庭只买一套，那就直接选择更大、更长期的那一套。在 Penrith，三房面积从 786 至 1,066 sq ft，兼顾紧凑与宽裕的选择。

更显眼的是 4 房的比例，占全盘四分之一。鲜有项目让大户型占比如此之高。多数项目会控制在 15% 以下，因此这更像是有意吸引多代同堂与自住客群的布局。

同样需要指出，这也是本区首个 GFA 协调项目。实际意义在于户型效率更高，空调机位不计入面积。

这不仅改善居住体验，长远在转售市场上，较之邻居更高效的平面也可能成为其差异化优势。

Penrith 堆叠分析 

总平面

午后西晒 

优选堆叠

尽管 Penrith 仅两栋，但买家可获得三种不同取景。

最为抢手的是沿 Margaret Drive 朝向 Dempsey 的无遮挡景观。在中心地段拥有如此开阔实属罕见，70 座的这些堆叠自然溢价。其朝北，避开了最强的午后阳光，但 2 与 3 号堆叠侧面仍可能受些热。景观随重建或有变，但 Dempsey 长期以低层为主——不过仍值得记在心里。仅部分户型配置于此（两房、四房与四房 Premium）。有趣的是，并非只留给大户型；即便是入门两房，也能享此取向。

然后是朝内堆叠。

两栋之间 60 米的距离十分关键，带来开阔感与对设施的俯瞰。发展商表示这是刻意设计的细节，住户在日常中很可能会真正感受到它的好处。

最后，72 座的 7、8 与 12 号堆叠面向 Strathmore HDB 群。较之面向 Dempsey 的景观自然不那么吸引，且邻近楼高约 21 层，景深不及沿 Margaret Drive 的堆叠。尽管如此，这些堆叠大概率会是项目中更为“亲民”的入场点，会吸引更看重价格的买家。

由于仅两栋，户型与朝向绑定较紧。实际选择时，一旦确定户型，往往只剩 1–3 个堆叠可选。届时取舍就回到了三件事：景观、朝向与价格，何者更重要。

Penrith 定价分析 

若你在考虑 Penrith，大概率也会与附近新盘或女皇镇的旧邻居们作比较。详尽价格评测将随后奉上，这里先看初步画像。

Penrith 指引价自：

• 2-bedroom (614 sq ft)： $1.495m（$2,437 psf）
  
• 2-bedroom premium (678 sq ft)： $1.665m（$2,455 psf）
  
• 3-bedroom (786 sq ft)： $1.973m（$2,511 psf）
  
• 4-bedroom (1,173 sq ft)： $3.078m（$2,623 psf）

需要注意，4 房在本项目中以最高 psf 定价。传统上，大户型在 psf 上略低，以鼓励更大单价的购买；但在当下市场，反向更为常见。近期如 LyndenWoods、Promenade Peak 与 ELTA 也显示出同样趋势，反映出对家庭尺寸住房的强劲需求，哪怕更高 psf。

楼层高度亦是定价需留意的一环。

两栋 40 层，高低层间的价差很可能更为显著。我们在 The Orie 与 J’den 也见过：顶层单位去化更慢。不过，LyndenWoods（非协调）尽管存在相似顾虑，仍于开盘日售出 94%，可见最终还是取决于产品的整体吸引力。

按各户型平均，Penrith 约为 $2,507 psf。

作为 7 年来首个新盘、且为本区唯一 GFA 协调项目，这一数字与本区转售市场已呈现的支撑水平颇为接近，颇令人意外。

与邻居们相比如何：

项目	单位数	平均 $PSF	TOP	地契	价差
Penrith	462	$2,507	2029	99-year Leasehold	–
Stirling Residences	1,259	$2,380	2022	99-year Leasehold	5.2%
Queens Peak	736	$2,348	2020	99-year Leasehold	6.6%
Margaret Ville	309	$2,197	2021	99-year Leasehold	13.2%
Alexis	293	$1,784	2012	Freehold	33.7%
The Anchorage	775	$2,012	1997	Freehold	21.9%
Commonwealth Towers	845	$2,213	2017	99-year Leasehold	12.46%

Stirling Residences 与 Queens Peak 的价格最为接近，差距仅 5–7%（尽管楼龄更大且非 GFA 协调）。

二者体量更大，通常意味着转售交易更活跃、价值更稳。Penrith 规模更小，但胜在全新年限与更高效的户型。Commonwealth Towers（由 Hong Leong Holdings、City Developments 与 Hong Realty 打造）也是个有用的对照，即便楼龄 7 年，仍能维持 $2,213 psf，再次印证女皇镇的长期吸引力。

回看女皇镇以往的“首日成绩”也颇有意思。

Stirling Residences 开盘（在降温措施前夕）售出约 24%，Queens Peak 售出 34%，Margaret Ville 约 40%。纸面上看，低于当下许多人对“开盘即售罄”的期待——但事实是，这些项目后来表现稳健。在女皇镇，开盘当天并非总是长期吸引力的最佳指标。

新近开盘

更广泛地看，Penrith 与一众近期开盘同场竞技，如 LyndenWoods、ELTA、Promenade Peak、River Green、Skye at Holland 以及即将登场的 Zyon Grand。

这些项目的价格带在趋同：

• ELTA 以 $2,537 psf 开盘，周末售出 65%。
  
• Bloomsbury Park 均价 $2,472 psf，但仅售出 25%（尤其其不临近 MRT）。
  
• LyndenWoods 以 $2,450 psf（非协调）入市，去化 94.5%。
  
• Promenade Peak 以更高的 $3,151 psf 入市。
  
• Skye at Holland 以 $2,598 psf 起步，是 10 区新盘中更低的入场之一。
  

在此背景下，Penrith 的定价颇具竞争力。作参照，今年 OCR 新盘为：

• Parktown Residence（淡滨尼北首个综合体）：自 $2,311 psf 起
  
• Nava Grove（Pine Grove/Ulu Pandan）：自 $2,310 psf 起
  
• Norwood Grand（兀兰）：自 $1,984 psf 起

而在女皇镇，还有另一条不同的“锚”：百万 HDB。Dawson 近期一套 5 房以 $1.73m 成交。当公共住房已触及这一水平，便为像 Penrith 这类项目提供了稳定的升级者基盘，并在长期需求上带来一定的底气。

Penrith 发展商评述 

发展商注记 

Hong Leong Holdings 在新加坡房地产上素以稳健著称，涉猎住宅与综合体等多元类型。

其近期作品包括新近推出的 Springleaf Residence、Lentor Central Residences、Lentor Hills 与 Penrose。

与之合作的 GuocoLand 则带来雄心。自 2022 年起，GuocoLand 几乎“点石成金”般塑造了 Lentor，陆续推出五个项目（如 Lentor Modern、Lentor Mansion），重塑了区域认知。

从这个意义上说，Hong Leong–GuocoLand 这对组合的 DNA，我们已在市场上见证。GuocoLand 亦参与了包括前述 Springleaf Residence 与 Faber Residences 在内的即将推出项目。

对买家而言，他们的履历意味着成熟的协作默契与或可预期的品质保障。

建筑师注记 

ADDP Architects 曾操刀不少本地知名新盘，从 Avenue South Residence 到 Blossoms by the Park 与邻近的 Nexus @ One-North。

事实上，GuocoLand 与 ADDP 也曾合作 Martin Modern、Midtown Modern 与 Lentor Modern。

这些项目延续了共通主线：现代线条、丰沛景观，以及将配套营造成“家延伸”的空间感。这一公式在城市项目中屡试不爽，此番亦可期待类似呈现。

Penrith 价值展望 

• Media Circle: A Growing Residential Pocket

那套 创纪录的 $1.73m 五房 HDB 就在隔壁的 SkyOasis @ Dawson。Dawson 长期稳定产出百万成交，足见本区需求之强。

对 Penrith 而言，这点很关键：稳固的升级者基盘意味着一批自然而然会看向附近私宅的潜在买家。从历史上看，周边 HDB 的表现与同社区公寓的价格走势往往存在一定相关性。

• Tanglin Halt 焕新： 

Tanglin Halt 将迎来大刀阔斧改造：多达 5,500 套新 HDB，以及集小贩中心、巴刹与综合诊所于一体的综合体。目标不只是更多住宅，还要以更紧密的方式织补配套与绿色连通。

鉴于 Tanglin 作为新加坡“名门”地段之一，此次改造规模不容小觑。一方面，它可能吸引寻求靠近成熟地带、但更可负担的年轻家庭；另一方面，也可能改变女皇镇若干分区的供需平衡。

无论如何，这一焕新是区域结构性催化，Penrith 足够近，将直接受益。

• Dover–Medway：更大的 one-north 转型 

原 ITE Dover 校址将被改造为新住宅片区，首阶段约 6,000 套。紧邻 one-north 与 Kent Ridge，这一带多年未见大规模住宅活动，因此变革的力度会相当显著。

就 Penrith 而言，价值在于“毗邻”。接近全新片区常带来外溢好处，如交通升级、新的零售聚落与焕新的活力，而又不必身处施工正中央。

• Greater Southern Waterfront：BTO 与 Telok Blangah GLS 地块 

Greater Southern Waterfront 终于从蓝图走向现实。前 Keppel Club 地块的 Berlayar 新社区将建设约 7,000 套 HDB 与 3,000 套私宅，首个 BTO 预计在 2025 年 10 月推出。这是未来重塑南部海岸线的第一步。

随后是 Telok Blangah GLS 地块，招标于 2025 年 11 月截止。作为 GSW 释出的早期私宅地块之一，它将为定价与定位定下早期基调。

对 Penrith 买家而言，上述项目虽仅相隔几站，但意义重大。它们共同表明 GSW 不再只是遥远愿景，而是在落地过程之中；当其成形，也将改写我们对新加坡这一侧“城市边缘生活”的想象。

• Media Circle：渐成规模的住宅口袋

Media Circle 正在慢慢成长为自身独立的住宅片区。

Qingjian 现已掌控 Bloomsbury Residences 及相邻的 Parcel A，这使其不太可能让两个项目互相掣肘。在买家侧，这意味着该子市场的价格应更为稳健，由一个项目支撑另一个项目。

不过，Parcel B 尚无人竞标，这也是值得继续关注的一块地。

• 其他焕新节点：Pearl’s Hill 与 Paterson 

Pearl’s Hill 与 Paterson 虽非女皇镇辖内，但距离 Penrith 仅数站或数分钟车程。

二者均将迎来更新，在核心位置增添住宅与配套。与 Tanglin Halt、Dover–Medway 一并看待，折射出更广的趋势：这段城市边缘带正持续焕新。对 Penrith 而言，处于多个更新节点的辐射半径内，强化了长期价值的论据。

我们的看法 

Penrith 处在一个颇有意思的市场位置。其指引价与周边更老的转售公寓并不遥远，尽管它是该区首个 GFA 协调项目。另一方面，它体量较小，仅 462 户。听起来似乎要在 Stirling Residences 那样更“大而全”的设施上做取舍，但这也意味着更低的密度与更安静的基调，部分买家会将此视为优点。

买家也应权衡地块的现实：高人流、近距离的 HDB 高楼，以及紧邻小学的工作日喧嚣。这些并非 Penrith 独有的“缺点”，而是 Dawson 生活方式的一部分。对某些人而言，这会是“否决项”；对另一些人而言，中心性与便利性会远远盖过这些妥协。

退一步看，女皇镇仍然拥有少数社区难以复制的组合：源源不断的百万 HDB 升级者、临近 CBD 与乌节、以及让价格在此长期韧性的口碑。

因此，Penrith 不是 2025 年“最便宜”的新盘。但它确实为你提供了进入新加坡最成熟的城市边缘社区之一的有竞争力入口。归根结底，它的吸引力并非押注“未来变化”，而是押注一个你已熟悉并信任的社区。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。