| 项目： | Onze @ Tanjong Pagar | 地区： | 02 |
|---|---|---|---|
| 地址： | Kee Seng Street | 产权： | 永久地契 |
| 占地面积： | 14,781 sqft | 单位数量： | 56 |
| 开发商： | Heeton Holdings Limited | TOP: | 2017
|
13 个商业空间、一流配套与 3 层多层停车场，为 Onze @ Tanjong Pagar 的 56 套臻稀住宅注入活力。
位于 2 区的一个相对新开发项目（2018 年落成），除了惊人的便利性外，这座公寓还有许多不为人知之处。
其 18 层中有 14 层被巧妙规划，每层各容纳 2 套 1-卧与 3-卧单位。后者还在 CBD 核心地带提供了高端的双钥匙居住选项（投资者请留意！）。
再配上良好的设施与用地比例，Onze 的吸引力不言而喻——尤其当你发现这座超过 14,000 平方英尺的永久地契精品项目不止一座，而是拥有两座各具特色的泳池（下面详谈）！
不出所料，这一切都要付出溢价。
这些优势是否能匹配其较高的总价门槛？请阅读我们对 Heeton Holdings 力作——Onze @ Tanjong Pagar 的最新深度评测。
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实地走访
| 地下停车场 | 停车场 | 社区花园 |
| 泳道池 | 24 小时安保 | 咖啡馆 |
| 儿童游乐场 | 上落客点 | 电梯大堂 |
| 凉亭 | 空中休闲廊 |
作为一座市中心公寓，Onze @ Tanjong Pagar 的车库入口设计简洁直接。没有保安岗，只有闸门，只有登记车辆才能进入。这也意味着访客无法免费停车，这在 CBD 核心地带的公寓中实属常态。
空置车位相当多，这并不意外，毕竟住在这里的大多数住户应该不会开车。毕竟住在市中心的好处之一，就是省去驾车与通勤时间。我喜欢每个车位采用的光滑涂层。略显不足的是，当有两辆车会车时，转角处会比较紧。不过话说回来，车库内车流并不多，我认为影响不大。
通往住户单位，需要先经过设有信箱的小型大堂。这个大堂称不上十分友好，空间也略显局促。
到了一楼情况就好了许多，两座楼各有一个需要门禁卡进入的小大堂，安保更到位。并且配有空调，这一点值得加分！
Onze @ Tanjong Pagar 的一大亮点是住宅之下还配有 13 个商业店面。并不是人人都能在自家楼下就有一家 Keisuke 餐厅！如果你还没听说过，这里就是大名鼎鼎的 Beef Sukiyaki Don Keisuke，因为性价比很高，饭点常常排队。
开发项目背后也有其他商业空间。其中一家是 SPL 自助洗衣店，对很多住户来说会非常实用。并非所有商业单位都已出租，但鉴于外部用餐与购物选择极其丰富，这基本不成问题。
来到称为“Park”的楼层，Onze @ Tanjong Pagar 的泳道池确实让人眼前一亮。对于这样一座精品项目，开发商还能挤出如此修长的泳池，值得称道。
这的确是城市中的一片静谧绿洲，周末在此放松再惬意不过。
泳池两端都设有躺椅，像这样阳光充足的日子很适合来这里晒晒太阳！
还要给开发商点个赞，泳池一侧有一半长度采用了无边际玻璃面板，这并不常见。路过的人一定能看到非常酷的视觉效果！
不足之处在于邻里建筑距离较近，可能会有人从高处俯瞰泳池，但这也无可厚非。住在市中心的代价之一就是空间受限，多数建筑彼此相距较近。白色的百叶格构在一定程度上能保护隐私，毕竟需要住得相当高才能看到泳池。
泳道池旁就是一处户外健身站。这里没有室内健身房略显可惜，但对面就有一家健身房，更别提 Tanjong Pagar 一带还有许多其他选择，因此影响不大。
在尽头角落有一处隐蔽的小空间，设有座椅，可眺望建筑背面。我能想象在傍晚较为安静的时候，这里会是小酌的好地方。这里绿化较多，可稍稍缓解 CBD 高楼带来的压迫感。
泳池另一端的角落则被规划为烧烤区。
周围点缀着几株小树与植被，与泳池形成一定的隔离，提升私密性。
旁边还设有数量出乎意料的座位与餐桌，非常适合与亲友在此小聚。
角落还有更多的户外座位。
再往前走是一段较长的步道，两旁有树木与长椅可供休憩。
不确定住户使用频率如何，但在这片景致中放置吊床，确实是个不错的小心思。
最尽头是一处开放平台，清晨或傍晚应会是瑜伽爱好者的热门之地。老实说，若 Onze @ Tanjong Pagar 的设施到此为止，以其市中心定位我也已十分满意。但信不信由你，屋顶还有更多精彩！
乘电梯直达屋顶，便是 Solitaire Club。这里布局巧妙，包含无边际泳池、卡巴纳小屋、吧台区及更多户外座位。整体氛围很像城市屋顶酒店，几乎有种来此宅度假的感觉。
要知道，这里仅有 56 套住宅单位，单凭这座约 15 米长的屋顶泳池就已足够令人满意。无边际泳池与景观的组合，在大多数公寓中并不常见。
池畔的卡巴纳与坡式躺椅，的确能带来非常放松的时光！
另一端设有冲洗与淋浴区。
还有一处屋顶吧台区，夜晚应该会是个不错的去处。
屋顶另一端还设有更多座位与一片开阔的平台空间。
从这个高度望去，景观相当不错。像今天这样晴朗的天气，还能收获壮阔的海景。综合这里的配套，不难看出 Onze @ Tanjong Pagar 想要吸引的客群。就此而言，我认为他们做得相当成功。
Onze @ Tanjong Pagar 3 卧室双钥匙
下面来看看 Onze @ Tanjong Pagar 中一套很有意思的 3 卧室双钥匙单位。面积为 1,141 平方英尺，他们在这块面积里塞进的功能之多令人惊讶：3 间卧室、私家电梯、娱乐区与阳台。最棒的是？它实际上可以配置为双钥匙格局——主卧与娱乐区可自成一户，并可经由阳台的独立入口进入。这让自住兼收租的灵活性大大提升。
这是室外阳台，我更愿意称之为“走廊”。从这里，住户可通过公共电梯抵达并进入双钥匙那一侧的单位。
主入口则通过一部私家电梯进入，这一配置总是令人欣喜。电梯通向一个小玄关，再进入室内空间。
客餐厅面积不大，但氛围温馨。餐桌靠边摆放，整体动线更显从容。
我喜欢这里的落地窗，让采光更充足，空间也更通透。这里勉强可摆下一张小沙发与茶几，但坦白说，横向开间并不算宽。
不过从功能性来看，我认为这个户型几乎无可挑剔。
厨房紧邻入户门。以 3 卧单位而言，这里偏小且略显局促，同时容纳两人会有点挤。我认为多数住在市中心的人平日也不会大展厨艺；好在需要做饭时，旁边的窗户可开启以加强通风。
普通卧室的空间确实不大，只够放下一张单人床，或许再加一张小书桌。
另一间普通卧室在空间上表现更好，能放下大床（Queen），并且仍有余地。
公共浴室同时服务两间普通卧室，也可作为有客来访时使用的客卫。
主卧可放下大床（Queen）或 King 床。这也是若选择双钥匙分隔出租时，组成独立套间的卧室。
主浴面积不大，但功能齐全，足以满足大多数人的日常所需。
最后来到娱乐室，出乎意料地宽敞。当然，这里的“宽敞”是相对本户型其他空间而言。但其可塑性确实很强。
它可以兼作起居室，并配备独立的小型厨房。
做饭空间不算大，但若是一两个人在这里居住，我认为已经相当舒适温馨。
Onze @ Tanjong Pagar 地段评测
对于不熟悉 Tanjong Pagar Road 一带的读者，这里可谓高度便利的城市开发带。
Onze 夹在一片 HDB 聚落、Tanjong Pagar Plaza 与 27 层高的 Keppel Towers（Zalora Singapore 现位于此）之间，某种程度上可称得上是一间“现代版”店屋（因其一层设有商业单位）。
或许唯一能从“水泥丛林”中得到的喘息，来自其西侧的一小片绿地——但不远处便是 Arris，以及更显眼的 Pinnacle @ Duxton。
不过，公寓在宁静与私密性上的不足，被其毫不遮掩的便利性所弥补。
先说公共交通。住户步行 2 分钟即可到达首个巴士站“‘Tg Pagar Plaza’”，可搭乘 80、145 路巴士。第二个“‘Opp Maritime House/Cantonment Rd’”则有 75、167 与 196 路。
地铁方面，Tanjong Pagar MRT 距离仅约 500 米（步行约 5 分钟）。向任一方向走一站，便是 Outram MRT（North East Line 与未来 Thomson-East Coast Line 的换乘站）或 Raffles Place MRT（North South Line 的换乘站）。
鉴于 Onze @ Tanjong Pagar 的核心区位与潜在的租客占比，驾车出行在这里并非首要考量。
即便如此，项目仍设有 3 层停车库。开车族也能便捷衔接 Eu Tong Sen Street、New Bridge Road、Jalan Bukit Merah、Keppel Road 与 Anson Road 等主干道，以及 Keppel Viaduct、AYE、CTE、MCE、ECP 与 West Coast Highway 等高速。
再来说生活配套。
新加坡少有公寓能自豪地说楼下就有超市（首先想到的比如 Royalgreen 与 Marina One Residences）。
而更少见的是，旁边就紧邻一座商场！
Tanjong Pagar Plaza（如你所料）就是这座商场。这里有设备齐全的 NTUC FairPrice，以及 ATM 机、诊所、美容护理、银行、面包店、照相馆与教育中心等各类配套。
如果这些还不合胃口，转角处的 100am 与 Icon Village 也很方便。那里有丰富的餐饮与购物选择，分别还设有 FairPrice Finest 与 Cold Storage Altez。
正如设施导览中提到的，Onze @ Tanjong Pagar 对面就有一家健身房。
如果健身与游泳仍不足以满足运动量，步行不远还有公共篮球场可用！
当然，项目位于 2 区东北侧，这意味着虽非离 VivoCity 最近（车程 6 分钟），却相对靠近 6 与 7 区的夜生活地带——对外向的单身人士是个加分项。
最后，尽管 Onze @ Tanjong Pagar 或许不是养育大家庭的最佳之选，但周边也提供若干教育资源。
学前教育方面，Mulberry Learning Centre @ Tanjong Pagar、PAP Community Foundation @ Cantonment、Modern Montessori @ Pinnacle 与 Superland @ 100am 都在公寓步行可达范围内。
小学方面，步行即可到达 Cantonment Primary；车程 10 分钟范围内还有 Radin Mas、CHIJ Kellock 与 Zhangde Primary。
中学选择略显不足，Outram Secondary 与 CHIJ St. Theresa’s Convent 距离公寓车程分别约 7 与 9 分钟。
高等院校方面，Catholic 与 Anglo-Chinese Junior College，以及 Singapore Management University 车程均约 15 分钟。
Onze Tanjong Pagar 项目与用地评测
从两张总平面图上那些细致的命名与被最大化的布局来看，Onze @ Tanjong Pagar 的开发商确实在 14,781 平方英尺的有限用地上做到了极致。
没有保安岗的设置，加之“内置停车场”的存在，也进一步体现了这一点。
话虽如此，周边高楼林立可能会让部分住户感到压迫。项目周边公共设施丰富，也会带来一定噪音——尤其是选择靠近地面的单位时。
我们来看看住宅的户型配置：
| 户型 | 单位数量 | 面积（sqft） |
| 1-卧室 + 书房 | 12 | 506 sqft |
| 1-卧室 + 书房 + 阳台 | 14 | 570 sqft |
| 1-卧室 + 书房 + 露台 | 2 | 600 sqft |
| 3-卧室 + 娱乐区 | 12 | 1,044 sqft |
| 3-卧室 + 娱乐区 + 露台 | 2 | 1,109 sqft |
| 3-卧室 + 娱乐区 + 阳台 | 14 | 1,141 sqft |
要是每个公寓都有这样的一张“剖面图”就好了……
言归正传，这里最吸睛的是 5 层的那些单位。
作为勇于承受低楼层噪音与油烟的“奖励”，这些单位不仅面积更大（在 1 卧类型中尤为明显），还能拥有一方私家露台！
事实上，若只按建筑总面积计算，这里的所有单位与当代项目相比都显得更为宽裕（对于这种体量的精品项目更是如此）。
当然，如果把私家电梯与阳台所占的面积也计算在内（注意与多数项目不同，这里没有贯通各户的公共走道），摊开来看基本也就回到平均线。
不过，丰富的选择总是好事，也必须为开发商这番巧思点赞。
Onze Tanjong Pagar 价格评测
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） |
| Onze @ Tanjong Pagar | 永久地契 | 2017 | $2,465 |
| Skysuites @ Anson | 99 年 | 2015 | $2,115 |
| Altez | 99 年 | 2014 | $2,250 |
公允地说，新加坡很少有公寓能与 Onze @ Tanjong Pagar 直接类比。永久地契、位于 2 区的精品项目，占地约 14,000 多平方英尺……确实不多见。
因此，我们选择与周边 TOP 较新的项目作比较。
考虑到 Skysuites 与 Altez 都是大体量高层公寓（分别为 71 与 62 层），这并不是完全同类的对比。
不过，鉴于它们 TOP 相对较新，且为 99 年地契，我们仍认为有必要将其与 Onze @ Tanjong Pagar 作一番简要对照。
如你所见，在 PSF 方面，Onze @ Tanjong Pagar 明显占优。
诚然，两座“巨无霸”项目由于楼层（及单位）数量庞大，其定价策略更具弹性；但若考虑到单位精装配置，成本也势必更高——自然会反映在总价上。
有趣的是，Skysuite @ Anson 的平均户型面积几乎在各类对比中都小于 Onze @ Tanjong Pagar（但请记住，后者每户均配有私家电梯）。
尽管如此，Altez 与 Skysuites 在大众印象中就项目内设施与豪华感方面无疑更为突出。再加上它们距离 Tanjong Pagar MRT 也更近一些（哪怕只是略近），Onze @ Tanjong Pagar 在总价层面依然更胜一筹，也就更显难得。
总之，永久地契的溢价对 CBD 项目总价的“杠杆作用”有多大，不言自明——即便在地铁距离、项目体量与项目内设施丰富度等方面不占优势的情况下亦然。
我们的看法
就我个人而言，Onze 的地段极具吸引力。叠加其永久地契属性，我能理解它对经常往返 CBD 的单身人士/小家庭（多半因工作）的吸引力。
鉴于周边公共交通完善，如果你不打算把辛苦钱投入私家车，这里也是个不错的选择。
遗憾的是，我个人更需要社区与室内都更宽裕的空间。
考虑到我们目前的家庭情况，教育资源也属于刚需。
话虽如此，整体设施确实一流；在有限空间内做到极致，开发商与设计团队的功力可见一斑。大堂空间或许是这处极具宜居性的项目中，唯一略显不足的小瑕疵。
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