新加坡最大型房地产中介机构之一刚被谴责

在我们的历史上，这仅是第二次有整家物业中介公司遭到 CEA 的谴责。

我这里并不是在说某个个别违规的经纪，而是整个 ERA 公司，依据一则近期报道。 

当你想到我们多少有点寡头格局时，这就显得更为重要：新加坡的房地产中介基本由 PropNex、ERA Realty Network 和 Huttons Asia “三大”组成。所以当三大之一被谴责时，你会发现可托付信任的对象开始变少了。 

无论如何，此事涉及一名经纪人反复发布含有误导性或不准确信息的房源（例如价格错误，或细节与实际在售物业不符）。买家提出了投诉，CEA 于是介入。

监管机构要求该公司在房源上线前，先行审核这名销售人员的刊登。但即便在此警示之后，仍然出现了更多误导性广告。该销售人员被罚款与停职，复工后又再次违规，导致第二次停职并被处以更重的处罚。

此时，关注点便从该名经纪人本人，转向中介公司是否建立了有效机制来遏制此类行为。 

尽管这只是一起个案，它可能反映出商业模式中的内在问题 

大型物业中介并不像传统企业那样运作。打个比方，更接近于一个平台：数以千计自我驱动、以佣金为导向的销售人员共同在一个品牌下工作；他们各自开展营销，自己追踪潜在客户。中介公司提供培训、系统与品牌支持，但日常行为在很大程度上是去中心化的。

这对任何做销售的人都不陌生。这种模式让中介公司能快速扩张、主导各大门户，并（理论上）更快回应市场变化。但它也带来一种不太舒服的张力：服务质量的差异可能更大。有的人会更合规谨慎，另一些则更激进、会走捷径。 

与其他行业相比，地产的重大差别在于：这关乎大多数人一生中最大的一笔消费。一项服务的失败可能改变一生；而且这不只是交易过程中的问题。虚假的房源可以扭曲买家的可负担感，制造人为的紧迫感，并推动人们做出将影响数十年的决策。

金融业更早就吃过这方面的教训，如今任何保险公司都可见到严格的合规要求。但 CEA 可算是较新的监管机构；其于 2010年10月22日 成立。另一方面，金融业自 1970年代 起便受 MAS 监管。 

我认为，物业中介公司如今也正走到类似的十字路口。 

尽管房地产经纪需要灵活与独立，但其后果之重大，恐怕已不再允许如今这么大的“操作空间”。此外还存在信息不对称的问题：有些人长期关注房地产市场、熟悉各种细微差别；但更多人只在需要时才查阅，往往是隔上几十年搬家时才会留意。 

即便手握各大房地产网站的资源，大多数买家也可能被选择性呈现的成交历史所误导。诸如 GFA 统一前后、邻近即将推出的项目、永久地契的真实（或纯为臆想）的意义等，如果你不是年年跟进，其实都颇为晦涩。 

因此我猜想，未来的监管不会止步于“监控这名害群之马”。在某个时点，合规可能意味着：

• 标准化的房源刊登格式，限制价格、可售状态与单位详情的呈现方式
  
• 在房源上线前，强制核验价格、楼层、面积与图片（可由房产门户或中介公司承担）
  
• 必须记录房源发布后何时被编辑、以及修改了哪些部分 

并辅以更高额的罚款，或更容易被吊销执照等常规威慑。 

对于监管者而言，与其逐个追查个人经纪，不如直接针对大型中介公司，可能高效得多。当公司本身感受到威胁时，这种压力自然会层层传导，落到其品牌下每一位（不良）经纪身上。

鉴于这一行业由少数大玩家主导，约束核心参与者，比起面面俱到地监管所有人更为有效。因此，若未来我们看到更多针对整家中介的谴责与处罚，也不足为奇。

这对买家目前意味着什么

这意味着核查经纪执照只是第一步。你仍需假定自己在网上看到的内容、以及被呈现的信息，很可能是“先营销、后信息”。 

（这里强调“很可能”，因为确实有好经纪使用规范的数据；只是执照本身并不能证明这一点。） 

差别体现在细节上。优秀的经纪知道哪些单位朝向马路，以及这意味着什么；他们懂得为何同一项目内某些楼层区间的成交会有差异；他们会亲自到现场测噪音，或在大堂观察人流与兴趣度。 

先查你经纪的执照，但要确保这只是他们的“敲门砖”。 

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