在当前的房地产市场中，人们对两房的看法正在发生变化。过去，它们被视为更多是出租资产，租客可以选择与室友同住；而如今，它们被认为比一房更具适用性，甚至（对小家庭而言）可能是可行的自住型家庭住房。这背后也有房价上涨的因素，迫使部分买家作出妥协。但这就引出一个耐人寻味的问题——如果买家确实出于预算限制而行动，为什么所有兴趣似乎都集中在新盘两房上呢？在这股近期的热潮中，2025年的购房者或许忽略了这样一点：
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新盘两房的近期崛起
把时间倒回大约十年前，两房（就像如今的一房）更多被视为出租资产，而非家庭自住房。但在近期的新盘中，一线经纪观察到选择购买两房的自住型买家激增。根据一位经纪的说法，小家庭往往会接受约700 平方英尺的两房两卫新盘单位，总价约在 $1.8 million 至 $2 million 之间。
以近期的 Parktown Residence 推出为例，我们注意到两房属于最先售出的户型之一。The Orie 也是如此，两房再次去化迅速，以及Lentor Central Residences亦然。
从一线反馈来看，核心原因归结为价格。经纪表示，对于 HDB 升级族而言，最舒适的总价带大约是 $1.8 million 至 $2.1 million，这恰好对应当前新盘市场中的两房价格。相较之下，三房往往要达到约 $2.4 million 起。
这就引出一个问题：为何转售两房未能获得同等关注
如果买家如今已接受两房两卫对他们而言足够宽裕，为什么对价格更低（且往往面积更大）的转售两房兴趣寥寥？视区域与项目而定，楼龄较新的转售两房仍可能落在 $1.4 million 至 $1.6 million 的价位区间。
（转售还有一个天然优势：可立即入住，或先搬入再出售现有住房；对一些家庭而言，只搬一次家绝非小利）。
根据与经纪及屋主的交流，原因大致归纳如下：
1. 一旦中央以外区（OCR）库存耗尽将出现的变化
有一种解释认为，对转售两房的偏好即将到来；只是尚未真正启动。转折点很可能就在未来数月，当新盘市场转向核心中央区（CCR）之时。
今年约有 30 个新盘*，其中 8 个已推出或已结束。余下的 22 个中，超过一半（14 个）位于 CCR。本月从Aurea（前 Golden Mile）开始，接下来大概率会看到 River Valley 与 Orchard Boulevard 的项目登场。
一旦转向 CCR，$2 million+ 的承受上限将受到严峻考验。尽管其他中央区（RCR）与 CCR 的价差因多种原因而收窄（部分原因详见此处），但一个基本事实是：CCR 的新盘定价仍将高于中央以外区（OCR）的对位项目。
随着更多升级族被价格“挤出”，且缺乏其他 OCR 新盘可转向，市场别无他途，只能回流至现有的转售两房。这对两房两卫业主而言应是个好消息，因为这可能意味着买方兴趣即将涌入。
*更正：本文早前版本将“year”误写为“month”，属笔误。对此表示歉意 —— Ryan
2. 对价格认知的变化尚未完全形成（但很快可能会）
目前的普遍看法是：总价约 $1.4 million 的转售两房仍显昂贵；尤其是对比过去对其的认知（即：以较低总价购入、用于出租以获取更高毛回报的单位）。
别忘了，大约十年前，许多三房公寓的可接受价格也在 $1.6 million 左右。因此，当买家看到转售两房挂牌达到这样的价格时，觉得难以接受也就不足为奇。
但一位经纪以 The Continuum 的近期推出为例，解释了这种观感如何发生转变。巧合的是，我们也在这篇文章中详述了我们观察到的、与其所述同样的现象：
“起初，市场普遍认为 The Continuum 定价过高。但随着附近公寓可售存量售罄、价格开始上行，The Continuum 的成交量迅速攀升。此前不看好的买家似乎一夜之间改了主意；短短数日内，几乎再也听不到关于 The Continuum 价格的抱怨。”
同理，更高的新盘两房定价——尤其是在我们正迈向 CCR 价格区间之际——将在未来几个月里，让现有的转售两房看起来愈发“合理”。一旦这种观念转变被市场充分消化，转售两房的挂牌有望获得更多关注。
3. 转售供应有限是全盘性问题
有经纪指出，即便价格认知发生变化，当下持续存在的问题仍是转售市场的供应不足。受 COVID 之后价格走高影响，许多业主担心“换房成本”；若无法弥合与更新或更大房产之间的价差，卖家可能不愿出手。
另有经纪认为，鉴于该类单位的属性，ABSD 也会产生显著影响。正如上文所述，不少投资者当年购买一房或两房以获取租金回报。然而，过去把两房作为第二套物业购入者所缴的 ABSD 更低（例如，2018 年降温措施后，第二套物业的 ABSD 税率仅为 12 per cent；2023 年则上调至 20 per cent）。
若一名投资者出售其为获取租金回报而购入的两房，日后替换同类资产将面临更高的 ABSD，这可能构成心理门槛（除非他们决定卖出并彻底结束这类出租投资）。
无论如何，这些因素对近期有意出售转售两房的业主而言都是利好，意味着潜在买家的池子或将扩大。
4. 较老转售公寓的户型效率较低
这一点较难一概而论，仍取决于所比较的具体公寓。但较新的两房大多属于“统一化后”项目，意味着不会再出现早期公寓中那些浪费空间的设计。
例如大型花槽、飘窗、宽大的空调机位等元素，往往出现在“统一化前”的转售项目中；当时开发商以此类“技巧”来最大化利润，有时是以牺牲可居住面积为代价。
（供参考，Lentor Mansion 是首个“统一化后”项目，其之前的项目均属“统一化前”。）
较新的两房也更常采用“哑铃式”户型，正如这里展示与说明的那样。此类布局让卧室分列客餐厅两侧，减少对走道空间的浪费。
（但需要注意，也有部分较老项目同样采用哑铃式户型，因此仍需查看具体平面图。）
不过，也有购房者向我们表示，较老转售公寓“原始面积”更大本身就具备吸引力；若你正尝试在两房内安置一家人，这一点尤其重要。
总体而言，我们认为转售两房的需求或许已近在眼前；无论喜欢与否，我们可能正步入一个“两房被接受为家庭尺度”的时代。客观而言，我们并不希望如此；但在当前可见的总价条件下，我们预计会有更多升级族不得不选择这条路径。
在此期间，我们能做的是，尽量比较那些两房与三房价差更窄的特定区域与项目，把握仍然存在的机会。若需要协助，欢迎通过Stacked 与我们联系，我们可为你做更深入的对比。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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