裕廊湖区全新大型项目将至——但能否媲美CBD？

本周通讯内容：

• 裕廊湖区全新 White Site 是否意味着迈向新加坡第二个CBD的实质进展。
• 单有“甲级”头衔或许并不足够，办公去中心化真正的里程碑应是什么。
• 读者问答：The Landmark TOP 后持有收租还是出售的抉择；以及被裁的二次购屋者申请 BTO 的资格问题。

裕廊湖区（JLD）将推出一块新的 White Site（白地用途地块），开发商将评估位于 Town Hall Link 的这块 3.7 公顷 White Site。根据《总体规划》，White Site 的地类分区被指定为综合用途地块。

不再仅限定为单一用途（如纯住宅或纯商业），开发商可在用途配比上有一定弹性，或可包含住宅、写字楼、零售与/或酒店等组合。在地块招标文件中，URA 通常会说明该区域的整体城市发展蓝图，以及这块地如何契合该愿景。

据悉，最新的 JLD White Site 将容纳一个体量可观的综合体，包含约 1,200 套住宅、办公组件与零售空间。

这块地此前已在储备名单上一段时间，曾是政府推动 JLD 起步发展的早期尝试之一。Jurong East MRT 枢纽周边已有较成熟的办公、私人住宅与购物商场客群基础。

Jurong Gateway Hub 作为一体化交通枢纽，将进一步巩固本区的公共交通选择。未来，Jurong Region Line 将在 Jurong East Interchange 交汇，新的 Jurong Lake District 站也将把通达性延伸至未来的 Cross Island Line。

现在是开发商（更可能是开发商财团）把握先发优势、在一系列规划利好支撑下打造地标级综合项目的理想时机。

这皆属于政府将 Jurong East 打造成新加坡第二个 CBD 的总体愿景。

然而，尽管推进力度与既有成果可观，近期与一家头部联合办公运营商的交流也点出了一个关键问题。

我们走访 IOI Central Boulevard Towers 内 The Executive Centre 的联合办公空间时，出现了一个有趣的话题：在高阶办公市场，决定因素已不止于地段——楼宇本身的品质同样关键。而正如许多企业管理层所知，即便同为 Grade A，楼宇之间的差距亦相当明显。

诚然，差异的一部分体现在配套零售的业态组合。但更进一步的，是诸如完善的空中城市公园、终点设施（如淋浴与自行车泊位）、高性能数字基础设施等全方位配置。

即便在 CBD 内，Grade A 楼宇的这些配置水准也并不一致；一旦你在真正顶级的大楼里工作过一段时间，这些“溢价”差异会十分显著。

而这恰恰是去中心化、或“第二个 CBD”仍需追赶之处。

不可否认，如今 Jurong、Tampines 与 Punggol 已不再被视为ulu或不便之地，且已拥有被归类为 Grade A 的办公楼。然而，与 IOI Central Boulevard Towers、Marina Bay Financial Centre 或 Asia Square 等标杆项目相比，仍存在显著差距。这些建筑不仅“优秀”，更是一种宣示；这对最高层级的租户（如跨国公司 MNCs 及其管理高层的办公选址）尤为重要。

虽然这些新兴枢纽进步神速，但在传统 CBD 之外，我们尚未见到与其同等水准的作品。

这或许揭示了衡量去中心化的一个有效里程碑

区域型新兴商业枢纽何时会出现可与 CBD 最高水准匹敌的 Grade A 办公？对一些人而言，直截了当的答案是“当有租户愿意支付足够高的租金以支撑它时。”

我们自问：是否会有人愿意在 Tampines、Punggol 或 Jurong 的高品质商业空间里，支付与 CBD 相同的租金？即便这些地点如今同样便捷，人们对 CBD 的声望与心理认同仍然真实存在。或如一位读者曾对我所言：若想被视为“认真”的公司，最终必须在 CBD 设有办公室。

因而，一个具有指示意义的里程碑也许是：当我们看到区域 Grade A 办公与租金能够与传统 CBD 看齐之日，也许就是去中心化真正到来的临界点。就目前而言，尽管已取得不少进展，这仍是一项在途的工程。

本周读者问答

以下是本周读者来信中的部分问题：

问题 1：

我们是一对三十多岁的年轻夫妻，2023 年卖掉了我们的 BTO，并在 The Landmark 购买了一套一房作为投资。

如今项目刚刚 TOP，我们在考虑是持有收租还是出售？鉴于政府刚公布 Pearl’s Hill 的 BTO 项目，短期 / 长期内该区域的楼市会如何？

The Landmark 位于 Outram 的 Chin Swee Road，总户数 396 套，属于核心中央区边缘地带，项目的户型配置以小户型为主。

这类小户型在租赁需求与投资属性上通常表现较好；The Landmark 因靠近 CBD 办公区而享有稳定的租客池。然而，其转售增值——以及二手市场的出手难易度——往往不及以三房为代表的家庭型户型与更大面积单位。

因此，关键在于你的意图。若寻求稳定的租金现金流或更好的毛租金回报率，The Landmark 可作为一项产生收入的资产发挥作用；但若你打算在其他地方再投资，出售或许更合适。

新近公布的 Pearl’s Hill BTO 暂时对私宅市场影响不大。HDB 与私宅处于相当不同的细分领域，因而并不直接与公寓一房型竞争。对租客亦然——以我的经验，租住组屋与公寓的租客往往处于截然不同的收入层级。

临近 HDB 社区长期或有益处。未来数年，随着珍珠山一带发展推进，这将有助于提升住房需求，届时 HDB 升级购屋者可能会优先考虑周边公寓。这对 The Landmark 业主可能是利好。

若有时间，欢迎进一步来信提供更多细节，我们可据此更具体地检视 The Landmark 的表现，并评估其是否更契合你的财务目标。

问题 2： 

我读到你们发布的一篇关于稀缺 BTO 的文章，想进一步了解资格问题。现有屋主可以申请这些稀缺 BTO 吗？

我目前在 Bidadari Park Drive 拥有一套住房，准备第二次申请购买新的 BTO。我住在一套从余屋销售中购得的 2-room Flexi 组屋，已全额还清、没有未偿贷款。

不过，我目前处于失业状态，去年底被裁，仍在找工作。我想卖掉现有的房子，购买更便宜的 BTO，尤其我今年将满 53 岁。这样可行吗？

所谓“稀缺 BTO”，我假设你指的是 Plus 与 Prime 类别的 BTO。我也假设你将以单身身份购屋。好消息是，自 2024 年 10 月销售期开始，单身者已可在所有地点申请 2-room BTO，包括 Plus 与 Prime 区域（但仅限 2-room 户型）。 

但需留意，Plus 与 Prime 的定价高于标准型，这可能受限于你出售现有组屋的回款。同时也要做好抽签难度的心理准备——Plus 与 Prime 往往极为抢手；作为二次购屋者，你中签的概率会更低。 

关于是否可同时持有两套 HDB：注意你不能拥有两套 HDB 组屋at the same time. 新加坡公民一生通常可购买两套受资助组屋；但不可同时持有。 

若你卖掉现有组屋去买 BTO，还会面临一些实际操作问题。其中之一是过渡性居住：假设你已出售现屋并成功申购新的 BTO，在新屋建造期间你仍需有栖身之所；若需租房，成本会显著增加。 

此外，由于你此前从 HDB 购买过受资助组屋，再次购买受资助单位将按二次购屋者对待，需缴付转售征费，这也应计入你的测算。 

总之，这在原则上可行；但受制于实际操作、抽签的不确定性，以及 Plus 或 Prime 的更高定价，过程可能较具挑战。 

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周度销售回顾（09 – 15 March）

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