新公寓大幅降价后，如今表现如何？：以 Urban Vista 与 Enclave Holland 为例

任何公寓大幅降价总能吸引众人目光，近期 Cuscaden Reserve 降价 20 per cent 也不例外。人们都喜欢“捡便宜”，而当促销发生时，“锚定价格”效应尤为明显。

不过大家最常问的问题是：“现在算不算划算？”

为解答这个问题，我们回看了一些曾经大幅降价、随后售罄的项目。以下是 Urban Vista 和 The Enclave.Holland 的个案研究与后续表现：

Urban Vista 简要概况

Urban Vista 为 99 年地契公寓，2016 年落成。项目体量中等，共 582 户，位于 Tanah Merah Kechil Link，正对 Tanah Merah MRT 站（EWL）。需注意该地铁站的重要性：这是转乘前往樟宜机场的换乘点。

关于其早期表现欠佳的原因，你可在此处查看更多细节，下面的数据也能说明问题。

以下是目前的价格情况：

按户型划分的价格

上市后一年出现了最严重的亏损。这是因为 2013 年是上一轮楼市高位，当年买家亏损幅度最大。一个旁证是：与 2013 年相比，2014 年入场的买家整体收益更佳：

（当然，坦白说，2014 年入场并转售的人数，远低于前一年。）

2013 年首发价格也并非离谱偏高

我们并不想让人误以为 2013 年的买家是以荒谬的价格入场。即便当年处于高位，与邻近 2009 年落成的 Casa Merah 对比可见，Urban Vista 在当时并不算定价过高：

2013 年时，邻近 Casa Merah 的三卧转售成交约 $1,186 psf，而 Urban Vista 的三卧约 $1,452 psf。彼时 Urban Vista 的溢价为 22.4 per cent，这对于一座新 7 年的公寓来说并不罕见。

近几年发生了什么？

Urban Vista 的价格在过去几年有所改善；但直到 2022/23 年，一些较早买家才可能回本或获利。不过这更多是整体市场环境所致（例如新冠疫情后住房供应紧缩）并非 Urban Vista 的特定因素。

以下是当前价格：

按栈位（stack）划分的价格走势

点击此处查看原图。

23 号栈的降价较为明显。注意 10 至 13 层的三卧单位 psf 单价下滑，分别降至 $1,341 psf 和 $1,370 psf。这比低楼层更便宜，颇为反常，因为高楼层通常更受欢迎（价差或与其他因素有关，例如单位状况或装修程度，此处未纳入考量）。

紧邻的 24 号栈也出现降价——我们再次看到一个反常现象：13 楼与 12 楼的单位（$1,270 psf）比大多数低楼层更便宜。

需注意，23 与 24 号栈为内向栈位，面泳池景观。若为朝外高层或许更受欢迎；但坦率说，Tanah Merah 这一带可看的景致并不多（除非你喜欢看地铁站或其他公寓）。

盈利与亏损交易对比

亏损交易仍多于盈利交易，目前有 83 笔亏损对 70 笔盈利：

当前平均利润如何？

总体来看，Urban Vista 似乎正逐步走出“时点不佳”的阴影；而且并不存在使其成为劣质项目的缺陷或问题。

此外，未来的 Sceneca Residence 将为该区补充所需的商业配套。鉴于 Sceneca Residence 定价更高，而 Urban Vista、Optima、Casa Merah 等同样享有相同区位优势（并可共享商业配套），买家或会对这些较老的转售替代品产生更多兴趣。

The Enclave.Holland 简要概况

(Ps. 句点并非笔误，而是项目名的一部分)

The Enclave 是位于 Holland Road 的精品永久产权项目，仅 26 户；如果你有关注我们的文章，你会知道这本身就可能是个隐忧。不过 The Enclave 的区位确有亮点，步行数分钟即可到达 Holland Village MRT（CCL）。

该地铁站也大致位于 Holland V 的核心地带，周边有众多餐饮、商店与娱乐设施，因此项目相当便利。项目亦相当新，2019 年落成。

问题出在哪里？

The Enclave 于 2013 年 3 月开售，同样处于价格高位。说销售缓慢都显保守：到 2018 年仅卖出 26 户中的 10 户。其余 16 户在 2019 至 2020 年间售出，也就是项目完工之后。

以下为逐年价格变化：

一卧单位的价格几乎下跌 30 per cent，从 2018 年的 $2,622 psf 降至 $1,848 psf。这一下调或许使开发商终于清掉最后几户。但对早期买家（首 10 户）而言冲击巨大，因为后续成交形成了新的价格锚点。

这可能与当时 Holland V 区域公寓供应过剩有关，我们在这篇文章中曾讨论。另一个原因是周边永久产权项目众多（事实上，在 Holland V 永久产权并非优势，因为已成常态）。

若只比价，The Enclave 与竞品相比并不算显著更贵：

以 $2,622 psf 计，The Enclave 比现有竞品高约 15 per cent，而这对一座更新的公寓来说并非很大的价差。不同之处在于，一些竞品体量更大，设施空间更充裕。此外，Holland V 区域往往吸引更为富裕、负担得起更大户型的家庭，并非只看一卧或两卧；因此 The Enclave 更加小众，或更吸引房东群体。

（顺带一提，新手投资者通常也不会从一座更贵、风险更高的 Holland V 精品公寓起步。）

那么，如今价格是否已恢复？

以下按楼层观察价格变化：

2023 年整体公寓价格普涨，因此 The Enclave 也有所改善并不意外。然而需注意，即便如此，最早的买家大概率仍未回本；就获利而言，更可能是 2020 年入场的买家见到收益。

在 26 户中，最先售出的多为一卧单位。由于主要集中在 1、4 与 7 号栈，这些栈位大多处于“绿区”（表现较好）并不意外。

较大户型（三卧与四卧）多位于 2 与 3 号栈，因此这两条栈位表现较弱；而 6 号栈为两卧单位。

至于转售，自 2019 年以来仅有两笔成交；对于精品公寓而言，如此低的成交量颇为常见：

尽管我们通常不会仅凭两笔成交下结论，但这两笔与上述判断一致：2020 年购入的卖家实现了盈利，而 2018 年购入的卖家出现了亏损。

与大多数精品公寓一样，户数少与随之而来的低成交量，导致转售价格波动较大。很难判断价格何时、是否能充分回升以覆盖最早买家的成本；因此也希望他们购买主要出于自住，而非纯为获利。

若想了解更多新加坡房地产市场动态，以及新盘与转售项目的见解，欢迎关注我们的 Stacked。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。