Narra Residences 评测：Dairy Farm 新公寓，定价接近 EC，自 $1,930 PSF 起

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项目：	Narra Residences
地区：	23 – Bukit Panjang
地址：	50, 52, 54, 56, 58, 60, 62, 64 Dairy Farm Walk
地契：	99-year Leasehold from 1 July 2025
单位数量：	540 Units
用地面积：	~235,526 sq ft
开发商：	Dairy Farm Walk JV Development Pte. Ltd. (JV by Santarli Realty, Apex Asia Development, Soon Li Heng Group, Kay Lim Realty)
TOP：	Q1 2030

Narra Residences 的推出，为 Dairy Farm Walk 带来一座 540 户的公寓项目，这也是过去六年多里 Dairy Farm 区域内第三个新的私人住宅项目。在这段时间里，还出现了两次公寓新推——460 户的综合体项目 Dairy Farm Residences 于 2019 年 11 月推出，386 户的 Botany at Dairy Farm 则在 2023 年 3 月入市。

近年来的一系列新推活动，也逐步淡化了 Dairy Farm 过去“ulu”（偏远）小区的既定印象——当年，这里以 Chestnut Drive 的低层有地住宅和几片未开发的绿地为空间特征。

这也是最初 Dairy Farm Residences 买家所面临的画面；他们买入的还包括一个尚未成形的新社区的愿景。之所以重要，是因为如今购买 Narra Residences 的买家，将入住的社区环境已与六年前大不相同。

随着 Dairy Farm Mall 在 2024 年落成，社区的面貌终于逐步清晰。这个零售开发是 Dairy Farm Residences 的一部分。如今你若在社区里走一走，会看到更多居民在忙于日常琐事与活动。

如果你有一段时间没来过，这里很值得再走一趟，感受一下当下社区的氛围（变化很大！）。社区的成长，显然也是 Narra Residences 定价策略的考量因素之一；该项目由 Apex Asia 与 Santarli Realty 牵头的开发商联合体开发。

我们对 Narra Residences 的定价评测，有更详尽的价格分析；但就 99 年地契公寓的指引价而言，与近期新推的 Executive Condo（EC）价格相比，竞争力不俗。

这无疑会引起有意买家的注意，特别是 Narra Residences 在 1 月 17-18 日周末进行公众预览的同时，巴西立的 EC 项目 Coastal Cabana 也同步开盘。表面上看，两者都面向家庭客与对价格更敏感的买家。

截至目前，Narra Residences 的指引价格为：

• 一卧+书房，517 sq ft：$998,000（$1,930 psf）
  
• 两卧，560 – 646 sq ft：$1.17 million（$2,089 psf）
  
• 三卧，818 – 1,023 sq ft：$1.6 million（或 $1,956 psf）
  
• 四卧，1,152 sq ft：$2.4 million（$2,083 psf）
  
• 五卧（带私家电梯），1,658 sq ft：$3.8 million（$2,292 psf）

土地成本通常是开发商制定定价策略时的重要考量；Narra Residences 的地块在去年 1 月结束的政府卖地招标中，以 $504.5 million（或每地积比 $1,020 psf）中标。

相比之下，Dairy Farm Residences 的地块在 2018 年由 United Engineers 以 $368.8 million（830 psf ppr）夺标，项目最终以平均 $1,626 psf 的价格开售。同样，Sim Lian Group 在 2022 年以 $347 million（$980 psf ppr）中标 Botany at Dairy Farm 的地块，项目随后以平均 $2,070 psf 的价格推出。

在我们对 Narra Residences 的评测中，有些取舍需要权衡。项目与最近的 MRT 站并非步行可达范围，这点可能不符合部分买家的偏好；周边配套的品类也较有限，对于习惯成熟社区的买家而言或许吸引力不足。然而，这些顾虑并未阻碍此前两次新推的销售，它们均已售罄。

因此，在本次评测中，我们也会思考：以目前的价位，Narra Residences 在当下市场究竟适合谁？让我们更仔细地看看项目本身。

以健康与绿意为出发点

Dairy Farm 区域受益于其毗邻受保护林地的区位，例如 Bukit Timah Nature Reserve 以及 Rail Corridor，后者在 Chestnut Drive 的 CHIJ Our Lady Queen of Peace 对面设有出入口。

Dairy Farm 社区的特质由其亲近自然与绿地所塑造。对于重视户外空间的住户而言，这样的生活方式在新加坡并不多见。清晨散步、越野慢跑，或仅仅以一片青绿为生活背景，更不用说这里的原生动植物。

占地接近 236,000 sq ft，Narra Residences 也坐落在本区较大的公寓地块之一，这体现在住宅楼栋、设施与景观的布局之中。

约 66% 的用地用于景观绿化，并辅以相对宽裕的建筑退距。58 与 60 座的楼间距约 33 米，而 52 与 58 座之间的退距约 63 米。整体呈现出比许多密集、都市感更强的项目更为开阔的氛围。

自然地势亦为坡地；设计并未将场地全数整平，而是顺应等高线，楼栋高度以 6、13 与 16 层依次抬升。因此，项目整体的通风更佳，也让更多的户型朝向 Chestnut Drive 的有地住宅区。

Dairy Farm 社区的日常居住体验

尽管拥有强烈的自然底色，这里毕竟是个小型社区，也带来一些注意事项。Dairy Farm Mall 大概是最便利的日常配套来源，更多满足基本需求而非丰富度，例如 FairPrice Finest，以及即将开业的小贩中心。对于偏爱相对清幽社区的买家来说，这很合适；但若你喜爱咖啡馆打卡或购物便利，可能会经常需要开车外出。

最近的 MRT 站是 Downtown Line（DTL）上的 Hillview，但严格来说并非多数人会认为的步行距离可达。这里整体更偏向“行车导向”。好在 Narra Residences 为全部 540 户提供 1:1 车位配置，并设有 17 个电动车（EV）车位。

值得一提的是，开发商将新建一条仅服务 Narra Residences 居民及未来一所新小学的袋形路（此亦为当初招标条件之一）。可以想见，未来高峰时段，尤其是上下学时段，这条袋形路将承载的车流。

就学校而言，周边有多所小学，例如 Bukit Panjang Primary School 与 CHIJ Our Lady Queen of Peace，距离约 1km。其他小学还包括 Beacon Primary School 与 Zhenghua Primary School。

此外，还有多所国际学校与校园，如 Perse School (Singapore)、German European School Singapore（GESS）与 St. Francis Methodist School。这样的邻近性，令该区对外籍家庭尤具吸引力。

此外，项目旁规划有一所新小学。尽管学校详情尚未公布，但这很可能将提升社区对家庭的便利性与吸引力；相应地，学校时段的人流与活动也会增加。

 周边环境塑造的建筑设计

在建筑上，Narra Residences 的设计灵感取自其繁茂的自然环境。由建筑事务所 P&T（亦参与 ELTA、Faber Residences 与 Pinetree Hill 等项目）执笔，设计从场地周边三种自然元素汲取灵感：Dairy Farm Nature Park 内的旧花岗岩采石场、构成 Bukit Timah Nature Reserve 的森林，以及 Upper Peirce Reservoir。

建筑本身并不试图“喊口号”，立面设计与周遭自然环境相辅相成。设计理念更多体现在细部决策上，例如楼栋高度、楼距，以及如何让绿意“贴身”包裹建筑。某种意义上，建筑退到幕后，交由景观来“发声”。

在设施方面，Narra Residences 的配置相当完整：设有网球场、50 米泳道池、设备齐全的健身房与 3 间多功能房。面向家庭的定位，也体现在儿童友好空间上，包括儿童泳池、家庭峡谷泳池、家庭亭，以及 5D 沉浸式感官游戏室。

我们也注意到，过去一年多的新项目会尝试以一两项“亮点设施”来做出差异化。在 Narra Residences，这个亮点是高尔夫模拟器——这通常出现在更高端的豪华项目中。

我欣赏的是，开发商没有把所有可能的设施一股脑塞进场地。现有配置足以提供完整的公寓生活方式，但又不至于陷入那种“为配而配”的疲惫感。

项目内还规划了 4 个 strata 商业单位。开发商尚未披露具体的业态策划，但我们希望能补充本区目前相对有限的商业选择。

Narra Residences 的户型配比与平面设计 

户型	单位面积（sq ft）	单位数量
1 卧 + 书房	517	3	0.6%
2 卧 Compact	560	30	49.1%
2 卧 Premium	646	58
2 卧（带家用防空室）	689 / 700	66
2 卧（带家用防空室及书房）	721	24
2 卧 + 书房	721	87
3 卧 Compact	818	28	34.3%
3 卧 Flexi	872	31
3 卧 Premium	990 / 1,001 / 1,012 / 1,023	101
3 卧 Premium + 书房	1,152 / 1,173	25
4 卧 Compact	1,152	35	11%
4 卧 Premium	1,378	26
5 卧（带私家电梯）	1,658 / 1,679	26	5%

Narra Residences 是第 23 区首个在修订后的 GFA harmonisation 框架下开发的新私人住宅项目。更详细的解读可参见我们的文章。

简而言之，空调机位不再计入单位面积。因此，户型在纸面上看起来更小，但平面更高效，非实用空间的浪费减少。

在 Narra Residences，当中两卧户型占比最高，约 49.1%。

对于一个主要面向家庭需求的项目而言，这似乎有些反直觉。但这反映了购买偏好的广泛转变：年轻、对价格更敏感的家庭，越来越愿意考虑规划合理的两卧格局，尤其是带书房的类型。

示范单位中展出的是两卧+书房的格局，这也是两卧组合中的主力。整体配置较为常见，但具备广泛吸引力。采用“哑铃式”双卫布局，书房面积足以放下一张单人床，并配有独立空调。

厨房没有对外窗进行自然通风，但如有需要可以封闭。次卧可放下大床（queen），主卧可放下特大床（king）。需要注意的是，次卧没有做到全高窗，因为空调机位也设置在此处。

对于小家庭而言，这是一个直接且可居的选择。阳台相对紧凑，令可用室内面积更为实在、高效。

项目所有单位层高为 2.8 米。公区铺设大规格瓷砖，卧室为乙烯地板。这是郊区（Outside Central Region，OCR）新项目较为常见的规格。厨房电器来自 Smeg，卫浴配件来自 Duravit。

另一方面，三卧户型是第二大占比，包含 compact、flexi 与 premium 多种配置，可根据空间需求有所选择。这也是项目更明确面向家庭与自住客的部分。

大面积户型更为有限。四卧约占总户数的 11%，五卧仅有 26 户（5%）。

全盘仅有 3 户一卧+书房，这反映了本区的购买偏好，投资型需求并不显著。但临近多所国际学校，仍可能有一定的细分市场兴趣。

我们也注意到户型面积的重叠：三卧+书房与四卧 compact 的面积均为 1,152 sq ft。多数情况下，相比书房，四卧多出的那间独立卧室在实用性上会更胜一筹。

多数楼栈朝向为南北，有助于规避最强的西晒。部分单位也可望向邻近的有地住宅。

示范单位共开放 3 种户型可供参观。本文将重点放在三卧 premium 与五卧户型。

3 Bedroom Premium 样板间 – Type C3P (1,001 SQFT) 

这里共有 8 种不同的三卧配置，这已经多于我们平时常见的数量，也侧面说明了项目所瞄准的买家画像。

三卧各类的平面设计相对接近：标准的走道式布局，将卧室区与起居空间分开；厨房皆为封闭式并设有窗口。

示范单位为 1,001 sq ft 的三卧 premium，配置家用防空室与公卫、封闭式厨房、三卧两卫。中规中矩，却是广受屋主欢迎的熟悉组合。

装饰用料与同价位新盘常见配置相仿——客餐厅为瓷砖、卧室为乙烯地板，层高约 2.8m。总体而言，这是当下新盘中高度“可识别”的三卧平面：高效、形体多为方正，易于摆设家具。

入户后是一个小玄关，可留出放鞋、收纳或小边几的位置，有助于保持其余空间更为整洁有序。

随后为干、湿两区分离的厨房。严格来说，这里的“干厨房”更像是柜体与台面的延伸，并设有 Smeg 立式冰箱的预留位；没有烹饪功能，更像是备餐台。其好处在于让湿厨房得以保持封闭且紧凑，同时又能拓展台面空间。若偶尔会在家招待亲友，这块额外台面会很实用。

湿厨房约 75.3 sq ft，对三卧来说偏紧凑。布局直接干练：一侧为备餐、清洗与嵌入式电器，另一侧为明火烹饪区。这里的电器包括带油烟机的燃气灶、嵌入式烤箱与洗烘一体机，均为 Smeg；水槽与龙头来自 Franke，这一价位常见的配置。

若你经常做饭，厨房可能会觉得有点紧。不过，对于偶尔烹饪的家庭而言，这样的面积分配更合情理——毕竟不为不常用的空间付费。窗口的设置也贴心，便于保持自然通风。

杂物区与厨房一体化，位于窗边的一个功能角。对于三卧 premium，有些买家或许会觉得这处空间偏小。家用防空室可作为储物间，或加装壁床（Murphy bed）后充当帮佣房。旁边的公卫面积紧凑，但配有对外窗，自然通风这一点相当实用。

玄关、干厨房、客餐厅合计约 365.8 sq ft，这在当下多数新盘的三卧中属于常见水准。

示范单位的起居区摆放了四人沙发与小茶几。室内设计并未设置电视柜，买家在规划空间时需自行考虑。客厅外接 64.5 sq ft 的阳台，长度实用不过分。该栈面向邻座，俯瞰项目的景观区。

公卫同时服务访客与两间次卧。约 43 sq ft，面积紧凑，但已属常见；虽小，却配有对外窗进行自然通风。卫浴洁具为 Duravit。

两间次卧各约 96.84 sq ft，并配有全高窗，因此不存在“谁的房间更好”的争执。以此面积，在自带衣柜的前提下，放下一张 queen 床不成问题。

主卧约 150 sq ft，配全高窗与两扇衣柜。对于两人而言，收纳可能略显紧凑，但这在多数新盘三卧中属常见。主卫面积略大于公卫，同样设有对外窗以自然通风。卫浴洁具同为 Duravit。

总体来说，这是一个熟悉的布局——这并不是坏事。它之所以被反复采用，正因为能够普遍满足大多数家庭的生活需求。

5 Bedroom（带私家电梯）样板间 – Type E1 (1,658 SQFT) 

鉴于本区家庭客的画像，以及周边有地屋主的换房需求，本项目设五卧是合理的。同时，五卧在整体户型配比中所占比例适中，与四卧形成良好平衡。

五卧仅有 2 种平面，示范单位为较小的 1,658 sq ft。两者整体布局相近：带私家电梯前室、5 间卧室（其中 2 间带卫浴）、1 间公卫、家用防空室，以及干湿分离厨房。

起居区铺瓷砖、卧室铺乙烯地板，层高约 2.8m。平面本身简洁清晰：房间形体方正、动线明了，易于想象家具摆放与空间使用方式。

私家电梯开门即达单位内的小前厅，提供了一层私密缓冲，也增强了入户的“仪式感”。进入后，客餐厅的开间令人印象深刻。

连同干厨房，这一整片开放区域约 452 sq ft。空间弹性高，业主可根据需求进行取舍——无论是扩大餐区、拓展客厅，或两者平衡。

约 5 米的阳台面宽也增强了开阔感。与客厅形成通透呼应，比例更为舒展。

单位配有干厨房，柜体尺度到位，内置 Smeg 冰箱与 Smeg 酒柜。就配置而言，这里能明显感受到较小户型之上的“进阶”。

湿厨房与杂物区合计约 17 sq m。以此户型而言，比例恰当。杂物区放置了 Smeg 洗衣机与干衣机，并设有生活入口；同侧为家用防空室与一间近旁的公卫。这组配置提升了空间的灵活性——既可作额外储物，也可在有驻家帮佣时提供可用的休息空间。

湿厨房为 L 形布局，配有对外窗，可在需要时形成完全封闭的烹饪空间。除干厨房的一台嵌入式冰箱外，这里还配有第二台 Smeg 立式冰箱；其他电器包括带油烟机的燃气灶与嵌入式蒸箱，均为 Smeg。对于此面积的单位，额外的冰箱配置颇受欢迎。

公卫 2 服务访客与 3 间次卧，面积偏紧凑，且无对外窗，通风完全依赖机械。卫浴配置与其它空间一致，洁具为 Duravit。

3 间次卧尺寸一致，均约 96.8 sq ft。以当下新盘而言属常见，同时都配有全高窗，因此并无明显“优劣之分”。

在标配衣柜的前提下，每间均可舒适容纳一张 queen 床。需要注意的是，这里的墙体为承重结构，不能拆改，若计划重塑空间，灵活度有限。

接下来是次主卧（junior master），约 107.6 sq ft，比次卧略大；代价是窗户较小，采光可能稍暗。但仍可放下 queen 床与两扇衣柜。

与常见的次主卧相同，配备套内卫浴，面积约 4 sq m，与公卫相近；无对外窗，依赖机械通风。

最后，主卧连同小型私享阳台合计约 215.2 sq ft，是次卧面积的两倍多。收纳显著升级：带有 8 扇衣柜，其中一段为玻璃门，较其它卧室更显精致。

卧室可从容摆下一张 king 床。附带的小阳台颇具“个性”，但考虑到对外景观的选择有限，部分买家或许不偏好；另一些人则可能会欣赏这片专属的户外空间。

就我个人而言，会倾向用这部分面积换一个更大的主卫；但最终仍取决于你对私属户外空间的重视程度。

撰稿人 Cheryl 的评论（特约作者） 

参观 Narra Residences 的过程让我倍感熟悉——与 The Sen、The Botany at Dairy Farm、甚至 Dairy Farm Residences 的叙事相似：都着力强调社区独特的性格与其自然环境所营造的专属生活方式。

这也意味着，Narra Residences 或许并非“面面讨好”的项目，更可能吸引偏好节奏更慢、更松弛、受自然启发环境的住户；他们也不介意这里在连通性与周边配套丰富度方面的“个性”。

另一类可能被吸引的是价格更敏感的买家——他们在寻找一处新私宅，要求价格合理且具竞争力。可以说，考虑 Dairy Farm 的买家，普遍在意项目的价值主张。

我个人认为，今天考虑购买 Narra Residences 的人，其风险偏好与当年 Dairy Farm Residences 与 Botany at Dairy Farm 的首批买家有所不同。

彼时，这一带尚未完全被市场验证，发展程度也较低。如今，这些项目已落成，区域也正逐步成长为更成熟的住宅社区。这让当下的买家，对这里项目的长期前景更有信心。

基于上述背景，若我考虑购买 Narra Residences，会重点思考以下几点： 

1. 区域内后续潜在地块  

买家需要留意，Dairy Farm 周边仍有相当数量的住宅用地尚未开发。多幅地块已被划为住宅用途，显然该区并非被定位为永久的低密度。同时，Narra Residences 也并非“第一棒”，周边已有建成公寓与配套在位。

最直接的参照是 Dairy Farm Walk 上新的 GLS 地块。其地块规模大于 Narra Residences，容积率为 1.4，招标不久前刚启动。最终投标结果将于 22 January 2026 公布，届时有助于观察开发商在 Dairy Farm 这一带对风险与需求的定价取向。

附近的 Petir Road 也有多幅空置地块被划为住宅用地，容积率更高，为 2.1。当前社区或许仍显得未充分开发，但这些地块已被纳入最新的总体规划。

因此，尽管 Dairy Farm 的部分区域今天看来仍未饱和，这在很大程度上是规划使然。未来或将有更多住宅加入，带来更大的居住人口。至于是利好还是隐忧，取决于视角。更多的供应往往也会带来更多配套，但社区的整体氛围也会与今日不同。

2. 周边片区的更新

除了 Dairy Farm Road，周边若干片区也在经历变化，可能逐步重塑 Upper Bukit Timah 的这一带。

其中较为重要的是 Beauty World。The Reserve Residences 的落成将带来新的购物中心、综合交通枢纽，并与 Downtown Line 上的 Beauty World MRT 站直接衔接。这样的更新规模，我们在 Holland Village 等地已曾见过；尽管结果未必一致，但这预示着离 Dairy Farm 不远处，正形成一个配套更为丰富的节点。

此外，Bukit Timah Integrated Community Development 预计在 2029 年左右启用。其将引入小贩中心、市集与室内运动馆等日常设施——这些基础设施更像是支撑不断增长的居住腹地所需，而非“目的地型”配套。

另一个值得关注的区域是 Turf City。规划显示这里将引入相当规模的新住宅（含私宅与公宅），同时有 Cross Island Line 的加持，与当下相比可提升连通性。以此开发规模推演，未来配套有望逐步跟进，从而改变这一带的生活方式动能。

从定价角度看，更大范围的武吉知马一带近期的土地竞投，也提供了参照。首个 Dunearn Road 的 GLS 地块以约 $1,410 psf ppr 成交，且附近还有一个已确认的 GLS 地块；预期该区新盘定价将高于 Narra Residences 当前的定位。在这样的背景下，Narra Residences 的价格更显可接受，尤其适合愿意以更低 psf、换取更大空间与绿意、并在配套与近距便捷上做出取舍的买家。

3. 区域内价格与转售成交 vs. 本盘指引价 

从历史上看，Dairy Farm 以有地住宅为主，分布着低层住宅与部分 Good Class Bungalows。公寓项目是近年才陆续出现，如 Dairy Farm Residences、Midwood 与 The Botany at Dairy Farm。Narra Residences 只是该区域发展演进的下一步。

观察周边转售价更具参考意义。Midwood 成交最高约 $2,204 psf，Dairy Farm Residences 约 $1,950 psf，而 The Botany at Dairy Farm 最高约 $2,402 psf。在此背景下，Narra 的指引价并不显得“进取”。

同时别忘了，Narra 是本区唯一在 GFA harmonisation 后设计的项目。这意味着其平面与旧转售单位相比会自然有所不同（且往往更高效）。 

从这个意义上说，Narra Residences 的定价大体与转售市场已接受的水平对齐；从风险角度看，这是相对稳妥的命题。 

话虽如此，仍有几点值得留意。

1. Dairy Farm 眼下的配套相对不足 

最直接的短板，是周边配套的欠缺。Dairy Farm Mall 能覆盖基本需求，但与更成熟的社区相比，选择面仍有限。实际生活中，居民很可能需要为多数日常事项开车外出——不论是餐饮、超出“日用基础”的采购，还是日常服务。在 Dairy Farm 的这一带，这是较常见的“磨合期”问题。 

Narra Residences 距离 MRT 站也并非步行可达，这一点买家需要能够接受。当然，这并非 Narra 独有（本区多数项目面临同样的客观约束），但确立了这里整体依赖驾车的现实。

2. 临近一所小学

Narra Residences 通过一条袋形路进出，并将与一所即将落成的小学共用这条通道。目前看，这是一项加分项：道路安静、无穿行车流，进出体验更为私密。

但当学校投入使用后，情况会有所改变。由于仅有单一出入口，上下学时段几乎可以肯定会出现拥堵。尽管并非一整天都受影响，但若你常在高峰期驾车出行，这一点需要纳入考量。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。