Myra 公寓评测：地段便利的永久产权

项目：	Myra
地区：	13
地址：	Meyappa Chettiar Road
产权：	Freehold
单位数量：	85
占地面积：	30,689 sqft
开发商：	Selangor Dredging Berhad (SDB)
TOP：	2024

据过往记录，Selangor Dredging Berhad (SDB) 一直青睐永久产权项目的价值。

因此，Myra 本身为永久产权并不意外——尽管它紧邻 Potong Pasir MRT 以及 Poiz Centre 等商业体。

若你在意其来历，Myra 所在地块由 17 个独立地段整合而成——这些地块原由私人业主持有，直至 2018 年以 $60.2m 集体收购。

诚然，Myra 的 TOP 尚需时日（预计 2024 年 11 月下旬）。自 3 个月前推出以来，85 个单位的去化率接近 20%。

基于其地段、私密性与产权属性，这无疑是个具吸引力（可租性强）的项目——几乎带来类似综合体的便利感。

但对于投资者/自住者而言，有一个核心顾虑——

其定价区间。

以平均 $2,000+ psf 计，项目较其 99 年租赁（综合体）邻居 The Poiz 高出近 $400 psf。

因此，关于价差的疑问自然而然——Myra 的产权/私密性是否足以支撑这部分溢价。

在接下来的评测中，我们将逐步探讨位于 Meyappa Chettiar Road 的 Myra。照例，先从我们的 Myra 内部导览开始！

Myra 公寓内部导览

Myra 的 showflat 位于 Nex Shopping Mall 旁，并非项目实际地点（位于 Meyappa Chettiar Road 的 Potong Pasir 区域）。

为完成本次评测，我也到实地探访。现场地块确实不大，但因邻近的（高层）28 Woodsville 作屏障，基本隔绝了 Upper Serangoon Road 的污染。

考虑到其精品公寓定位，showflat 的配置其实相当讲究。

这虽不能完全代表最终成品，但在一定程度上体现了开发商对项目的资源投入与重视。

占地仅逾 30,000 平方英尺，Myra 公寓无疑是个小型项目。事实上，新加坡有些 GCB 的占地在体量上亦可一较高下。

这块长方形地将容纳 85 个住宅单位，户型涵盖 1 至 4 卧。

若好奇小占地对密度的影响，可用下述简单方式理解。

30,689 sq ft / 85 units = 每户对应约 361 平方英尺土地。

与体量在另一端的 Treasure at Tampines（294 sq ft/户）相比，这里表现更佳。

先谈谈 Myra 的外立面。

细看之下，从项目底部到顶部，立面色泽呈渐变。   

我并非色彩专家，但大致从香槟色过渡至较为内敛的金色。较之常见的“强势色”（如黑/深棕）所带来的“生人勿近”，这种配色更显温暖。

坦白说，在模型上未必特别显眼，实际建成后更值得留意。

由于 Myra 的用地较为紧凑，开发商实质上将“2 座楼”合并为一体。 

其代价是：2–9 层每层 8 户，10–12 层每层 7 户。 

全栋仅配 2 部电梯（未设私家电梯），高峰时段等候时间或会偏长。 

在小体量下仍提供 10 种户型变化，这点颇为有趣。 

例如，查看 stack 3，可见 3 层为 D2（4 卧）单位——实则由下方 2–9 层的 B1 与 B2A（2 卧）各 1 套组合而成。 

这也是我更偏好的 4 卧变体，而非样板展示的那款（稍后详述）。 

抵达区显得温馨，但略显紧凑——这是为私密性所作的取舍。

更吸睛的是内部的天窗圆洞（oculus），白日纳阳光，夜间映光影。 

这显然更偏向美学装置而非功能设施，但为空间增添了设计层次。 

若留意到，住宅单元抬高于地面，因此最低居住楼层为 2 楼。 

这为一层带来更高层高，更显开阔，并允许设置通向项目后方/设施的步道。

考虑到用地与楼栋比例，对设施不抱过高期望，因此见到设置 25m lap pool（而非 50m）并不意外。

泳池朝向 Woodsville 28，泳者的私密性不能算高。

旁侧还嵌入了水疗池与水中健身区（hydro gym）。 

常看我们评测的读者想必知道我对水中健身器械的看法。鉴于空间有限，我认为此处或可有更优利用方式，而非在池中摆放体量可观的金属器械。 

不过，喜好因人而异——最终仍取决于个人偏好。 

除此之外，这里设有有盖户外健身区（无室内健身房，Poiz Center 亦无——但靠近 Sant Ritz 的 Anytime Fitness 步行 8 分钟可达）。

该户外健身区在动线与空间上将后续的浅水戏水池与旁侧的儿童游乐场、草坪分隔开来。

配置并不丰富，但这正是精品盘常见的取舍（如 the Montana）。 

若渴望更多休闲配套，未来的 Bidadari 社区（步行 10 分钟）势必为一带注入新活力与休闲设施。     

尽管体量小，Myra 公寓也尽量照顾到儿童：设有浅水儿童池和儿童游乐场。

关于地下停车位，配比为 80% 并不意外——这已成多数新盘常态。 

（合计 68 个车位，另有 2 个无障碍位，以及 22 个自行车位，以配合少车导向。）

鉴于其位于市区边缘、且多为 1 与 2 卧户型（即多为租户客群），我对车位竞争并不担忧。  

车位按先到先得分配；其后若有竞争，则以抽签决定。 

据开发商表示，TOP 初期将监测车位使用情况，视需求而定，拥有额外车辆的业主或可按季/按月付费获配泊位。   

Myra 公寓 4 卧室评测

这是 Myra 可选的最大户型。

面积为 1,324 sq ft；不同于与 2 卧同栈（2–9 楼）的另一款 4 卧（D2），此 4 卧独立为一栈。也就是说，2 至 12 楼该栈均为 4 卧。 

不言自明，1,324 sq ft 的 4 卧并不以面积见长。

从布局看，较长的入户走道确实牺牲了部分实用面积。另有一处 AC Ledge 设在其中一间公共卧外，窗口尺寸受限。 

除次主卧卫外，其余卫生间均设窗以利自然通风。  

（也呼应我偏爱 D1 变体的原因。其一，为更高效的哑铃式布局，避免入户走道浪费；其二，L 形厨房更利于烹饪私密性；其三，AC Ledge 置于卫生间之后，不会造成卧室半高窗。） 

入户后通过一段过道进入起居区，左侧为次主卧，右侧为开放式厨房。 

先看次主卧（其相对独立的区位也使其成为本户型的“异类”）。 

先插一句：本项目所有单位层高最高为 2.85m——无论大小、顶层或底层，皆无例外。

次主卧层高与其他卧室一致，为 2.85m。 

（另注意：B2a 2 卧单位的公共卧、餐区与客厅层高为 2.75m 顶点）。

我欣赏次主卧与其他房间分离的安排。这为多代同住提供了更强的私密性与灵活度。

有人或会介意卧室入口前过道的“低效”，但我反而认可此设置。许多项目将房门直接对餐区，在私密性上并不理想——因此本案更优。

次主卧为套房，且带额外阳台。因此更适合摆放 queen 尺寸床，并在两侧放置小型床头柜。

地面为复合木地板。收纳为常见的双扇衣柜。

此处阳台铺设木纹地板，实际交付亦包含。前文提及，本案未见额外降噪配置，阳台为常规铝框玻璃推门。

视野方面，次主卧朝向 25m 泳池与池畔平台；被 stack 5 以及儿童活动区（约在 stacks 1、2、8 一带）部分遮挡至下方 Drop-off，因此即便低楼层，预期噪音干扰不大。 

不过，次主卧卫不设窗（以排风设备替代）。当然也可通过阳台通风，但若不启用电动排风，则需在淋浴后同时打开阳台门与卫门。 

总体而言，卫生间尺度尚可。表面为瓷砖，卫浴配件为 Grohe。

回到外侧，开放式厨房成为视觉中心。

首先是干区，一端是中岛，另一端为冰箱/干区台面。 

台面也可作为早餐台或简餐区使用。

更里侧是湿区，尺寸尚可，但未配双槽；不过在湿区上方提供了内置与外侧（展示）收纳。 

纵深较长，但仅单侧布置台面，有人或觉操作台空间略少。宽度则较为充裕，即便有人烹饪，进出亦较为方便。

加分项在于设窗以利自然通风，但仅提供电磁炉。厨房设备由 Bosch 提供——并无太大意外。

另需注意：由于没有院/晾洗区，每个单位均标配一体式洗烘机。 

虽会增加用电，但便利性更高——不过对 4 卧而言，一台一体机或显紧张。

此外，还设有一间小型杂物/工人房与一间 WC。

以 4 卧而言，餐区并不算宽敞——这也呼应了我更偏好 D2 变体。 

尤其需注意，样板并未放置全尺寸餐桌，且一半座位为内置卡座。 

这意味着要么将餐区靠边（如图所示）——但无法放置全长餐桌。或选择移至露台用餐，从而保留更大的客厅空间。

客厅布局中规中矩。可纵向摆放 3 人沙发，横向或可加入更大的茶几与 2 人位——既可作为与餐区的分隔，也能增加座位。 

露台纵向尺度可观，如现场的沙发组所示。放置 8 人餐桌亦不成问题，两端仍留有少量通行空间。 

如前所述，这里的木纹地板也会在交付单位时配备。 

接下来，长走道将带你通往其余 3 间卧室以及公共卫生间。

首先来到两间公共卧中的第一间，开发商示范为单床+书桌组合。确实提升了空间的可用性，但暂时还不能完全感知房间本身的尺度。 

与隔壁公共卧不同，此间为全落地窗，更为理想。

第二间公共卧同样示范为单床+书桌组合。可放置 queen，但两侧空间所剩无几。

如前所述，由于 AC ledge 位于外侧，因此无法采用全落地窗。

但“银线”在于，可将床位尽量靠角摆放，从而为书桌预留更多空间。

公共卫生间带磨砂窗，既有自然通风，也利于采光。

该卫优势在于“jack-and-jill”布局，既可由走道进入，也可与公共卧联通。实质上，除第一间公共卧外，几乎所有卧室都可视作套房。

来到最后一间房——主卧，入口处设有一段过道。 

衣柜位于走道处，此位置相对少见。但额外收纳并不算多。

将衣柜与床区分离，有利于床侧活动空间，也能在早起/晚睡的作息差异中减少对另一方的干扰。   

主卫尺度尚可，但除瓷砖与 Grohe 配件外，与其他卫浴并无显著差异；另增雨淋花洒。

主卧不设阳台，但以 L 形转角窗的愉悦采光与景观予以弥补。 

我个人偏爱大面积落地玻璃，且在两个面都采用——想象阳光倾泻而入，空间感更显开阔。 

景观方面，可隔着对面的 Woodsville 28，眺望 Upper Serangoon Road 对面的有地住区；另一侧则可远眺越过 PIE 的 Geylang Bahru/Kallang River 一带。 

至于面积，本就不算宽绰，这也在整体户型大小的预期之内。

Myra 公寓地段点评

Potong Pasir 本身是个颇有意思的社区。 

昔日曾以帮派活动闻名，后历经多轮转型：从标志性斜屋顶 HDB，到大型 St. Andrew’s Village，再到 Poiz Residences（与 Poiz Centre）这类综合体。

社区氛围宜人、配套齐全：社区中心、小贩与便利商店、MRT/巴士站一应俱全。 

位于市区边缘，周边多条高速进一步提升了私家车的可达性与便利性。

同样值得一提的是，Myra 公寓多被周边高层建筑如 Woodsville 28 所遮蔽，基本屏蔽了来自两条高速的不利影响。   

周边配套 

杂货/超市

杂货/超市	距公寓距离（及预计步行时间）
Fairprice – The Poiz	22m，步行1分钟
Ang Mo Supermarket	350m，步行4分钟
Cold Storage – Nex	2.5km，车程7分钟

购物中心

购物中心	距公寓距离（及预计行程）
The Poiz	22m，步行1分钟
Macpherson Mall	1.9km，车程7分钟
Nex	2.5km，车程7分钟
City Square Mall/Mustafa Centre	2.9km，车程9分钟
Toa Payoh Mall/HDB Hub	3.7km，车程10分钟

学校

教育阶段	院校名称
学前（步行 1km 内）	Little Seeds Preschool @ Calvary Baptist ChurchAscension Kindercare – Little Seeds My First Skool @ Blk 134 Potong Pasir
小学（车程 3km 内）	St. Andrew’s Junior (350m, 5-min walk)Cedar PrimaryCanossa Catholic PrimarySt. Margaret’s Primary Bendemeer PrimaryYangzheng PrimaryGeylang Methodist Primary
中学（车程 3km 内）	St. Andrew’s Secondary (400m, 5-min walk) Cedar Girls’ SecondaryMaris Stella HighSt. Gabriel’s SecondaryZhonghua SecondaryBendemeer SecondaryGeylang Methodist Secondary
初级学院（车程 5km 内）	St. Andrew’s Junior College (1km, 12-min walk)Nanyang Junior CollegeCatholic Junior College
大学（车程 5km 内）	James Cook University
理工学院（车程 10km 内）	–

不夸张地说，St. Andrew’s Village 或许是近年来 Potong Pasir 的一大“吸粉点”。 

其包含幼儿园、小学、中学与初级学院，且配有跑道、屋顶篮球场、人造草皮、泳池甚至攀岩墙等丰富设施。 

在校风方面，家长与学校互动性强，注重核心价值观，CCA 选择广泛。 

小学至中学为男校，初级学院则为混合制。   

公共交通

巴士站	营运路线	距公寓距离（及预计步行时间）
‘Potong Pasir’	13, 107, 107M, 133, 142, 147, 853, 853M, NR6	150m，步行2分钟
‘Potong Pasir Stn Exit B’	13, 107, 107M, 133, 142, 147, 147A, 853, 853M,	400m，步行5分钟（地下通道）

最近 MRT: Potong Pasir MRT – 150m，步行2分钟

或许最能支撑 Myra psf 定价的——就是公共交通的可达性。 

除需注意通往 MRT 的步行段并非全程有顶外，位于 Upper Serangoon Road（PIE/Upper Serangoon 高架之前）的巴士站，亦提供了前往新加坡各地的良好通达性。 

前往 Orchard，约 35 分钟：Potong Pasir MRT 至 Dhoby Ghaut MRT（4 站），再转 North-South 线至 Orchard MRT（2 站）。 

前往 CBD（Raffles Place MRT），约 33 分钟：Potong Pasir MRT 至 Dhoby Ghaut MRT（4 站），再转 North-South 线至 Raffles Place MRT（2 站）。 

私家交通

主要目的地	距公寓距离（及预计高峰车程）
CBD (Raffles Place)	8.4km，车程18分钟
Orchard Road	6.5km，车程16分钟
Suntec City	5.2km，车程15分钟
Changi Airport	14.4km，车程16分钟
Tuas Port (By 2040)	42.5km，车程52分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	4.8km，车程16分钟
Mediapolis (and surroundings)	12.8km，车程20分钟
Mapletree Business City	15.1km，车程30分钟
Tuas Checkpoint	33.2km，车程37分钟
Woodlands Checkpoint	21.5km，车程25分钟
Jurong Cluster (JCube)	17.7km，车程24分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	20.4km，车程26分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	11.5km，车程22分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	14.9km，车程22分钟

*车程以高峰时段测算

最近道路出入口：Meyyappa Chettiar Road 设 1 个出入口

开发团队

开发商

迄今，SDN (Selangor Dredging Berhad) 在新加坡已完成 5 个住宅项目，另有 3 个在管线中（JUI Residences、Myra 与 One Draycott Park）。 

其在马来西亚亦合计打造了 16 个办公、服务式公寓与住宅项目。 

由此可见，该开发商并非“遍布全球”的型企，与我们过往评测的一些公司有所不同。

这也意味着尽管其作品存在一定不确定性，但更需要在项目上投入额外精力以突显其特色。    

从其在新加坡的过往项目来看——SDN 仅涉足永久产权，且多为精品开发。显然这是其擅长的细分领域。  

因此，不必对其设施配置抱过高期望；但从维护及主题延续性（如 Village @ Pasir Panjang 的“社群”取向或 Gilstead Two 的都会属性）等因素观察，整体完成度不错。    

本案仍属“信任票”范畴，后续可从其他方面持续观察，以判断项目质素。  

建筑设计

建筑团队由 JGP 搭配 Pitman Tozer（负责设计）。 

JPG 为新加坡本土事务所，并在上海、北京、胡志明市、吉隆坡与仰光设有办公室。 

其拥有较强的住宅项目履历，包括 Wilshire Residences、Atra 与 11 @ Holland。商业方面亦负责过 FOC Sentosa 与 WIS @ Changi。  

更有意思的是，他们曾为 SDN 的 2 个住宅项目担任主要建筑方，并负责其全部在建项目（即 JUI Residences、Myra 与 One Draycott Park）。

至于英国设计事务所 Pitman Tozer，尽管在英国获奖无数，但这是其首次涉足新加坡，或甚至东南亚。 

在此语境下，我乐见其与 JPG 协作。 

若一切顺利，英方的设计输入有望与 JPG 深厚的本地建筑经验交融并相互增益。 

户型配比

户型	套数	面积（sqft）	预计物业费
1-Bedroom	22	474 sqft	$305
2-Bedroom	38	667 – 732 sqft	$366
3-Bedroom	11	872 sqft	$366
4-Bedroom	14	1,313 – 1,324 sqft	$427

鉴于其为精品开发，可讲的不多——此前亦多有涉及。 

不过，我可以分享 9 月开盘时的去化热度分布。 

起初成交包括 1 套 1 卧、12 套 2 卧与 2 套 3 卧。 

其中 12 套 2 卧中，Type B4 1 套、Type B3 1 套、Type B2 5 套、Type B1 5 套。     

其后，开发商又售出 3 套。

尚不清楚买家属性（自住或投资），但 2 卧的吸引力高于其他户型应无疑问。  

鉴于 2 卧占比较高，以下将简析更“热门”的 2 卧——即 B1 与 B2。

户型剖析  

Type B1（2 卧，700 sqft）Vs Type B2（2 卧，678 sqft）

一如既往，从效率角度看，哑铃式布局更胜一筹。B2 的入户即开敞至客餐区，厨房在右；如有需要，这里也可考虑将厨房做一定程度的封闭。

在有限面积内，这通常是更能榨取实用性的方案。

此外，B2 的公共卧室与公共卫浴是联通的——并且该卫为 jack-and-jill 布局，可供客厅来往使用；而 B1 的公共卫则位于公共卧对面。

话虽如此，若更偏好主卧私密性，B1 或更合心意。

B2 或许最大的不足在于AC ledge 就在卧室外，且形体还延伸出去，影响窗面。

尽管如此，在两者之间，我认为多数人会因更低总价与更高效率而选择 B2。

楼栈分析

总平面图

Myra 配套设施

花园	吧台	户外用餐
草坪	儿童游乐场	浅水戏水池
池畔平台	户外淋浴	更衣室/洗手间
户外健身区	水中健身区	水疗池
25m 标准泳道池	池畔日光躺椅	户外烧烤用餐
休憩座位区

从俯视图可见，项目并不算特别宽敞，但绿化点缀颇为充足。 

起初听说 Myra 实为 Palmyra（印度蒲葵）的缩写，并以“绿意”为主题，我以为只是营销话术。 

但在这里可看到其精髓：绿化空间与配套相互交织。 

多数我见过的精品项目绿化不足，因此常显得较少“社群感”与亲和力。 

当然，喜好因人而异，但开发商愿意以绿化来丰富空间（而非勉强塞入更多设施），值得肯定。 

最后，我或许在先前导览中因模型尺度紧凑而略过了部分设施：如 27 个自行车位、6/7 号内部吧台/用餐区，以及 21 号 BBQ 点位——可在此平面更清晰定位。  

午后西晒分析

Myra 的单位多为西南或东北朝向，唯有 D1 朝东。

西南朝向会在 10–1 月间感受更多午后阳光，12–1 月最强。

注意，虽看起来 B3 与 B1 承受更多西晒，但其对应面为混凝土墙体。

5 月至 9 月间，东北向单位也会受少量午后阳光影响，但远不及西南向强烈。

午后西晒最少的栈位

D1 为唯一朝东的栈位，全年迎朝阳，且无午后西晒。

综合最佳栈位

就“最佳栈位”而言，项目几乎被周边开发包围，难以就各户型给出绝对推荐。归根结底，作为精品项目，可选面不多，还是应以自身所需面积为先。 

价格评析

考虑到 Potong Pasir 的体量并不大，可比名单却相当长。

因此我将分段比较，最后再对比 Myra、The Addition（如适用）与 Poiz Residences 最小 1/2 卧的总价。 

我们开始。 

项目	产权	TOP	平均价格（PSF）
Myra	Freehold	2024	$2,096
Poiz Residences	99-year Leasehold	2018	$1,702
The Addition	Freehold	Dec 2023	$1,765
18 Woodsville	Freehold	2015	$1,427
One Leicester	Freehold	2013	$1,512
Nin Residence	99-year Leasehold	2014	$1,238
Sant Ritz	99-year Leasehold	2014	$1,251
Sennett Residence	99-year Leasehold	2014	$1,462
Woodleigh Residences	99-year Leasehold	2022	$1,934
Park Colonial	99-year Leasehold	2022	$1,939

Myra 的最大卖点（与邻近 MRT 相辅相成）是其永久产权。区内并非仅此一例，但要在如此靠近 MRT 的位置买到永久产权新盘，确属罕见。   

它也是表中最昂贵的永久产权项目（注意，我们将在本节末讨论其两大价格对手——The Addition 与 Poiz Residences）。  

18 Woodsville 与 One Leicester 是区内其他永久产权项目，均面向主干道（Upper Serangoon Road/PIE）。其 psf 比 Myra 更为实惠，便宜超过 $500。 

若希望在该市区边缘地段寻找更实惠（且相对较新）的 99 年项目，可考虑 Nin Residence、Sant Ritz 与 Sennett Residence。 

它们位于马路对面：Nin Residence 更靠近未来的 Bidadari 社区，Sant Ritz 更靠近 Upper Serangoon/PIE 的“交汇口”。  

Sennett Residence 则可直达 Potong Pasir MRT 的 B 出口与旁侧巴士站，因此其 psf 略高至 $1,462。 

我也将 Woodleigh Residences 与 Park Colonial纳入比较，因为它们是下一站（Woodleigh MRT）的新盘。 

熟悉这两盘的人都知道，它们的占地分别逾 273,000 sqft 与 210,000+ sqft，单位与设施的选择更为多样；更不必说 Woodleigh Residences 还配有完整商业体。 

这自然解释了它们在 99 年产权且相对更外缘的位置之下，依然拥有更高的 psf。  

“永久产权是否值得比 Poiz Residences 额外多付约 $400 psf？”

Myra 的 psf 定价确实不低。若参照位于同一路段（更靠近 St. Andrew’s、离 MRT 更远）的 26 套小型项目 The Addition，其价差约为 $331 psf。 

值得一提的是，该项目于 2018 年 9 月 13 日至 2019 年 10 月 30 日间已全数售罄——从侧面印证了此类项目在本区的需求，从而使 SDB 可基于“永久/精品”逻辑更高定价。 

通常我的经验法则是：永久较租赁溢价 10% 左右。但本案相较 Poiz Residences 的新盘价差却超过 20%。 

支持者可能会为 Myra 的定价辩护，理由在于：MRT 旁永久产权的稀缺性，以及相较周边租赁项目，其对“年限折旧”的相对免疫。 

为更清晰地呈现，上述观点常引用周边近年的租赁（LH）与永久（FH）推盘量对比：

项目	单位数	产权
E Maison	130	Freehold
R Maison	45	Freehold
Sant Ritz	214	Leasehold
Sennett Residence	332	Leasehold
The Venue Residences	266	Leasehold
The Poiz Residences	685	Leasehold
Park Colonial	805	Leasehold
The Tre Ver	729	Leasehold
The Addition	26	Freehold

可见，过去 8 年，这里仅有 201 套永久产权单位对比 3,301 套租赁产权。 

稀缺性显著，这也解释了 Myra 在设施相对有限的前提下仍能定出较高价格——尽管其配套并不丰富。 

如果问我，这里是我的个人看法。

虽然有人强调永久产权的稀缺与“更易退出”，但我不建议过度迷信。 

其一，负担能力至关重要。若该区大多数潜在买家难以承担“更贵”的单位（例如不久将来的 Bidadari HDB 升级客），你可能会更难把房子推向市场。 

其二，基于本区的便利性/吸引力，未来多年内对租赁产权的需求仍将存在——在我看来，这会显著放缓折旧进程（99 年毕竟很长），并削弱永久项目的溢价与总价上行幅度。    

作为价格评析的收尾，以下为该区 3 个最新项目最小 1/2 卧的最新平均总价。 

项目：	最小 1 卧面积：	最小 1 卧（近期成交）PSF：	最小 1 卧（近期成交）总价：	最小 2 卧面积：	最小 2 卧（近期成交）PSF：	最小 2 卧（近期成交）总价：
Myra	474 sqft	$2,273 psf	$1.076m	667 sqft	$2,197 psf	$1.466m
Poiz Residences	420 sqft	$1,768 psf	$742,000	581 sqft	$1,621 psf	$942,000
The Addition	NIL	NIL	NIL	592 sqft	$1,895 psf	$1.122m

升值潜力分析

近年来，Potong Pasir 的私宅价格显著上行，近一轮涨幅约 20%，由 2017 年的 $1,500 psf 升至 2020 年的 $1,800 psf。 

不难理解，这与新项目入市有关，也带动了 D13 私宅转售价格。  

众所周知，价格涨跌往往受邻近项目带动——若要出现明显上行，还需更为重磅的利好（不含整体市场情绪的周期影响）。  

从总规图看，Potong Pasir 区域周边有若干保留地，但项目所在范围内暂无。 

因此，由于临近地块重整而导致的短期价格上行，基本可以排除——或许仅剩集体出售（en bloc）老旧condos，或对年长住户较多的 HDB 小区可能进行的 SERS。  

不过，北与南两侧的两个重点片区发展，仍可能带来外溢效应。

其一是即将落成的 Bidadari 社区（距离本案步行 10 分钟/一站地铁），至 2022 年将带来 10,000 套 HDB——很可能孕育对本区有兴趣的 HDB 升级客群。 

它也将引入公园与绿地等休闲加分项，以及其他商业配套。  

另一处是南侧的 Kallang River 活化。

在 2014 与 2019 年的 Master Plan 中，沿河地块的关键调整均被提及。 

目前潜在的商住开发仍属推测，但这两处值得重点关注。

我们的看法  

就个人而言，我认为 Myra 的定价会遭遇一定阻力，尽管其显然以永久产权为定价依据。

考虑到隔壁一座综合开发（配商业、更丰富设施与 MRT 便捷性），psf 仍便宜 $300+，说明本区竞争相当激烈。

在我看来，Myra 真正发光的方式，是长期持有——至少持有至我们开始看到 Potong Pasir 部分 99 年项目的“折旧”效应逐步显现之时。 

若暂且不谈价格，从项目本身看，我颇为喜欢其立面设计；尽管设施不如理想丰富（这本也在预期之内）。 

归根结底，其卖点在于更高的专属性、永久地契与便利位置。

无论从自住或投资角度，它未必是我的“理想之家”；但就日常所需而言，周边该有的基本配套一应俱全，除影院、保龄球馆等娱乐设施外。

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