Meyer Mansion 评测：东部奢华生活

项目概览

项目：	Meyer Mansion	区域：	15
地址：	Meyer Road	地契：	Freehold
占地面积：	85,249 sqft	总户数：	200
开发商：	Guocoland	TOP：	2023

D华美的室内装潢与迷人的海景相得益彰，扎实的户数与土地配比，以及难得而备受追捧的永久地契。

欢迎走进正在成形的豪华公寓 Meyer Mansion。

一座25层、带有铜色点缀的单体塔楼，将于2023年在 GuocoLand 打造的这处永久地契海滨项目中崛起，配备一系列洁净而先进的设施。仅200套单位开售，自9月13日推出以来，这个 D15 公寓已售出26套（多为高楼层），并不令人意外。

尽管如此，周边将有多项新项目陆续登场（如 Meyerhouse），不止在 Meyer，也包括 Amber Road，势必在自住与投资层面对其吸引力形成竞争。

Meyer Mansion 能否在一众项目中脱颖而出？它的温馨感与奢华属性，是否足以匹配那不菲的价签？以下是我们的分析。

实地探访

Meyer Mansion 配套设施

接待休息区	儿童游乐场	户外用餐
按摩池	摇椅花园	大草坪
40m 泳道池	迎宾广场	会所
躺椅平台	烧烤亭	花园小屋
海岸步道	Beach House	健身房
儿童泳池	休闲泳池	户外用餐
水雾花园	中庭	椰林

Meyer Mansion 展示单位的入口颇为气派，配有独立的玻璃顶落客区。

Meyer Mansion 为单栋式项目，所占土地面积为85,249平方英尺。仅200套单位，显然并非大众型开发。

Meyer Mansion 的车道入口值得一提，主要在于其长车道与两侧繁茂的绿化。有些人不认为应把宝贵土地用在“非必需品”，例如到访礼宾区。我则认为，对奢华项目而言，第一印象至关重要；而 Meyer Mansion 显然意在把这一点做到位。

这便引出宽阔的迎宾广场。灵感来自昔日沿 Meyer Road 分布的洋房，许多宅邸的车道两侧以热带乔木迎宾。

Meyer Mansion 的一大卖点在于其类似 Principal Garden 的80/20 土地与户数配比。也就是说，80% 的可用土地用于景观与设施，因此200套单位仅集中于一栋楼中。

延续其历史脉络，Meyer Mansion 前方为一片开阔空间，设有体量可观的休闲泳池与“大草坪”。借用 Apple 的营销话术，这片“大草坪”其实就是一块超大的草地。但这样命名，确实能让人联想到一个周末可休憩放松的精致景观空间。我觉得若能提供舒适的草坪垫供野餐使用，会是个颇酷且与其他项目有所区隔的用法。

这里的泳池更适合你慵懒地漂浮，或在池畔躺椅上小憩放松。

休闲泳池周围分布着会所、健身房、户外用餐区与烧烤亭。鉴于其对奢华定位的强调，项目设有两座会所与两座泳池，因此你可期待获得高于大众型公寓的私密性。

项目后方设有一条40m 泳道池及第二座会所。

以如今200户规模的项目而言，配备如此尺寸的泳池已相当不错，更别说这里还有两座泳池。细心的你或许也发现，这基本是以网球场为代价换来的！若你是网球重度爱好者，这里恐怕并非最佳选择。

给你一个方位感：泳道池朝向 East Coast Park，即面海的一侧；而设置“大草坪”和休闲泳池的前场则面向 Meyer Road。

最后想提醒你注意 East Coast 海岸线，你可以看到沿线各项目的分布。凭借浓郁的棕色饰面与铜色点缀，Meyer Mansion 势必会在周边众多以白色为主的老项目中脱颖而出。若你重视现代且富有吸引力的外立面，这将很对你的胃口。

Meyer Mansion 三卧室评测

这款非 Premium 的三卧室为1109平方英尺，尺寸尚可，但以奢华定位项目而言并不算大。好在它采用“哑铃式”布局，主卧与其他房间之间的私密性更佳。

三卧室的入户过道较宽，侧面配有大量实用的内置收纳。我喜欢这条金色饰边，摸上去质感不错，也增添一丝格调。由于是非 Premium 户型，入口为常规设计，不带私家电梯。

虽然这间三卧室并不算大，但平面规划出色。可以看到客厅尺度相当体面，从入口踏入便有很开阔的空间感。规整的格局也让空间的可用性更强。

这里可以容纳一张尺寸合宜的餐桌。看起来空间充裕，但略有“错觉”，因为部分面积向厨房延伸占用。

Meyer Mansion 三卧室的厨房收纳空间颇多，但坦白说，操作台面不算宽裕。同时它采用开放式设计，若你经常重油烟烹饪，可能就不太偏好。

客厅的尺度十分到位，即便摆上更大的沙发与茶几，看起来依然宽敞。

示范单位中，第二间公共卧室被打开成一体空间，保留了大理石地面，你基本可随心打造为你想要的用途。

另一间公共卧室的尺寸也很不错。可惜它没有主卧那样的落地窗，因为空调机位（AC ledge）就在窗外。

这间公共卧室与浴室相连，浴室也可通过另一扇门进入。

空间感不错，金色点缀再次营造出优雅的氛围。

主卧十分赏心悦目，尤其是整面落地窗，既能欣赏周边的优质景观，也能引入大量采光。并非许多项目都会提供此配置，因此相当难得。

与公共浴室相比，主浴室的金色五金配件更多，更显华丽。

Meyer Mansion 四卧室 Premium 评测

若预算充裕，这款四卧室 Premium 对任何家庭而言都是非常舒适、得体的布局。

顾名思义，Premium 户型通过私家电梯入户。

踏入室内，相较三卧室，额外的空间感立现。可轻松容纳一至两张大型沙发，以及一张尺寸得体的餐桌。

虽然同级别中并非最大，但在1,765平方英尺的前提下，这个布局让空间显得更大。尤其喜欢的一个设计是两端对望的双阳台，既能引入充沛采光，开启后也能形成极佳的穿堂风。

两处阳台面积都足够实用。

由于这处阳台紧邻厨房，你也可以选择加装吧台，方便早晨快速用餐。

该布局可兼容干、湿分区的双厨房配置。

厨房电器满配上阵：油烟机、炉灶、组合烤箱与真空封存抽屉（着实让人惊叹）来自瑞士高端品牌 V-Zug；冰箱来自 Liebherr，示范款价格轻松超过 S$10k！

后方设置了一个防空避难室，虽略显特别，但可轻松改作女佣房。

外侧也有足够的空间摆放洗衣机与干衣机。

与前述三卧室相同，其中一间公共卧室展示为开放式概念。

后侧这间公共卧室同样享有落地窗的优势！

次主卧同样如此，落地窗带来更好的视野。这间卧室与浴室相连，且浴室设有双入口，宾客也能方便使用。

主卧空间相当宽裕，甚至可容纳一张 Super King 尺寸的床。正如你已预期，这里也配备整面落地窗。

为与次主卧形成区隔，主浴室还配有独立泡浴缸。

Meyer Mansion 位置评析

未来的 Meyer Mansion 将坐落于原 Casa Meyfort 的同一地块。鉴于该社区的深厚历史底蕴，着实令人惋惜。

但新加坡房地产更迭有序，我们也当顺势而为。

Meyer Mansion 的邻里将包括知名的 Meyerise 与 Seafront on Meyer 等众多住宅。社区密度不低，居民在出行（尤其驾车）与日常配套方面都将更为便利。

例如，你很可能会经常造访的一处“一站式”商场便是 Parkway Parade（周边还有 Katong Shopping Centre、112 Katong 与 Katong V）。

这里拥有多家超市与综合商店，包括 Cold Storage、Giant、Isetan，甚至 Marks and Spencer。商场亦汇聚丰富的餐饮、时尚、美容与医疗店铺，并配有 Cathay Cineplex 影院。

若你对东部还不熟悉，近期加入的新地标 Paya Lebar Quarters and mall 可谓新加坡的下一件大事。除了原有的 Paya Lebar Square 与 Singpost 的店铺外，区域内将新增共计200家商店、一个健身房与 IMAX 影院（以及 Shaw 旗下的12个影厅）。换言之，你几乎不必再“进城”，所需基本都能在此轻松满足。

另一处自然休闲去处自然是 East Coast Beach。无论清晨或傍晚散步、野餐、骑行、海边用餐或各类休闲活动，从 Meyer Mansion 出发都只是举步之遥。

那么，项目位置有何不足？其与 ECP 的“零距离”（仅以绿化隔开）对部分人而言，或许利少于弊。

这也意味着更高的噪音与空气污染可能性——尤其对低楼层住户而言。

当然，这也代表可便捷上 ECP——但你可能会介意，尽管高速就在家门口，却需要驾车超过1公里才能抵达双向匝道。

好处在于，从这里出发可轻松连通 KPE 与 PIE。前往 CBD 与 Orchard Road 车程预估约7分钟。

此外，Meyer Mansion 距离即将开通的 Katong Park MRT 站约500m，该站隶属 Thomson East Coast Line，预计于2023年启用。

就现有巴士站而言，最近的是 Hawaii Tower 站（步行约1分钟）。高端巴士 566 早晨仅有两班，直达 CBD。票价为 $4.50（EZ-link）与 $7（现金），虽不算便宜，但相当便利。

步行10分钟范围内还有多处巴士站，包括 ‘Bef. Walton Rd’（12、14、14a、196），以及 ‘Tanjong Katong Rd Sth P/G’（36、36B、48）与 ‘Opp Ford Gdns’（30、30e、158、158A、401）。

对于有孩家庭或准备迎接新成员的住户，以下为车程15分钟内的学校清单。

幼儿园	小学	中学	初级学院	大学
Konohana Kindergarten	Geylang Methodist	Dunman	Catholic JC	James Cook
MFC (Broadrick) Kindergarten	Kong Hwa	Chung Cheng	Victoria JC	SMU
Little Skittles International	Dunman	Maju	Temasek JC	Curtin Singapore
Blossom Glittering Campus	Tanjong Katong	Broadrick
	Haig Girls’	CHIJ Katong Convent
	Tao Nan	St. Patrick’s
		Whampoa
		Tanjong Katong Girls’

最后请注意，Meyer Mansion 预计于2023年方可竣工。周期较长，区域内难免会有新业态进出（字面与引申义皆然），因此本文部分信息至交房之日或已不再适用。

Meyer Mansion 开发规划

Meyer Mansion 的“豪华感”或许更多体现在室内，但从整体规划也可窥见一二。

80/20 的土地与户数配比发挥了重要作用——在仅200户的前提下，仍能提供相当可观的公共空间。周界的大量绿化、木栈步道，以及会所、健身房等实体墙体的策略性布局，也有效收拢并安顿了开放空间，为住户提供兼顾私密与宁静的环境。

户型	数量	面积（sqft）
1卧室	25 套	484 sqft
2卧室	25 套	689 – 883 sqft
3卧室	50 套	1109 – 1389 sqft
3卧室 Premium	50 套	1399 – 1830 sqft
4卧室 Premium	50 套	1722 – 2142 sqft

从一开始就不难看出，GuocoLand 覆盖了多数家庭规模的需求，并对大户型给予更多重视。

尽管1、2与3卧单位看起来略显紧凑（尤其在“豪华”定位下），但其“哑铃式”布局有助于最大化室内可用空间。

Premium 户型的面积如预期更大，且配备私家电梯入户。

最后，GuocoLand 以大户型为主的配置，既体现了其目标客群定位，也意味着他们或将在这些单位的用料、布局等方面投入更多心力。

价格评析

周边项目

项目名称	地契	TOP	平均价（PSF）
Meyer Mansion	Freehold	2023	$2,791
One Meyer	Freehold	2023	$2,659
Meyerhouse	Freehold	2021	$2,614
Amber Park	Freehold	2022	$2,483
Amber 45	Freehold	2021	$2,121

首先，读者会注意到该区域内项目的价格区间较高。部分原因是其 D15 身份，但更多与永久地契有关。

若仅以 $PSF 而言，Meyer Mansion 似乎是其中最昂贵的选项。

其中一个原因在于其对手 Meyerhouse 由 UOL 开发。UOL 一向以强势的定价策略著称，因此其项目成为三者中最“亲民”的并不意外，尤其考虑到其仅有56套大面积单位——单套总价实际上要高出许多。

另一项将登场的 Meyer Road 项目是 One Meyer。作为该区域首宗en bloc成功的地块，开发商（SL Capital）天然享有“先发优势”，从而具备更好的定价空间。

若再考虑 Meyer Mansion 的精致用料与 80/20 的土地/户数配比，以及其豪华公寓定位，更高的溢价也就不足为奇。

最后需注意的是，Meyer Road 上的公寓（如本表所示）通常会比 Amber Road 上的项目定价更高——后者整体交通更为拥堵。

我们的看法

Meyer Mansion 对我而言是个颇有意思的项目。

我欣赏开发商的大胆配置——两座泳池，以及在高端家电、扎实的户型规划与上乘用料方面所做的投入，与项目的豪华定位相得益彰。加之预期可观的海景、优越的地段、多元的教育选择与吸睛的外观设计，都让我十分心动。

虽然在极端高峰时段，公共空间或许会略显拥挤，但须知在同体量（含在建）项目中，同时具备双泳池与双会所、并配以如此土地尺度者，实属罕见。

归根结底，我非常看重其与自然资源的近距离接触。叠加其奢华氛围与永久地契，这是一个我愿意为之支付溢价的项目——更偏向自住而非投资（并非其投资价值不佳，而是当前市面上似乎有更优的投资选项——例如 GSW）。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。