| Project | Mandarin Gardens | District | 15 |
| Address | Siglap Road | Tenure | 99年地契 |
| Site Area | 1,000,000 sqft | No. of Units | 1,000 |
| Developer | Mandarin Gardens Pte Ltd | TOP | 1986 |
你可能会以为，Mandarin Gardens 与位于 Marina Square 的知名 Mandarin Oriental 处在同一位置。
然而出人意料的是，两者几乎毫无共同之处。
嗯，或许除了我们常用来形容那种清新多汁果实的开头词之外。
不过别误会。你大概不会用“多汁”来形容 Mandarin Gardens；它也并非真的只有一种橙色的色调。
不。
但它所提供的，是对部分住户而言毫无遮挡的东海岸海景，以及一串正逐渐消失的珍贵设施，还有… 1 million square feet 的土地。
没错，你没听错。
它已经两度尝试集体出售未果。
……而这并不是因为找不到买家。
在最近的 2019 年案例中，相当多的住户甚至拒绝为集体出售签字同意！
或许是因为那家深受喜爱的 Thai Pan（公寓内的餐厅）端出的“邪恶”奶油鱿鱼和鸡翅（不信就去问 Victoria JC 的学生）。
又或者是禀赋效应，让许多人打消了念头。
我们永远不得而知，也不敢贸然多问。
不过，最近我们确实留意到第15区单位的成交量。
这无疑引出一个问题：
“这个（需求殷切的）老将，是否在升值潜力的武器库里仍留有余劲？”
……还是说这座超过 30 年楼龄的地契项目，已过巅峰？
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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实地探访
| 烧烤区 | 地下停车场 | 健身角 |
| 健身房 | 迷你超市 | 游乐场 |
| 桑拿 | 24小时安保 | 壁球场 |
| 游泳池 | 网球场 | 浅水池 |
我已经看过不少老牌大型社区（Pandan Valley、Bullion Park、Pine Grove），但这是我第一次在东部的。同样即使我刚刚评测过 Bullion Park（它本身已相当庞大），Mandarin Gardens 的尺度仍然会让你毫无准备。
如此规模的项目，你会预期它不止一个出入口。所幸这里一个位于 Siglap Road，另一个在 Marine Parade Road。
驶入后你会立刻感受到这里的巨大尺度。自认体能还不错的我，如果要绕着整个园区跑一圈，恐怕也会吃不消。
一转进来，就能感受到空间有多么庞大。如果要我跑完这片社区的周长，可能会颇为吃力。
和多数项目一样，有顶棚的车位保留给住户使用。访客则需停放在露天停车场。
与 Bullion Park 类似，有顶棚的车位可遮阳挡雨——但视乎时段也不一定能完全遮蔽。如果雨天你刚好停在最外排，即便撑伞走到车上也并不惬意。
话虽如此，Mandarin Gardens 也提供地下停车场——与同龄项目相比，这其实不太常见。我稍后会再提。
即便这里有 1,000 个单位，车位依然充足——从空荡的周边就可看出。
这里有一个通往 Marine Parade Road 的侧门，采用三脚闸的设计——这种在住宅项目中并不常见。虽不想显得刻薄，但它确实不太有“回家被温暖迎接”的感觉。
这并不是我近期在公寓里看到的第一个“聊胜于无”的遮棚——它太短了，难以想象在暴雨中能起多大作用。好在至少这里可以退到地下停车场避雨。
与 Pine Grove 和 Sommerville Park 一样，Mandarin Gardens 也混合了高层与低层楼座。除非你畏高，面海的单位才是真正的“香饽饽”——这或许也是居住在第15区的主要卖点之一。
由于幅员辽阔，另一个优点是楼栋的排布——大多数单位几乎不会面临与邻居过近的烦恼。楼栋被有意错开，即便对望，天然的地块尺度也提供了足够的间距。
楼层够高的话，可以看到 Siglap 一带漂亮的景色。尽管这里的楼并不算超高，但周边多为低矮建筑，因此视野基本无遮挡。
正如前面所说，面向 East Coast Park 与大海的景致很迷人。多数人不常能看到这样的景色，更别说天天了。如果回家能见到海景是你的优先事项之一，Mandarin Gardens 的单位应是邻近区域中较为亲民的入门选择。
像这样通透的晴天，能见度很高。不难理解为何有人愿为海景支付溢价：放松、如画、怡人——不胜枚举。
再加一个优点——这里的高处非常通风。
这里也是俯瞰 Mandarin Gardens 设施的好位置。细节稍后详述，但有一项会立刻抓住你的目光——4 个网球场！
稍微不那么积极的一面是，这里的公共走廊维护并不理想。话说回来，楼龄至今已超过 30 年——对于如此庞大的项目，这是难以避免的后果之一。
凡是心智正常的人，都希望自己的车能免受风吹日晒之苦，因此全遮蔽的车库永远有市场。也如你所料，这里的车位竞争会相当激烈。
一踏入 Mandarin Gardens 的中央地带，空间感更为明显。目之所及尽是大片草地。除了海景，这片广袤空间也是它的另一大卖点。
虽然绿篱与草坪修剪整齐、维护得当，但景观设计并非强项。还算像样，但并没有像 Maplewoods 那类大型项目呈现的那种郁郁葱葱的感觉。另一方面也能理解——在如此广阔的土地上，要维持那样的绿化会很费力。
内侧的步道环绕所有设施一圈，走完仍需一段时间。虽然不是最赏心悦目的景致，你仍可尽情享受这份开阔。
儿童游乐场看起来近期翻新过，彩色的滑梯与秋千依旧鲜艳。对孩子而言，Mandarin Gardens 简直是个奇妙乐园——多处游乐场任你挑选，还有广阔空间奔跑。
与游乐场类似，这里分布着多个户外健身站。
这是我在任何项目里见过最大的幼儿园配套——甚至是一整栋专属建筑。
配有真正的后院，且靠近游乐场，对孩子而言是极佳的环境。对忙碌的家长来说，这项设施简直是福音。
我先前说这里游乐场多可不是夸张——这还不是最后一个。
户外健身站也是如此——你甚至可以挑地点锻炼。喜欢户外运动的住户，每次都有新环境可换一换。
我再说一次。在土地紧缺的新加坡，能享受这么大的空间是一种奢侈。并非每位住户都能在家里享有海景，但这份空间的慷慨是所有人都能受益的。
我一直不太理解没有合适遮蔽的座椅区。如果结构本身更赏心悦目，或顶部多些攀缘植物覆盖，我可能会更喜欢。
我们来近距离看看较矮的楼座。
需要注意的是，这些低层楼座只在地面层有有顶棚的停车位——并不能直接连通地下停车场。至少有顶棚的停车位就在楼座正下方。
还有一处与 ECP 平行的侧门。从这里可以通过地下通道安全前往 East Coast Park。诚然，Mandarin Gardens 本身已非常宽广，但能够在海边骑行或慢跑，依旧是别具一格的体验。
如你所料，即便顶层，海景也多少会受阻。此外，高速公路的车流噪音对较敏感的人可能是个问题。
从另一侧可以看到全部 4 个网球场——如果这对你有吸引力的话。
会所位于社区的大致中央，被这里最为茂密的绿植环绕。
这里有一片多功能球场——既有篮球框，也有足球门。从球场的磨损与球网的大洞可见，这里确实被充分利用。
算一算：4 个网球场、1,000 个单位，等于每 250 户分一座网球场。这个比例很不错，你大概不愁订不到场。
会所一层设有两间壁球场。
其中一间已改作乒乓球区。
健身房还不错——器械种类较为丰富。在大多数项目中，这样规模的健身房已属出色，但当有 1,000 个单位时，尖峰时段可能还是会有点拥挤。
一楼也设有自动售货机。不过考虑到这里还有一家（不小的）迷你超市，想必使用频率不会太高。
会所二层有几间房可供学习、会议或打麻将使用。公共空间的实用性毋庸置疑，但整体维护确实还有提升空间。
游泳池就在会所旁。泳区有围栏——考虑到外来客可进来餐厅用餐，这是很好的设计。进入需要在入口的三脚闸处扫描。
这里有一条泳道池，地砖上还画有泳道标线。它的形状并非传统长方形，更像一把吉他。
不过以现有的用地而言，我原本会期待更大的泳池——甚至两座。
除了主池，角落还有两处更浅的泳池，较适合年幼孩童。虽然这张是远景，近看其实也挺宽阔。
池畔座位很多，桌椅都是老派的白色塑料。这也为这里的氛围加了分——颇有 80/90 年代乡村俱乐部的味道。
这里不是奢华的度假小屋风格。你得到的，是朴实的、接地气的家庭乐趣。
告别泳池，继续前行！
对不住在东部的人来说，这可能是个新名字——Thai Pan 餐厅。以奶油鱿鱼闻名，他们曾在 2018 年传出要结业，但显然后来没有。
它对公众开放，这也是泳池设置门禁的原因。有些人可能不喜欢隐私被“打扰”，但在我看来这是一种必要之恶——随时想下楼吃口热食，简直太棒了。
楼宇与楼宇之间，依旧是满眼的开阔地。
接下来的这栋楼里有数家商铺——补习中心、牙科诊所、宠物美容、艺术商店、美甲店以及迷你超市。
店家的品质我不便置评，但这里的关键在于便利性。
这家迷你超市很让人惊喜，我原以为会很小，但日常采购基本都能满足。
入口看起来不大，但里面实际面积不小，而且货品塞得满满当当。
穿过商铺，就来到 Mandarin Gardens 的最后一个游乐场。
更多的座椅区。
最后但同样重要的是，这里还划出了一大片空间作为烧烤亭。
各个亭子之间的距离相当可观，私密性不错。
若要形容这里的风貌，我能想到的词是“质朴”。至少，下雨时还有遮蔽可用。
Mandarin Gardens 位置评述
Mandarin Gardens 西侧毗邻知名的 Victoria Junior College，东侧是同样口碑不俗的 Victoria Secondary。
一些幸运的住户可以向南望见毫无遮挡的海景，而更多人会称赞向北紧邻的 Marine Parade Road——极其便利，且配套齐全。
公共交通
| 巴士站 | 服务巴士 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Mandarin Gdns’ | 13, 16, 16M, 31, 36, 36A, 36B, 43, 47, 48, 55, 135, 196, 196e, 197, 853M, Premium 763 | 270m, 步行 4 分钟 |
| ‘CP D3’ | 401 | 750m, 步行 11 分钟 |
最近的 MRT： Kembangan MRT – 2.3km，步行 30 分钟
说实话，步行 30 分钟到 MRT，并不是许多新加坡人一生中会尝试的事。
而且当我告诉你，几乎没有能显著缩短这 30 分钟通勤时间的接驳巴士到邻近 MRT 站时，我想你会和我一样存疑。
不过，也有两条好消息。
其一（虽然稍逊）是，这里的巴士线路非常多。
当然，MRT 的可达性暂时不尽如人意，但无论向北、向东、向西，或者更重要的 CBD，乘巴士都不成问题，住户毋须担心完全没有公共交通可用。
其二（大多数人或许已猜到），Mandarin Gardens 的住户将在等待近 20 年后迎来他们自己的 MRT 车站……而且是两个。
多亏汤申—东海岸线，Siglap 与 Marine Terrace 两座 MRT 站将于不久后在公寓的两侧落成，步行到任一方向都不到 10 分钟。
这一切，将在 2023 年到来。
私家交通
| 主要目的地 | 距公寓距离（及预计尖峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 11.5km, 车程 30 分钟 |
| Orchard Road | 15.9km, 车程 25 分钟 |
| Suntec City | 8.6km, 车程 15 分钟 |
| Changi Airport | 9.5km, 车程 10 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 48.9km, 车程 50 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 7km, 车程 30 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 19.2km, 车程 30 分钟 |
| Mapletree Business City | 17.8km, 车程 30 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 38.1km, 车程 45 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 31.9km, 车程 45 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 26.2km, 车程 35 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 31.3km, 车程 40 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 14.6km, 车程 20 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 22.1km, 车程 25 分钟 |
*车程为尖峰时段测算
就近出入口：2 个出入口。一个位于 Marine Parade Road，另一个位于 Siglap Road。
总结：通过 Marine Parade 的出入口接上一条 2 车道（此前、以及即将恢复为 3 车道）的道路，紧接红绿灯。高峰进出时可能有轻微拥堵，但这段路并不算著名瓶颈。Siglap Road 出入口开车一两分钟即可上 ECP 或 East Coast Road。
杂货
| 杂货店名称 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Cold Storage – Siglap V | 1.4km, 驾车 6 分钟 或 1km, 步行 14 分钟 |
| FairPrice – Siglap New Market | 1.5m, 驾车 6 分钟 或 1.1km, 步行 15 分钟 |
| Giant Express – Marine Terrace | 1.6km, 驾车 15 分钟 |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（1km 步行范围内） | 0 |
| 小学（3km 车程） | 4 |
| 中学（3km 车程） | 4 |
| 国际学校（3km 车程） | 3 |
| 初院（5km 车程） | 3 |
| 大学（5km 车程） | 2 |
| 理工学院（10km 车程） | 0 |
补充要点
- 丰富的休闲活动
住在距 East Coast Park 步行几分钟的地方，确实有其好处。
从垂钓、慢跑、散步等较为静态的活动，到更“带劲儿”的如滑水、皮划艇，或是专程美食打卡，这座海滨公园为大多数爱好者提供了难以拒绝的多样选择。
再加上附近数家公共乡村俱乐部——Laguna National、Tanah Merah Country Club，以及更私密一些的 SIA Sports Club 等，住在这里的人周末根本不需要绞尽脑汁就能安排出色的外出时光。
- 私家交通通达性佳
通勤往往是自住选房时最重要的考量之一。
公共交通目前（尚未）特别给力，但多亏 ECP 近在咫尺，从公寓到 CBD 仅约 10–15 分钟车程。
开车（或偏好网约车）的住户也会欣赏 KPE 与 PIE 距家不远的便利。
- 配套成熟的社区
有人会说，成熟社区里HDB flat 的聚落会削弱“独特性”。
但我会为这些聚落伴生的便捷（且实惠）的各类配套点背书。
Marine Parade/Siglap 一带也不例外。
事实上，除了形形色色的优质餐饮，这里也聚集了不错的医疗、教育、购物与娱乐设施，距离 Mandarin Gardens 都很近。
Mandarin Gardens 开发与园区评述
如果在 21 世纪初，你手里握有超过百万平方英尺的土地来开发，你会怎么做？
幸运的是，可爱的 Mandarin Gardens 开发商已经替我们给出了答案。
这里的 1,000 个单位分布在不少于 17 座、最高 23 层的楼栋中。正如你所见，它们仿佛形成一圈“边界”，既能将使用设施时产生的小许噪音拦在内部，不致外泄；反之亦然（但低楼层住户的体验可能稍逊）。
这样的布局也在很大程度上保证了住户的私密性。
越仔细看这张总平图，你越会觉得 Mandarin Gardens 像是一个自成一隅的小村落。实际上也确实如此。
有幼儿园、4 座网球场、一处推杆练习果岭、若干商铺，以及相当可观的壁球/会所空间与游泳池，要说这里的住户在配套上“有所缺憾”，还真不太想象得出。
接下来我要提一处，相信许多在读这篇评测的 Mandarin Gardens 住户都在翘首以盼。
Thai Pan 餐厅。
多数时候，新项目（更别说老项目）里的一间小食堂/餐饮，多被视为“应急站”——还得看是否每日营业。
但在 Mandarin Gardens，这间“食堂”其实是一家中餐馆，据说菜品相当出色（且价格合理）。
——美味的泰式菜肴、令人垂涎的奶油鱿鱼与“辣到落泪”的鸡翅，统统在列。
最佳楼叠
户型分布
| 户型 | 面积（sqft） |
| Studio | 732 – 861 sqft |
| 2-Bedroom | 1,001 sqft |
| 3-Bedroom | 1,528 – 2,099 sqft |
| Penthouse | 3,068 – 3,800 sqft |
虽说要精确统计各户型的数量并不容易，但有一点很清楚：这里的单位很“大”。
话虽如此，坐拥 1 million square feet 且有 1,000 个单位的项目，按理说应该提供更丰富的户型选择。
当然，将近 20 年前，市场对多样化的重视度并不高，从这点看，开发商也算“无可厚非”。但你能想象如果规格更丰富，能满足多少额外客群吗？
尤其是对寻找 2 卧类型的人而言！
不出所料，这里没有私人电梯（以项目年岁而论也正常），不过定价的“经验法则”同样适用：面积较小的转售单位，psf 往往比大户型贵近 $100psf。
最佳楼叠
在 Mandarin Gardens，大多数单位都不太会踩雷，因为排布开阔，即使对望邻居，距离也大到仿佛隔了一个社区。
不过，我们以绿色标注了更胜一筹的楼叠，主要因其面海景观，以及俯瞰 Siglap 有地住宅区的视野。
价格评述
| Project Name | Tenure | TOP | Average Price (PSF) | Comparison Point |
| Mandarin Gardens | 99-year leasehold | 1986 | $993 | |
| Neptune Court | 99-year leasehold | 1975 | $906 | Age/Tenure/Immediate Proximity |
| Villa Marina | 99-year leasehold | 1995 | $963 | Age/Tenure/Immediate Proximity |
| Fernwood Towers | Freehold | 1994 | $1,105 | Age/Immediate Proximity |
| Finland Gardens | Freehold | 1984 | $1,388 | Age/Immediate Proximity |
| Seaside Residences | 99-year leasehold | 2021 | $1,889 | Tenure/Immediate Proximity |
比较价格时，常常是在不同地契与年岁的项目之间角力。较贵的往往需以“价值”来被评判/辩护，而更实惠的则为多数受预算所限的我们，提供了一个清醒的参照/“最差情况”的替代。
把这些项目并列，其总价区间大致就勾勒出该片区的定价刻度。
Neptune Court 与 Villa Marina 将刻度下沿分别定在 $906 与 $963 平均 psf。前者租金回报约 2.4%，后者约 3%。差异主要来自楼龄。
Mandarin Gardens 稍高于两者，平均 $993 psf、租金回报约 3%。虽不是三者中最年轻的，但体量最大，景观也更佳。
再看两个永久地契的 Fernwood Towers 与 Finland Gardens，就能体会在拥有上述优势的分区里，地契价值对老龄项目的加成。
同时，距周边配套（包括更近的 MRT 站与主干道）的近远也起作用——让 Finland Gardens 相比 Fernwood Towers 拥有近 $300 psf 的优势。
最后，Seaside Residences 展示了在“老盘林立”的片区里，一股清新空气能被如何定价——将近 $800 psf 的溢价。
不过，它带给周边住宅项目（包括 Mandarin Gardens）的“溢出效应”也不容小觑。
升值分析
抛开外观老旧与维护不足不谈，Mandarin Gardens 在潜在升值方面仍有几张牌可打。
首先是 Seaside Residences 的到来。
新盘的入市将为此区域注入迫切需要的活力，同时无疑也会为 Mandarin Gardens 带来更多关注与潜在买家。
这两点都有助于提升本盘价值——至少能在一定程度上对冲随着时间必然发生的地契折旧/磨损。
其次是 汤申—东海岸线 的铺设。
如前所述，Mandarin Gardens 及周边居民已有 20 余年没有近在咫尺的 MRT 站。
尽管巴士与私家车/网约车在一定程度上能满足出行，但有一条直达 CBD 及更远区域的“就近选择”，无疑会提升所有可使用这些车站的住宅的价值。
那么，在 MRT 开通前，公寓会不会被打包集体出售？
更进一步说，这些 MRT 站的加入，是否终于能让 Mandarin Gardens 的住户实现此前两次未能达成的目标？
换句话说，一次成功的集体出售（en bloc），若能契合彼时更强劲的经济周期，是否会让本盘成为迄今为止成交总价最高的集体出售地块？
首先，这取决于当下 Covid-19 之后，经济与楼市回升的速度。
即便东风渐起，我们是否会见到新一轮峰值，进而触发新的楼市调控？
现在去预测这些结果仍为时尚早。但它们都是需要纳入考量的可能性。
无论如何，别忘了来自 17/18 年那波 新盘 与 en bloc 热潮的项目，仍在此刻陆续入市，它们自然会对任何潜在的集体出售（尤其是如此规模者）构成“竞争”。
这也因为目前多数开发商更专注于去化存量，以避免相关罚金，而非积极收购新地块。
最后一点，Mandarin Gardens 周边就有不少同样等待 en bloc 的竞争者。Neptune Court、Laguna Park 与 Lagoon View 都是近在咫尺的例子。多数人视大面积土地为巨大利好，但在出售时这也可能是个包袱——地越大，开发商需要承担的风险就越大。
我们的看法
就我而言，Mandarin Gardens 最大的优点是其海景、靠近 CBD/市中心以及宽敞的空间/丰富的配套。
相对的，最大短板其实就是楼龄/多年欠缺扎实的维护，在某些方面也欠缺真正的专属性（如室内陈设陈旧/私密性不足等）。
（更别忘了，它已耗去 99 年地契中的 30 多年。）
话说回来，考虑到它相对可负担的价位（别忘了还是 D15 的地址），以及未来几年将落成的汤申—东海岸线这一重大便利因素，我对“这位老将是否还有余力”这一初始提问的结论是：它确实还有几分惊喜，甚至可能带来额外的“红利”。
……当然，楼下那盘惊艳的奶油鱿鱼也别忘了。
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