LyndenWoods 公寓评测：343 套，3 个泳池，配匹克球场，起价 $1.39m

项目：	LyndenWoods
区域：	5
地址：	69 & 71 Singapore Science Park
地契：	99 年
总户数：	343
占地面积：	约 147,000 平方英尺
开发商：	CapitaLand Development
TOP：	2029 年 6 月

Singapore Science Park 大概是你最不可能想到会诞生新住宅的地方。这里一向是科研实验室、商务园区与生物科技的天下，而非烧烤台、遛狗空间或公寓泳池。但这恰恰是 LyndenWoods 的有趣之处。

这是整个园区里的首个住宅项目，也是 CapitaLand 改造 Science Park 的开端。它紧邻即将全面成形的 Geneo 创新节点，步行即可到达 Kent Ridge MRT（CCL），具备真正的“先行者优势”。

不过，这不仅仅是为了靠近 Science Park 的办公楼。这是更大转型的一部分：根据 URA 总体规划，Science Park 是将被打造成自我循环城市生态的商业区之一。你或许听过那个词：live, work, play（生活、工作、娱乐）——这并非空话。LyndenWoods 明显带有 CapitaLand 的产品特征，两座 24 层住宅塔遵循亲自然（biophilic）设计理念：

项目每层都设有空中花园，地面空间无围栏处理，并通过层叠式景观营造新加坡雨林树冠的意象。强调垂直绿化、交叉通风与自然采光，是热爱户外者的理想之选。

定价起步约 $2,200 psf，两房从 $1.39 million 起，四房最高至 $3.58 million。虽高于一般 OCR 定价，但就其区位与未来潜力而言，相对合理。

LyndenWoods 深度导览

坐落在以数据为本的 Science Park，却取名“LyndenWoods”，听起来颇具植物学色彩。原来灵感来自 linden tree（菩提树/椴树），以繁盛的白花树冠与“庇护”意象闻名。

小知识：在新加坡，“linden tree”有时也指雨树。你一眼就能认出——就是那种道路与公园常见的巨伞状树冠。

因此，示范单位为何是如今的呈现，也就说得通了。

踏入其间，仿佛进入一座科幻丛林。一棵巨型“生命之树”成为空间锚点，氛围灯光梦幻，整体更像 teamLab 展览，而非传统售楼处。

开发商自己的定调？Dreamscape（梦境景观）。这评价并不夸张。

从叙事到空间，处处以自然为先。但要直说：LyndenWoods 并非身处森林正中，而是扎根于 Singapore Science Park——一个为实验室、科研与初创而建的区域。

事实上，它步行即可抵达 Kent Ridge MRT（CCL），同一站也服务 NUS、NUH 与 One @ Kent Ridge 综合体。

而且，随着马路对面的 Geneo（同样由 CapitaLand 主导的节点）启用，此段步行路程将全程有遮蔽。

我们此次参观从 Kent Ridge MRT 出发。可以说，这一站也标志着周边配套的转折点。在此之前，选择并不多。

当年我（作者）就读 NUS 时，One @ Kent Ridge 是日常餐饮与生活补给的主要去处。有 Burger King、Makan Kaki，再加上零星小食店。

除此之外，除非深入校园，否则选择有限。

Geneo 为区域带来了更切实的配套——真希望学生时代就有。虽谈不上“热门打卡点”，但确实便利：有 Din Tai Fung、BFT、牙科诊所，以及 Fun Toast、Toast Box 等熟悉品牌。据悉 CapitaLand 还计划在广场举办活动，旨在注入一些“甘榜精神”。

若要更接地气，还差什么？大概是一座小贩中心或一间像样的超市；不过 NUH Medical Centre 的 FairPrice 也不远。

若你对独特建筑形式情有独钟，广场那如同大教堂的柱列，也是进入此区的“诗意”前奏。

若你计划看示范单位，利好消息是：它就在实际工地对面。施工仍在进行中，但你已能感受周边氛围，更关键是亲眼确认已有的配套。

对尚不熟悉的读者而言，LyndenWoods 是 Science Park 的首个住宅项目。有趣的是，CapitaLand 采取“先配套、后住宅”的推进策略。

这意味着你不必“盲买”，可以先体验区域，看看什么已运营，再具体想象未来的居住感受。对于像 Singapore Science Park 这样独特而配套尚未完全成熟的位置而言，尤为重要。

先整体看一下模型：LyndenWoods 由两座 24 层住宅塔组成，架设于两层地下车库之上。地块规则方正，约 11,556.9 平方米。

乍看之下或以为是四栋楼，其实只是两栋。每栋由两个翼楼组成，通过一段短的公共走廊连接。连接处将进行景观化处理，既增添绿意，也在视觉上柔化共享空间。

得益于这种形制，每个翼楼都采用点式布局（point block），带来更强的私密性与更好的交叉通风。即便是较小户型，也能受益于额外开窗——在当下的新盘中并不常见。

69 座每层 6–8 户，配 4 部电梯；71 座每层 7 户，同样配 4 部电梯。

相较不少新盘常见 4 梯服务 11 户甚至更多的情况，这样的“梯户比”相对厚道。实际体验中，高峰期等候应更顺畅。

有意思的是，该地块此前为商业用途分区，仅在 2025 年总体规划草案中改为住宅分区。目前，LyndenWoods 是 Science Park 唯一住宅项目，但邻近多幅地块仍处于详细规划中，未来或有变化。

这也与 URA 在更大范围内的规划相呼应，例如正在研究的Dover–Medway 区域（现有多栋殖民地时代洋房）。虽仍在研究中，但释放出该片区具备长期转型潜力的信号。

这并非小事，尤其考虑到 CapitaLand 在此扮演的“场所营造者”角色（类似 Lentor）。

不过，与以居住-商业为主的 Lentor 不同，Science Park 更偏重商业与研发。这也意味着本地块没有直接的公开土地成交标杆（即没有已公布的 $PSF PPR），且仍适用 GFA 协调前的指引。

潜在的顾虑之一，是其与 AYE 的距离。

环境总体静谧，但高速公路的存在是常量。

为此，所有单位阳台将配备手动 Ziptrak 百叶。面向 AYE 的楼叠将增设额外隔音，包括阳台声学吊顶与卧室双层隔音玻璃。根据总平面图，距 AYE 的退距约为 45–70 米。

建筑师没有把地势削平，而是以“架空柱（stilts）”抬升楼体。

而且，架空层（undercroft）被充分利用。

据我们了解，这里将设置联合办公休闲区、单车停车与其他有顶公共空间，居民仍能享受到高挑层高的“空旷底层”的益处。

项目由本地熟悉的 ADDP Architects 设计，你或许在 Whistler Grand、Seaside Residences、Avenue South Residence、Martin Modern、Bellewaters，以及近来与本区接近的Bloomsbury Residences见过他们的作品。

在设计语言上，LyndenWoods 走的是干净、现代的路线。有人会觉得眼熟——对偏好这类风格的买家，或许反而安心。

当然，仅两座塔也意味着取舍。

优点是为设施与景观释放了更多用地。就 LyndenWoods 而言，48% 的地块用于公共空间，契合 Science Park “自然校园（campus in nature）”的愿景。

换算下来，每户大约享有 363 平方英尺的公共用地，较周边近期开盘更为慷慨：

• Bloomsbury Residences：约 320 平方英尺
  
• ELTA：约 289 平方英尺
  

两座塔纵向排布，使更多单位可获得无遮挡景观——面向 AYE 一侧可以远眺；面向 Science Park Drive 的单位可望见海景与 Kent Ridge Park 绿意。

另一方面，这种朝向也意味着更多单位直面 AYE。若你对噪音敏感，需多加留意。

接下来，我们更深入看场地配套。

LyndenWoods 位于 Science Park Drive 沿线，单一车行与步行出入口。

目前这条路并不繁忙，主要服务周边 Science Park 与 Geneo 办公人流，短期内车流应可控。

进入动线直接明了。单一入口兼顾车辆与行人，车道以环岛式抵达门廊，这是当下新盘的常见配置。中央水景帮助引导动线，乘客可在有顶的抵达广场上下车。

随后，驾车者可直接驶入地下车库。

停车方面，LyndenWoods 共提供 243 个车位：其中 1 个亲子车位、35 个 EV 充电位、3 个无障碍车位（其中 1 个带 EV 充电）。

总体“车位/户数”比例为 70%，较周边不少新盘更为慷慨。受“轻车区”与靠近 Kent Ridge MRT（步行 6 分钟且全程有顶）影响，不少项目仅能做到约 40%。

35 个 EV 车位在近期新盘中也属高配，显示 CapitaLand 预判住户对 EV 的更高接受度。

抵达区旁即是两层的 Lynden Club。

一层（模型中可见部分）为健身房，上层是社交会客与多功能厅。因有顶且空调环境，很适合需要不受天气影响的聚会活动。

贴心之处在于，访客可从抵达区直接进入这些空间，无需穿越全盘。这对住户隐私与宾客便捷性都更友好。

既提升住户私密，也提升宾客便利。

Lynden Club 旁边是 BBQ Pavilion 2。

全盘共两处烧烤亭，这一处值得强调：它全程有顶，连通抵达区的步道也有顶。看似小细节，却非大多数项目的标配。无论住户还是宾客，都更可“风雨无阻”。

两处之中，这里更偏向亲子与家庭使用。

它紧邻名为 Forest Playground 的儿童活动区，并面向一个露天草坪阶梯式剧场。两者合围出一个“家庭区”，父母可一边聚会一边照看孩子。

泳池也在可视范围内（后文详述）。

有人或许会说，草坪剧场并非“设施”。确实如此。但它让人想起本区老牌项目Clementi Park 的生活方式：大草坪是生活的一部分。规模虽不及当年，但用意相近。

草坪旁是户外健身区。没太多可赘述——新盘常见配置，设有基础训练器材。但它为景观引入了“动”的元素，打破单调绿意，增加活力。

对面则是更贴近现代家庭的一处设施：宠物乐园。它已逐渐成为新盘标配，反映出“宠物即家人”的趋势。我们在Nava Grove 等项目中也见过类似配置。

不仅是一块草地，还配有简易障碍道——虽是小心思，却体现新盘在顺应生活方式与人口结构变化。

更令人眼前一亮的是：这里还设有匹克球场（pickleball court）。

这项运动过去一年在新加坡人气飙升。CapitaLand 顺势引入，体现了对“当下生活方式”的关注与表达，令空间更具时代感与指向性。

旁边是休闲网球场。看似常规配置，放在 one-north 与 Science Park 语境下，却是“越级”。除较新的Bloomsbury Residences 与体量更大的Normanton Park 外，周边多数项目的设施难与 LyndenWoods 等量齐观。

因此，在 343 户规模下同时拥有休闲网球场与匹克球场，确实难得。

值得一提的是，两座球场皆位于面向 AYE 的边界。一方面满足休闲运动，另一方面也形成了与住宅塔之间的“缓冲带”。如前所述，退距约 45–70 米，尚可接受。

我尤其喜欢景观团队利用自然地形的方式：两座球场略做下沉，令空间更具层次感与纵深。

休闲网球场背后是儿童泳池，这个位置在我看来略显“离散”。

若将其与游乐场靠得更近，把亲子设施“成组”放在同一侧，或更顺手。如今则被分散在场地两端。

将两者隔开的，是 50 米无边际主泳池，位于儿童泳池与游乐场之间，是全盘的“心脏地带”，一侧配有日光躺椅。

主泳池与独立儿童池的并置，体现了 CapitaLand 对此地“宜居性”与“家庭向”长期潜力的信心。毕竟在以 Science Park 为语境的园区中，亲子友好并非天然关键词——这是一种刻意的导向与叙事转变。

在较为安静的一隅，是 BBQ Pavilion 1 与层叠泡池。这里更适合低调的小型聚会，且同样有顶，可全天候使用。

更可取的是，从落客点到此处全程有顶。虽较前述 Pavilion 2 稍远，但对宾客来说依然舒适，适合想远离热闹区的静谧夜晚。

旁侧的层叠泡池增添了视觉趣味。开发商称其灵感源自“水帘洞”的意象，既契合“梦境景观”的主题，又巧妙借势地形高差。

最后，项目还设有有顶林荫步道。值得一提的是屋顶的绿化处理：俯瞰时是一层柔和绿意，而非一片金属或混凝土板。

沿线另有“森林花园”（forest garden），营造更为平静的过渡空间。

步道直达侧门，连通 Science Park Drive。从这里出发，至 Kent Ridge MRT 与 Geneo 全程有顶。

LyndenWoods – 2 Bedroom + Study Type BS2(a)（82 sqm/883 sq ft）户型评测

LyndenWoods 共 229 套两房，占全盘近 67%。分为标准两房（635 或 721 sq ft）与更大的两房+书房（850 或 883 sq ft）。

此处所看的为最大款，883 sq ft。

若你看重“可封闭厨房”，这款更合适。较小的 2+Study 厨房为入户廊道一侧的小厨房，更开放更紧凑。对少下厨、追求更低门槛的买家未尝不可。但越来越多买家（尤其转售市场中）即便是两房也倾向“可封闭厨房”，这一点值得留意。

此户型受益于点式布局，开窗更多、通风更佳。即便小户型，厨房与卫浴也能实现自然通风。这在当下已属少见，颇为加分。

提供一些参照：ELTA 的 2+Study 为 807 sq ft，Blossoms by the Park 的为 689 sq ft。两者皆为 GFA 协调后的项目，而 LyndenWoods 仍属协调前。因此纸面面积更大，亦包含空调机位等面积；本户型空调机位约 4.5 平方米。

装饰方面，公共区为大规格瓷砖，卧室为乙烯基地板，属于新盘常见配置。值得一提的是，更多开发商开始采用更大规格瓷砖，以减少缝线、放大视觉。

LyndenWoods 非 PPVC 工法，这意味着未来若要调整格局，灵活性更高。并非人人需要，但有此选项总是好的。对照而言，ELTA 采用 PPVC；Bloomsbury Residences 则以 Advanced Precast 允许一定程度调整。

层高 2.8 米，处于当下常见的 2.79–2.85 米区间内。

入户即见厨房，前方是餐客一体空间。

有人或更偏好带玄关以提升私密，但此布局更强调“面积效能”。对紧凑户型而言，这是务实取舍——更多面积留给实际起居空间，日常更有感。

不过，入户旁仍可加装一组纤薄鞋柜或置物架，收纳鞋物与随身小物。

再往里，右侧是厨房，前方展开为餐客区。

厨房 5.4 平方米，与多数新盘相仿，但更亮眼的是其布局、设计与功能性。

两房少见的“可封闭厨房+可开启窗”在此实现（得益于点式布局）。虽未配滑门，但可自行增设。

唯一的小担心是双人同时操作略显局促，但这也属个人偏好。地面为大规格瓷砖，橱柜、岩板台面与挡板随“白电”一并交付。

Franke 工程石水槽质感不错，搭配 Grohe 龙头。面向一块玻璃隔断，既能引光入内，也方便在清洗时关注客餐厅动静。

烹饪配置包括 Corten 隐藏式电磁炉与 Bosch 抽油烟机，另配 Bosch 嵌入式烤箱。整体电器品质上乘，足以满足热爱下厨者。

对侧为“备餐台”区域，可摆放咖啡机等小家电。Bosch 洗烘一体机位于此处（图未示），并设有冰箱位；随房配备独立式 Liebherr 冰箱。

对许多人而言，这样的厨房在两房中颇具吸引力。

进入主起居区前，先看位于厨房旁的公共卫浴。

它将服务公用卧室与来访宾客。

面积 4.3 平方米，与当下新盘相仿。配置齐全：收纳柜、岩板台面、Duravit 台盆与坐便、Grohe 龙头与花洒——可靠品牌，质量在线。

同样采用大规格瓷砖，减少缝线、整体更利落。

更难得的是配有窗户，自然通风在小户型中并不常见，有助于空气流通与湿度控制。

回到主起居，餐客区一气呵成。虽正面宽不算夸张，但纵深布局灵活，可形成协调的日常动线。

餐客一体约 29.7 平方米，以两房而言相当宽裕。轻松容纳 6 人餐桌，体现整体“可居性”。也可放两人位沙发，或视布置改为小三人位。

示范单位用卡座展示更大的餐桌如何容纳；若采用紧凑 6 人桌，同样可不侵占过道。

客厅布置简洁，仅设电视柜，无茶几；若添置一张小茶几，空间也不会局促。对小家庭而言，比例恰当、舒适。

接下来是阳台。本叠朝向 AYE，虽与高速公路有一定距离，景观仍不错。主要顾虑是噪音；为此阳台配声学吊顶与手动 Ziptrak 百叶。

阳台 5.7 平方米，尺寸在此类户型中属常规。

配有给水与电源，更添实用性。可摆 4 人餐桌，或布置为次要休闲区，如不偏好露台用餐。

现在进入私密区域，从书房开始。

书房 5.1 平方米，原始为封闭空间，适合需要安静工作的人士。DB 也设于此，后续设计时需注意。

示范单位拆除了书房墙体，呈现开放式书房，视觉更通透，公共区也更显宽敞。

若需要静音独立空间，保留墙体亦可。

功能上，它也可作为紧凑客房。从平面看可放一张单人床，但余量不多。

对家庭而言，这种“可变空间”很有价值：可作书房、学习区，或随家庭阶段演进而变更用途。

示范单位以简洁书桌呈现，也能直观感受日常的使用方式。

接着是公用卧室，8.5 平方米，可舒适摆放大床。示范单位以“猫主题”趣味陈设展示。

房间配备落地窗，引入充足采光，标配两扇门衣柜。

最后是主卧，13.3 平方米。

可舒适摆放特大床与两侧床头柜，仍留有良好通行空间。以两房而言，这样的尺度颇为惊喜。

相较常见的紧凑两房主卧，这里更宽裕，是明显优点。落地窗进一步放大采光与开阔感。

标配两扇门衣柜。是否足够两人使用，一直是新盘常被诟病之处；好在为“顶天立地”设计，更有效利用高度。

主卫 5.1 平方米。

与公卫相比，主卫色调更深，更显对比。配置如前：岩板台面、收纳柜、Duravit 台盆与坐便、Grohe 龙头。

同样采用大规格瓷砖，减少缝线、维护更易。另配有开窗自然通风，以及 Grohe 顶喷花洒。

LyndenWoods – 3 Bedroom + Guest Premium Type CGP（120 sqm/1,292 sq ft）户型评测

三房占 LyndenWoods 户型组合的 26.5%（共 91 套），分为标准三房与更大的 3 Bedroom + Guest Premium 两种。

示范单位展示的是后者，1,292 sq ft。全盘此类 46 套，朝向 Science Park Drive 与 Kent Ridge Park。

参照之下，Bloomsbury Residences 的 3-Bedroom Premium + Flexi 为 1,098 sq ft，纸面更小。然其为 GFA 协调后项目，而 LyndenWoods 属协调前，后者包含了如空调机位（此处为 4.1 平方米）等面积；因此纸面更大，但两者可居面积并无本质差距。

不过，点式布局为本户型带来实质优势：更强的私密性与通风，更多的外立面开窗，整体分离感更佳，较密集的楼叠中难能可贵。

装饰上，公共区为大规格岩板瓷砖，卧室为乙烯基地板，是当下新盘常见配置。大规格铺面减少缝线、放大视觉，这在今年不少新盘（如 Arina East Residences）中已成趋势。

LyndenWoods 非 PPVC 项目，后期内装调整更灵活。对家庭阶段变化较多者，是一份“未来适配”的余地。

层高 2.8 米，处于当下常见 2.79–2.85 米区间。

入户为玄关，视线直达阳台，但不会直冲餐客区，私密性更好。

无多余拐角或凹位，减少无效面积。示范单位也展示了如何利用玄关墙面作额外收纳。

入户左侧即为厨房，可用伸缩滑门完全封闭。伸缩滑门无需地轨，观感更整洁，亦更显质感。

厨房配有窗户（图未示），可实现真正通风。若常明火烹饪，这点尤其实用。

含后方工作阳台在内，厨房面积达 13.1 平方米。地面为岩板瓷砖，耐用度佳。

前半段为橱柜与储物，另设冰箱位。台面与挡板同为岩板材质。

此段也可作小家电展示与取用区，如微波炉、咖啡机等。随房配备 Liebherr 独立式冰箱与冷柜。

对侧为主烹饪区，承担备料、烹煮与清洗。此侧同样满配橱柜与岩板台面，搭配 Franke 花岗岩水槽与 Grohe 龙头；厨房电器为 Miele 全套：嵌入式烤箱、抽油烟机与燃气灶，适合明火爱好者。

值得注意的是，同样配备了 Corten 隐藏式电磁炉（与两房一致），不用时可作额外操作台，实用又节省空间。

再往后是工作阳台、WC 与家政储物间。

家政间 3.8 平方米，功能多样。

可作储藏或食品间，或作帮佣房。常见做法是装折叠床（Murphy bed），在灵活与私密之间取得平衡。

旁侧 WC 1.4 平方米，近在咫尺，给予帮佣独立的休息与卫浴空间。

工作阳台亦设于此处，并配窗，方便自然通风与晾晒。

随房附带 Miele 洗衣机与干衣机。

现在回到主起居区。

餐区第一眼或许显得克制，尤其与两房示范中的 6 人餐桌相比。

但这主要是家具选择问题。此处放一组紧凑 8 人餐桌仍绰绰有余，不会侵占客厅。

示范单位选用较小的餐桌，意在营造更通透的空间感。

与客厅合计约 37.1 平方米，以此面积段而言相当慷慨。走进示范单位时，这种“开阔感”很直观。

客厅此处以双人沙发与茶几布置。

若不采用内置柜体，放一张标准三人位也很从容。最终取决于你的家具与摆场，灵活度高，这始终是优点。

阳台 7.2 平方米，不走“长面宽”，而是更接近方形。虽不如横厅那般“全景”，但实用面积充裕：可放 4 人餐桌或两张躺椅，按需调整。

此类单位朝向 Science Park Drive，可望向 Kent Ridge Park。高楼层更可能获得更开阔绿意（甚至局部海景）；但在发展中区域，无遮挡维持多久，总有不确定性。

阳台配电源与给水，便于轻洗或户外小电器使用；标配手动 Ziptrak 百叶，很实用。

接下来转入私密区：走廊两侧为公卫与两间公用卧室。

公卫 4.1 平方米，服务两间公用卧室与来访宾客。

配置齐全：岩板台面、充足收纳、Duravit 台盆与坐便、Grohe 龙头。依旧为大规格岩板瓷砖，减少缝线，视觉更开阔。

但此处无窗，依赖机械排风。

若要挑剔，公卫位置较为“内侧”，宾客需略深入私密区。但就整体布局与面积权衡而言，这是可接受的取舍。

这是公用卧室 2，布局稍特别。你所见为“原始公卧 2 + 客房部分面积”的合并展示。

客房另一半并入主卧（后文详述），因此这里看不到客房原始状态。

公卧 2 原始为 9.1 平方米，较常见新盘已显宽裕；加上从客房“借来”的约 3.2 平方米，整体更显从容。

示范单位以平台床代替常规床，呈现儿童房氛围；若偏好，也可舒适容纳一张大床。标配两扇门衣柜（图未示），并具落地窗。

若同样将客房作为延伸区，可做储物、阅读角或纯粹的空地缓冲。

客房原始 6.4 平方米，亦可作独立书房、婴儿房或紧凑卧室。且因非 PPVC，墙体非承重，可灵活重构。

接着是公用卧室 3，两间公卧中更大者，为 12.2 平方米。若有两个孩子“争房”，这间大概率胜出。

面积感受非常直接。原本常被视为“浪费”的小前厅，此处被用于嵌入两扇门滑动衣柜，空间利用更高效。

布局上，可舒适放置大床。

若采用单人床，还能轻松加一张书桌。落地窗带来良好采光，空间更开敞。

最后来到主卧。入口直达步入式衣帽区，再连至主卫。含衣帽区在内，主卧总面积 16.4 平方米，以当下新盘三房而言相当可观。

步入式衣帽区采用四扇门衣柜，比新盘常见的两扇门规格更上一层。不过每扇门宽度略窄，是否足够两人使用，取决于衣物体量。至少，它带来分区与“更衣仪式感”。

主卫主题与公卫相近，但更大，为 5.1 平方米。

配置包括岩板台面、收纳柜、Duravit 台盆与坐便、Grohe 龙头。大规格岩板瓷砖延续，维护更轻松、观感更整洁。

配有窗户自然通风，这点比公卫更优。并设 Grohe 顶喷花洒，质感到位。

最后看主卧睡眠区。如前，示范单位把客房部分并入主卧。

（地面的白线标示了原始墙体位置。）

原始配置下，主卧可放特大床与两侧小床头柜，空间基本满载。落地窗带来理所当然的最佳采光。

若按示范单位做法，合并部分客房，大致可呈现如下的空间感受。

通过并入客房一部分，设计师得以引入梳妆与小型休闲角，这在原始布局中无法容纳。虽未给出精确面积，但看起来约占客房的一半。这是小变化，却展现了本项目在格局上的灵活性。

至此，三房示范单位导览结束。

LyndenWoods – 4 Bedroom Premium Type DP（153 sqm/1,647 sq ft）户型评测

LyndenWoods 的四房较为稀缺，仅 23 套，占比 6.7%。仅有一种布局，1,647 sq ft，位于单一楼叠，朝向 Science Park Drive 与 Kent Ridge Park 绿意。

对比 Bloomsbury Residences，四房 1,173–1,420 sq ft，共 68 套，占比 19%。显然，LyndenWoods 采取“稀缺化”策略，或定位为更小众、进阶的选择。

需注意：Bloomsbury 为 GFA 协调后，LyndenWoods 为协调前；前者不计入空调机位等面积，后者计入（此处空调机位约 6.7 平方米/72 sq ft）。即便如此，从内部可居性与实用尺度看，本户型仍领先多数同侪，更适合家庭居住。

除面积外，点式布局同样带来优势：更佳私密、通风与采光。

装饰方面，公共区为大规格瓷砖，卧室为乙烯基地板。

层高 2.8 米，落在当下新盘常见区间之内。

图为私家电梯前室。空间足以容纳 DB 箱与一组纤薄鞋柜或墙挂收纳。

进入后即是餐区与厨房。先看厨房。

厨房沿右侧一字展开，11.4 平方米，比例协调，适合常下厨或常待客的家庭。

与三房相同，采用伸缩滑门，可在“封闭”与“开放”之间切换。

中央为岩板岛台，既增操作面，又为待客制造“舞台感”。配备 Liebherr 酒柜，较常规“白电”更显进阶。

地面为岩板瓷砖，并设面向 Kent Ridge Park 的“早餐台”小景观位。虽非大手笔，却提供了一个“停驻”的日常瞬间。

标配 L 形橱柜、一体岩板水槽配 Grohe 龙头，厨房电器为 Miele 全套：燃气灶、嵌入式烤箱与抽油烟机。

并配 Liebherr 独立式冰箱与冷柜。

同样配有 Corten 隐藏式电磁炉，随取随用，不占备餐面。台面长度也相当可观，功能性更强。

餐区可从容容纳 8 人餐桌，这是大户型的应有之义。其与厨房的并置，让待客与家宴动线自然顺畅。

客餐区与工作阳台合计 45.6 平方米，以当下标准亦属亮眼。

宽面宽进一步放大了空间感，视线自然被引向 Kent Ridge Park 的绿意，尤其高楼层更显优势。

需要提示的是：示范单位做了改动——公用卧室 3 有一半并入客厅，另一半延展主卧。原始状态下，沙发区中间应有一堵墙。

所以请留意，实得交付并非示范单位现状。

阳台同样以超宽面宽取胜，视觉张力更强。

面积 11.8 平方米，占据一定内面积，但以本户型体量而言，依然是十分实用的“第二客厅”。部分楼叠还可能捕捉到更多绿意与更远景观。

若把待客转至户外，这里放下一张 8 人餐桌也不是问题；亦可如示范一般布置休闲躺椅。标配水点、电源与手动 Ziptrak 百叶，功能与弹性兼具。

进入卧室前，先看工作阳台与服务入口。对有住家帮佣的家庭，这样的“独立后场”更显体贴。

右手为家政间，4.7 平方米。

可放折叠床（示范单位所示），或改作储物/食品间。

前方为服务入口，远离主电梯厅，避免与来客或快递动线重叠，更具私密。

继续前行是 WC（1.3 平方米）与工作阳台，配窗自然通风，便于晾晒。

此处同样附带 Miele 洗衣机与干衣机。

现在转往卧室与卫浴。

这是公卫 3，4.3 平方米，服务卧室 3 与卧室 4，也会与来客共用。

配置齐全：岩板台面、台下收纳、Duravit 台盆与坐便、Grohe 龙头。大规格瓷砖延续至此，减少缝线、观感更一体。

难得的是，这里也配有窗户，自然通风更优。

此处原为公用卧室 3（9.1 平方米）。

你所见的装饰搁架位置，即原始卧室入口。

如前所述，示范单位拆除了整间卧室，并将面积一分为二：一半并入客厅，另一半延展主卧。

原始分界位于窗柱处。带着这个前提，我们看主卧如何被延展。

右侧即为主卧入口。

进入后是一段较长的过道。

地面的白线标示的是原公卧 3 的位置，如今被改造成梳妆区。

梳妆区与过道合一后，前室更有意义，既增功能，也更显精致，并自然引向步入式衣帽间与主卫。

若不做此改造，有人或会觉得过道面积利用不够高效。

步入式衣帽间相较其他卧室明显“进位”。

采用精致的三聚氰胺饰面、玻璃平开门，六扇门配置，较常见的两/四扇门更显豪华。

主卫 6.1 平方米，尺度可观。

一侧为岩板一体双台盆，配双 Grohe 龙头。

收纳柜与照明均为标配。小瑕疵是台面空间略有限，但下方开放式层架可一定程度补足。

对侧为步入式淋浴与 Duravit 坐便，淋浴配 Grohe 龙头与顶喷。另设开窗自然通风，是任何卫浴的加分项。

最后看主卧睡眠区。

主卧布置简洁，不事雕饰，但足够宽裕，可容纳特大床、双床头柜与一张休闲椅。落地窗可远眺 Kent Ridge Park 天际线。

原始布局下，主卧与衣帽区合计 23.9 平方米。

接着是卧室 4，为本户型中最小的公用卧室，8.9 平方米。

虽可放大床，示范单位以单人床与紧凑书桌展示更好的可用空间。标配衣柜。需注意此处虽为落地窗，但下半部为磨砂玻璃（因空调机位在此）。

最后是次主卧（Junior Master），除主卧外面积最大，11.2 平方米，带独立卫浴。

卧室可舒适容纳大床，旁侧为标配衣柜。

同样配落地窗，但朝向为邻近的 Cintech 1。若在意景观，这点需留意。

次主卧卫浴 4.3 平方米，与公卫相近。

配置为实体面台、充足收纳、Duravit 台盆与坐便、Grohe 龙头；大规格瓷砖减少缝线，空间观感更开阔。

配有窗户自然通风，始终是加分项。

LyndenWoods 区位评测

Singapore Science Park 长期与实验室、创新枢纽与研发专业人士相连，而非居住。但情况正在改变。

随着 LyndenWoods 推出，CapitaLand 把住宅引入这个长期偏商业的园区——这是 Science Park 40 多年来首个住宅项目。这不仅是一锤子买卖，而是信号：Science Park 正迈向“混合、面向未来”的城区。住宅的引入，亦呼应 URA 的去中心化策略，推动在传统核心以外打造宜居的城市节点。

LyndenWoods 位于 69–71 Science Park Drive，紧邻 Geneo 生命科学集群，目前多数便利将由 Geneo 提供：其自带餐饮与零售裙楼，有 Din Tai Fung、Makan Street Food Court、Miniso 等，足以承担日常所需。从 Geneo 地下层可全程有顶接入 Kent Ridge MRT（CCL）。

与 one-north 主核心（我们指 Fusionopolis 与 JTC LaunchPad 一带）相比，Science Park 仍属相对“早期”；但配套会逐步补齐，“先行者优势”通常伴随这样的代价。较大型的购物与餐饮，短途驾车或一站地铁即可达：如 Rochester Mall（约 400 m，步行 5–6 分钟）、The Star Vista（约 600 m，车程 3 分钟）、前述 Fusionopolis One（约 800 m，车程 3 分钟）。

除此之外，当前你更多会看到办公室、实验室与研发设施。据悉未来氛围会更趋“校园体验”，充满绿意、有遮荫步道，且更紧密地连接 NUS/NUH。

我们认为项目当下面临的挑战之一，是周边已有的更成熟选择。问题在于，Science Park 能否克服过去 one-north 某些地段曾出现的“空城效应”。但既然那些地段后来走出来了，Science Park 未必不能。

交通与连通

交通	公交线路	距离与步行时间（估）
Kent Ridge MRT（Circle Line）		520–530m，步行 6–7 分钟，经 Geneo 全程有顶
公共巴士	92、92A、92B、95、97、166、197、200，以及 NUS 校内接驳线	步行至不同车站约 3–8 分钟不等
驾车可经 South Buona Vista Road 上 AYE		车程 4 分钟内

生活方式与配套

目的地	距离与车程（估）
Geneo 零售裙楼（餐饮、部分诊所与轻零售）	约 250m，步行 3–4 分钟
Rochester Mall	约 1,570m，步行 15–18 分钟；车程 3–5 分钟
The Star Vista	约 1,750m，车程 3–4 分钟
Fusionopolis One	约 750m，步行 10–11 分钟；但无需步行——one-north MRT 与 Fusionopolis 直连，且离 Kent Ridge MRT 仅一站；可从 Geneo 直接搭车前往

学校与教育

学校	距项目距离
National University of Singapore（NUS）	约 1.3 km，车程 4 分钟
INSEAD Asia Campus	约 1.5 km，车程 5 分钟
Fairfield Methodist Primary School	约 1.1 km，车程 4 分钟
ACS（Independent）	约 1.5 km，车程 5 分钟
Anglo-Chinese Junior College	约 1.7 km，车程 6 分钟
Singapore Polytechnic	约 2.1 km，车程 7 分钟

高峰期驾车时间

目的地	预估车程
Orchard Road	约 12–15 分钟
Raffles Place（CBD）	约 13–15 分钟
Jurong East（JEM）	约 12–15 分钟
Changi Airport	约 22–25 分钟
Sentosa	约 20 分钟

最就近的联外道路：由 Science Park Drive 出口，转入 South Buona Vista Road 或 Portsdown Avenue，约 4–5 分钟可上 AYE。

LyndenWoods 楼叠（Stack）分析

总平面

下午西晒

最佳 Stacks

LyndenWoods 主要为东北向与西南向两类单位，不同季节都会在不同程度上受下午西晒影响。东北侧因周边多地块仍在详细规划中，大部分单位享有较为开阔的视野，但也有人会担心临近 AYE 带来的噪音。

西南侧则是：低楼层将正对未来的商务园开发，但高楼层有望越过屋顶线，收获 Kent Ridge Park 的全景绿意与远处海景。这些西南向高楼叠大概率成为“溢价”楼叠，毕竟天然景观的吸引力更持久。考虑到该区容积率大致已定、园区仍处早期阶段，合理推断这些景观在可见未来内具延续性。

LyndenWoods 开发商评测

开发商

CapitaLand 于 2000 年由 DBS Land 与 Pidemco Land 合并而成，是东南亚规模最大的上市房地产公司。今日的 CapitaLand 远较过往强盛，很大程度归功于创始总裁兼 CEO 廖文龙先生。短短 20 年间，管理资产规模达约 $140Bn。如今其在本地住宅领域的活跃度不及以往，更多布局于商业、零售、商务园、工业与物流等资产；但仍缔造了许多标志性项目，包括 Canninghill Piers、One Pearl Bank、Sky Habitat、D’Leedon、The Interlace，以及近年的J’den。

建筑设计

ADDP Architects 是新盘领域的熟面孔，近年不少辨识度高的项目出自其手。如 Avenue South Residence、 SORA、 Martin Modern、 Whistler Grand，以及更靠近本区的 Nexus @ One-North 与 Blossoms by the Park。

其设计语言偏向简洁、现代，这也一定程度上塑造了当代新加坡公寓的审美。

他们也多次与 Qingjian Realty 合作，如 Tenet EC 与 Altura EC。

至于 Bloomsbury Residences，其灵感取自近旁的 Wessex 社区，融入了含蓄的殖民风语汇。团队亦与景观设计紧密配合，框取并最大化无遮挡天际线的观景面，这与地势的抬升相辅相成。

户型配置

户型	预估面积（SQFT）	套数	占比
2 Bedroom	635 – 721	137	66.8%
2 Bedroom + Study	850 – 883	92
3 Bedroom	1,023 – 1,066	45	26.5%
3 Bedroom + Guest Premium	1,292	46
4 Bedroom Premium	1,647	23	6.7%
		343	100%

LyndenWoods 价格分析

若你在考虑 LyndenWoods，大概率也会同步关注更大 D5 区域内的其他新盘——尤其 one-north、Queenstown 与 Buona Vista 一带。

最具可比性的之一是Bloomsbury Residences（位于 Mediapolis）。两者距离与入市时点相近，价格对照尤为值得关注。

在更深入分析前，先看 LyndenWoods 的“横向一瞥”。

参考首发价：

• 2-Bedroom（635–883 sq ft）： From $1.39M（~$2,189 psf）
  
• 3-Bedroom（1,023–1,292 sq ft）： From $2.35M（~$2,297 psf）
  
• 4-Bedroom（1,647 sq ft）： From $3.58M（~$2,174 psf）
  

有趣的是，LyndenWoods 的三房在各户型中 PSF 最高。乍看反直觉，但在近期新盘中并不罕见——当开发商把中等面积户型定位为“家庭主力”时，往往如此。需要注意的是，Bloomsbury Residences 提供更小的三房（起步 904 sq ft），因此在 PSF 更高的同时，总价反而可低一些。相比之下，LyndenWoods 更像面向追求更大起居尺度、且仍希望总体面积“可控”的家庭客群。

另外，由于全盘仅两栋塔，低高楼层之间的价差可能更为显著。

在The Orie 与J’den 上市时，我们见过类似情形：高楼层去化明显更慢，显示买家对“为数层楼的高度差支付不小溢价”较为谨慎。此处是否重演，取决于 LyndenWoods 的定价策略，但值得放在心上。

横向比较：

按整体户型结构加权，LyndenWoods 平均约 $2,220 psf（开发商披露的平均售价）。后续批次有望与 Bloomsbury Residences 的均价更趋接近。

以下为按卧室数划分的在售新盘均价（概览）：

项目	地契	区域	2	3	4
LyndenWoods	99 yrs	District 5	$1,390,000	$2,350,000	$3,580,000
The Shorefront	999 years	District 17	$1,501,891	$1,775,519	$2,855,737
Kassia	Freehold	District 17	$1,557,000	$1,871,000	$2,522,000
The Myst	99 yrs	District 23	$1,589,000	$2,325,000	$2,881,000
The LakeGarden Residences	99 years	District 22	$1,590,000	$2,277,600	$2,799,000
Hillock Green	99 yrs	District 26	$1,608,000	$2,657,000	$2,760,000
Bloomsbury Residences	99 yrs	District 5	$1,628,000	$2,173,000	$2,866,000
SORA	99 yrs	District 22	$1,632,000	$2,094,000	$3,225,000
Orchard Sophia	Freehold	District 9	$1,646,888
Lentoria	99 yrs	District 26	$1,730,000	$2,112,000	$2,700,000
Hillhaven	99 yrs	District 23	$1,748,340	$2,381,984	$2,688,888
The Hillshore	Freehold	District 5	$1,768,000	$2,588,000	$3,880,000
The Collective at One Sophia	99 yrs	District 9	$1,809,000	$2,874,000
Koon Seng House	Freehold	District 15	$1,819,000	$2,638,000	$2,788,000
Hill House	Freehold	District 9	$1,838,000	$2,225,000
Claydence	Freehold	District 15	$1,886,400	$2,528,600	$5,410,000
Aurea	99 yrs	District 7	$1,898,815	$2,831,010	$4,080,510
Bagnall Haus	Freehold	District 16	$1,901,000
Terra Hill	Freehold	District 5	$1,913,000	$2,406,000	$3,504,000
8@BT	99 yrs	District 21	$1,920,000	$2,617,000	$3,622,000
Nava Grove	99 yrs	District 21	$1,932,600	$2,536,900	$3,218,300
The Arcady at Boon Keng	Freehold	District 12	$1,945,000	$2,486,000	$3,701,000
Chuan Park	99 yrs	District 19	$1,945,300	$2,467,300	$3,363,800
Grand Dunman	99 yrs	District 15	$1,954,000	$2,566,000	$3,552,000
The Continuum	Freehold	District 15	$1,993,000	$2,966,000	$3,555,000
Union Square Residences	99 yrs	District 1	$2,023,000	$2,820,000	$4,620,000
Pinetree Hill	99 yrs	District 21	$2,024,000	$2,981,000	$3,214,000
ELTA	99 yrs	District 5	$2,237,000	$2,568,000	$3,098,000
Grange 1866	Freehold	District 10	$2,285,000
Midtown Bay	99 yrs from 02/01/2018	District 7	$2,308,000	$4,714,000
TMW Maxwell	99 yrs	District 02	$2,404,000
Atlassia	Freehold	District 15	$3,059,028	$2,804,578
Novo Place	99 yrs	District 24		$1,352,000
Lumina Grand	99 yrs	District 23		$1,401,000
Jansen House	999 yrs	District 19		$2,023,000	$2,497,000
Parktown Residence	99 yrs	District 18		$2,542,000	$2,955,000
The Orie	99 yrs	District 12		$2,976,000	$3,405,000
Meyer Blue	Freehold	District 15		$3,001,000	$4,584,000
J’den	99 yrs	District 22		$3,068,000	$3,371,000
Enchante	Freehold	District 11		$3,394,050	$3,762,066
Ikigai	Freehold	District 11		$3,415,280
Canninghill Piers	99 yrs from 03/09/2021	District 6		$3,503,000	$6,280,000
Watten House	Freehold	District 11		$5,038,000	$4,956,000
The Giverny Residences	Freehold	District 10		$5,497,000	$9,566,000
Norwood Grand	99 yrs	District 25			$2,616,000
Blossoms By The Park	99 yrs	District 05			$3,336,000
Sceneca Residence	99 yrs	District 16			$5,188,000
Irwell Hill Residences	99 yrs from 13/04/2020	District 9			$9,452,000

Bloomsbury Residences 均价约 $2,412 psf，但其更小的三房起价 $2.173 million，总价仍低于 LyndenWoods。对预算更敏感、又希望拿到三房的买家，或更青睐此类紧凑方案。

另一方面，LyndenWoods 的两房（占全盘近 2/3）起步价明显低于 Bloomsbury 的 $1.628 million，更接近本区部分“较新转售两房”的叫价带。

下表为 LyndenWoods 与周边项目的“快照”对比：

项目	平均 PSF	TOP	备注
LyndenWoods	~$2,220	2029	近 MRT，Science Park 园区首发，具先发优势
Bloomsbury Residences	$2,412	2029	Mediapolis 园区内，宁静无遮挡景观
The Hill @ One-North	$2,532	2026	邻公园，近 MRT
Blossoms by the Park	$2,473	2026	邻公园，临近 MRT
One-North Eden	$2,360	2025	带商业，近 MRT
Normanton Park	$1,817	2023	体量大，受众广

那么二手市场呢？

若与本区旧盘比较，二手均价通常更低，诸如 Heritage View、The Rochester 或 One-North Residences 多在 $1,500–$1,700 psf 区间。

项目	户数	平均 $PSF	TOP	地契	价差
LyndenWoods	343	$2,220	2029	99-year Leasehold
Bloomsbury Residences	358	$2,477	2029	99-year Leasehold	-10.37%
One Holland Village Residences	296	$3,781	2024	99-year Leasehold	-41.29%
Blossoms by the Park	275	$2,423	2026	99-year Leasehold	-8.36%
The Hill @One-North	142	$2,488	2026	99-year Leasehold	-10.77%
One-North Eden	165	$2,348	2025	99-year Leasehold	-5.46%
Kent Ridge Hill Residences	548	$1,966	2024	99-year Leasehold	12.90%
Normanton Park	1,840	$2,083	2023	99-year Leasehold	6.57%
The Rochester Residences	334	$1,574	2011	99-year Leasehold	41.08%
One-North Residences	405	$1,642	2009	99-year Leasehold	35.22%
Treasure Place	54	$1,418	2006	Freehold	56.55%
Heritage View	618	$1,596	2000	99-year Leasehold	39.10%
Dover Parkview	686	$1,403	1997	99-year Leasehold	58.22%

PSF 维度上有 30%+ 的折价，但代价是“格局效率、设施与地契年限”等。旧盘普遍面积更大，尽管 PSF 更低，但总价往往更高。若你优先考虑现代格局或“新盘溢价”，LyndenWoods 的两房入场价目前仍较 Bloomsbury Residences 亲民，也比 D5 的 The Hillshore 与 Terra Hill 更具竞争力。

LyndenWoods 升值潜力分析

坦白说，这部分不易评估。LyndenWoods 是 40 年来此地首个住宅（Geneo 确有 250 套服务式公寓，但样本有限，不足以做参照）。再加上园区转型刚起步，缺少可直接类比的先例。

若只看当下，除了“校园感”与“办公”，可述不多，我们已在上文覆盖。因此更需要参考“规划中的将来”。

我们确实知道 URA 的愿景是把 Science Park（Greater one-north 的一部分）打造为“live-work-play”的创新区；且此处连通性优异：Kent Ridge MRT（CCL）在步行范围内，此段 CCL 与 Buona Vista 仅两站之隔，也就顺势接驳 EWL。这些都是“可锁定”的基本面利好。

未来甚至可能新增轨道联系——例如拟议中的West Coast 延伸线，或将把即将到来的 JRL 直接延伸至 Kent Ridge，尽管这是更远期（或至 2040）。这意味着 Kent Ridge，及延伸到 LyndenWoods，能便捷抵达西部与中部。

换言之，这里受益于夹在两大未来增长引擎之间：

• Jurong Lake District（JLD）：被誉为“第二 CBD”，约 15 分钟车程，将成为商务、零售与居住的重要锚点。
  
• Greater Southern Waterfront（GSW）：新加坡南部海岸线转型，将引入新住宅、公园与经济节点——距 Science Park 约 20 分钟车程。

若能加快完善本地配套，就更“完整”。问题在于，我们尚不清楚节奏快慢。可以肯定的是，不会太快——毕竟一切才刚开始。

土地成本的参照也不容易，因为 LyndenWoods 的地块并非来自公开招标，没有直接的 $PSF 标杆。可参考 one-north/Media Circle 的 Bloomsbury Residences 地价约 $1,191 psf ppr，毗邻的 Media Circle Parcel A 约 $1,037 psf（Parcel B 上轮流标未果）。

鉴于目前 Science Park 几乎没有其他住宅，LyndenWoods 是“先行者”的明确定义。除了 URA 的规划红利，NUS、NUH、A*STAR 等源源不断的人才也意味着稳定的租赁需求。简言之，未来的 LyndenWoods，既具自住吸引力，也不乏投资价值。

我们的结论

LyndenWoods 或许不是 2025 年“最吸睛”的新盘，但它静水流深、颇具策略意义。作为 Science Park 住宅化的“第一步”，它给了买家一个少见的位置选择：置身更大园区转型之中、步行到 MRT、背靠经验丰富的 CapitaLand。

它不会是 D5 最便宜的选择；像 Normanton Park，乃至 Bloomsbury Residences 的某些户型，或许在知名度或单类户型价格上更讨巧。但 LyndenWoods 的两房入场点仍具竞争力；考虑到其土地稀缺、与城市融合的潜力及长期上行空间，性价比不俗。而对注重大空间的买家而言，三房与四房更强调“功能性”，而非一味追逐“极致紧凑”。

归根结底，这不是一门“短线新鲜感”的生意，而是“长线布局”的命题。若你认同 Science Park 下一章“live-work-play”的愿景，LyndenWoods 也许就是提前上车的机会。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。