Lumina Grand EC 评测：位于武吉巴督、临近 ACS Primary 的更奢华 EC

项目：	Lumina Grand
地区：	23
地址：	Bukit Batok West Avenue 5
产权年限：	99-year Leasehold from 2022
单位数量：	512
车位数量：	414
占地面积：	178,936 sqft
开发商：	CDL Zenith Pte. Ltd.
TOP：	Est. 2027

紧邻近期推出的Altura EC，Lumina Grand 是 City Developments Limited（CDL）在该区域推出的第二个 Executive Condominium（EC）项目，承接 2022 年在一个月内售罄的人气项目 Copen Grand 之后迅速登场。

在当今市场，除去 Minimum Occupation Period（MOP）外，EC 与常规公寓的差异已几乎难以分辨。得益于更具吸引力的入场价格，EC 成为许多自住者的优先之选，这从 Altura、Tenet 与 Copen Grand 等近期项目备受追捧即可见一斑。

若你未有紧贴市场动态，Altura（Lumina Grand 的邻居，位于 Bukit Batok）在开盘当天便售出61% 的单位。更有意思的是，其中不少买家是未能在（位于 Tampines 的）Tenet 抢得单位者。两者位置差异明显，却仍能吸引相同客群，足见 EC 买家对地段的“中性”态度与 EC 的强势受欢迎度。

因此，Lumina Grand 在开盘周末取得强劲表现并不令人意外，53% 的单位以平均每平方英尺 $1,464 售出。开发商随后于 2 月 17 日至 26 日向二次购屋者开放（顺带一提，支票收集将在明天截止）。

展望未来，Plantation Close 附近还有一个即将推出的 EC 项目，预计在 2025 年初推出。鉴于其更靠近 Jurong East，你或许会预期其价格将更高。

若你尚未实地了解 Lumina Grand，我们整理了项目的要点与亮点，帮助你快速掌握其与众不同之处。

Lumina Grand EC 深度探访 

对一般观察者而言，Lumina Grand 或许会与其毗邻的 Altura EC 看起来相当相似。除了位置与周边配套之外，两者的地块规模与形状相近，外立面风格也颇为接近（至少从表面上看）。

不过，细看之下，Lumina Grand 仍有数个差异化特征（后文将逐步分享）。

Lumina Grand EC 占地 178,936 square feet，共规划 512 户。全盘由 10 栋住宅楼组成，分为三排，楼高介于 12 至 13 层，每户对应约 350 square feet 的公共空间配额。 

以新加坡标准而言，这并非超大型项目，但与 Altura 相比则更大。作一参照，Altura 占地 134,000 square feet，有 360 户与 3 栋住宅楼（每户公共空间约 370 square feet），但每栋楼高为 15 层。  

两者外立面同样走简洁路线，以镜面幕墙搭配黑白极简配色，谈不上惊艳，但符合 Executive Condominium（EC）应有的设计水准。

两项目的关键差异，在于住宅楼的朝向与排布。 

Altura 采用类似“H”字形的布置，Lumina Grand 则为三排彼此平行的住宅楼。 

每排之间的距离约 20m；而 Altura 各栋之间的间距则介于 13.7 至 54m。 

与当下大多数新推 EC 相同，Lumina Grand 提供 3、4 与 5 卧室户型，只有顶层堆栈享有更高层高。 

概览结束，我们来更细致地看项目本身。唯一的车辆出入口位于 Bukit Batok West Avenue 5，设有一段较长的车道，通往迎宾下客区。 

人行门方面，一处在警卫室，另一处沿 Bukit Batok Road，步行不远即达最近的巴士站。 

我想到访者都会对到达空间留下不错的印象，Lumina Grand 的迎宾氛围视觉效果出众。区域宽敞且遮蔽良好，上层还设置了公共设施（如两间阅读廊）。 

Lumina Grand 的基地并不算宽裕，开发商能在有限空间内塑造更好的氛围，确实可圈可点。

自入口左转是一段较长且较深的车道，通往地库停车场，设有两个入口。不同于部分新 EC 提供 1:1 车位比，Lumina Grand 提供 414 个车位（约占总户数的 80%）以及 5 个 EV 充电车位。 

鉴于 Lumina Grand 距离最近的 MRT 站有一定距离，且项目仅有 3 卧以上户型，我认为多数家庭至少会拥有一辆车。话虽如此，考虑到高企的 COE 与交通趋势，未来这点或许不再是大问题（希望如此）。

进入设施部分，先看 50m 标准泳池，位于前两排住宅楼之间。就位置而言（紧贴一栋住宅楼）我并非十分喜欢，但也理解受限于地块大小所做的取舍。

由于摆位所限，一侧为池畔平台，另一侧几乎不可用（因此无法摆放太多躺椅）。另需注意的是，一楼露台户可直接通往这些公共区域。 

需要说明的是，若你较在意私密性，受楼栋排布所限，此处需多加留意。相较其他新 EC 项目，Lumina Grand 各排单位彼此距离略近。作为参照，Tenet 各排之间约为 30m，Altura 则介于 13.7 至 54m。

尽管如此，20m 的距离仍属可接受范围，且 EC 一向并非以低密为卖点。

另外，这两排单位大概率是 Lumina Grand 内最安静朝向之一，其余堆栈要么面向主干道，要么临近较为嘈杂的设施。

其他设施如池畔平台、日光躺椅区与架空健身房均设于附近。 

与许多新 EC 相仿，Lumina Grand 采用架空健身房设计，可无阻挡地俯瞰泳池。落地窗的设置，令运动体验更为愉悦。 

来到第二排，此侧设施更偏向家庭友好、活力取向（彩虹跑道一眼可辨）。两排间距同样约 20m，周末或学校假期时，这一带的噪音预期会更高。 

此处设施包括 Fitness Zone、Kids Explore Zone、Jacuzzi Pool、Spa Pool 与 Kid’s Pool，侧边亦设有若干 BBQ Pavilions。

除 50m 标准泳池外，另设儿童池与水疗池，满足不同使用需求。虽然我欣赏多池分区的安排，但儿童池的观感略显平淡。或许是为了呼应整体更为“豪华”的调性，不过从孩子角度未必如此吸引！

此区最吸睛当属 Kid’s Explore 区，彩虹色轨道非常亮眼。旁侧还有户外 Fitness Zone 以及一整段开阔草地（很适合小朋友跑动），被称为 Garden Path。 

不过，与儿童池类似，装置相对简洁，或更适合年纪稍大的孩子。

除烧烤亭外，亦设有其他遮蔽式休憩空间，如 Recreation Pavilion，满足想要静谧放松的住户。

这里也配置了一座网球场，而这在近年新公寓中已渐渐稀缺。

此位置面向 Altura 的网球场，尽可能拉开 Lumina Grand 与 Altura 的距离，形成更好的退距。

以 Lumina Grand 的体量，配一座网球场亦属常见配置，基本在预期之内。

此外，住户还可使用 Dance Room、Music Room、Games Room 与 Social Room，位置紧邻网球场。 

这一点让我联想到 Tenet，同样提供 Piano Room 与 Music Room。理念在于让孩子（或住户）有更合适的外部空间练习，不受家中空间与噪音的掣肘。 

在进入示范单位参观前，先看一张面向 Altura 的 Lumina Grand 区段。 

据我所知，1 号楼（最靠近 Altura）是有意摆位，以尽可能享有 Altura 标准泳池的无遮视野，这点相当聪明。 

Lumina Grand EC – 3 Bedroom Premium Type A5P (90 sqm/969 sq ft) 评测 

3 卧 Premium 户型共有四个变体，面积介于 969 至 1,173 square feet（含顶层单位）。

各型差异较为明显，主要体现在整体动线与厨房布局上。 

例如，仅 Type A3P 为“哑铃式”布局（更高效），其余则为较典型的长走廊串联卧室。

至于 Type A4P、A5P 与 A6P，关键差异在厨房布局（主要受空调板位置影响）。因此 A4P 与 A6P 为 L 形厨房，A5P 为长条形厨房。所有户型均配后勤工作阳台与 WC。 

公共区域统一为瓷砖，卧室为乙烯基层木纹地板。层高介于 2.4 至 2.8m，属多数 EC 的常见标准。 

本次示范单位呈现的是 Type A5P 布局，建面积为 969 square feet（不含中空层高）。 

Lumina Grand 为与周边项目拉开差距的卖点之一，是提供更为“豪华”的装置与配套。 

其一例证，是不同户型采用不同色系主题。所有 3 卧为暖调（Tokyo palette），而 4 与 5 卧为冷调（Milan palette）。  

然而，作为 PPVC 项目，Lumina Grand 的可改造性较低。多数墙体不可拆改，想重新配置空间的业主会较为受限。

入户即见餐客厅与阳台。与其他带入户过道的 3 卧 Premium 变体不同，A5P 的入口直接对着 DB 柜（提升私密性），且不牺牲空间效率。入口过渡区仅 0.7 sqm。 

客餐厅合计 24.2 sqm，即便以新推 EC 标准也偏紧凑（作对比，Altura 的 3 卧+书房客餐厅为 27.1 sqm）。不过两者差距并不算大。

若你看过近年的 EC 示范单位，此类客餐布局应不陌生。卡座设计（座下可储物）让餐区可坐 4-6 人。 

这是当下示范单位常见手法，有效释放空间。即使拉出餐椅，通行空间仍较为从容。 

客厅尺度属常规，可摆放标准沙发、（非常）小巧的茶几与电视柜。与所有新盘一样，若想保有同等通透感，家具尺寸的选择需更克制。

所有 3 卧均配 5.8 sqm 阳台，属于当下常见规格。

设计师在此布置了居家运动区；若想释放客厅空间，也可摆一个小型户外餐套。配置 1 处照明与 1 处防水电源插座，但无供水点。 

总体而言，阳台尺寸足够灵活，可按大多数住户需求进行多样化利用。 

接着我们前往厨房与卧室区域。 

首先要指出，将厨房与卧室一起置于走道一侧并不常见。 

通常厨房与客餐厅相邻，以便按喜好打造开放式或封闭式厨房。 

此布局的优劣仍待观察，但在空间灵活度上确实会受一定限制。

厨房 8.9 sqm，走道较深，通往工作阳台。相较其他变体的 L 形厨房，我更偏好这种长条式，纵深感更强，操作台面也更长，若你习惯将小电器置于台面，这是加分项。 

厨房一侧为清洗与备餐区，配有操作台与层架便于收纳。 

台面为石英材质，挡水板为瓷砖（更易清洁）。作为更高端的配置，提供 Rigel 不锈钢水槽与 Hansgrohe 龙头。 

另一侧为烹饪区，配置 Kuche 智能炉灶、嵌入式烤箱与明火灶具，并设有柜体与抽屉收纳。 

随着开发商对智能家电需求的重视，我也在更多新盘中看到该品牌（如 Blossoms by the Park）。此智能厨房系统支持通过手机远程控制与监测烹饪，提升便捷度与连贯性。 

值得一提的是，厨房设有窗户，提供自然通风，体验更优。 

按 EC 常规，冰箱与洗衣机不在白电配套内，但预留了相应位置。 

厨房尽端为小型工作阳台（窗外方位便于自然晾晒）、WC（1.3 sqm）与家庭避难室（3.8 sqm）。  

此布局中，如家中有帮佣，可将避难室改作起居空间；否则也能作为实用储物间。 

接下来看看本户型的第一间卧室。 

Bedroom 3 面积 9 sqm，标配落地窗、乙烯基地板与内置衣柜。按示范惯例，设计师将其布置为书房与小休闲区——即便放入躺椅与书桌，空间感仍尚可。 

卧室标配为推拉门衣柜与内部抽屉（三聚氰胺饰面）。 

需注意，衣柜并非通顶，但顶上仍可放置收纳箱（如图）。

公共浴室为客人与 Bedroom 2、3 共用。 

面积 4.1 sqm，以紧凑户型而言相对宽敞。或许较为主观，但我确实觉得其观感较其他 EC 更显“高级”。 

呼应 Tokyo 暖调主题，浴室采用暖色木纹与瓷砖墙地面，营造更为舒适的氛围。细节处的讲究与木纹饰面，也让整体更具质感。 

收纳空间充足，洗手台下与镜柜后均可置物。标配为 Hansgrohe 龙头，Rigel 面盆与 WC。偏好自然通风者，会欣赏位于 WC 上方的大窗。 

Bedroom 2 亦为 9 sqm。为呈现不同使用情景，此处简洁家具配置为单人床并预留更多储物。若改摆 Queen 尺寸床，空间也不会过于局促。 

原为落地窗，设计师在床侧增加了窗台，可兼作置物或床头几。

与 Bedroom 3 相同，内置衣柜为双开门配置。从此角度亦可见配置单人床时的通行空间宽度。

主卧与主卫合计 17.4 sqm，以 EC 标准而言相当可观。 

即便摆放 King 尺寸床、内置衣柜（侧设智能收纳组件）与两张床头几，空间仍显从容。 

主卧本身为 12.3 sqm，若储物需求较大，可在墙面增设层架扩展收纳。 

与公共卧室一致，衣柜为两段式并配可上锁抽屉，侧边另设饰品收纳格。 

即便有加装组件，若要“轻松”满足两人使用仍有难度（坦白说）。但这几乎是当下新盘紧凑户型的普遍现象，并非 Lumina Grand 独有。 

最后看看主卫（5.1 sqm），主题与布局与公共卫浴相近。唯一区别在洗手台下收纳系统的饰面材质为三聚氰胺，且 WC 旁多了开放式层架。 

其余配件相同——Hansgrohe 龙头、Rigel 面盆与 WC。WC 上方亦设窗户以自然通风。 

唯一略显意外的是未配置雨淋花洒，这通常是主卫的“标配”。 

Lumina Grand EC – 4 Bedroom Type B3-PH (134 sqm/1,442 sq ft) 评测 

对偏好更大空间的家庭而言，Lumina Grand 提供了不错的 4 卧选择，约占 30% 户型配比。共 155 户，四个变体，面积介于 1,141 至 1,453 square feet（含顶层单位）。 

总体而言，四个变体的差异主要在厨房形状与位置，另一个关键差别是阳台大小。B1 与 B2 配较小阳台（更注重室内可用面积），B3 与 B4 则配更宽更长阳台，方便享受户外空间。 

本示范单位为 Type B3，客餐厅为双层挑高与更大的阳台。含中空，建面积为 1,442 square feet，其中客餐区上方为 17 sqm 的空中挑高（4.8m）。其余区域层高介于 2.4 至 2.8m。 

公共区域为瓷砖，卧室为乙烯基地板。 

如前所述，Lumina Grand 提供两种色系——3 卧为暖调 Tokyo 主题，4 与 5 卧为冷调 Milan 主题。 

不同于多数大户型设有玄关，本 4 卧入户即为干式厨房，并望向公共起居空间。 

我个人更偏好大户型设有玄关，可形成更好的分隔与置物空间；不过此处（入口 0.7 sqm）借助内置柜体，也提供了充足储物，同时更高效地利用了空间。  

此外，层架亦可兼作入户台与鞋柜，功能与效率兼备。 

4 卧配有干式厨房与小型岛台（带储物），并配 Kuche 智能嵌入式烤箱及其他收纳空间。

岛台台面为石英材质，易打理、好清洁。 

虽无水槽与炉具，使用性略受限，但仍可作为早餐吧台，且临近玄关，入户放置采买物品也很顺手。会客时，干式厨房与客厅的互动更为连贯。

不同于 3 卧示范单位的长条厨房，B3P 为 L 形，一侧专为烹饪与备餐，另一侧为工作阳台、WC 与家庭避难室。 

此版湿式厨房与工作阳台合计 9.5 sqm，尺度可观。 

我也喜欢这里设有两扇大窗，自然通风充足。若不想油烟与晾晒混在一起，可考虑将工作阳台与湿式厨房分隔。

先看湿式厨房，分为两段。 

一侧为 Kuche 智能明火灶与烟罩，旁侧预留冰箱位（按 EC 惯例，冰箱不提供）。

如前在 3 卧所述，Kuche 在智能家居领域正越来越常见，其电器可通过 App 无缝联动，提升烹饪便利性。 

此侧吊柜与地柜数量可观，便于将杂物“隐身”。鉴于此侧台面不多，收纳尤为重要。 

干式厨房岛台与此处台面同为石英材质，挡水板为瓷砖。

另一侧为清洗区与通风窗。 

我喜欢此侧面向窗户，且台面长度足以进行备餐。标配为 Rigel 不锈钢水槽与 Hansgrohe 龙头。

工作阳台空间感不错，窗户尺寸也理想，适合自然晾晒。 

洗烘一体机不在配套清单内，但角落预留了洗衣机位，仍可加装层架拓展收纳。

家庭避难室 3.8 sqm，示范将其改为恒温酒窖与品酒间。若家中有帮佣，亦可作起居空间，且临近 WC（1.6 sqm）更为便利。 

这是从干式厨房望向公共区的视角。客厅、餐厅与干式厨房合计 30.9 sqm。

从此角度可直观感受到双层挑高带来的空间提振，阳台自然光亦更充分地引入室内。 

客厅可容纳三人位沙发与小茶几，空间不显局促。

将沙发靠墙是提升利用率的做法，但传统电视柜位可能受限。可考虑安装投影，这在近年也颇为流行。 

餐区同样采用卡座（兼具收纳），舒适容纳 6 人（甚至 8 人）。即便拉出餐椅，通行空间仍然充裕。 

可借鉴此处的整墙层架做法，陈列物品同时拓展收纳。

如前所述，B3P 配更大的阳台，适合偏好户外者。此阳台 9.6 sqm，示范用作居家健身。 

配有 1 处照明与 1 处电源，此处用途多样——可作学习、餐区，或安装 Ziptrak 将其延展为客厅一部分。阳台足够摆下一套常规户外餐桌椅。

在看其它空间前，从阳台看一张公共区的全景。

现在沿着这段走廊去看公共浴室。 

本户型仅设两卫，公共卫浴将供 Bedroom 2、3、4 与客人共用。虽然理想比例并非如此，但在多数 4 卧中已属常见。 

面积 4.3 square feet，属常规尺度，镜柜与台下均有储物。标配为 Rigel 面盆与 WC、Hansgrohe 龙头，亦设窗户自然通风。 

Bedroom 3 为 9 sqm，示范改为书房与展示空间，配落地窗。因布置简洁，便于你想象作为书房的使用感。

标配为双门内置衣柜。与 3 卧相同，衣柜不通顶，但可在其上放置体积较大的物品。

Bedroom 2 同为 9 sqm，配大窗，与 Bedroom 3 十分类似，但示范为儿童房。 

如图，即便摆放儿童床、小书桌与标配双门衣柜，空间依旧舒适。 

换个角度，Bedroom 4（同为 9 sqm）示范摆放 Queen 尺寸床。 

配合小型床头家具与简约墙面层架，可容纳床与内置衣柜。与前两间相比略显紧凑，但这亦是当下新盘的常见尺度。 

最后看看主卧。

主卧带一小段玄关以提升私密性，面积 16.5 sqm，以当下新盘标准而言相当宽裕。

除全高落地窗外，主卧配“双人”步入式衣帽间组件，舒适容纳 King 床，并留有良好通行空间。 

作为本房亮点之一，步入式衣帽间很适合在意个人空间与收纳的业主。

除衣帽间外，另配标准饰品柜与全身镜。其余衣柜配置与其他卧室一致。 

主卫 5.3 sqm，为方正格局。得益于此，WC 与面盆对望淋浴间，中间留出更宽的通行空间。 

主卫大多配件与公卫一致：Hansgrohe 龙头、Rigel 面盆与 WC。不同点在于主卫有更多开放层架，且台下柜饰面为三聚氰胺。 

同样配有窗户自然通风（加分）。 

另一侧为淋浴间，然而同样未见雨淋花洒（这通常是主卫中较常见的配置）。 

Lumina Grand 区位评析 

Lumina Grand 与 Altura 面临同样的问题：距离最近的 MRT 站相对较远。目前最近的是 Bukit Gombak MRT（North-South line），步行约 18 分钟。好处是两站即达 Jurong East（East-West 与 North-South line），可触达 JEM、Westgate 等多元配套与商场。

随着 Tengah Plantation MRT（Jurong Region line）在 2030 年通车，步行距离预计能小幅缩短，但仍需步行约 14 分钟。或者，住户可选择乘巴士，最近的巴士站步行约 2 分钟即可到达。

若希望就近享受更便利的配套，可前往 Le Quest Mall 或即将开幕的 Harmony Village Hawker Centre。 

虽然 Lumina Grand 对于全岛通勤并非最便利，但对关注 Jurong Lake District、Jurong Innovation District 以及西部新兴热点的住户而言，区位更具策略性。

年轻家庭可受惠于 Bukit Batok 既有的众多学校资源，以及 Anglo-Chinese School (Primary) 与 Bukit View Primary 迁入社区的利好。两所学校均位于 Lumina Grand 的 1 km 范围内。此外，随着 Jurong Region Line 通车，前往较为偏远的 NTU 也将更为便利。

以“森林城镇”为愿景的 Tengah，为 Lumina Grand 居民提供亲近绿意的生活图景，数个公园均可步行抵达，其中 Bukit Batok Hillside Park 即是便捷之选。 

公共交通 

巴士站	服务路线	距公寓距离（及预计步行时间）
Aft Bt Batok West Ave 2ID: 43779	160, 180, 993	200m, 步行 2-min
Bef Bt Batok West Ave 2 ID: 43771	160, 180, 993	400m, 步行 5-min
Blk 432A ID: 43799	993	400m, 步行 4-min

最近的 MRT： 

• Bukit Gombak MRT (North-South Line), 1.6km, 步行 18-min  
• Tengah Plantation MRT (Jurong Region Line), 1.2km, 步行 14-min 
• Bukit Batok MRT (North-South Line), 2.2km, 步行 26-min  

学校 

学校	距公寓距离（及预计步行/车程）
Future Bukit View Primary School (Relocated)	Within 1-km, 步行 1-min
Future Anglo-Chinese Primary School (Relocated)	Within 1-km, 步行 8-min
Dazhong Primary School	1.3km, 车程 4-min
St. Anthony’s Primary School	2km, 车程 5-min
Lianhua Primary School	2km, 车程 5-min
Princess Elizabeth Primary School	2.1km, 车程 5-min
Yuhua Primary School	3.3km, 车程 9-min
Swiss Cottage Secondary School	2.2km, 车程 6-min
Bukit Batok Secondary School	1.8km, 车程 5-min
Hillgrove Secondary School	2km, 车程 5-min
Bukit View Secondary School	2.3km, 车程 6-min
Dunearn Secondary School	1.7km, 车程 4-min
Millennia Institute	1.4km, 车程 4-min
Dulwich College (Singapore)	2.4km, 车程 7-min

商场/配套 

目的地	距公寓距离（预计车程）
Le Quest Mall	650m, 车程 2-min
West Mall	1.6km, 车程 5-min
Bukit Batok West Shopping Centre	1.9km, 车程 4-min
IMM	3.5km, 车程 8-min
Tengah Town Centre (U/C)	3.7km, 车程 10-min
Westgate	4.3km, 车程 10-min
Hillion Mall	4.4km, 车程 12-min
JEM	4.6km, 车程 10-min

私家交通 

主要目的地	距公寓距离（高峰时段 [0830] 最快车程）
Jurong Lake District	4.4km, 9 – 22-min 车程
One-north Business City	13.6km, 18 – 40-min 车程
Orchard Rd	17.7km, 20 – 45-min 车程
Harbourfront Centre (Vivo City)	17.7km, 22 – 50-min 车程
CBD (Raffles Place)	21.3km, 24 – 50-min 车程
Paya Lebar Airbase (by 2030)	22.7km, 24 – 45-min 车程
Suntec City	24.3km, 26 – 50-min 车程
Tuas Port (by 2040)	27.7km, 30 – 55-min 车程
Changi Airport	33.5km, 30 – 55-min 车程

就近道路出入口： 

• 向右转入 Bukit Batok West Ave 5，再左转入 Bukit Batok West Ave 8

Lumina Grand EC 开发商概览 

CDL 深耕酒店与住宅领域近六十年，业务遍布 28 个国家、143 座城市，包括中国、澳大利亚、法国、香港、日本与英国。 

在高端住宅方面，CDL 多个本地项目颇具代表性，如 Canninghill Pier、Piccadilly Grand、Boulevard 88，以及邻近的 The Myst 与 Copen Grand EC。 

户型配比 

户型	类型	面积（sq ft）	单位数	占比
3 Bedroom	A1, A1-P, A1-PH, A2, A2-P, A2-PH	936 / 1,109 sq ft	104	60%
3 Bedroom Premium	A3P, A3P-P, A3P-PH, A4P, A4P-P, A4P-PH, A5P, A5P-P, A5P-PH, A6P, A6P-P, A6P-PH	969 – 1,173 sq ft	202
4 Bedroom	B1, B1-P, B1-PH, B2, B2-P, B2-PH, B3, B3-P, B3-PH, B4, B4-P, B4-PH	1,141 – 1,453 sq ft	155	30%
5 Bedroom	C1, C1-P, C1-PH, C2, C2-P, C2-PH	1,496 – 1,711 sq ft	51	10%

Lumina Grand 共 512 户，涵盖 3 至 5 卧室，60% 为 3 卧。与多数新加坡 EC 相同，户型变化不多，3 卧分为常规与 Premium 两类。 

与当下大多数 EC 一样，Lumina Grand 的目标客群主要是年轻家庭与周边 HDB 升级者，这也解释了项目仅提供较大户型的原因。 

Lumina Grand EC 堆栈与朝向分析 

总平面图 

项目坐落于 178,936 square feet 的近方形地块，唯一出入口位于 Bukit Batok West Avenue 5，与附近 BTO 以及 Bukit View Primary School 共用道路。 

全盘由 10 栋 12 至 13 层住宅塔楼组成，共 512 户，折合每户约 349.5 square feet 公共空间。

景观设计旨在实现多重目标——最大化用地效率、尽可能为多数单位营造宁静环境，并尽量拓展视野。 

基于上述，开发商将楼栋布置为三大排，设施夹设于各排之间与地块角部。各排间距约 20m。 

不过鉴于 Altura 高度为 15 层，且 Lumina Grand 多数朝向临近高层 HDB，要获得“开阔景观”的概率不高。或许仅临近保留地（reserve site）的一些堆栈有望获得较无遮挡的景观，但并不永久。 

Lumina Grand 设两处侧门（分别在 Bukit Batok West Ave 5 的主警卫室与 Bukit Batok Road）。 

下午西晒

Lumina Grand 优选堆栈 

甄选“最好”的堆栈常带有主观性；下文将以三项要素为指导：景观、下午西晒暴露与私密性。

Blocks 17, 19 和 21 – Stacks 31, 32, 35, 36, 39, 40  

这些堆栈为 3 卧常规与 Premium 的混合，朝向东北。正对邻近 HDB，楼高大致相当，景观期望值不高。 

好处是朝向带来较少直面西晒，对新加坡的炎热气候而言，室内更为清凉舒适。 

Blocks 17, 19 和 21 – Stacks 29, 30, 33, 34, 37, 38 

另一侧为西南朝向，面向内园。此侧临近较热闹的儿童池与儿童区，周末或学校假期噪音或更明显。 

该带仅为 3 卧 Premium，且下午西晒暴露更高。

Blocks 11, 13 和 15 – Stacks 19, 20, 23, 24, 27, 28 

此排同样内向，但朝东北。与上段类似，正对儿童池与儿童区，周末与学校假期噪音水平预计偏高。 

此处以 4 卧与 3 卧 Premium 为主，下午西晒暴露较少。 

景观方面，住户可观内园景与设施，但阳台正面仍是对面楼栋，楼间距 20m。 

Blocks 11, 13 和 15 – Stacks 17, 18, 21, 22, 25, 26 

此侧朝西南，面向 Lumina Grand 内最为静谧的一隅。 

虽同样对望对面一排（间距 20m），但至少可观 50m 标准泳池与瑜伽草坪。重视宁静者或许更偏好此带，但需承受更多下午西晒。 

此排仅为 4 卧单位。 

Blocks 5, 7 和 9 – Stacks 07, 08, 11, 12, 15, 16 – NE 

这些内向堆栈朝东北，面向 50m 标准泳池与瑜伽草坪，提供 4 与 5 卧的组合。 

同样对望对面住宅楼（约 20m），但环境更为私密，且直面西晒较少。 

Blocks 5, 7 和 9 – Stacks 05, 06, 09, 10, 13, 14 

此带正对 Bukit Batok West Avenue 5，面向 HDB 与新校区，预计为全盘最嘈杂一侧。朝西南，下午西晒明显。 

虽与对面建筑的横向退距更大，但交通噪音在高峰时段或较为明显。 

此排由 3 卧常规与 3 卧 Premium 组成。 

Block 1 – Stacks 1 与 4 

此栋面向 Altura EC，朝东南，西晒较少。其优势在于可享有 Altura 标准泳池的较为开阔视野，并朝向即将落成的 BTO。 

因邻近到访广场，人流量或较多，但高楼层应无大碍。Block 1 仅提供 3 卧 Premium。 

Block 1 – Stack 2

Stack 2 的阳台朝西南，俯瞰新校区，高楼层有望享有较开阔的社区天际线。其正下方即到访广场，人流更为频繁，私密性稍弱。本堆栈仅为 3 卧 Premium。 

下午西晒全年为轻度暴露。 

Block 1 – Stack 3 

最后为 Stack 3，阳台朝东北，可见 Altura 网球场，并拥有相对开阔的社区天际线。 

下午西晒较少，此堆栈仅为 3 卧 Premium。  

Lumina Grand EC 价格分析 评测

项目	地区	平均 $PSF	完工年份	单位数	已售比例（撰稿时）
Lumina Grand	23	$1,515	2027	512	55%
Altura	23	$1,475	2027	360	92%
Copen Grand	24	$1,478	2027	639	100%
North Gaia	27	$1,308	2026	616	66%
Tenet	18	$1,419	2026	618	100%

Lumina Grand 的平均 $PSF 已小幅越过 $1,500，但价格与 2023 年的 EC 推出如 Altura、Tenet 与 Copen Grand 仍属相近。

撰稿时，Lumina Grand 已售 55%，大多数户型仍有选择。另一方面，Altura 几近售罄，市面上多为较大户型；North Gaia 库存仍然充足。 

需要指出的是，Altura 去年率先越过 $1,400 PSF，但其“仅 360 户”的独特体量（而当今 EC 平均往往超过 600 户）使得横向比较未必完全公平。

完整价格评析将于稍后更新。

适合的客群为家庭——尤其是 HDB 升级者或首购者，计划以可负担的价格进入公寓市场并开启家庭生活者。

Lumina Grand EC 升值潜力分析 

• 新增 EC、BTO 与配套，承接即将到来的住宅人口 

Bukit Batok 附近的 Tengah Plantation Village 一带有大量 BTO 项目，整体呈现住宅密集的特征（见总体规划）。不过，社区仍在持续建设中。 

目前，Lumina Grand 周边多处地块正施工中，社区规划将引入若干混合用途项目、两块 EC 地（各预计约 560 与 495 户），以及当然，更多 BTO。 

此外，紧邻 Lumina Grand 的一整块大地为保留地（reserve site），意味着未来十年社区面貌将发生显著变化。 

为承接新居民，位于 Le Quest 附近的 Harmony Village @ Bukit Batok 预计 2024 年 TOP，作为“综合体”将集成小贩中心、社区花园与乐龄活动空间，提升社区的宜居与包容性。 

基于上述规划，Bukit Batok 将是一个颇具期待的安家之地。 

• Anglo-Chinese School (Primary)、Bukit View Primary 与 Pioneer Primary 的迁校 

邻近名校向来是新加坡居住与投资的重要考量。因此，这三所学校的迁入，将成为计划子女教育路径的年轻家庭的强力驱动因素。 

Pioneer Primary 将于 2026 年率先迁至 Tengah 以承接需求，随后是位于 Lumina Grand 1 km 范围内的 Bukit View Primary，预计 2027 年启用，时间轴与 Lumina Grand 买家的交房时间大致吻合。 

最受瞩目的莫过于 ACS Primary，亦位于 1 km 范围内，但预计 2030 年迁入。 

这些迁校动作，体现政府对 Bukit Batok 作为年轻社区的信心，也为未来价格表现增添积极因素。 

• 毗邻 Tengah “森林城镇”与周边 BTO 新盘 

Image Source: HDB

如前所述，Tengah 区是 Bukit Batok 住宅版图的核心，由五个各具特色的分区构成（官方说明）：Plantation、Park、Garden、Brickland 与 Forest Hill。 

据 HDB 介绍，Tengah 以森林与自然为规划主轴，因而有“Forest Town”之称。规划提供近 42,000 套新居，并由即将通车的 Jurong Region Line 与一系列新配套支撑。 

Image Source: HDB

事实上，Tengah 是新加坡首个优先“无车化”规划的 HDB 城镇，鼓励步行或骑行等绿色出行，营造更安全友好的道路系统，并与绿意相融合。   

巴士也将被优先考虑。居民可在 300m 范围内找到巴士站。 

• 便捷通达崛起中的 Jurong Innovation District 与 Jurong Lake District 

自被定位为新加坡“第二 CBD”以来，Jurong 区域的升级与发展持续推进，自然吸引许多希望近距安家的居民，Tengah 便是最热门选择之一。 

Image Source: JTC 

Jurong Innovation District 是亚洲领先的先进制造业中心，预计创造逾 95,000 个就业岗位（这将转化为周边住房需求）。 

Image Source: JLD

Jurong Lake District 亦传来更多利好，目标成为新加坡第二大 CBD。未来三十年将有逾 120 ha 的新发展，目标于 2050 年前创造逾 100,000 个就业岗位。 

鉴于 Lumina Grand 与上述热点的策略性距离，未来将分享由区位带来的利好。

• 即将到来的 Jurong Region Line：Tengah Plantation 站 

Image Source: LTA 

Jurong Region Line 将成为承接住宅人口与推动 Jurong Lake District、Jurong Innovation District 发展的重要支柱。按计划 2028 年完成，届时 Tengah Plantation MRT 将成为 Lumina Grand 最近的 MRT 站。 

我们的看法 

放眼当下 EC 市场，可选项目并不多。此前的 Tenet 与 Copen Grand 已全数售罄，Altura 与 North Gaia 尚有少量供应。显然，EC 的持续热度已证明市场对其的稳定需求。 

自然地，关注 EC 的买家会将 Altura 与 Lumina Grand 进行对比（毕竟两者毗邻）。从宏观层面看，两者在居住密度、外立面乃至位置上都颇为相似。 

不过，Lumina Grand 在景观与设施上更胜一筹。就我个人感受，其户内标配（如浴室、收纳与整体质感）也更显用心。当然，这一判断或带有主观色彩。

另一方面，Lumina Grand 的布局灵活度偏弱（相较之下，Altura 的“可定制性”是其卖点之一），这源于 PPVC 的建造方式。

当前较棘手的问题仍围绕价格、已显滞后的 $16K 收入上限，以及 30% 的 MSR（导致首付压力较大）。 

在今天的语境下，尽管 $PSF 是关切焦点，真正关键仍是总支出。由于 Lumina Grand 的单位普遍较 Altura 更紧凑，入场门槛可能更“友好”，这对当下买家而言是重要考量。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。