2025年的房产市场将呈现出独特的面貌，原因有几方面：转向核心中央区（CCR）、转售房源供应偏紧，以及经济前景不确定等。除此之外，我们也将看到多年降温措施的延续效果：60 per cent 的额外买方印花税（ABSD）是否会阻止富裕的外国人再次涌入新加坡这一“避风港”式的房产市场（过去曾出现过）？无论结果如何，有一点是明确的——对于2025年的普通购房者而言，短期内可选择的房源可能更少：
限制换房者及其他买家的三个主要因素
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1. 年龄因素与住房置换成本
这实际上是两个因素的叠加，源于年龄与总债务偿还率（TDSR）的共同作用。
TDSR将每月总贷款还款额限制在借款人收入的55 per cent，且包括其他债务义务。因此，若他们的合计月收入为$12,000，这将把每月总还款额限定在$6,600（假设没有其他贷款）。
此外还有一个要素：贷款年限。贷款年限越长，每月供款越低——因此越可能通过TDSR；反之，年限越短，每月供款越高，未能满足TDSR的风险也越大。
请注意，如果贷款年限超过65岁的退休年龄，最高贷款成数将降至55 per cent。
由于45 per cent 的首付款通常难以实现，这意味着借款人需接受更短的贷款年限（例如，一位50岁的升级置业者很可能只能采用15年的贷款年限）。
举个例子：
你和配偶在35岁购入首套住房（一套HDB组屋）。15年后，50岁时决定升级到私人公寓。假设心仪的新家价格为$2.1 million。
此时，你们的合计月收入为$12,000。如前所述，这对应的TDSR上限为$6,600。
问题在于：由于你已50岁，最长期限仅为15年（因为无法承担45 per cent 的首付款）。
按MAS在评估贷款资格时要求的按揭floor rate为four per cent 计算，若以$6,600的月供、15年期限，所能支持的最高贷款额仅约$878,000。
(注意：上述最高贷款额并非精确数值，且可能因不同银行的测算方法而略有差异)
假设你以$600,000卖出组屋，并且我们假定已全部还清（不再有未偿组屋贷款或其他费用）。
这意味着你的总预算为$1.478 million（即$878,000贷款 + $600,000售房所得）。
但鉴于心仪公寓价格为$2.1 million，仍有$622,000的缺口；这部分须以现金或从CPF储蓄中支付。
若在更年轻时，他们或许可行，如今则大为不易。
在较晚年龄仍能升级置业的人，往往需要（1）一笔可观的意外之财，例如以$1 million或以上价格卖出组屋，（2）高于平均水平的收入，或（3）用于更大首付款的可观储蓄；也可能需要三者的组合。
若无法具备上述条件，他们可能选择不再升级，继续持有现有组屋。鉴于新加坡人口老龄化，这或将成为限制转售房源进入市场数量的一个因素。
2. 多数即将推出的新盘位于对家庭较不友好的区域
下一轮新盘主要集中在核心中央区（CCR）。在余下约22个待推项目中，大约有14个位于该区域；目前我们已看到如 Aurea、One Marina Gardens、The Collective at One Sophia 等项目亮相。
这些地段固然体面，但通常与写字楼、乃至高端商场和娱乐更相关；与适合家庭的“邻里生活”关联较少。以 One Marina Gardens 为例，方圆1公里内没有任何小学。根据我们与经纪的交流，这是买家最为看重的因素之一。
不少一线买家也表示，如今“核心地段商场”未必优于“邻里商场”。除去部分奢侈品牌（反正也非日常所需），在CCR商场能找到的，大概在 Tampines Central、Waterway Point、Clementi Mall 等地也都能找到。
去中心化削弱了CCR的重要性，而咖啡店、熟食与巴刹/市场等日常配套，反而更能在日常层面服务自住业主。尽管政府有意让CCR地段的功能更均衡，但也不可能一夜之间在那里新建大量学校或市场。
不过，除非你选择转售市场（而当前放盘有限），否则短期内并无太多选择。新盘主要还是会出现在CCR。
3. 在转售HDB方面，供给仍需时间才能释放
今年达到Minimum Occupancy Period（MOP）的组屋数量异常低——2025年约为 6,974套，而2022年则为30,920套。
尽管HDB正加快建屋步伐（计划在2025至2027年间推出50,000套新组屋），这并不能立刻纾解压力。这些组屋仍需建成并自住满5年后，才会进入转售市场。随着当下愿意放弃现有组屋的人更少（见第1点），买家感到捉襟见肘并不意外。
对于无法一声叹息便转而加入BTO排队的买家而言，2025年很可能会是令人沮丧的一年。
买家可以如何应对？
在这些掣肘之下，理想型房产或已难以兼得——关键在于权衡取舍。比如，如果年龄限制了可贷额度，你或许需要从三卧改为两卧。
地点上也可能需要退一步。早在2018年，Parc Esta 的推出就是一个好例子：其热销部分源于一站直达 Paya Lebar Quarter（PLQ）的便利。同理，你也可考虑那些价格便宜得多、但仅需乘巴士、MRT等几分钟即可抵达核心区域的项目。
对于关注转售房的买家，最后一点是：不要拖太久。在当前市场中，转售买家并无太多优势；即便多等一两周，最终也可能需要以更高的报价回头再谈。
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