Lentoria 公寓评测：距离 CHIJ St Nicholas 1 km 范围内的 Lentor 最小体量新盘

项目：	Lentoria
地区：	26
地址：	32 – 38  Lentor Hills Road
地契：	99年租赁期，自 2022年12月 起
单位数量：	267
车位数量：	227
用地面积：	116,456 sqft
开发商：	由 Hong Leong Group 与 Mitsui Fudosan 合资（JV）
TOP：	预计 2027

Lentoria 是 2024 年首批推出的新盘之一，我相信其销售表现将因多重因素而被市场密切关注——其一，可作为整体买家情绪的风向标；其二，则将为 Lentor 区域后续的新盘释放提供参照。

自 2022 年以来，我们已见证了Lentor Modern（本区唯一综合体）以及 Lentor Hills Residences 和 Hillock Green 的推出，为这个原本较为宁静的片区新增近 1,700 个单位。前两者成绩斐然：Lentor Modern 在 2022 年 9 月首周末售出 84%（508 套），Lentor Hills Residences 在 2023 年 7 月首周末售出 50%（298 套）；而 Hillock Green 则在 2023 年 11 月开盘仅录得 28%（131 套）的销售（趋势可见一斑）。

Hillock Green 是近年来唯一非 Guocoland/Hong Leong 关联团队竞得的 Lentor GLS 地块，但我不认为这会构成实质性差异。买家在考虑 Lentor 区域时是否趋于更谨慎，仍有待 Lentoria 的销售数据来验证。

URA 对沉寂的 Lentor 区域进行更新的规划已酝酿十年，自 2013 年《草拟总体规划》公众展览起披露。其后在 2019 年《总体规划》中，URA 推出全新 Lentor Hills 居住区规划，新住宅以 Hillock Park 为中心，并在 Lentor MRT 通车后享有更高便捷性。迄今已有 6 个 GLS 地块成交，潜在新增近 3,000 个单位。  

简述历史：首个招标推出的地块为 Lentor Modern，最终以当时相当进取的 $1,204 psf ppr 由 Guocoland 拿下。这一定价为 Lentor 区及 26 区树立了新标杆。当然，Lentor Modern 是本区唯一综合体，溢价理所当然。其后 Lentor Hills Residences 以 $1,060 psf ppr 中标，Hillock Green 为 $1,108 psf ppr，Lentor Garden（待推）为 $985 psf ppr，Lentor Central（待推）为 $982 psf ppr。值得一提的是，除去综合体 Lentor Modern 外，Lentoria 以 $1,130 psf ppr 的价格，在其余 4 个已推项目中地价最高。 

按常理，这意味着起价可能最高；但同一组开发商布局多地块，尤其尚有 2 个待推，具备稳定整体价格、分散利润的能力。因此 Lentoria 的定价将颇具看点；在当下敏感市况下，这或是推动去化的关键。 

我知道你会关心 Lentoria 的独特之处——那就直接进入 Insider Tour！ 

Lentoria Insider Tour

Lentoria 位于 Lentor Hills Road，可经由 Lentor Gardens 或从 Yio Chu Kang Road 进入的 Lentor Drive 抵达。即便你对本区熟悉，这些道路名称可能依然陌生——它们相对较新，推测是为近年成交的 6 个 GLS 地块而设。

随之而来的基础设施升级，还带来更多有顶人行连廊，通往 Lentor MRT 或巴士站（在新加坡我们确实被“宠坏”）。无论住在 Lentoria 与否，本区居民都会受益。若你向往自然，Lentoria 也毗邻 Hillock Park，可作为日常傍晚散步的去处。 

Lentoria 是 6 个 GLS 地块中体量最小的，仅 267 户，分布于两栋 17 层塔楼与一栋 8 层塔楼。体量小、户数少，首先带来的是更佳私密性与周末更不拥挤的设施使用体验。这一点本身，已与本区其他新盘拉开差异。

自 Lentor Hills Road 驶入，车道为双进一出，足以应对 267 户的进出流量。抵达区为访客落客点，地面采用像素化铺装，配以中心装置、绿墙与水景，在有顶的亲自然等候区营造归家的欢迎感。

从入口棕榈园拾级而上，方能抵达主设施平台，颇具“仪式感”。这也在一定程度上提升了设施区的私密性。

驾车族方面，项目设有两层地下车库，共 227 个车位，其中 3 个配备 EV 充电。这可覆盖 85% 的住户比例；以当下新盘与倡导“减少私家车”趋势而言，是合适的平衡。当然，考虑到这里预计有不少年长家庭、且 Lentor 位置相对不在市中心，多些车位始终理想。话虽如此，Lentoria 距 Lentor MRT 足够近，部分住户或许不需用车。若你选择骑行，园内也提供 101 个自行车位。

Lentoria 的建筑师为 DP Architects。若你尚不熟悉，他们是新加坡建筑界的先行者，由业内传奇 William Lim Siew Wai、Tay Kheng Soon 与 Koh Seow Chuan 于 1967 年创立。代表作包括 People’s Park Complex 与 Golden Mile Complex。近年来亦操刀8 St Thomas、Mayfair Gardens、Midwood 与 Woodleigh Residences 等项目。 

相比我们在The Arden等项目所见，这里的设计更进一步，增配空中花园与大幅面窗等“加值”设施。不同高度体块的搭配尤为用心：8 层楼栋朝向 Hillock Park 与部分Teachers Estate（我们曾走访的有地社区），因此 9 楼及以上住户也有望享有该向景观。事实上，由于 14 层设有空中花园，全体住户都能登高共享此景。 

项目设施分布于地面层与 14 层，先谈地面层。与多数项目相似，会所靠近抵达区设置。Lentoria 的会所内设 2 个功能室，以 267 户的体量而言值得肯定。较大的 Forest Lounge 为 538 sq ft，Garden Lounge 为 312 sq ft。接待亲友应足够，且由于项目体量小，预订竞争也不会太激烈！ 

会所二层设有健身房、瑜伽室与会所花园。除健身房外另设瑜伽室，照顾当代住户多元的生活方式需求，值得一赞。会所花园也很适合热身与放松。若偏好户外，园内亦设有环形慢跑道。 

延续运动主题，临近会所处配有 50m 泳道池。旁侧设有儿童戏水池、浅水躺池与水疗池。想放松的住户可选择池畔凉亭与日光躺椅。值得指出的是，池畔提供多种躺卧选择：从浅水躺池到凉亭，再到常规日光椅，丰富多样。

就 267 户的项目而言，这样的水域设施配置相当不错，尤其适合有家庭的住户；我预计泳池不会特别拥挤。不出意外，园内不设网球场。 

从此处也可感受到，得益于花园草坪与泳池的“隔离带”，各住宅楼之间的间距表现良好——不会出现小体量项目常见的“逼仄感”。

泳池两侧各设 1 处烧烤台，其中一处贴近儿童戏水池，贴心照顾带娃烧烤的家庭——既能看护孩子，又可兼顾亲友。 

需注意，烧烤亭后方为 St Thomas Church；而泳池另一端则紧邻连接 Lentor Hill Park 的一片细长绿地，为 Lentoria 与未来邻里项目之间留出缓冲空间，这总是加分项。

为弥补与 Yio Chu Kang Road 的相对距离，开发商在园区东南端设置了多片草坪，包括宠物活动区（Dog Run）、滚球草坪（Bowling Lawn）以及迷宫花园（Maze Garden）。至于 Dog Run 的实用性我不多评论，但它确实丰富了全园的开放空间。

迷宫花园紧邻 Dog Run。我个人认为它更像是“从上方观赏的视觉装置”，而非日常使用的设施；但当一个项目愿意“挥霍”空间于这类“看似多余”的设施，也从侧面说明了用地尺度的从容。

来到 14 层，还有更多用餐空间：一端为用餐亭（Dining Pavilion），另一端为派对甲板（Party Deck）。此外设有空中按摩池（Sky Jacuzzi），若你偏好在高处（且相对安静）泡汤，这里适合你。户外健身区也很适合清晨做一组 HIIT。 

此处其他设施更偏向“松弛感”的生活方式，包括桌游平台、空中花园书屋、品茗亭与秋千花园等。空中花园的美妙在于它们是全体共享——即便你购买的是首层单位，也能登高共享由空中花园带来的景观！

至此，让我们移步示范单位！

Lentoria – 3 Bedroom Type C5P (104 sqm/1,119 sqft) 评测

本示范单位为本项目最大的 3 房户型，面积 1,119 sqft，最小的 3 房从 915 sqft 起。整体而言尺度“对板”，足以容纳“4 口之家”的设想。3 房占比为 26%，也反映出项目偏向家庭的定位。

单位层高 2.9m，一楼与顶楼单位层高达 5.5m。公共区域为瓷砖地面，卧室为乙烯基地板（vinyl）。 

入户后是 L 形玄关，极大保障私密性——访客无法直望室内。此处空间较为宽裕，入门右侧可做一排定制柜（容纳 DB box 并提供收纳）。

当然，长走道也可能被视为“浪费面积”。但交付时这是一面“白墙”，不妨以画作、照片或墙纸做点缀，提升入户观感。镜面的使用也能在视觉上放大空间，如开发商示范所示。以当下 3 房而言，1,119 sqft 已属宽裕，容得下这段长走道；但若让我取舍，我会更愿意把空间给到卧室或客厅。

客厅尺度以这一总面积段来说中规中矩；与餐厅并排而设——仅当单位面积逾 1,000 sqft 时才更为从容。

沙发可容纳约 4 人，并留有茶几空间。开发商未示范电视与电视柜——若你有需求，需自行考量摆位与尺寸。

标配方面，客餐厅各配 1 台空调，中央安装一台白色 Haiku 吊扇。开发商预装风扇已逐渐成为趋势，旨在鼓励更环保的生活方式。若你对风扇品牌不熟，Haiku 属高端品牌，这无疑是加分项。

移步餐区，开发商摆放了一套 6 人餐桌。当然需留意家具尺寸——示范款看起来更为紧凑。此刻我不禁想：若能“借”一点走道面积到这里，岂不更佳！ 

玩笑话归玩笑，这种布局的魅力正在于可根据个人需求，自由分配客餐厅的面积比例。

阳台以 104 sqm 的单位来说相当可观，达 11.1 sqm，几乎是Lentor Modern同面积段单位阳台（6 sqm）的两倍。若你偏好露台用餐，这里再合适不过。

此处也完全可以作为第二就餐区，甚至成为主要用餐区，以释放室内更大的客厅空间。

7 sqm 的封闭式厨房，家电与配件按开发商标准提供：Bosch 烤箱、抽油烟机、3 眼燃气灶、分体洗衣机与烘干机（3 房并不总是标配分体洗烘）。（冰箱品牌待定）。

3 房及以上单位均标配燃气灶，烹饪方式更具多样性。其他配件包括 Blanco 水槽与龙头。 

若要挑剔，我会说以 3 房而言，台面操作空间略显一般，仅占据厨房一端。收纳方面问题不大，上下柜均为开发商交付标准。 

厨房之后为露天晾晒区（并非新盘常态，故是加分项），可安装晾衣架（若想选电动款，可考虑 Steigen 或同类），并设有杂物间与额外 w/c。

后两者可作为帮佣起居区。以此面积段而言，这些空间是“刚需”，能显著提升实用性。 

餐区转角处设有书房，自带窗户。我喜欢这处空间的灵活性：既可如示范般作书房（自然通风），也可在将杂物间用作帮佣房后，把此处改为额外储物间。

三号卧室为 8.5 sqm（与另一间公共卧室同），市场常见尺寸。卧室的一大优点是全落地窗——因为空调室外机平台被安置在晾晒区旁。窗扇设计为一扇全高固定玻璃，观感更佳、采光更优。

示范中摆放了 Queen 尺寸床与小床头柜，搭配标准入墙衣柜，是较为常见的布置。 

二号卧室示范为单人床，以展示 8.5 sqm 的另一种利用方式。床更小，腾出更多空间布置小型书桌，对孩子实用。 

两间公共卧室共用 4 sqm 的卫浴（Bath 2）。该户型两间浴室均带窗，自然通风，是常被忽略的加分项。新盘一大优势是节省卫浴柜体与洁具的额外投入，这些往往成本可观。这里均已配齐：镜柜、一体式台面与下柜。

面盆、龙头、壁挂式座厕与喷枪均为 Toto，我认为尽管其商用普及度高，品牌定位仍属偏高端。另需注意，手持花洒（主卫为雨淋＋手持）来自 W.Atelier。颇有意思的是，它是本地品牌，同时也是 Toto 在新加坡的代理商。

最后来到主卧，与主卫合计 17.4 sqm。若与 Lentor Modern 同面积段单位相比，尽管本户型整体更大，但主卧合并面积略小。差异主要来自更大的阳台与（咳咳）更长的入户走道。

尽管如此，房间仍然舒适，可放置 King 尺寸床。但它会占用不少面积，床头柜的空间会受限。

此处配有悬空梳妆台，但尺度较为紧凑。从前文已提到，我很喜欢 Lentoria 的窗面设计——包含一扇全高固定玻璃，最大化自然采光与视野。 

主卫带窗自然通风，墙面铺设灰色瓷砖，洁具皆为 Toto，包括壁挂式座厕、面盆、花洒与龙头。

不过，手持与雨淋花洒来自本地品牌 W.Atelier。若我不特别指出，你或许也察觉不出；但这确实有别于常见的“全套欧美品牌”配置。 

Lentoria – 4 Bedroom Type D3P (PES) (125 sqm/1,345 sq ft) 评测

这是 Lentoria 最大的 4 房户型（最小从 1,206 sq ft 起）。从面积“领跑”角度并不出众，但在实用性与总价之间取得了平衡。

与其他单位一样，层高略高于市场平均的 2.9m；公共区域为瓷砖地面，卧室为乙烯基地板（以大众型项目而言并不意外）。顶层与一层单位层高达 5.5m，但不配私家电梯，这或许是部分买家的遗憾。亮点在于，高挑空间不仅限于客餐厅，连卧室也享有！不少项目仅在客餐厅做挑高，这里让整体空间感更为通透。

入户视线将沿长走道延伸至客餐厅。入门左侧为收纳柜，容纳 DB box 并提供鞋履空间。当然，是否足够取决于你的“藏鞋量”。 

尽管走道似乎比 3 房示范更长，但“救命稻草”在于左侧设有带卫浴的次主卧（Junior Master）。这使得本户型呈“哑铃式”布局，与其余 3 间卧室分居两侧，私密性更佳。对于三代同堂或留宿客房尤为理想。 

次主卧与其卫浴合计 13.8 sqm，本身卧室面积仅略大于其他公共卧室。当然，得益于 5.5m 挑高，观感更显敞阔。唯一的考虑是：内置衣柜上方的大量“空域”如何利用？若置之不理，似觉可惜；但高度又略超出便捷拿取之需（后文卧室有示例）。摆放 Queen 尺寸床相当舒服，仍可留出一侧床头柜空间。

不过整体的空间效果非常出彩——即使你并未对“空中体量”做极致利用。

次主卫所用洁具与配件与主卫一致：Toto（面盆、龙头、花洒龙头、座厕）与 W.Atelier（手持花洒与雨淋）。与公共卫浴的差异在于此处额外配置了顶置雨淋。该卫浴无窗，依赖机械通风。 

厨房与次主卧门呈对角位置（幸未正对），设 L 形石英石台面，并配有较为充足的上下柜。

水槽与龙头来自 Blanco，嵌入式烤箱、3 眼燃气灶与抽油烟机来自 Bosch。与其他单位一致，冰箱品牌待定。水槽旁设有玻璃开窗，可眺望客厅动线，并引入更多采光。 

厨房尽端为 3.3 sqm 的晾晒区。新盘未必都会做“露天”晾晒（部分仅设窗旁空间），我很高兴 3 房与 4 房示范均采用露天设计。

许多人仍偏好自然晾晒而非烘干（更少褶皱、不缩水等），且心理上更爱“日晒味”。我也承认偏爱这种方式。此处亦标配分体洗衣机与烘干机，均为 Bosch，开发商随房提供。 

此处还设有杂物间（2.7 sqm）与 w/c（1.6 sqm），以该面积段而言属必备。或者，杂物间也可作为储藏室——储物往往被忽视却尤为重要。我必须说，这里的杂物间相当紧凑，即便想放一张折叠床（Murphy bed），也会显得局促。 

来到客餐厅，若是首次观赏 5.5m 挑高空间，视觉震撼相当明显。

就实用层面，空间较 3 房示范更“修长”、也略宽。沙发同样可坐约 4 人。电视与电视柜的摆放区域更充裕，考虑到本为“相对紧凑”的 4 房定位，这点可圈可点。 

毫无疑问，高挑空间带来的加成巨大。若你追求更具“存在感”的客餐厅，这是很值得考虑的亮点。

餐区同样为 6 人位，但桌面长度似乎略长。选购家具时请关注尺寸；若选择更宽的餐桌，椅背与沙发的距离会偏近。这是新盘普遍的考量，并非 Lentoria 独有。 

鉴于 5.5m 挑高，若能在垂直空间上做些创意会很棒。开发商示范了一个（可能不太实用的）“高空酒架”，我个人觉得挺酷——前提是能以安全、实操的方式（如梯子等）持续“添置藏品”。 

作为一楼单位，这里是 PES（其他楼层对应为阳台），面积 11.6 sqm。若你偏爱户外，这非常舒适；无论是露台用餐或打理自家小花园，11.6 sqm 都提供了充足选择。

你也完全可以把用餐“搬”到户外；不过首层的私密性需自行考量。

与 3 房相同，这里也设有书房，同样带窗自然通风，WFH 使用友好，可于侧墙定制书架。考虑到杂物间偏小（且可能被作为帮佣房），若需要额外空间，也可为书房加装移门，转为储物间。 

接着看卧室。三号卧室为 8.5 sqm，这在 Lentoria 的公共卧室中似乎为“通用尺寸”（包括前述 3 房示范的 2 间公共卧室）。这在新盘中较为常见，放置 Queen 床在预期之内。

本户型的不同之处在于，因 5.5m 挑高，窗面更为丰富。我会认真考虑如何利用入墙衣柜之上的“高空”空间，不用实在可惜。

二号卧室更具“玩味”，示范为上下铺儿童房；但出于安全考虑，使用上铺的孩子需要稍大些。这样一来即可容纳 2 张单人床。此处也尝试利用 5.5m 挑高，设置多个高位收纳格安放玩偶。若你是“收纳强迫症”，要定期清洁这些高处面层，或许会是个挑战。 

两间公共卧室共用 4 sqm 的卫浴，与 3 房示范中的同等面积一致。

该卫浴带窗自然通风，更不易滋生霉变。开发商标配镜柜与一体式台面下柜。面盆、龙头、壁挂式座厕与喷枪来自日本品牌 Toto，我认为其定位偏高端；手持花洒（主卫为雨淋＋手持）则来自 W.Atelier。整体风格较为主流、简洁，符合当下大众型新盘买家的预期。

最后来到主卧，含主卫合计 17.4 sqm，与 3 房示范完全一致。

若你偏好在 1,345 sqft 的 4 房中享受“被宠爱”的主卧尺度，这里会更“主流”。但仍然足以容纳 King 尺寸床。此户型的优势自然还是在 5.5m 挑高，白天更通亮，夜间也更宁静。 

主卫带窗自然通风，墙面铺设灰色瓷砖，洁具均为 Toto：壁挂式座厕、面盆、花洒与龙头。与项目其他浴室一致，手持与雨淋花洒来自本地品牌 W.Atelier。

Lentoria 区位评析

自我在 2022 年首次撰写Lentor Modern起，经历多次新盘推出，如今应有更多新加坡人对 Lentor 不再陌生。 

我太太曾住在这附近，我认为该区卖点之一是低密度与丰富绿意。Lentoria 周边多为有地住宅，包括我们曾走访的 Teachers Estate，带来许多人所向往的静谧。 

当然，随着 Lentor Modern 这一综合体落成，以及 Lentor Hills Residences 与 Hillock Green 的新住户入住，这里很快会更为活跃。尤其是商场，当下最近的商场为 Thomson Plaza 与 AMK Hub，驾车约 8 分钟。 

餐饮方面同理：你靠近 Upper Thomson、Sembawang Hills 与 Casuarina Estate 一带的人气食肆，但步行并不现实。话虽如此，随着 Lentor Modern 竣工，集超市、托儿、餐饮与零售于一体的配套将补齐这些短板。

Lentoria 在区位上的一大亮点，是其位于热门小学 CHIJ St Nicholas Girls’ School 的 1 km 范围内。并非所有 6 个 Lentor 项目（已推与待推）都具备这一优势。仅 Lentor Hills Residences 的 2 个楼栋与待推的 Lentor Gardens 位于其 1 km 内。鉴于家长对小学的重视，这一优势相较 Lentor Modern 与 Hillock Green 更为显著；毕竟本区定位更偏家庭友好。

最近的 MRT：Lentor MRT（500m，步行 6 分钟）

公共交通 

巴士站	服务巴士	距公寓距离（与步行预估）
Bef Lentor Stn Exit 5 Stop ID: 55011	163, 265, 855	140m, 2 mins
Aft Lentor Stn Exit 4 Stop ID: 55019	163, 265, 269, 855	350m, 5 mins

学校

学校	距公寓距离（与步行预估）
CHIJ St Nicholas Girls’ School	<1km
Mayflower Primary School	<1km
Anderson Primary School	<1km
Presbytarian High School	1.5km (19 mins)
Yio Chu Kang Secondary School	1.5km (19 mins)

购物商场

目的地	距公寓距离（驾车预估）
Lentor Modern Mall	步行 2-3 分钟
AMK Hub	3.6km (8 mins)
Thomson Plaza	5.2km (8 mins)
Junction 8	6.9km (12 mins)

日常餐饮

目的地	距公寓距离（驾车预估）
Casuarina Estate (Casuarina Curry, Ban Leong Wah Hoe)	1.8km (4 mins)
Tagore Industrial Area (Yahava Koffee, Happy Kampong Seafood)	2.9km (6 mins)
Sembawang Hills Food Centre (Thus Coffee, Springleaf Taiwan Porridge)	2.5km (5 mins)
Upper Thomson (The Roti Prata House, Ming Fa Fishball Noodles, An Acai Affair)	5.3km (10 mins)

私家交通 

主要目的地	距公寓距离（高峰时段 [0830] 最快驾车时间）
CBD (Raffles Place)	18.7km, 30 mins
Orchard Road	15.1km, 24 mins
Suntec City	16.0km, 24 mins
Changi Airport	20.5km, 24 mins
Tuas Port (By 2040)	44.6km, 45 mins
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	14.3km, 22 mins
Mediapolis (and surroundings)	15.4km, 24 mins
Mapletree Business City	17.4km, 30 mins
Tuas Checkpoint	34.1km, 35 mins
Woodlands Checkpoint	14.2km, 14 mins
Jurong Cluster (JCube)	20.1km 28 mins
Woodlands Cluster (Causeway Point)	11.1km, 12 mins
HarbourFront Cluster (Vivo City)	23.4km, 30 mins
Punggol Cluster (Waterway Point)	9.6km, 12 mins

临近道路出口：仅 1 个——驶上 Yio Chu Kang Road，左转约 5 分钟可达主要高速公路（CTE、SLE、TPE），右转通往 Upper Thomson。 

户型配比（按户型与一般概况） 

户型	面积	单位数
1 Bedroom	538 sqft	23 (9%)
2 Bedroom	700 – 732 sqft	120 (45%)
3 Bedroom	915 – 1,119 sqft	70 (26%)
4 Bedroom	1,206 – 1,345 sqft	63 (20%)

Lentoria 提供 1 至 4 房，2 房占比最高。考虑到区域更偏家庭取向，这与 Lentor 其他新盘类似，3 房亦为常见主力。作为以居住为主的片区，4 房数量高于 1 房并不意外，尤其 Lentoria 位于 CHIJ St Nicholas 1 km 范围内。  

Lentoria 开发商背景

TID Pte Ltd 成立于 1972 年，由两家实力雄厚的企业——Hong Leong 与 Mitsui Fudosan 组建的合资公司。正如你所见，这是一段新加坡与日本企业强强联合、共享专业与经验的长期合作。迄今已完成约 40 个项目，代表作为 St Regis Hotel and Residences、The Oceanfront at Sentosa Cove、Nathan Suites，以及近期多项 EC 项目，如 Piermont Grand 与 The Brownstone。 

Lentoria 楼栋与朝向分析 

Lentoria 总平面图

Lentoria 优选楼栈

你可在 8 层楼栋与 2 栋 17 层楼栋之间选择，但最终也取决于你的户型需求。 

Lentoria 所在地块最靠近 Yio Chu Kang Road，相比 Lentor Hills Road 等次干道更为繁忙。朝向 Yio Chu Kang Road 的视野将面向 Ang Mo Kio Avenue 5 的旧 HDB 楼，与部分 Sembawang Hills 有地景观。多数 2 房将朝东南方向享有此类景观，另有 2 个楼栈为 3 房。好处是可避开下午西晒。 

其余楼栋朝向西北。若我判断无误，对面地块尚未出售，目前将是一片空旷绿地，并可部分眺望 Hillock Park。高楼层亦有望远眺有地社区 Teachers Estate。 

下午阳光分析

Lentoria 价格分析

若你在考虑 Lentoria，必然会将其与周边项目对比。如下所示：

项目	单位数	Psf	TOP	地契	价差
Lentoria	267	$2,150	2027	99 Years
Lentor Modern	605	$2,107	2025	99 Years	2.0%
Lentor Hills Residences	598	$2,104	2028	99 Years	2.2%
Hillock Green	474	$2,126	2027	99 Years	1.1%
Amo Residence	372	$2,443	2026	99 Years	(12.0%)
The Calrose	421	$1,781	2007	Freehold	20.7%
Seasons Park	390	$1,185	1997	99 Years	81.4%
Castle Green	664	$1,275	1997	99 Years	68.6%

本对比涵盖新盘与周边转售项目。我注意到，自 2022 年撰写 Lentor Modern 以来，转售盘的价格已显著上扬。 

鉴于地价更高，我预计 Lentoria 的平均 psf 将略高，约 $2,150。与 Lentor 其他新盘相比只是微幅、且并不显著的高位，最值得对比的是 Hillock Green，其取得 $2,126 psf 的均价。作为本区最新推出项目，叠加建造成本上升，以及 Lentoria 为少数位于 CHIJ St Nicholas 1 km 范围内的项目，我认为这一溢价合理。

我也将Amo Residence纳入纯参考——其在 2022 年 7 月开盘周末售出 98%，目前均价高达 $2,443。因而我预计 Lentoria 将较其有约 12% 的折让。虽不冠“Ang Mo Kio”的名头，但 Lentor 这一带的日常便利用度与之相近。

作为本区的永久产权选项（另有 Thomson Grove），The Calrose 或是多数买家会对标的竞争者。若你计划长期持有，永久产权的 The Calrose 或能更好抗跌；但 2024 年已迈入第 17 年，除保养外，其相对不那么“现代”的外观可能并非所有人喜欢。 

至于 Seasons Park 与 Castle Green，都是本区的老牌公寓，年纪稍长的读者想必耳熟能详。多年间它们的价格已多次上扬（Seasons Park 曾低至 $286 psf，Castle Green 为 $290 psf）。尽管从 psf 看似“便宜”，但长期仍需考虑租赁年限递减（lease decay）问题。

我们即将发布 Lentoria 的完整价格评析，敬请关注。

Lentoria 保值与升值分析

1. Lentor 区 6 个 GLS 地块之一，陆续推出

Lentoria 是 2 年内 Lentor 推出的第 4 个公寓，也是第 3 个由 Guocoland/Hong Leong 团队推出的项目，另有 2 个仍待发布。从近乎“垄断”的开发商结构看，我预期他们会保持价格稳定并小幅上行，从而在未来数年支撑首批买家的价格。同期多地块同步开发的另一优点是：等你入住后，将有望避免多年持续的施工噪音。更令人期待的是，居住在这里意味着身处一个新兴社区，既享有新配套（Lentor Modern Mall、Hillock Park），又可便利触达既有资源（Ang Mo Kio、Upper Thomson、Casuarina 一带的餐饮等）。

2. North South Corridor（NSC）

NSC 将连接北部至市区，纾解 CTE 与 Thomson、Marymount Road 等干道的拥堵。全长 21.5km，NSC 设有公交专用道、骑行主干线与人行步道。我不认为这会直接带来 Lentoria 的资本增值，但减少拥堵、缩短车程（尤其考虑到其相对离城）将显著改善住户体验。 

我们的结论 

Lentoria 是 2 年内 Lentor 的第 4 个新盘，且后续仍有供应。鉴于 GuocoLand/Hong Leong 在 Lentor 的重注布局，旁观者或许担心“供给过剩”，但从其过往战绩，我更倾向相信他们的判断值得参考。需要指出的是，本区及周边仍有大量储备用地，适合自住与长期持有的思路。尽管 Lentor 最新几次开盘反应较为温和，可以理解部分人有不同看法；但若从 Lentor 整体“已推总量 vs 已售数量”的角度看，去化已不低。 

客观而言，尽管走出疫情，但当下并非易于开盘的时段：高利率、不确定的经济环境、供应增加——买家拥有更多选择与“观望”的底气。 

不过，若你之前关注过本区项目，但错过了 Lentor Modern、Lentor Hills Residences 或 Hillock Green 的心仪户型，Lentoria 提供了另一轮更丰富的选择。 

当然，你的购买价格点可能高于早期入场者——考虑到更高的土地购置成本，这可理解。对于追求短期最大化利润的投资者，这或许是风险；但同一开发商团队掌控 Lentor 6 个 GLS 地块中的 5 个，也意味着更强的价格稳定能力，尤其对“开盘日”入场的买家更友好。宏观因素仍有诸多不确定，但这对新加坡所有楼盘皆然。

Lentoria 的强项在于：作为 6 个新盘中体量最小者，居住密度更低；且位于 CHIJ St Nicholas Girls School 1 km 范围内。这两点是竞争者难以提供的独特卖点。尽管便捷是许多新加坡人的优先考量，但并非所有人都喜欢“住在商场之上”（我便是其一）；而且许多 Lentor 项目（包括 Lentor Modern 与 Lentor Hills Residences 中除 2 栋外的大部分）并不在 CHIJ St Nicholas 的 1 km 范围内。若你已“锁定” Lentor，这里能提供更多元的选择。 

归根到底，还是要看你的偏好与居住需求。好在过去 3 次开盘价格相对稳定，我预计 Lentoria 也不例外——若你看好 Lentor 的整体蓝图，这里将提供一个相对稳定的入场价位。

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