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Ki Residences 评测：视野无遮挡、私密性佳，但你需要一辆车（暂时）
December 3, 2020 5 min read
无遮挡视野与私密性
Ki Residences 为买家提供进入 D21 的更可负担入场价，同时享有无遮挡的景观与私密性。但这也以便利性为代价。
| 项目： | Ki Residences at Brookvale |
|---|---|
| 地区： | 21 |
| 地址： | 2-22 Brookvale Drive |
| 产权年限： | 999年租赁权 |
| 单位数量： | 660 |
| 占地面积： | 340,107 sqft |
| 开发商： | Hoi Hup Realty and Sunway Developments |
| TOP: | 2024 |
第21区近期出现一连串新盘发布，需求也因 Beauty World 重塑计划的公布而被推动——以 The Linq @ Beauty World 在开盘周末的亮眼表现为例，当时售出其单位的 96%。
当然，我们也必须意识到这只是一个小型项目——总共仅 120 个单位。但即便在疫情环境以及 OTP 重新签发限制 之下，我想大多数人都会同意，这对该项目而言仍是非常成功的结果。
因此，今天要关注的 Ki Residences（由 Sunway Group 开发）在该区域已出现众多新盘的情况下，将会有怎样的表现，便颇值得观察（Forett at Bukit Timah、Verdale、Daintree Residences、Mayfair Modern/Gardens，以及 View at Kismis）。
首先你会注意到，Ki Residences 与其他 D21 新盘有一段距离；后者一般步行 15 分钟内可达 Beauty World 或 King Albert Park 的 MRT 站。相比之下，Ki Residences 位于 Sunset Way 有地住宅区，更接近 Clementi 与 Holland Village。
因此，尽管目前步行范围内没有 MRT 站，我认为 Ki Residences 具备一定的先发优势——其在 Sunset Way 与 Holland Plain 周边的绿地已被划为 Residential，我会在下文的评测中进一步阐述。
Ki Residences 实际上是对 160 个单位的 Brookvale Park 的重建，该项目于 2018 年 2 月以 $530mil（$932 psf）完成 en-bloc 交易，售予由新加坡的 Hoi Hup Realty 与马来西亚的 Sunway Development 组成的合资企业。尽管各户型的官方售价尚未公布，据我们了解，2 卧室单位起价为 $1.2+m（$1,769 psf），3 卧室单位起价为 $1.4+m（$1,658 psf），4 卧室单位起价为 $2.1+m（$1,707 psf）。
接下来我将更深入地解析 Ki Residences——包括其配套设施、地段、升值分析等——请继续阅读了解更多。
事不宜迟，让我们直接开始惯例的示范单位参观！
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Ki Residences 深度探访
对于还不清楚的读者，Ki Residences 的示范单位其实距离项目实址有一段路。这里也融入了一些灵感元素，取自若干私宅项目的设计，稍后在评测中我会一并展示。
作为首次置业者，我先说一句：Ki Residences 对我而言勾中了不少选项，从设计概念角度看我相当认可。
在谈项目灵感之前，最先吸引我的是楼栋的排布。由于地块本就呈狭长形，每座楼都是并排布置，彼此不正对。对我而言这是非常理想：既能最大化户内的穿堂风，也提升了私密性，尤其当你的其他邻里是低层的有地住宅时。
显然，以 340,107 平方英尺的体量而言，这是一个相当庞大的地块。但由于形态狭长，初看之下并不容易展现其“地”的优势。单从网上照片，有些人甚至会很快把它排除。
不过细看之下，项目的设施与景观实际上占了这块大地的 80%——这在并非定位高端的 Ki Residences 中尤为难得。类似的“待遇”通常只见于价格在 $2,000 psf 以上的项目，如 Goodwood Residence 和 Meyer Mansion，当然 Principal Garden 也曾做到。
当然，这并不影响对 Ki Residences 的评价：设施/住宅 80/20 的配比非常出色，值得称道。
Ki Residences 的名称源自日语“Ki”，我并不自诩理解其深意。据说它可诠释为“场所的灵”，开发商希望通过这一概念，凸显项目的宽敞用地、私密性与绿意。
融合传统意蕴与现代诠释，ADDP Architects 在 Brookvale Drive 打造了颇具特色的宏大下客区。抵达空间尺度可观，其核心景观为一处取法日式 Karesansui（枯山水）的水景。
更特别的是，新开辟了一条通往 Clementi Road 的道路，显著提升了住户的便捷性。在其他新项目落成之前，这条路大概率会相当私密且安静。
就抵达区而言，这里的设计颇为出色，动线也很实用。我猜未来住户多半会拥有私家车，但尚需依赖出租车的年轻夫妇也会欣赏这个尺度适宜的迎宾广场。
Ki Residences 的设施被组织为 9 个不同主题分区，前述的入口广场便是其中之一。若你想知道，它们分别是：Wood、Tranquil、Forest、Flavour、Spirit、Stream、Flow、Circle，与 Movement。归根结底这当然是一种品牌化表达，但我想它确实传达了项目的气质。
另一处分区为 The Enzo，即项目的会所，其核心围绕着一棵气势不凡的受保育 Ficus 树而建。颇为独特，也体现了开发商对突显项目绿意的重视。
值得一提的是，他们也尝试在示范单位中呈现这一点，但可惜未能及时把树“请”进场。
也因为他们决定围树建会所，它被安置在项目角落，访客步行过去会稍微远一些。
会所为 2 层结构，2 楼设有略带悬挑的健身房，面向 50m 泳道池，这样的视野一向讨喜。除此之外，本区还将配备多功能室、BBQ 平台与休闲厅。
更妙的是，2 间多功能室可合并为一（必要时也可完全敞开以获得更大空间）。同时，5 米挑高的双层通高空间也会显著放大场域感。
会所两侧分布着更为动感的分区。在“Flow”区域，你会看到 2 个尺度不俗的泳池（“Movement”还有一个），分别为 50m 与 33.3m，池形仿若水流。
环绕其间，还设置了数个按摩池与小型水池，供你随时下水消暑。水景周边也将设有亭台与平台，周末可在此慵懒放松。
总体而言，你能明显感受到项目在营造与自然相呼应的环境上所下的功夫。我个人非常喜欢这种氛围。
回到泳池本身，这个 50m 的 Forest Pool 是 Ki Residences 里最大的泳池。其宽度也不小（12m 宽），即便池形带有起伏，依然可以畅快地往返游几圈。
再往下走便是 Lagoon Pool（33.3m 的那一座）。它明显更纤细，宽度约为 Forest Pool 的 1/3。若能把两池连成一体，来一段从头到尾的慢漂，那会是相当惬意的运动体验。
从这里也能更直观地感受到 Ki Residences 的植被与景观配置之丰盛——对热爱自然的人而言确实极具吸引力。
尽头处为 Hydro-Therapy Pool，同时设有淋浴与蒸汽房。它与其说是用来正式游泳，不如说是让人静享氛围、舒缓放松之所。
回到会所一带，其旁设有两处配备有顶棚亭的 BBQ 平台。它们位于抬高的地势上，可俯瞰 Lawn Amphitheatre。
有点奇怪的是，它并不能直接俯瞰网球场与多功能球场。话说回来，我也从未觉得这种看台式座椅有多实用——新加坡白天实在太热，很少会有人在烈日下观赏一场随意的网球赛。
另外，需要留意的是，这里并没有独立的篮球场，只是在场地一端安装了一个篮框。而且，660 户仅配备一片网球场，网球爱好者可能不会太满意——高峰时段预约时，竞争恐怕会相当激烈。
此处实际上被称为 Movement 区域，但说白了，几乎可把它视作儿童专属游乐区。
鉴于多数户型为 3 房型，我预计住户多为有孩家庭；我相信小朋友会很喜欢这里的蹦床、攀岩墙、绳网、攀爬踏点、儿童戏水池与弹簧摇马等设施，甚至还设有儿童派对室。
在我看来，这是 Ki Residences 一个常被低估的亮点——为孩子提供如此多样的玩乐元素，极具吸引力。可以肯定，年轻父母会把这视为重要卖点之一。
话虽如此，尽管儿童设施的多样性值得肯定，但其数量可能略显不足。以豪华露营平台为例，660 户仅配备一顶帐篷似乎略显单薄（当然，也可认为此类设施的受众并非特别广）。
最后一个需要了解的主泳池是 40m 的 Family Pool（旁边还配有带喷水装置的小型儿童池）。若你在想它为何被称为“家庭泳池”（除了靠近儿童区之外），答案还在于其水深仅 0.9m。
此外，我也很喜欢这里的层叠式水景设计，确实为传统泳池体验带来不同观感（几乎有天然岩石地貌的感觉）。
在项目最远端是“Flavour”分区，设有私密包厢，便于款待贵宾。这里甚至配备一座酒窖，可藏约 1,600 瓶葡萄酒。你几乎可以在这里“wine and dine”。周边亦规划了香草与香料花园，以及社区农耕种植区。
如你所料，项目外围亦设置了一条环形步道。考虑到用地规模，对多数人而言走上一圈应已足够锻炼。
贯穿整个项目的，是对绿化与自然的重视。除保留树木外，景观团队亦希冀在 Ki Residences 内再造更大尺度的自然场景。我认为成效不俗，而 80/20 的空间配比也确实能带来更强的宁静与私密感。
最后，简单谈谈 Ki Residences 的外观设计。设计始终见仁见智，但我确实很喜欢它的概念与立面表达。它无疑显得现代，同时又颇具“家”的亲和感。
你也许已经注意到“Juliet Windows”，稍后在实际样板单位参观时我会重点展示。
现在我们就转到示范单位的户型展示吧。不按常规从最小的开始，这回就从这里最大的那一套看起！
Ki Residences 4 Bedroom Premium 户型评测
这是 Ki Residences 提供的最大 4 卧室户型。顶层单位布局相同，但因计入 22sqm 的挑空（5.65m 层高）空间，面积为 1,711 sqft。
本示范单位为 1st 楼层，层高 3.6m；其他楼层为 2.9m，属于常见水准。
面积 1,475 sq ft，尺度相当端正。不是市场上最大的，但也绝非最小。4 与 5 卧室单位属于“Luxury Collection”，配备更高端的用料，如 De Dietrich 厨电与大理石地面；而 2 与 3 卧室单位则配备 Bosch / Samsung 电器与瓷砖地面。
有别于多数标注为“Premium”的户型，这个 4 卧室 Ki Residences 单位没有入户前厅（私密性较低），更没有私家电梯（仅 5 卧室单位专享）。
不过，注重空间效率的买家会满意，因为几乎没有浪费的面积。开门即是干厨房与中岛。只是鞋柜需要自行规划位置。
先从干厨房说起。我喜欢的是：尺寸得体、质感扎实的中岛，并配有内置酒柜。
还贴心地在这里预留了两个电源插座，细节到位。
这里还配置了 Franke 水槽与龙头，此外在湿厨房也各有一套，我认为这大大提升了实用性。收纳做得很足，干厨房内还提供了 De Dietrich 嵌入式冰箱。
如同全屋其他区域，收纳动线周到，做工也扎实。
来到湿厨房，这里还有一台冰箱（加上干厨房那一台），以及 Samsung 提供的洗烘一体机。插一句，我个人觉得没有统一电器品牌在一致性与规模效应上稍显可惜。
还配有 De Dietrich 的 3 炉头燃气灶与嵌入式烤箱。就我个人而言，大户型必须配燃气灶，更能满足偏好重油烟烹饪的亚洲大家庭。这里也设有窗户，通风更佳。
台面空间谈不上充裕，不过外侧那座尺寸可观的中岛可随时补位，问题不大。
总体而言，干湿厨房合计的尺度相当出色。事实上，这也是本项目样板间的一大共同点——厨房面积给得足——很能体现 Ki Residences 作为自住取向项目的定位与抱负。
与多数大面积户型一样，本户型配有杂物间与 w/c。若家中有女佣，通常会作为女佣房使用（和其他项目一样，面积较小）；也可充当家人的额外收纳空间。
这里有个明显的缺憾：没有像样的服务阳台。以 4 卧室而言，这一点在我看来几乎可算致命。固然可以把大阳台当作晾晒区域，但观感并不理想。
走进客厅，3.6m 的挑高显著放大了空间感。在我看来，这无疑令整体更显奢雅。问题只在于是否值得为此支付溢价。
如同当下不少样板间（客餐厅并排布局），为容纳更多座位，他们省去了电视柜。横向尺度并不算宽阔，若不占用过道，宽度大概也就能放下一张 3-4 人座沙发。
就 4 卧室而言，这里称不上出众；而普通 2.9m 层高的单位，观感或将更显局促。
餐区同理。摆下 6 人餐桌尚算从容，如同示范所示；但若想再加长餐桌，势必会挤占过道空间。
阳台本身面积不小，但与常见做法不同，并未贯通餐客厅的整段宽度。
尽管如此，空间感依然可观；即便摆上一组大型 L 形沙发，仍留有余量。若喜欢户外用餐（al-fresco）的氛围，不妨把餐桌移到阳台，以为客厅释放更多面积。
4 间卧室均沿同一条走廊分布。略显可惜的是，我更偏好将次主卧与其余卧室分离布局，这对多代同堂的家庭更具灵活性。事实上，除 5 卧室外，Ki Residences 并未提供“哑铃户型”。
紧邻客餐厅的是次主卧，带套房浴室。面积仅 9 sqm，与卧室 2 相同。换言之，它与卧室 2 的主要区别就在于自带卫浴。
这一面积在新盘中属常态，勉强可放下一张 Queen 床与一组内置衣柜，余下可用空间不多。
Ki Residences 客卧的一大特色是配备“朱丽叶窗”（外观可参考示范单位模型导览）。开发商以整扇落地滑门叠加外置铝制栏杆，赋予这种窗户以现代化的呈现方式，营造近似“小阳台”的观景与通风体验。
鉴于整体楼栋布局有利于形成良好穿堂风，我很欣赏这里借助这些设计来强化通风体验。
套房浴室配备 Laufen 卫浴与 Hansgrohe 龙头，这些在当下新盘已属常见规格。除主卧外，这里没有雨淋花洒，但浴室配有窗户，有助于保持良好通风。
卧室 2 如前所述，与次主卧同为 9 sqm。可放下一张 Queen 床，但可发挥的空间不多。
此处样板利用高挑层高，打造了上部小平台、下部书桌的儿童房。若层高充裕，这样更为实用；普通层高的单位则可能显得局促。标配 2 扇门的内置衣柜。如你所想，这里同样采用了带有欧洲灵感的朱丽叶窗，与次主卧一致。
委婉地说，第三间卧室相当紧凑——仅 7 sqm。本案将其改作书房；若需要，放下一张单人床也可行。
需要留意的是，AC 和 RC 平台位于这间卧室外侧——意味着这里不是整窗开口。客观而言，分到这间房的人会稍微吃亏些！
卧室 2 与 3 共享这间公共卫浴。面积中规中矩，但设有窗户，始终有助于排湿防霉。配置延续一贯的 Laufen 卫浴与 Hansgrohe 五金。
小小的挑剔：公共卫浴离卧室 2 稍远——谈不上硬伤。
公共卫浴旁设有储物间，非常适合收纳行李箱与家用清洁物品。值得庆幸的是，其他户型同样配备了这处储物空间。
来到主卧，令人欣慰的是其面积达 27 sqm，几乎等同于 3 间普通卧室的总和。当然，这其中包含主卫与步入式衣柜。
以 1,475 sq ft 的整体面积而言，主卧的尺度相当到位；摆放一张 king 尺寸的床毫无压力。更好的是，空间富余，加入梳妆台或书桌也不会侵占过道。
主卧还配有独立阳台。这更多是一种生活方式的选择；若能俯瞰绿意或无遮挡的有地景观，晨昏时分自会心生愉悦。
显而易见，由于主卧带有阳台，因此这里不再设置朱丽叶窗。
步入式衣柜的容量明显优于常见主卧配置，想必会广受欢迎。
还贴心预留了一个小角落，方便收纳饰品与小物；并配有内置灯带，细节可圈可点。
最后，你会注意到主卫面积相当可观，浴缸与淋浴间分区设置。
如今新盘并非处处标配浴缸，喜欢泡澡的买家会对此感到满意！淋浴间内亦配有雨淋花洒。
与前述卫浴一致，这里同样配备 Laufen 卫浴与 Hansgrohe 龙头。我最大的遗憾在于未设置双洗手盆——尤其此户型还被标注为“Premium”。坦白说，我宁愿要双台盆也不要浴缸！
Ki Residences 3卧室评测
我这次评测的这套3卧室“premium”户型，是Ki Residences中第2大的户型类型；不计入带双层挑高天花、拥有额外挑空空间的单位。
若你关注这一卧室类型，需注意较小的3卧室单位从 861 平方英尺起。项目中超过 60% 的单位为3卧室，潜在买家务必留意不同的户型布局差异。
在所有3卧室选项中，这款可谓我最喜欢的。它的布局相当独特（尤其是厨房），论面积也的确比一般新盘的3卧室更为宽裕。
进入单位后，迎面是一个小小的玄关。虽说增强了私密性，但这部分面积也需要付出成本。好在这里可以设置收纳柜收纳鞋履，颇为方便。
右侧有一个小型储物间，非常实用，可妥善收纳拖把、熨衣板、吸尘器等家务用品。很多买家往往会忽略这类日常物品的收纳需求，尤其在被华丽示范单位吸引时，因此我很欣赏开发商在这方面的用心。
尽管名字里带有“premium”标签，所有3卧室单位其实都属于Signature Series。因此与Luxury Collection（4/5 Bedroom单位）不同，公共区域采用的是瓷砖，卧室为乙烯基地板。
和如今大多数新盘一样，受限于面积，室内设计师往往会在餐区采用长凳式座位，以一定程度节省空间。
餐区表现中规中矩。圆桌配合长凳可舒适容纳4人。不过我得承认，对 1,173 平方英尺的单位本以为能有更大餐区；这一面积多数应能摆下一张6人长桌，就像在 The Landmark 看到的那样。
相应地，你得到的是一间尺度合适、通风良好的厨房，并与阳台相连。配置包括 3 头燃气灶（深受亚洲家庭欢迎）与Bosch的嵌入式烤箱，以及Samsung冰箱。
我尤其喜欢这里宽裕的台面空间，以3卧室而言相当难得。面积大、动线顺畅，即便同时有 3 或 4 个人在此备餐烹饪，也不至于局促。
宽敞感也得益于大面积通透玻璃，可眺望起居区并引入更多采光。不过要留意，厨房唯一的“窗户”朝向阳台，烹饪气味可能会渗入客厅。
起居空间还可以，但谈不上出众。可摆放一张 3-4 人位沙发，但余量不多。沙发与墙面的距离尚可，不过需注意这里运用了展示单位的视觉技巧——未摆放电视柜；实际放置后会占用一定空间。
你会注意到，阳台相对于客厅的比例相当可观（至少从平面面积上看甚至大于客厅）。若偏好户外用餐，这里很合适，而且可从厨房顺畅端菜至此。
同样得益于厨房与阳台相连，采光更充沛——使厨房更加明亮宜人。
这套相对少见的布局带来的另一结果，是将原本常见的生活阳台/杂物区置于他处。通常杂物间、洗衣机/烘干机与 w/c 会位于厨房内，而本户型则设置在通往卧室的走道旁。
若你打算让家政阿姨居住于此，这里显然更为人性化，尤其还设有窗户。否则也可作为额外储物空间，并可在此晾晒衣物。
总体而言，这样的布局更为合理。以往藏在后方的小型 WC 现在也可兼作客用卫浴。此外，AC ledge 也被安置在后部，不会干扰其他公用卧室。
卧室3为 9 平方米，与卧室2及本项目大多数公用卧室相同。此尺寸在新盘市场已属常态，可勉强放下一张 Queen 尺寸床与一组内置衣柜，几乎难再摆放其他家具。
与上文提到的 4 卧室单位一样，所有公用卧室均配备“朱丽叶式”窗。
卧室2的情况基本相同，面积完全一致。
除Ki Residences的 2 卧室单位外，其余单位的公用卧室均设有同样带有欧式灵感的“朱丽叶式”窗。
尽管户外与零散收纳设计用心，但公用卧室内标配的两扇衣柜，总体容量仍显不足。
公用浴室由两间卧室共用。面积合宜，配件来自Laufen与Hansgrohe，并设有小窗以便自然通风。
主卧面积颇大，充分体现出 1,000+ 平方英尺单位的优势。
像示范一样摆放一张 Queen 尺寸床，活动空间依然充裕，亦可设置梳妆台或床头柜。
主卧的收纳依旧是常规配置（也就意味着不算充足），不过这里采用了更深色的木饰面，观感更显沉稳与格调。
因设有阳台，便没有“朱丽叶式”窗。我知道并非所有人都偏好多一点的室外空间，但以Ki Residences所处的自然环境与低密度社区而言，拥有阳台以便更好地亲近景观，确实能提升宜居度。
主卫面积与其他项目相比也属常规配置，并配有可自然通风的窗户，这一点值得肯定。
与公卫相比，主卫的主要差异在于配备了雨淋花洒。除此之外，壁挂式马桶、台盆及其他洁具同样来自Laufen与Hansgrohe。
Ki Residences 2卧 + 书房 评测
这间 2卧 + 书房 示范单位的面积为 743 sq ft，与其他项目的新盘同类相比属于中规中矩。熟悉我们评测的读者会知道，我们更偏好在空间效率上更优的“哑铃式”布局。可惜的是，2卧户型并未提供这种布局。
不过，幸好整体动线规划得当，仍有不少可取之处。
与许多新盘类似，本户型也设有一段偏长的入户走道。现场看起来略显狭窄，主要是因为右侧加装了收纳柜，前方还摆放了小型鞋柜。
值得称道的是，开发商把这段空间巧妙利用，划出了一个储物间。这样就能有效收纳体积较大的物品，例如吸尘器、熨衣板等。对于面积较小、收纳尤为紧张的单位来说，这一点相当实用。
我也喜欢它与墙面齐平的做法，即便里面塞满日常杂物，外观仍能保持利落的极简感。需要注意的是，您在此处看到的层板为 ID 定制处理，交付时并不包含。
另一侧同理，洗衣/烘干机被隐藏在木饰面之后。
对此我有两点好感：其一，我始终更倾向把洗衣机放在远离厨房的位置，设在走道旁很合理；其二，柜门铰链十分扎实，开合紧致，做工与质感都不错。
公共浴室同样位于入户走道一侧，来客使用方便，但对公用卧室的住户而言或许会略显不便。面积方面中规中矩，且依赖机械通风（因此没有自然通风与采光）。卫浴配套为 Laufen 坐厕与台盆、Hansgrohe 花洒五金，属于如今新盘常见的优质品牌。
厨房为半封闭式，设有一块透光玻璃，可望向客厅。不过厨房没有窗户，也不提供推拉门。我个人挺喜欢这个厨房的布局，柜体收纳量可观，还加入了针对转角等局部的巧妙收纳设计。
这并非什么新概念，但迄今为止，这个 2卧 + 书房 户型的一大特点，正是对室内收纳细节的重视与最大化。
炉具配备 Bosch 电磁炉，若您偏好“大火力”烹饪，或许需要考虑带燃气炉的更大面积户型。内嵌烤箱与隐蔽式冰箱同样来自 Bosch。比较有趣（也稍显混乱）的是，2、3 和 4 卧户型采用了不同品牌的冰箱——目前我见到的有 Bosch、Samsung 与 De Dietrich，不免让人好奇当初的规划逻辑。
Bosch 是知名德系品牌，更偏向大众市场定位。但只要稳定可靠，对我而言并不构成问题。
水槽旁还嵌了一处收纳。诚然，能摆放的多是相框或书籍之类的小物，但聊胜于无。
所有 2 卧单位，公共区域为瓷砖，卧室为乙烯基地板，因此 Ki Residences 在用料上并非顶级。业界普遍做法是，仅为 4 与 5 卧单位提供大理石地面。
餐区空间并不意外地偏紧。示范单位摆放了一张 4 人餐桌，一侧为与客厅衔接的长凳座位。
毫无悬念，这张餐桌在横向宽度上明显偏小。除非常年“一锅端”式用餐，否则稍微丰盛一点就会显得局促。
当然，这样的餐区并不适合经常招待亲友，但也要承认，如今空间成本高企，以本面积的 2 卧单位而言，这样的配置仍属可以接受。
就 743 sq ft 的面积而言，客厅的体感还算宽裕。或许得益于室内设计采用了 Muji 风格的清爽色调；摆下一张三人位沙发后，过道仍留有尚可的行走空间，且还能容纳小型电视柜。
不过沙发本身并不大，依旧需要谨慎把控家具尺寸，否则容易显得拥挤。
我挺喜欢阳台的尺度，近似方正。如果打算把用餐场景长期外移，这里也能放下一套小型餐桌椅。不过它紧邻空调机位，这并非我对机位位置的首选。
公用卧室外侧便是书房。其实就是把原本通往卧室的走道局部“掏”出一个小角落。坦白说，看到户型标注 2卧 + 书房 时我并未抱太高期望；以这类 2 卧面积而言，这样的呈现已算尽可能到位。
不过需要留意，示范里摆放的两张小凳子并不足以代表多数人的实际使用情形；若换成 2 把常规办公椅，通道的通行宽度会明显受限。
若能接受上述不足，在 Covid-19 期间，家中有一处专用学习/办公空间对许多家庭的重要性已与日俱增，因此这样的设置仍有其价值。
公用卧室面积为 9 sqm，与 3 与 4 卧示范单位中的相同。以新盘市场的标准来看，这个尺寸刚好能放下一张 Queen 床与一组内嵌衣柜，几乎难有多余空间。若作为儿童房，选择单人床会更合适，可为学习书写预留出一定空间。
小面积户型往往难以避免把空调机位设在房间外（靠近阳台）。因此，这里不会出现较大户型在主卧与公用卧室所采用的别致 Juliet 窗概念，取而代之的是半高窗扇。
主卧面积为 15 sqm，在 2 卧户型中略高于平均水准。标配两扇推门的内嵌衣柜，可从容摆下一张 Queen 尺寸床。相比公用卧室，这里更容易放下床头柜，但仍需注意尺寸把控。
细心的读者会留意到，主卧衣柜采用了更深色的木饰面，与其他卧室偏 Muji 风的浅色调不同。
本案主卧的一大特色是 Juliet 窗。简单来说，就是以一扇落地玻璃移门配合外侧铝制栏杆，对传统窗户的现代化演绎。无需实际预留阳台面积，亦能带来近似“阳台”般的对外观景与互动体验。
主卧浴室的尺度同样中规中矩，与同类项目相当。与公共浴室一致，壁挂式坐厕、台盆及其他洁具来自 Laufen 与 Hansgrohe，且同样没有自然通风。
不过配备了顶喷花洒，与普通浴室区分开来——这一点始终是加分项。
Ki Residences 位置评测
Ki Residences 坐落于 Sunset Way 的有地住宅聚落内，位于 Brookvale Drive 近似袋状路的尽头；若经由公共交通抵达，从 Clementi Road 最近的巴士站步行约需 10 分钟。坦白讲，仅仅走到巴士站就要这么久，确实不近。基本上您需要依赖自驾、德士或 Grab 出行。
不过，待 Ki Residences 完工后，Brookvale Drive 将向 Clementi Road 延伸（新建一条道路）。据悉，这将把步行至最近巴士站的距离缩短至约 650m。虽然仍谈不上很近，但已较当前交通连接显著改善。 随着周边商业配套的持续成熟，公共交通的欠便捷在日常采买或就近用餐方面，影响应不会太大。
Sunset Way 也汇聚了不少人气餐饮，例如 Chin Huat Seafood 与 Summer Hill bistro。若愿意稍远一点，驱车前往 Dempsey、Holland Village、Clementi 与 Beauty World，大约 10 分钟车程或更短。夜宵爱好者还可前往 Cheong Chin Nam Road。
我很喜欢 Ki Residences 所在 Sunset Way 区域的私密与纯粹，但要说前提条件，自备车辆会更为理想，毕竟目前看不到附近有 MRT。
当然，坊间一直猜测在 Maju Camp 附近会增设一座 MRT 站，考虑到其靠近 Ngee Ann Poly 与 SUSS，但即便落实也需时多年，且确切位置仍待官方进一步公布。另外也要留意，项目有 1 个朝向临近 PIE (Pan Island Expressway)，这会赋予 Ki Residences 某种“地标性”（可类比 The Interlace 与 Costa Rhu 这样的“高速公路边”公寓），但若您的单位朝向该侧，或将面临一定噪音。
配套设施
杂货/超市
| 商店 | 距离公寓 |
| Cold Storage Clementi Arcade | 0.7km, 步行 9 分钟 |
| Giant (Clementi Ave 5) | 1.3km, 步行 15 分钟 |
| NTUC Fairprice (Bukit Timah Plaza) | 1.6km, 步行 20 分钟 |
学校
看到 Nan Hua Primary、MGS 和 Pei Hwa Presbyterian 位于 2KM 半径内，不必过于兴奋。对于这类热门学校，进入 1KM 半径才是关键。因此，我们不认为“好学校”会是 Ki Residences 的独特卖点。
| 学校 | 距离公寓 |
| Singapore University of Social Sciences | 1.0km, 步行 11 分钟 |
| Ngee Ann Polytechnic | 2.1km, 步行 25 分钟 |
| Methodist Girls School | 3.0km, 步行 36 分钟 |
| Bukit Timah Primary School | 3.7km, 步行 45 分钟 |
| Henry Park Primary School | 3.8km, 步行 45 分钟 |
公共交通
| 巴士站 | 服务巴士线路 | 距离公寓（及 预计步行时间） |
| ‘Maju Camp’ | 151, 151e, 154, 154b, 184, 52, 61, 74, 74e, 75 | 650m, 步行 7 分钟 (future road) |
| ‘Opp Logishub @ Clementi’ | 185, 189 | 800m, 步行 10 分钟 |
最近的 MRT: Clementi MRT – 34 分钟 (2.7km).
这个数据只是为了完整性展示，日常基本不可能每天步行这么远。与 Clementi Town Center 的距离无疑会影响你的决策。将提供往返 Clementi MRT 站的免费穿梭巴士服务 1 年，随后 3 年提供补贴，这无疑能稍微缓解不便。如果传闻成真，Cross Island Line 上的 Maju MRT 站也可能就在转角处。
待项目建成后，最近的巴士站将位于 Maju Camp，可通往新加坡大部分地区。乘坐公共交通确实算不上最方便，因此我认为关注 Ki Residences 公寓的买家多数也会自驾。现在看似不是最具战略性的地段，但再过几年，随着周边其他私人共管公寓、购物商场和休闲设施的开发，其联通性必然会提升。
私人交通
| 主要目的地 | 距离公寓（及 预计 早高峰 [0830] 驾车时间） |
| CBD (Raffles Place) | 14.5km, 驾车 26 分钟 |
| Orchard Road | 9.4km, 驾车 24 分钟 |
| Suntec City | 18.5km, 驾车 28 分钟 |
| Changi Airport | 29.8km, 驾车 36 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 33.9km, 驾车 42 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 19.9km, 驾车 36 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 5.8km, 驾车 20 分钟 |
| Mapletree Business City | 9.5km, 驾车 25 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 21.1m, 驾车 31 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 17.2km, 驾车 24 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 9.1km, 驾车 21 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 17.7km, 驾车 30 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 12.2km, 驾车 25 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 28.5km, 驾车 39 分钟 |
就近道路出入口： 1 个出入口——Brookvale Drive（在建中），将直接连接 Clementi Road，进而通往 Bukit Timah 或 Clementi。
值得庆幸的是，将有一条新路把 Sunset Way 与 Clementi Road 连接起来，这对驾驶者而言无疑是一大福音，进出 Ki Residences 的路程将大幅缩短。当然，你仍可经由 Sunset Way 驶入，但那无疑是一条更长且更绕的回家路线。
开发团队
发展商
Hoi Hup Realty 与 Sunway Developments 多年来在周边合作了多项项目，包括 Royal Square @ Novena、Sophia Hills、The Miltonia Residences 和 Sea Esta。在此过程中，他们也获得了 BCA、FIABCI-Singapore 与 EdgeProp 的多项奖项。他们还将于 Tampines Avenue 10 再次携手打造一项即将推出的 EC，即 Parc Central Residences。
Hoi Hup Realty 成立于 1983 年，是来自新加坡、具国际布局的优质细分市场房产发展商。他们开发的项目从 City View @ Boon Keng（DBSS）到优质的 District 9 与 10 物业，如 Suites @ Cairnhill 和 The Ford @ Holland。不计商业项目，Hoi Hup 自成立以来已开发超过 7,300 套住宅。他们在伦敦金融城亦拥有多处优质商业物业。
Sunway Developments 隶属于一家在 Bursa Securities（马来西亚证券交易所）上市的马来西亚房地产开发公司。与此同时，Sunway Property 是 Sunway Group 企业集团的一部分，集团业务遍及全球 50 个地点、横跨 12 个行业。毫无疑问，马来西亚房产是其强项，目前在 Johor、Penang、Ipoh 与 Klang Valley 均有在建项目。
总承包商
Ki Residences 的总承包商为 Straits Construction Singapore Pte Ltd，绝对是新加坡更为知名的建筑公司之一。若你感兴趣，Straits Construction 在 BCA 的承包商前 10 名榜单中位列第 3，仅次于 Woh Hup Pte Ltd 和 Dragages Singapore Pte Ltd。
其近期项目包括 Rivercove Residences、Nexus International School 与 Hundred Palms Residences。
| 年份 | 名称（当年完成的项目） | 平均 CONQUAS 得分 | 百分位排名 | 最低 CONQUAS 得分 | 最高 CONQUAS 得分 | 2019 私宅平均 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 – 2018 | Straits Construction Singapore Pte Ltd | 94.5 | 89% | 87.1 | 96.0 | 91.5 |
| 2018 | Straits Construction Singapore Pte Ltd (1) | 96.0 | 93% | 96.0 | 96.0 | |
| 2017 | Straits Construction Singapore Pte Ltd (1) | 95.3 | 90% | 95.3 | 95.3 | |
| 2016 | Straits Construction Singapore Pte Ltd (2) | 95.5 | 93% | 95.5 | 95.6 | |
| 2015 | Straits Construction Singapore Pte Ltd (1) | 93.7 | 93% | 93.7 | 93.7 | |
| 2014 | Straits Construction Singapore Pte Ltd (4) | 91.9 | 78% | 87.1 | 94.2 |
建筑师
Hoi Hup Realty 与 Sunway Developments 选择了新加坡知名事务所 ADDP Architects。该所自 2005 年至 2019 年连续入选 BCI Asia 新加坡十大建筑事务所。
他们亦参与了众多住宅项目，较为知名的包括 North Park Residences、New Futura、The Clement Canopy、Avenue South Residences 和 Martin Modern。
栋别分析
项目总平面图
| 40m 标准泳池 | Jacuzzi | 儿童泳池 |
| 幼儿泳池 | 户外淋浴 | 影音室 |
| 儿童派对室 | 儿童游乐区 | 豪华露营平台 |
| 烧烤炉 | 网球场 | 多功能球场 |
| 草坪露天剧场 | 会所 | 阅读室/图书馆 |
| 健身房 | 多功能室 | 50m 标准泳池 |
| 33.3m 泻湖泳池 | 慢跑道 | 蒸汽室 |
| 花园 | 铁板烧平台 | 社区农耕地块 |
占地 340,107 平方英尺，Ki Residences 在用地规模方面尤为占优。更难能可贵的是，发展商主动选择了楼栋与设施按 80/20 比例分配的规划。
如上所述，这块狭长地形意味着各栋之间并不对望——在隐私方面是一大优点。许多项目中，你往往不得不与对面邻居相望——除非愿意为“优质栋别”支付溢价。因此，在 Ki Residences 中，每个单位基本都能避免这一常见问题，实属难得。
狭长布局的一个缺点，是从项目驶出时的车程会更长，尤其当你居于地块的一端。在当下语境下，660 套可被视为中等规模项目，但若能再增设一个社区出入口，会更加理想。
户型分布
| 户型 | 面积 | 单位数量 |
| 2 Bedroom | 700 – 883 平方英尺 | 180 |
| 3 Bedroom | 861 – 1,410 平方英尺 | 418 |
| 4 Bedroom | 1,249 – 1,711 平方英尺 | 58 |
| 5 Bedroom | 1,819 – 2,239 平方英尺 | 4 |
Ki 公寓社区并无 1 Bedroom 户型，我相信这是发展商的刻意取舍。Sunset Way 是颇受本地家庭欢迎的成熟有地住宅区，且附近无 MRT，因此我认为多数买家更倾向于自住，而非纯投资。
多数单位集中在 3 Bedroom 段位，且面积区间差异较大——861 至 1,410 平方英尺，不过需注明后者为顶层挑高户型，其中包含逾 200 平方英尺的挑空面积。无论如何，我推测这一段位的买家，可能来自周边 Sunset Way 与 Upper Bukit Timah 的有地社区，或是在此一带长大的首次置业者。
最佳栋别
按亚洲标准，Ki Residences 的地块可谓得天独厚，所有单位均为朝北或朝南，全年多数时间（10 月至约 3 月）可避开令人头疼的西晒。这意味着无论选择哪个单位，从节能角度看一般都不错——西晒往往意味着更高的空调使用率。
再来看景观——各栋之间互不对望，这在当下新盘中颇为少见（对比一下 Treasure at Tampines，差异一目了然）。这也意味着每个单位都能获得良好的穿堂风。不过，即便在“好栋别”之间，仍有更优之选，这也取决于个人偏好。
我个人更偏好朝南单位，因为它面向有地住宅区 Sunset Way，可获得整个社区的开阔无遮挡视野。相反，朝北单位则能在远处望见 Bukit Timah Nature Reserve 的开阔景观，同时也可眺望 Eng Kong / Toh Tuck 一带。
不过，我对该朝向的主要顾虑在于会临向 PIE，高楼层可能会有一些噪音。当然，项目与道路之间设有退距与绿化以减弱噪音，但这仍是个人偏好问题。朝北单位亦会面向 Maju Camp 与 Ngee Ann Polytechnic。
午后西晒分析
此处所有栋别朝向一致——从东北至西南。因此，朝东北的单位所受午后阳光影响将少于朝西南的单位。对于后者，每年约有 5–6 个月会受到午后阳光影响，峰值大致在 12 月下旬/1 月上旬。
西晒最少的栋别
虽然所有栋别的午后阳光都不算强烈，但若希望尽可能减少西晒，应优先考虑朝向东北的一侧单位。
价格评述
| 项目 | 平均psf | TOP | 地契 |
| Ki Residences at Brookvale | ~$1,700+ | 2024 | 999 年 |
| Freesia Woods | $1,444 | 2003 | 永久产权 |
| Clementi Park | $1,353 | 1986 | 永久产权 |
| Forett at Bukit Timah | $1,931 | 2024 | 永久产权 |
| Verdale | $1,716 | 2024 | 99 年 |
| Daintree Residence | $1,689 | 2022 | 99 年 |
| Pandan Valley | $1,488 | 1978 | 永久产权 |
我挑选了多种公寓来与 Ki Residences 作对比。
首先是其在 Sunset Way 的同类对手，两者均为永久产权项目。与之相比，Ki Residences 预期约 $1,700+ psf 的上市价格显得相当合理，因为其仅比这两个项目的最新成交价高出 21-29%（假设 Ki 为 $1,750 psf）。鉴于 Ki 将分别比这两个项目年轻 21 年与 38 年，正在考虑在 Sunset Way 选择哪个项目的购房者，应当很清楚 Ki Residences 是更优之选。
接下来是其在 D21 的几个新盘同侪。Forett at Bukit Timah 是新盘中唯一的永久产权选项，而Daintree Residence 则是较早期的 D21 新盘。可以看到，Ki Residences 预期的 psf 恰好位于两者之间。尽管 Daintree 无疑距离任一 MRT 站最近，但它是 99 年项目。结合 Ki Residences 的户型图来看，即便与这些新盘对比，Ki Residences 仍具备相当不错的性价比。它并不位于最一体化的交通枢纽旁，但距离也并非遥不可及。
最后，我也选择了Pandan Valley，这是 Ulu Pandan 区域的地标性项目。看似有些奇怪，但我认为，对于有年幼孩子的父母而言，Pandan Valley 作为自住项目有很多可取之处。该 1978 年项目最新成交为 $1,488 psf，这意味着 Ki Residences（作为新盘）仅有约 18% 的溢价。当然，Ki 或许没有 Pandan Valley 那般辽阔的占地，但你仍可获得 80/20 的设施/单位 配比，且设施为全新。同时别忘了，Pandan Valley 的单位相当大，总价也会更高。
坦白说，如果即将推出的 Ki Residences 的平均价格能维持在 $1,700+ psf 的中段区间，这将是进入 D21 区域的不错入场价。总体而言，对于寻求宁静且带有奢华感居所的人而言，这是一笔不错的房产投资。
管理费
| 户型类型 | 预计每月管理费 |
| 2 卧室 | $348 |
| 2 卧室 + 书房 | $348 |
| 3 卧室 | $348 |
| 3 卧室 豪华型 | $348 |
| 3 卧室 尊贵型 | $406 |
| 4 卧室 豪华型 | $406 |
| 4 卧室 尊贵型 | $406 |
| 5 卧室 尊贵型 | $464 |
就管理费而言，2 卧室单位若按大众化项目来看，处于较高水平。这是 80/20 土地分配以及众多设施与景观维护所带来的自然结果。
由此看来，较大户型（4 卧室及以上）的管理费整体上其实相当可接受。
升值分析
在 Ki Residences 周边有 3 项发展规划，预计将为这一带带来更高的活力。
- Beauty World 改造
我们此前已多次讨论，若你在考虑 D21，如今应该已经耳熟能详。简而言之，在 2019 年 URA 总体规划中，Beauty World 被规划为综合交通枢纽。这将包含社区俱乐部、小贩中心、体育馆，以及可容纳超 800 套单位的公寓。受此推动，Beauty World 的项目如 The Linq @ Beauty World 出现了强劲需求。
尽管如此，我不认为 Ki Residences 会是此次改造的主要受益者，因为与Verdale 或 Forett at Bukit Timah 等 D21 项目相比，它与 Beauty World 的距离并不算近。但当交通枢纽最终落成时，预计仍会带来新的关注。尤其是因为在这些新盘中，Ki Residences 是唯一的 999 年项目（Forett 则是唯一的永久产权）。
- Clementi Forest 与 Maju Forest 的住宅分区
Ki Residences 的一大潜在上行来自其周边未来发展。这些地块将以政府售地的形式推出，地契为 99 年，因此作为 999 年项目的 Ki Residences，将以独特的“可世代传承”属性脱颖而出。
唯一的问题在于——这些地块何时推出，甚至会不会推出。Clementi Forest 风光优美，鉴于其生态重要性，过去几个月已有呼吁予以保育。URA 也澄清，住宅分区自 1998 年总体规划起就已存在，目前没有任何住宅开发计划。因此，对于想要快速获利的人而言，Ki Residences 或许更适合真正欣赏其当下环境之美的买家。我会将其首先视为自住型项目，对潜在上行保持长期视角。
URA 已回应查询并澄清，此处暂无即刻开展住宅开发的计划。所以，尽管你或许是在 Ki Residences 的“先行者”，也要做好在未来住宅开发到来前等待相当多年 的准备。
- 铁路走廊
从 Woodlands Train Checkpoint 到 Tanjong Pagar Railway Station 的 24km Rail Corridor，将为包括 Ki Residences 住户在内的周边冒险爱好者带来更便捷的通达性。它将贯穿 Bukit Timah 路段，Bukit Timah Railway Station 也将焕新为社区活动空间。届时，热爱运动的 Ki Residences 住户可在岛上其余地带享受风景优美的骑行或慢跑。
*有望接驳 Cross Island Line（推测）
你或许听说过一个传闻：连接 Cross Island Line 西段的拟议线路，可能会从 Ki Residences 一带经过。
为说明这一点，我们将拟议线路叠加至 Ki Residences 周边。从图中可见，该拟议走向连接至 King Albert Park，沿着 Clementi Road 延伸，并向南连接 Clementi MRT。
这虽暗示了从 Ki Residences 步行 10 分钟内或许可达一座 MRT 站，但目前仍纯属推测，线路走向随时可能更改。
不过，若最终获确认，愿意承担此类风险的买家有望获得资本升值。
我们的看法
我们喜欢的点
- 社区私密性强
- 进入 D21 的入场价合理
- 未来住宅开发的先行者
我们不喜欢的点
- –距离任一 MRT 站较远
- –缺乏小学
距离 Sunset Way 上一次推出新公寓项目已过去许久，因此我也好奇是否因此积累了被压抑的需求。
从自住角度来看，它确实满足我许多要点。我喜欢该片区的静谧与私密，指引价也颇具吸引力。再叠加其 80/20 设施/单位 配比，以及错落式楼栋享有的开阔视野（得益于独特的 Juliet 窗），我认为 Ki Residences 正在打磨成为一颗潜力之作。
然而，步行可达的 MRT 可达性不足无疑是一个痛点，我也能理解这会成为部分人的“一票否决”。即便第 1 年有至 Clementi MRT 的免费穿梭巴士，我仍认为 Ki Residences 最适合自驾族。诚然，Sunset Way 自有配套设施，但我仍不认为其近到足以步行。
归根结底，把 Ki Residences 视为自住型项目，并以长期视角来看待（999 年 + 周边住宅地块 + 潜在 MRT），我认为这对关注第 21 区的家庭而言非常合乎逻辑。
这对你意味着什么
如果你符合以下情况，可能会喜欢 Ki Residences：
-
• 倾向居住在低密度社区：
鉴于 Sunset Way 更以有地住宅闻名，该区域居住人口确实偏少。因此，重视宁静与安逸的人，应当关注 Ki Residences。
-
• 欣赏项目周边的丰茂绿意
不只外部绿意盎然，项目内部的景观设计也足以令热爱自然的人赞叹。
如果你符合以下情况，可能不太适合 Ki Residences：
-
• 需要即刻可达的 MRT 便利性
尽管坊间传闻附近可能会有一座 MRT 站，即便成真也仍需数年之久。就当下而言，Ki Residences 显然不太适合高度依赖 MRT 的人群。
-
• 希望进入名校小学
尽管其定位偏向自住，但周边缺乏小学，或会成为部分看重学区买家的顾虑。
评测结束
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如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
Frequently asked questions
Who is the Malaysia My Second Home (MM2H) programme now attracting?
The programme is now attracting not only retirees but also professionals, entrepreneurs, and families who travel regionally and seek lifestyle flexibility, including maintaining a primary home in Singapore while spending extended periods in Malaysian cities.
What are the different tiers of the MM2H programme?
The MM2H programme offers three tiers: Platinum with a 20-year visa and RM2 million property purchase plus USD$1 million fixed deposit; Gold with a 15-year visa, RM1 million property, and USD$500,000 fixed deposit; and Silver with a 5-year visa, RM600,000 property, and USD$150,000 fixed deposit.
What lifestyle benefits do Malaysian cities offer to MM2H applicants?
Cities like Kuala Lumpur and Penang offer larger living spaces, a slower pace of life, and a different urban environment that some households find appealing, along with lower property prices compared to Singapore.
What property considerations are involved in the MM2H programme?
Buyers must understand Malaysia’s property ownership rules, with minimum purchase thresholds varying by state, and consider the implications of freehold versus leasehold properties, especially in popular areas like Johor Bahru, Kuala Lumpur, and Penang.
What risks should applicants consider with the MM2H programme?
Applicants should evaluate potential policy changes, understand long-term financial commitments, consider tax implications, exit strategies, property liquidity, and assess whether the programme aligns with their long-term goals.
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