在新加坡房地产市场中，PSF 仍然适用吗？为何每平方英尺价格在 2024 年可能具有误导性

每平方英尺价格（PSF）一直是房地产市场中比较价格的传统方式；但在此过程中，它与“价值”的概念被过度捆绑。人们很容易直觉地认为：两处房产面积相同，PSF 更低的那一处就“更划算”。然而，新加坡房地产市场这些年来已发生很大变化，如今这种假设往往与现实偏离，使 PSF 比起提供帮助更具误导性。以下是如今不必对它过度解读的原因：

为何以 PSF 衡量价格正变得越来越不可靠？

要理解为何如今用 PSF 来跨时期比较房产并不那么有用，你需要了解一些法规如何塑造了市场。

其中之一是 2010 年代的飘窗/花槽时代，更多内容可点击这里。当时，开发商无需为空调板/飘窗/花槽付费，因此在户型图中大量设置（但你作为业主却要为这些面积买单）。

这一规定随后被取消，你也会看到其后期的户型设计开始变得更高效。

近年还出台了GFA 统一化规则，促成了尽可能高效的户型布局，因为买家如今不再为空调板或挑空空间付费。

因此，即便每平方英尺价格更高，最终总价可能也会相差无几。

举个例子：如果你仅按 PSF 比较东部三个相似的 3 卧单位，你会得到一个非常失真的结论：

再叠加可能更高的装修成本，以及较低的空间效率，PSF 就成了糟糕的比较维度。较低的 PSF 可能已不再反映真正的价值差异。因此，一旦与你比较的是已超过十年楼龄的公寓，最好别过度关注 PSF。

PSF 还忽视了老旧房产固有的某些风险，例如潜在的集体出售（en-bloc）风险，或年久失修的设施。 

(以上同样适用于 HDB 房产)

除此之外，以下还有几点说明为什么如今不应只看 PSF。

缺乏质化深度

如果某个房产的 PSF 更高，很可能自有其道理。 

较新的公寓就是很好的例子：与较老的转售公寓相比，其更高的 PSF 可能显得昂贵。但一旦把装修成本考虑在内（旧公寓通常需要更多整修），你可能会发现新公寓反而更便宜，或者价格相近但设施更好。 

更高的 PSF 也可能源于更佳的朝向、更靠近天空花园或架空泳池等设施，或属于稀缺的溢价户型（例如顶层带屋顶通达的单位，或寥寥数个的 Loft 单位）。 

以 People’s Park Complex 为例，作为 Chinatown 区域的项目，它的 PSF 相当低，平均为 $1,200 psf；但以其目前状况，我们并不认为会有很多人觉得它比One Pearl Bank更“划算”。 

尤其值得注意的是，双钥匙户型（由两个子单元合并而成）在 PSF 上几乎总是更高。但这类格局能更好地满足大家庭同住，或在承租的同时保持私密性。这些重要特性并非单纯的 PSF 所能体现。

空间的高效利用与面积大小同等重要——如果不是更重要的话。PSF 并不会将此纳入考量。 

非常大的单位往往 PSF 较低。然而，这些大户型也可能有很长的走道、巨大的阳台/露台，面积可达客厅的三分之一（这种情况在 ’80s-era 的 terrace-style 公寓中常见），或是进门处的大前厅。这些都是需要打理的附加面积，却并非真正可居住的空间。 

用于跨物业类型比较几乎无用

PSF 最适合用于非常狭窄的场景，例如在同一项目内比较两个户型相近的单位。这或许能对更高的性价比提供一些指引。 

一旦你开始跨物业类型比较，PSF 几乎就失去意义。以 Sentosa Cove 的独立洋房为例，与许多公寓相比，它们的 PSF 较低——甚至低于一些大众型公寓。但那是因为房子太大，总价仍可能达到数千万级别。 

相反，一些城市边缘地带的入门选项——例如 M condo——按 PSF 看会显得昂贵（其 1 卧单位可高于 $3,000 psf）。但在推出时，它却是少数能在 Beach Road/Bugis 一带以 $1 million 或以下购买 1 卧单位的公寓之一。

与此同时，顶层公寓与高端单位往往既更大，且PSF 也更高。

因此，除非你在比较两套非常相似的单位与户型——在这种情况下，PSF 或可作为“决胜因素”——否则你会发现它并不是一个多用途的工具。

真正影响你的始终是总价

总价将决定你的贷款额度、印花税、租金回报率，以及——如果这是项投资——你整体回报的衡量。 

盯着 PSF 有时会让你偏离重点。面对高压式的销售陈述时，你的注意力可能会被反复引向 PSF，以此说服你在两个选择中买其一。做决策时请牢记这一点，把总价置于首位。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。