随着 Resale Flat Listing (RFL) 服务的加入，HDB 已加强其 Flat Portal，允许新加坡人直接将自己的组屋挂牌出售。表面看来，这听起来很不错，因为像 PropertyGuru 和 99.co 这样的房产门户只允许地产经纪发布房源。
这正是我们最初把 Stacked 打造成一个买卖直连门户的原因，因为当时确实没有一个让真正卖家可以发布自家房源出售的平台。当然，跳过地产经纪听起来很诱人，因为你能省下佣金。不过，我们很快就明白，事情并不只是创建一个挂牌之处这么简单；若要对屋主真正有用，还有更多工作要做。
如果在初始上线之外没有做更多工作，HDB 的组屋门户可能会面临采用上的问题，原因如下：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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What’s the HDB flat portal?
它是一个让有意直接挂牌出售自住房的用户使用的工具；在某些情况下，也是一种 DIY 的买卖转售组屋的途径。从 今年 5月13日 起，卖家可以在该网站上（免费）发布房源。
通过与买家直接交易，卖家可以省下地产经纪佣金，而这笔费用通常（但并非总是）为成交价的 two per cent。需要说明的是，这并非一定要“去中介化”，因为经纪仍然可以替你管理交易与挂牌——但各方面迹象显示，这似乎是最终会走向的方向。
碰巧的是，我们也是众多尝试搭建“直售”房产门户的人之一；而让人有点意外的是，这并不是一个所有转售组屋都必须登记的、统一的挂牌网站（尽管某个时点可能会如此）。我们预见的几个问题如下：
1. It’s not a one-stop site with all the listings
在我们着手创建自家门户时，我们始终清楚，关键在于“拿到房源”。买家天性图省事，他们宁愿只去一个门户把所有房源一次看全，也不愿跑去许多小网站找房。
要让 HDB 转售门户成为首选网站，理应要求所有转售组屋的挂牌都在这里。也许不必和其他门户以相同方式、相同详尽程度呈现，但这里仍应是一个“一站式”的地方，至少让所有转售组屋房源能优先被看见。
如果买家既要去其他门户寻找房源，还要到官方的 HDB 转售门户，那么他们很可能不会同时用两个网站。许多人会趋向于涌向 那个拥有最多转售房源、体量最大的门户，而不是去多个选项更少的小平台。
从买家的角度想象一下。第一次造访该门户，看到的不过几百个挂牌；而去到最大的门户，仍然有成千上万条。久而久之，你会选择去哪一个？
如果 HDB 将其门户设为强制性——也就是说，这将成为汇集所有 可售转售挂牌的唯一网站——这将简化潜在买家的搜索过程。请注意，这并不意味着“就此终局”，仍需要大多数买家都在这里，大家才会愿意投入时间去发布与维护房源。另一个“并不小”的问题是 SEO 之战，因为买家并不总是第一时间想到要直接访问某个门户——许多人会先在 Google 上搜索看看有什么结果。如果 HDB 组屋门户在多数搜索中拿不到第一位，那仍然会是一场硬仗。
2. Who gets priority of place for listings?
门户之所以能赚钱，其中一个原因是用户为曝光/浏览量付费。若你想更急切地出售、让你的房源更显眼等，你的地产经纪就需要付更多钱去刷新或加推挂牌。否则，后续的挂牌会不断堆叠，把你的压下去。
但由于 HDB 门户并非以盈利为目的（目前也不收费），那么优先曝光如何运作？如果挂牌只是一个接一个往上累积，那么是否会有人通过下架再上架来自行“刷新”（顺带让挂牌看起来更“新”）？
这对于更急于出售的卖家同样重要——他们又该如何把房源更好地展示给潜在买家？
3. Buyers who lowball you due to your lower perceived costs
DIY 卖家常见的一个问题是，更老练的置业者往往会迅速对你大幅压价。人们往往会假设，因为你“省下了”支付经纪佣金，你就愿意接受相应更低的价格。
在某些情况下，没有专业人士协助的卖家会被误导对价值产生错误认知。我们遇过一些卖家，在被潜在买家拿出附近更便宜的挂牌对比后，觉得自己应该降价——但这些比较往往忽略了关键细节，例如单位所在楼层，或保养/装修状况等。
4. Whenever a government body is involved, users expect them to arbitrate and perfectly control everything
还记得 DBSS 组屋以及随后出现的问题吗？DBSS 组屋并非由 HDB 建造，但许多买家立即还是把责任推到 HDB 身上，并要求其修复这些项目。在他们看来，他们把 HDB 与最终成品直接关联在一起。
我们也可能在官方的 HDB 组屋门户上看到类似情况。大家会假设既然 HDB 监管着整个流程，就不会出差错——而一旦交易出了问题，不管 HDB 是否真正参与，仍会有用户把责任归咎于该机构。
正如我们在各类房产门户上看到的，只要存在争夺眼球的竞争，用户就会无所不用其极地抢占先机。尽管在“用价格博眼球”方面大概会有更严格的监管，但在误导性图片与不实信息方面，前端仍需要做更多过滤。
新加坡人倾向于把一切与组屋相关的事情都推给 HDB，而在门户上发生的糟糕交易也不会例外。或许必须明确说明：该网站只是中介平台，买卖双方之间出现的任何问题都由他们自行负责。这也意味着用户必须擦亮眼睛，不要指望一旦自己吃了亏，HDB 会立刻赶来处理。
最后一个与 DIY 交易相关的问题，与所用门户无关
这就是筛选询盘的问题。如果你从未卖过房，你可能会对为筛选真正认真的询问、剔除纯粹浪费时间的人所需付出的工作量感到震惊。
每周你可能会接到多达 40 到 50 个关于房源的电话或讯息，其中大约 10 个（或更少）才是实际的有效询问。其余的往往是其他卖家在打探竞争对手，或是一些人以为可以在一开始不明说、之后再把你说服到一个离谱的低价。
还要抽时间安排看房预约，因为人们往往会在下班后，以及整个周末/公共假日期间看房。
最麻烦的是那些假买家，他们坚持要来看房，但其实只是一些好奇的人，想为自己单位的出售或出租取经。这会进一步打乱你的工作安排或周末计划。
归根结底，让地产经纪拿到佣金的，并不仅仅是把你的房子放上网站，而是替你处理看房、询盘、搬家时间表规划等所有琐碎与不便。如今我们确实拥有了可以绕过经纪、并有一个像样的挂牌场所的选项，这固然可喜；但以我们的经验判断，要真正变得实用，这条路还需要走上一段时间。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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