购买 $1 Million 的 HDB 是否是个错误，还是我们应该选择一套较不便利但更便宜的 $600k HDB？

你好，

希望这封邮件能让你一切安好。

我写信的主要原因是想请教以下几点：

• 把我的第一套住房买在 1-mil 价位是否明智？
• 一旦满足 MOP，如果我出售，价格会超过 1-mil。10 年后因价格高企，会不会导致需求不足、出售有难度？

鉴于我们都在 30 多岁，并且 BTO 等待时间很长，我和伴侣决定开始寻找 HDB 转售组屋。

我们的优先条件是——步行可达 MRT、位置中心、4 房式组屋。

我们最看重的 3 个地区是——Tiong Bahru estates、Kallang Whampoa 和 Dakota/Mountbatten。凭借我们的 CPF、补助和储蓄，我们最多可购买价格低于 <1-mil 的组屋。

之所以选择上述地区，是因为我们两人都在 CBD 工作。我们认为应该以更有可能升值的单位开启置业之路，这样在 MOP 之后我们才能负担下一次的住房选择（考虑到通胀，事物都会变得更贵，如今购买一套平均 600k 的单位，未来转售时可能仍需要额外补差）。

然而，这 3 个地区的价格都在 1-mil 的门槛附近，因此在只盯着这些地点做决定之前，我想听听更多意见。我们也可能是错的，或许选择平均 600k 的转售组屋并非错误方向，所以我很想听听你的看法或建议——我是否该选择这 3 个地区，还是从价格更低的地方开始。

希望你能给予建议，不胜感激。

期待你的回复。

谢谢！

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

感谢你与我们联系。

这是当下多数买家都会自问的常见问题。随着成交的百万 HDB 越来越多，如果现在不买，可能会觉得错过了机会；但你也可能在思考这样的价格是否可持续。

截至目前，数据给我们的启示如下。

在 2023 年，共有 125 套 4 房式组屋以 $1M 或以上的价格成交。在 2023 年 Q1 至 Q3 的 8,858 套 4 房式成交中（Q4 数据尚未公布），占比仅为 1.4%。如果加入 Q4 统计，这个比例将更低。

不足为奇的是，这些组屋大多位于中央区，且多为 2010 年之后建成，楼龄相对较新，且普遍楼层较高。这些共同特征可以合理解释其较高的成交价格。

鉴于 2024 年的 Prime/Plus/Standard HDB 组屋分类，你很可能会看到中央区更多组屋以 $1 million 或以上成交。我们已经在 Dawson 等地面市场上看到这种情况，因为大家希望居住在这些核心地段，同时不受更高限制（如 10 年 MOP 等）。

但要判断是否值得以这样的价格购买 HDB，我们需要了解当下所处的背景，从过往的价格走势开始。

以下是过去 10 年 HDB 总体价格走势。

上图和表格显示，2013 年后 HDB 价格出现回落，在疫情前相对平稳。请注意，由于 2023 年价格高于 2022 年，年化回报率将高于上述数据。

与 2013 年三轮房地产降温措施同步，HDB 的购房流程也进行了调整。根据新流程，买家只有在支付期权费并取得 Option To Purchase（OTP）后，才能申请估价。这一改变旨在稳定价格，并限制卖家要求 Cash Over Valuation（COV）的能力，因为在发出 OTP 之前估价不会披露。

旧流程中，卖家会先进行估价，买卖双方据此协商 COV 金额。这导致价格快速上升，从而引发了政府干预。

新流程实施后，买家主要参考附近的近期成交来出价，从而有助于稳定 HDB 市场。

这与你的问题有何关联？

尽管估价顺序有所改变，自 2020 年以来，受疫情影响，HDB 价格仍然快速上涨。

许多买家在得知必须支付出乎意料的高额 COV 时感到不满。由于市场火热，卖家可以坚持收取 $1,000 的购买期权费，买家支付后才能进行估价。

这导致许多买家如果拿不出例如 $50,000 的 COV，且无法取得必要贷款，就不得不放弃这笔款项。别忘了，这种情况可能在买家身上发生多次。

这说明只要有需求，在自由市场中价格仍会上涨——不论你是就 COV 进行谈判，还是卖家知道有人愿意出更高价。

随着 Standard、Prime 和 Plus BTO 分类的推出，本应被归类为 Prime 和 Plus 的转售组屋，由于具备同样的吸引力且没有相关限制，需求和涨幅也可能更好。

许多价格超过百万的组屋正是因为这些可取之处而符合上述标准，因此其价格会得到进一步支撑。

其中一个例子是位于 Dawson 地段的 HDB。该住宅区被李显龙总理在谈到旧 HDB 社区重振时提及为例。事实上，2020 年价格从 $800,000+ 起步，此后已升至 $900,000+：

未来可能出现供过于求？

另一个需要考虑的是 HDB 可能出现的过剩供应。随着新加坡人口老龄化，大量组屋可能进入市场，从而压低 HDB 价格——尤其是那些缺乏差异化因素的组屋，例如位处不便、年代久远的单位。

因此，较好的做法是关注当下在某些方面更突出的 HDB，例如地处中心位置、具备阁楼户型，或拥有优越的公共交通可达性。

无论如何，这一点必须提出，因为未来出现供过于求的情形很可能发生。不过，我们并不清楚政府未来会推出何种政策或计划来应对，但我们在这里提出了若干可能的情景。

既然你有几个偏好的地点，我们来看看这些地区的价格走势。

从上图可见，这些地区的 4 房式价格走势大体与全岛其他 4 房式一致。Geylang 和 Kallang/Whampoa 的年化涨幅更为显著，主要可能归因于 2022 年有大量 HDB 组团达到 MOP，抬升了这些以老组屋为主的地区整体平均 PSF。

接着，我们看看中央区以外地区的价格走势。

East Region includes: Bedok, Pasir Ris, Tampines

North Region includes: Sembawang, Woodlands, Yishun

North-East Region includes: Ang Mo Kio, Hougang, Punggol, Sengkang, Serangoon

West Region includes: Bukit Batok, Bukit Panjang, Choa Chu Kang, Clementi, Jurong East, Jurong West

图表显示，不同地区的 4 房式价格大多趋势相近，但部分地区的年增长率略慢。你的偏好位置在表现上略胜一筹。不过需要指出的是，Geylang 与 Kallang/Whampoa 的对比未必完全公平，因为这些以老组屋为主的地带近年有大量新屋入市。

因此，虽然中央区外的房产更符合预算，但与中央区内的相比，其表现仅有小幅落后。

换言之，位置固然影响涨幅，但一个地区的供需、楼龄、楼层、朝向与户型等因素也会显著影响单个单位的表现。

因此，中央区的单位或更高价的房产并不必然始终胜过中央区外、价格更低的单位。

不过，我们认为中央区 HDB 目前能取得更高价格的一个原因，是因为私宅价格的走势。许多原本想买私宅且负担得起的买家，在价格上行中被“挤出”了。

短短 1–2 年，原本能负担 OCR 3 卧房的买家，如今只剩 2 卧或 2 卧 + 书房可选。

这使许多人开始更青睐 HDB。比如，$1.2 million dollar 的预算下，你会选择 OCR 的 2 卧 + 书房，还是选择一套高楼层、视野开阔、可眺望 CBD 的宽敞 5 房式？

预算更高的买家，只要不介意是 HDB，便会发现自己有一系列“高配”选项可选。带绿意景观的阁楼户型标价可达令人垂涎的 $1.4+ million dollar。位于超过 40 层、俯瞰店屋景观的单位在 Tanjong Pagar 创下纪录价格——但对这些买家来说，与私宅市场可买到的相比，似乎也算合理。

正如我们此前所写，在这些区域、在这个价位——你确实没有多少等价替代品。

沿着这个思路，我们可以理解，只要新加坡房价持续走高，这些“昂贵”的 HDB 仍可能继续升值。

当然，这建立在更为基础的政策环境上，即新加坡是否依然是宜居、宜业与宜游之地；这将带来更高的人口，从而推动房地产市场增长。

除了位置外，百万组屋的另一个共同点是楼龄。我们再看看楼龄如何影响价格。

你会注意到，尽管 1990 年的 HDB 更旧，但其平均年化回报并非最低，这与预期不同。为什么？

首先，数据仅限于各自年份建成的组屋。不同年代的组屋可能集中在不同地区，因此年化回报更可能反映的是位置而非单纯楼龄。

其次，受 COVID-19 以及居住负担能力下降的影响，近年更大面积、价格更可负担的老组屋更受欢迎。

另一个原因是 CPF Housing Grants。补助是按购房类型固定发放，而非按房价比例计算。因此，对更可负担的房子，补贴效果更显著。举例来说，$50,000 的 CPF Housing Grant 用于 $500,000 的房子相当于 10% 折扣，而用于 $1 million 的房子仅是 5% 折扣。

不过，前面提到的供给过剩问题在这里可能是个隐忧。许多老人仍居住在老组屋里，当他们离世时，这些组屋相较于更新、更昂贵的单位，可能会出现更大的供应量。

最后，我们需要了解这些 $1 million 组屋的潜在买家是谁。尽管百万 HDB 交易在增加，但整体占比仍然很小。

原因何在？这类买家通常收入足以购买共管公寓，但又不足以购买符合其标准（如中心位置、足够家庭空间）的共管公寓。

2023 年新加坡全职雇员的税前月度收入中位数为 $5,197（包含雇主 CPF 供款）。若不计雇主供款，约为 $4,550 每月。

举例来说，一对 30 岁的伴侣，个人月薪各 $4,550，按 3% 利率计算，最高可获批的 HDB 贷款约为 $575,693。若要购买 $1M 的组屋，他们需要用现金和/或 CPF 筹措 $424,307，这是一笔相当可观的金额。因此，高价位 HDB 的潜在买方池明显小于价格更亲民的单位。不过，只要这部分买方存在且收入持续增长，对此类单位的需求仍会延续。

另一个要考虑的是代际财富转移。鉴于人口老龄化，未来买家也可能获得父母遗产的支持，从而在收入限制导致贷款不足时，仍然能够入手更优质的 HDB。

综合上述因素，以及此前关于各区 4 房式表现大体相近的观察，我们不妨做一个简单的成本分析，对比在 10 年内购买 $1M 与 $600K 组屋的费用差异。

成本支出

购买一套 $1M 的组屋

发生的成本

*我们在此假设你将选择银行贷款

为估算潜在收益，我们将采用过去 10 年所有 HDB 的年化涨幅 1.42%，做一个简单的预测。

若你购买 $1M 的 HDB，净成本：$303,249 – $151,426 = $151,823

购买一套 $600K 的组屋

发生的成本

*我们在此假设你将选择银行贷款

同样，我们采用过去 10 年所有 HDB 的年化涨幅 1.42%，做一个简单的预测。

若你购买 $600K 的 HDB，净成本：$182,349 – $90,856 = $91,493

你该怎么做？

既然这是自住物业，就必须符合你的具体居住偏好，尤其是靠近 MRT 与工作地点——这二者都是你列为首要的条件。

不过，追求这些便利并不必然要求购买 $1M 的单位。也有满足你条件、同时更符合预算的替代选择。选择更可负担的房产，潜在买家群体或许也会比高价位单位更广。如前所述，各 HDB 地区整体涨幅并无显著差异。

除位置外，一个地区的供需、组屋楼龄、楼层等也会影响价格，这强调了综合考量的必要性。你计划的持有期同样重要。你提到在单位满足 MOP 后可能出售。在相对较短的 5 年期限内，除非发生疫情或经济衰退等重大事件，HDB 价格出现大幅波动的概率不高。

在这样的时间窗口下，HDB 的潜在盈亏未必可观。因此，考虑购买一套位置居中、楼龄稍长、因而价格更可负担的 HDB，可能是更稳妥的选择。参照前面的计算，选择更经济的单位可降低 BSD 与贷款需求，从而减少整体支出。若两套单位的涨幅大体相近，选择更可负担者，或许更为理性。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。