我40岁，现金储蓄$100k：是否应与共同持有的公寓分拆产权来购买HDB？

亲爱的 StackedHomes，

你们对读者问题的回应对我理解新加坡房地产市场非常有帮助。由于每个人情况不同，市场也较为复杂。我希望就我目前的情况听取你们的建议。

我今年40岁，目前与我的兄弟共同持有一套位于东部的2卧2卫公寓（2BR2B）。我通勤到CBD上班大约需1小时。我们从父母位于Bukit Merah的5房型HDB搬出，那套房还剩58年租期。最近同座大楼的成交价约$1 million。我很看重父母家所在的位置、配套与户型，而就设施或安保而言，我并不觉得公寓生活明显优于HDB，尤其考虑到现居位置偏远。

不过，我也知道该区HDB转售价较高。鉴于我与兄弟以50-50共同持有该房产，要进行分拆产权（decoupling）也较具挑战性。我的年薪约$150,000，CPF OA储蓄约$185,000，现金储蓄$100,000。

鉴于我最终希望在中央区购买一套HDB自住，基于我的负担能力与现状，请就以下方案提出看法：

• 与兄弟分拆产权，等待15个月，买下父母的房子。

• 与兄弟分拆产权，等待15个月，在同一地段购买较小的转售HDB。

• 出售目前的公寓，用所得在同一地段购买较小的转售HDB。

• 暂时维持现状。

期待你们的回复。谢谢！

此致敬礼，

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

很高兴我们的内容对你有所帮助！

确实，并非所有人都适合住公寓。虽然公寓提供更多设施，但也伴随更高成本；如果不怎么使用，这些设施未必会让公寓生活显著优于HDB。

我们先来看东部2卧单位的表现。由于不清楚你所持有的具体项目，我们将以该户型的整体表现为参考。本次分析中，我们将2卧单位定义为面积在700至850平方英尺之间的户型。

*此处包含所有租期年限的房产

从过去10年的平均增速来看，东部的2卧单位整体上跑赢全岛同类单位。然而，从逐年变化看，东部2卧单位在疫情前大多呈现负增长。

尽管如此，实际增速仍随项目而异。由于不清楚你所持有的具体项目，我们无法就是否应持有该单位给出针对性的建议。此外，历史表现未必十分准确，因为东部包含Katong/Joo Chiat/Telok Kurau等区域，那里有大量精品公寓，可能会使数据出现偏差。

接下来，我们来看看Bukit Merah较旧的5房型单位的表现。

表格显示，Bukit Merah较旧的5房型HDB，相较全岛其他5房型HDB表现偏弱。年对年变化显示，疫情前价格多为负增长或停滞。随着市场复苏，未来的增速不大可能再复制过去三年的水平。且在相近价位下，当地也有较新的单位（即便是更小户型）可选，买家可能会将其视为更稳妥的选择。

接下来，我们评估你的负担能力。

负担能力

关于购买HDB

由于你的薪资超过HDB贷款的收入上限（单身为$7,000/月），你仅可申请银行贷款。我们假设你的$185,000 CPF资金包含已用于购买现有房产的金额，并将其纳入你的可负担额度。若非如此，一旦你分拆产权或出售公寓，你的可负担能力会更高。

另外，由于缺乏现有房产的详细信息，我们无法判断分拆产权是否可行。但以下提供一个样例计算，供你参考。

假设如下：

房产价值：$1,500,000

未清贷款：$1,000,000

出售份额一方（即卖方）已使用的CPF：$200,000

需注意的是，分拆产权时，承接份额的一方必须能以个人名义获得全额贷款。此外，分拆产权不允许出现负资产出售（negative sale）。若份额估值低于未清贷款加上须退回卖方OA的CPF金额，差额必须以现金补足。

现在，我们来评估你所考虑的各个选项。

可行路径

接下来的路径可能涉及与你兄弟从现有的联权共有（Joint Tenancy）架构中分拆产权。除数字外，也需关注在联权共有下进行分拆时的法律复杂性。

根据Singapore Legal Advice的说明，在该架构下无法直接分拆，因为联权共有（Joint Tenancy）并无“份额”概念。但若通过分割行动（act of severance）转为分权共有（Tenancy in Common），则可行。此点载于Conveyancing and Law of Property Act 1886第66A条第3与第4款。

这一复杂性主要会带来流程与法律费用方面的延误，你需要律师协助处理。

分拆产权，等待15个月，买下父母的房子

如前所述，缺乏具体数字，我们无法判断分拆是否可行。但为便于讨论，先假设这是可行的。

我们也假设在15个月等待期内，你继续住在现居处或与父母同住，从而不产生额外租房成本。

如前述负担能力测算，你的预算约$916K，若要以$1M购入，还需额外补足$85,146。

计算上，我们假设持有期为10年。

此选项有若干考量点。

首先是单位本身的表现。此前可见，超过40年的Bukit Merah 5房型单位表现弱于同类。尽管疫情期间需求推动价格上涨，但其未来保值潜力或较低——若你计划日后出售，这点尤为重要。

若要在10年后仅实现保本，你需要以$1,270,694卖出，该价格对应年化增速2.42%。然而过去10年的平均增速仅1.08%，明显低于该水平。

其次，需考虑父母是否愿意低于市价卖给你。这需要进一步权衡。若是这样，你会受益，但父母无法最大化其潜在收益。可理解地，这在家庭关系中不易平衡，并无绝对对错。

分拆产权，等待15个月，在Bukit Merah购入较小的转售单位

从近期成交来看，按$916K预算，你可以在Bukit Merah一带购入较新的3房或4房型HDB。

以下为部分近期交易：

3房型

4房型

看过较旧单位的表现后，我们再来具体看看2000年后建成的Bukit Merah新一点的单位表现。

3房型

4房型

就上述户型而言，2000年后建成的Bukit Merah单位的平均增速与同类单位的整体平均增速相近。具体来看，3房型在过去十年的平均增速高于全岛3房型的整体增速，而4房型则略低于全岛4房型的整体增速。

从逐年增速观察，2000年后建成的Bukit Merah两类户型在2018年后已见回升，而其它市场板块多在2019年疫情来临时才出现回暖。

现在，我们再来估算相关成本。

假设你以$916,000的最高预算购买一套4房型，并保持同样的10年持有期。

对于选项3（出售公寓并购买较小的转售单位）与选项4（维持现状），由于我们仍不了解你房产与财务的具体细节，无法给出明确建议。不过，关于选项3，其相关成本大概率会与选项2相近。若你还有未计入计算的额外资金，也可能提升可负担价格或降低贷款额。

你该怎么做？

鉴于缺失关键细节，我们无法就各选项的可行性与更适合你的方案提供全面建议。但以下几点可帮助你收窄选择范围。

首先，如前所述，若要分拆产权，务必确保你的兄弟能够以个人名义承担该公寓的全部贷款。

在这一点明确后，卖出或分拆的抉择将取决于房产本身的表现，以及你的兄弟是否有意购入你的份额。既然你不认为公寓生活明显优于HDB，似乎你倾向于搬离该处。因此，“维持现状”或许不是最优先的方案。不过，如果你不介意继续居住且项目表现良好，也可以观察市场动向，或许还能获取更多收益（若这对你重要）。

在“买下父母的房子”与“购入该区另一套较小的转售HDB”之间，我们更建议后者。此前已见，旧屋的增速明显落后于较新的单位。若你计划未来出售，较新的单位通常更易出手且更具保值潜力。此外，与父母之间的买卖也可能在日后为关系带来额外复杂性。我们不了解你的家庭关系，但也见过不少家庭内部交易不顺而导致关系紧张的个案。

考虑到两种情况下你都接近“上限贷款”，且其他费用也相近，整体成本差别并不大。但请注意，若以$1M的市价买下父母的房子，仍会有一笔需要以CPF或现金补足的缺口。

因此，选项2/3看起来更为可取：你可以在优质地段购入较新的HDB，因其受欢迎程度，后续增长更有可能延续。既然你不认为公寓的好处足以胜过HDB，这也是合乎逻辑的选择。若你可与父母同住，期间无需额外租金；而不从父母手中购房也能避免潜在的关系复杂化。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。