我在中峇鲁拥有一套价值百万的 HDB 组屋：现在该卖掉去买新推公寓吗？

你好，

我目前是新加坡 PR，正在考虑从 HDB 升级到一套 3 房公寓，以期获得更好的资本增值，并在未来出售公寓时有望充实我的退休资金。我是一名 40 岁的单亲妈妈，有一名 9 岁的孩子和一位年长的母亲，是全家的唯一经济支柱。

我目前在中峇鲁一带持有一套 21 年楼龄的 4 房式 HDB，依据 SRX X-value 的价格评估为 1 mil。

想请教你，如果我打算在 D3、D10 或 D11 一带寻找公寓，二手/新推的选择有何建议？由于就学选择的便利性，这个新住处将会是我们未来 10 年的家。

我在考虑购买新推项目，因为进度付款计划能在前两年减轻每月现金支出。不过，在新推落成前，我仍需要至少租房 3 年（为方便孩子目前的就学安排，我会在中峇鲁的 HDB 回租），这又是一笔支出；我也在想，如果改为购买二手房（也在考虑这些区域里较旧的永久地契项目），这笔钱或许可以用来装修。

非常期待你宝贵的意见！

谢谢！

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

感谢你的来信提问。

从资本增值角度看，私人房产或许更优。不过，当你是家庭的唯一经济来源，同时又要照顾年迈的母亲和孩子时，这个问题的答案就更复杂了。

正如你所说，二手与新推公寓各有优劣，接下来我们会在文内进一步探讨。

先从你的负担能力看起。

负担能力

出售

购买

*我们也已将你的每月车贷还款与信用卡开支计入

接下来看看 D3、D10 与 D11 的公寓表现。

D3、10、11 公寓的表现

在这三个分区中，D3 的公寓在过去十年录得最高的平均涨幅。同一时期，Outside Central Region (OCR) 与 Rest of Central Region (RCR) 的表现都优于 Core Central Region (CCR)。这与我们在此观察到的情况一致：D3 属于 RCR，而另外两个分区属于 CCR。OCR 与 RCR 更高的涨幅，可能与政府的去中心化布局、HDB 升级者数量增加等因素有关。此外，核心优质地段价格已处于较高水平，进一步上涨的空间相对有限。CCR 吸引了不少投资者与外国买家，近期将外国人与实体的 Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) 提高至 60% 也可能抑制了价格表现。

关于购买新推还是二手，争论由来已久，最终仍取决于具体项目，以及你的进出场时点。两者各有利弊。现在，让我们看看你偏好分区内部分较新项目，相较于同区旧项目的实际表现。

对于较新的项目，我们会从其初始推盘至今的表现出发，并与同期内较旧项目的涨幅进行比较。

中峇鲁 (D3)

女皇镇 (D03)

武吉知马 (D10)

东陵 (D10)

诺维娜 (D11)

以上案例显示，新推并不总是一定优于二手（同样也不能武断地说二手更好）。决定项目表现优劣的关键，仍在于价格、位置、项目本身特性，乃至到户型等更细节的因素。

话虽如此，新推确有若干显著优势。正如你提到的，进度付款可在建造阶段带来更低的月供，有助于缓解现金流，并在时间维度上降低利息支出。不过，若在建造期间没有其他居所，租金成本会显著累积。

另一项优势在于开发商的定价策略，一般会随项目推进逐步上调。早期买家可能因推盘期间的提价而获得账面收益，在项目完工前就享有资本增值。但这并非保证，若需求弱于预期或市场环境变化，涨价未必兑现。

相较之下，二手项目也有自身优势。虽然在交易完成后就需开始全额月供，但你无需等待 3-4 年建造周期；而且二手看得到实物与环境，对所购之物的确定性与透明度更高。

现在让我们看看你所考虑两条路径的潜在成本。

潜在路径

购买新推

为便于计算，假设你动用最高预算 $1.8M。我们采用红山 4 房式 HDB 的平均租金 $3,800。鉴于你 10 年的持有周期，假设在建造期间租 3.5 年，其后在该物业自住 6.5 年。

进度付款计划

鉴于你有相当数量的 CPF 与现金，这些资金将在前期用于覆盖月供。以下以 4% 利率与 25 年贷款期为假设。

*我们在每个阶段均假设最长时长

相关成本

*视施工范围而定

购买二手

同样假设你以 $1.8M 的预算入市，并持有 10 年。

*视施工范围而定

你该怎么做？

我们检视了今年 1 月至今的二手成交记录，若以 $1.8M 的预算，在 D03、10 与 11 寻找至少 1,000 sq ft 的单位，以下是一些可考虑的项目：

建议你与房产经纪详细沟通，对潜在项目做进一步分析。

鉴于你是三口之家，我们假设你至少需要 3 房，或 2 房加书房。遗憾的是，在你的预算范围内，你所偏好的分区目前没有提供这类户型的新推项目。因此，你可能需要考虑二手，或探索这些区域之外的选择。

对比 10 年期内新推与二手的相关成本，差距并不算特别显著。如前所述，若选对项目，二手同样可以实现升值，幅度不输甚至优于新推。

如果你愿意考虑偏好分区以外的位置，你也可以在其他区域购买新推，并在孩子小学毕业后再搬入，反正你无论如何都需要先租住 3 年。

考虑到你尚欠贷款较低，另一种做法是维持现状，这很可能意味着显著更低的成本。我们也快速回顾一下你现有房产的表现。由于你的单位目前楼龄为 21 年，我们聚焦于红山在 2003 年落成的 4 房式单位。

相关成本

我们比较了三种路径在 10 年内实现保本所需的平均年化涨幅。

结合近十年不同类型房产的涨幅来看，这些保本所需的增速在三种方案中都并非遥不可及。

鉴于你是家庭唯一的经济支柱，稳妥起见，维持现状或许更合适。不过，购买私人房产能带来设施等生活品质的提升，也存在更高的升值潜力。正如前述成本比较所示，关键在于你最终选择的具体项目；鉴于其为一项重大的财务承诺，若权衡你的风险/回报状况，未必值得贸然跨越。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。