讽刺的是，与首次当房东的人相比，一些长期房东反而更容易暴露在租赁纠纷之中。
这是一个我认为值得在我们步入新年、租约大多续签的季节，以及部分人满足 Minimum Occupancy Period (MOP) 可以开始把组屋出租之际认真思考的话题。
促使我想到这个话题的是，近期与一位读者的对话。她将自己的一居室出租 nine 年后，如今正面临一名前租客的法律诉讼。
她提到，早年当房东时相当细致。她与儿子（共同业主）会花上数小时甄选经纪找到的租客；在还没有标准 CEA 模板的年代，她也会确保弄懂由律师起草的租约条款。
顺带一提，Council for Estate Agencies (CEA) 于 2019 为 HDB 与私人住宅引入了标准化的租赁协议。
(For reference, you can see the standard CEA template 此处)
但在此之前，房东更需要了解律师所拟定租约的具体条款与条件。如今，我注意到房东——即便是经验丰富者——往往像对待 iPhone 应用的法律条款一样，匆匆掠过标准租约，只要点击接受就算了。
大家的假设是：“既然是政府做的，肯定没问题，直接用就好。”我们的这位读者正是如此行事。她以为会与此前的租约相似，因此忽略了以下几点：
- 协议强烈暗示：若没有一份已签署、注明日期且包括物品状况的清单，日后将很难举证损坏。
- 尽管许多房东在非正式层面会允许逾期付款，但协议并无此项安排。因此，一旦你反复接受迟付而未提出异议，日后若要执行违约罚则或终止协议，你的立场可能被削弱。
- 协议也相当明确：押金并非自动的赔偿池。房东应提供逐项的合理说明，先归还无争议部分，且不应因小争议而扣留全额。
由于这位读者不愿披露全部细节，我只能说，上述几点在她的法律纠纷中变得非常关键。
还有其他问题——她在其他方面也放松了警惕。租客延迟交租时，她无所谓地一笑而过——而且不止一次，而是 five or six 次。与最新一位租客制作清单时，佐证的照片也没有妥善拍摄。至于空调保养，她每次都选择听信租客口头称已检查或修理。
当时这些都不觉得是严重问题。直到它们真成了问题。
到上一份租约结束时，屋内的陈设已大面积受损，空调系统也需要整体更换，而她的租客仍不愿意让押金中扣除任何金额。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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但我也犯过和她一样的错，我大概知道这是怎么发生的
归根到底，是时间、假设，以及多年风平浪静造成的。我知道这听起来有点讽刺——但确实容易松懈。就像她的情况，在先后 five 位租客那里都没出现大问题时，警惕性就会下降。
我这边的经历，是一位主租户在早年管理得井井有条，但后来却被分租客无视，甚至可以说被欺负。不过鉴于前些年建立的信任，只要租金按时到账，我基本就保持“hands-off”。
等到主租户离开时，全屋已是累积性的损耗，远超押金所能覆盖。值得肯定的是，这位主租户并未提出异议，也承担了费用。即便如此，也意味着房子要空置几个月才能把损坏修复完。
在我当房东的早年，我会更亲力亲为。我会更频繁地了解情况、提出更多问题，并做更完整的记录。具有讽刺意味的是，经验反而让我更松弛——而这种松弛是要付出代价的。
我的观点并不是要房东变得疑神疑鬼。
而是说，对那些足够幸运、连续遇到好租客的房东而言，熟悉与想当然来得非常容易。但租赁协议并不会因为“存在”就自动保护你；只有当你保持同样的尽职态度，并督促各方切实履行协议时，它们才真正发挥作用。
你不必变成那种 1980’s 风格的“纪律主任”，整天去查租客。但你确实需要保持一致性；即便是与一直相安无事的租客往来，也应保存收据，并留存规范的书面记录。
如果你与同一位租客相处已久，而平日也很少过问，那么在新年伊始，不妨找个时间好好跟进一下。
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每周销售汇总（12月22 - 28日）
最贵的新盘成交 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| WATTEN HOUSE | $5,063,000 | 1539 | $3,289 | FH |
| NAVA GROVE | $4,119,500 | 1550 | $2,658 | 99 yrs (2024) |
| ONE MARINA GARDENS | $3,817,000 | 1238 | $3,084 | 99 yrs (2023) |
| AMBER HOUSE | $3,762,402 | 1216 | $3,093 | FH |
| THE ORIE | $3,738,000 | 1367 | $2,734 | 99 yrs (2024) |
最便宜的新盘成交 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| TEMBUSU GRAND | $1,437,000 | 527 | $2,725 | 99 yrs (2022) |
| OTTO PLACE | $1,449,000 | 872 | $1,662 | 99 yrs (2024) |
| RIVER GREEN | $1,517,000 | 452 | $3,356 | 99 yrs (2024) |
| HILL HOUSE | $1,527,000 | 452 | $3,378 | 999 yrs (1841) |
| KASSIA | $1,572,000 | 753 | $2,086 | FH |
最贵的转售 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| WALLICH RESIDENCE | $5,700,000 | 1722 | $3,310 | 99 yrs (2011) |
| THE VERMONT ON CAIRNHILL | $3,650,000 | 1442 | $2,531 | FH |
| SIXTH AVENUE VILLE | $3,508,000 | 1755 | $1,999 | FH |
| ONE HOLLAND VILLAGE RESIDENCES | $3,500,000 | 1098 | $3,188 | 99 yrs (2018) |
| D'LEEDON | $3,420,000 | 1582 | $2,161 | 99 yrs (2010) |
最便宜的转售 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| SUITES 28 | $662,000 | 431 | $1,538 | FH |
| SUITES @ GUILLEMARD | $685,000 | 388 | $1,768 | FH |
| KINGSFORD WATERBAY | $688,000 | 474 | $1,453 | 99 yrs (2014) |
| THE TENNERY | $800,000 | 614 | $1,304 | 99 yrs (2010) |
| FORTE SUITES | $802,000 | 441 | $1,817 | FH |
最大赢家 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| SIXTH AVENUE VILLE | $3,508,000 | 1755 | $1,999 | $2,100,000 | 25 Years |
| BUTTERWORTH 8 | $2,588,000 | 1313 | $1,971 | $1,537,600 | 16 Years |
| CHANTILLY RISE | $2,700,000 | 1733 | $1,558 | $1,477,320 | 29 Years |
| THE CHAMPAGNE | $2,100,000 | 1873 | $1,121 | $1,300,000 | 23 Years |
| THE WHARF RESIDENCE | $2,790,000 | 1066 | $2,618 | $1,090,000 | 14 Years |
最大亏损 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| WALLICH RESIDENCE | $5,700,000 | 1722 | $3,310 | -$700,000 | 4 Years |
| THE JOVELL | $950,000 | 678 | $1,401 | -$36,400 | 4 Years |
| FORTE SUITES | $802,000 | 441 | $1,817 | $22,500 | 11 Years |
| ICON | $1,008,000 | 570 | $1,767 | $23,000 | 7 Years |
| SUITES DE LAUREL | $1,038,880 | 614 | $1,693 | $38,881 | 4 Years |
最大赢家 Top 5（ROI%）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| MELVILLE PARK | $1,480,000 | 1453 | $1,018 | 233% | 20 Years |
| PALM GARDENS | $1,580,000 | 1432 | $1,104 | 163% | 27 Years |
| THE CHAMPAGNE | $2,100,000 | 1873 | $1,121 | 163% | 23 Years |
| SIXTH AVENUE VILLE | $3,508,000 | 1755 | $1,999 | 149% | 25 Years |
| BUTTERWORTH 8 | $2,588,000 | 1313 | $1,971 | 146% | 16 Years |
最大亏损 Top 5（ROI%）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| WALLICH RESIDENCE | $5,700,000 | 1722 | $3,310 | -11% | 4 Years |
| THE JOVELL | $950,000 | 678 | $1,401 | -4% | 4 Years |
| ICON | $1,008,000 | 570 | $1,767 | 2% | 7 Years |
| FORTE SUITES | $802,000 | 441 | $1,817 | 3% | 11 Years |
| THE ANTARES | $1,380,000 | 732 | $1,885 | 4% | 4 Years |
交易拆解
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