我有$1.5m现金但名下无房：为获得租金收入，我该在Bedok购买HDB还是公寓？

你好， 

想请教您的意见。 

我想现在购买一处房产以获取租金收入，未来可供资本增值/自住。 

我目前与朋友同住，不需要自住房。将来若需要搬出，我希望住在Bedok Central一带。 

我今年47岁，工作稳定，但倾向于不贷款；如有需要，也只会借取少量贷款。 

我的CPF大约有接近$600k，现金约$1.5m。 

我在考虑哪种财务决策更优：购买HDB还是私人公寓，以便现在获得租金、未来实现资本增值或自住。另外，Bedok Central的价格较周边区域更高，在那里买是否合适？ 

谢谢。 

此致，

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

在考虑房产投资时，需要同时认识到租金回报与潜在资本增值这两方面的收益。传统上，通过贷款加杠杆购房能让投资者放大回报。但在当今高利率环境下，借贷成本显著上升。如果有能力，全款购房更具吸引力，因为可避免高利息负担并降低财务风险。

您目前的情况相当有利：CPF将近$600k，现金$1.5m。鉴于您希望尽量不贷款，并计划先获取租金、未来实现资本增值或自住，接下来有几个关键点需要评估。

既然您倾向不贷款，我们假设在预留$100K作为买方印花税（BSD）及其他费用后，您的预算为$2M。

我们先来看Bedok Central房产的表现。

Performance of properties in Bedok Central

如果考虑该区的私人公寓，仅有两个选择：Bedok Residences 和 Sky Eden @ Bedok。后者为新推出项目，预计2026年竣工，但已接近售罄，剩余单位也超出您的预算。因此，我们将只关注Bedok Residences。

Bedok Residences

与其他99年地契的非有地私人物业相比，Bedok Residences的平均增长率看起来偏弱，主要受2015至2016年间价格下跌的影响。

不过，若更细看成交情况，就会发现这并不能完全反映真实走势。2015年共有5宗成交，其中4宗为面积较小、通常PSF更高的单位；而2016年仅有4宗成交，其中2宗为PSF较低的大户型。这种结构性差异可能解释了当年的明显下跌。因此，由于成交量不高，很难说这些数据能准确代表其价格走势。

除去这一时期外，其价格整体与大盘基本同向。

Sky Eden的平均成交PSF为$2,118，显著高于Bedok Residences。鉴于两者共享同等便捷性与配套，Bedok Residences的需求大概率会保持强劲。

您也提到Bedok Central价格偏高以及是否安全购买。以下为自2023 Q2至今的转售$PSF走势：

从District 16来看，过去一年平均$PSF约在$1,400+，各期均低于全岛平均水平。因此，我们不认为Bedok整体定价偏高。其成熟度及庞大的HDB人口基盘也会为周边私人公寓提供支撑。

既然您计划初期出租，我们也来看下其租金回报率。

以$2M预算，可购买2或3卧单位。以下为近期成交：

2卧单位

3卧单位

根据2024年2月至4月的租赁成交，2卧单位平均月租为$4,334，3卧为$5,857。以过去一年（May 2023 – May 2024）的平均成交价计算，2卧的租金回报率约为3.51%，3卧约为3.83%，相对尚可。

接下来谈HDB。

既然您关注资本增值，我们将聚焦于较新的组屋群，以尽量减弱因折旧带来的价格影响。

距离Bedok MRT 15分钟范围内，2000年后落成的仅有两处：2010年竣工的Linear Green，以及2016年竣工的Ping Yi Greens。由于Ping Yi Greens刚达MOP，历史数据有限，我们将重点关注Linear Green。

Linear Green HDB

表格显示，Linear Green的平均增速与全岛HDB大致相当，且优于Bedok区域HDB。其地段优势明显：距核心配套步行少于5分钟，同时也是距离MRT与配套最近、且相对最“年轻”的一批组屋。

以您的预算，这里从3房到5房的任一户型都可购买。接下来我们看看其租金回报率。

以下为部分近期成交：

3房组屋

4房组屋

5房组屋

根据2024年2月至4月的租赁成交，3房平均月租$2,813，4房$3,342，5房$3,950。以过去一年（May 2023 – May 2024）的平均成交价计算，3房的租金回报率为5.99%，4房为4.87%，5房为4.82%。

一般而言，HDB的租金回报率较私人物业更高。但也存在限制：在达到Minimum Occupation Period（MOP）前，不能整套出租。前5年只能出租额外卧室（例如4房仅可出租2间卧室），因此无法完全释放其租赁潜力。 

了解了Bedok Central房产的表现后，我们再来看两类物业的相关成本。

Potential costs

购买Bedok Residences一套单位

为便于计算，假设您以$1,836,000（参考过去一年）购入一套3卧单位，并以每月$5,857出租。我们以10年持有期计：前5年出租，后5年自住。

涉及成本

购买Linear Green的HDB

为便于计算，假设您以$823,732（参考过去一年）购买一套4房组屋，前5年每月各以$1,000出租两间卧室；接下来5年自住。

如开头所述，房产投资的一项优势在于可通过贷款加杠杆。但鉴于当前高利率环境，避免贷款或许更有利。在上述两种情境下，即便仅出租5年，由于无利息支出，仍能获得不错的净收益。

第一种方案（购买公寓）虽然收益更高，但前期投入也更大。

另一个可考虑的方案是先购买一处回报良好的投资物业（不一定在Bedok Central），等将来决定自住时，再在Bedok Central购买住房。若该房产会成为您的“永久自宅”，也可考虑较老的单位，因为租约年限递减对您影响不大。

这处投资物业可以在任何地段，只要租金回报良好、需求稳定，以便日后出售时不致受困。

为便于计算，假设您购买一套Bedok Residences的3卧单位并出租5年，然后在Bedok Central购买一套4房HDB自住。注意，由于您尚未满55岁，这将需要等待15个月（到时该规定或许已不适用）。

我们也假设这段时间您可继续与朋友同住，且转售Bedok Residences的价格与购买价相同。

购买Bedok Residences单位，出租5年后出售，再购买Bedok Central的HDB

Bedok Residences购买

涉及成本 

Linear Green 4房组屋购买

涉及成本

若按此路径进行的净收益：$177,358 – $25,727 = $151,631

What should you do?

表格显示，最后一个方案（先买投资物业出租，之后卖出再在心仪地段购买HDB）潜在收益最高，同时保留的在手现金也最多，可配置于其他投资。

在第一种方案中，公寓具备增值潜力，但只有在出售时才能兑现。因此，若公寓是您的“永久自宅”，潜在利润将长期“坐在账上”，可动用现金较少。若您的规划是未来套现并换小房，此方案更有意义，否则难以释放其全部潜力。

第二种方案成本较低，但前5年因未达MOP只能出租额外卧室，难以最大化租金收入。尽管如此，您仍将保留可观的现金，以进行长期投资。

最后一种方案可兼顾两者优势，尤其在您已有替代住宿、且15个月等待期影响不大的情况下。

通过该方案，您可享受投资物业的租金回报，随后套现并在心仪地段购买更实惠的房产。在我们的测算中，假设购买的HDB价格为$800K；若您选择较老的HDB，在手现金会更高。若您的目标是长期自住且不出售，该方案更为有利。

归根结底，赚钱并无绝对对错，三种方案都相对安全。剩下的关键在于：

1. 长期来看，您想住在HDB还是公寓？
2. 您将如何运用手头现金？

由于您不贷款，您不会对房产使用任何杠杆——而杠杆本是在低利率环境下买房的一大优势。

因此问题在于您如何配置现金——您认为通过其他投资能获得更高增长吗？若长期能实现7%-10%的年化增速，大概率会跑赢公寓的表现；而且未来也无需通过出售房产来“解锁”其增长。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。