我们最终为何在 The Reserve Residences 购买了 2 个单位：一则买家案例研究

首次咨询

我们与 J 的第一次接触更像是随意询问，而非正式咨询。当时 J 已与另一位地产经纪深入讨论，并于 17th January 2021 主动联系了我们。他希望对两个项目获取不同视角与更多见解：Pasir Ris 8 和 The Ryse Residences。

与我们多数案例研究相同，这次探索性的交流并未局限于公寓本身的细节。我们尝试探寻 J 的核心考量，以评估这些项目是否契合其需求。或许当时时机尚早，J 暂未透露太多——他的兴趣主要集中在对这两处公寓的分析上。

在这次初步交流之后，购房的紧迫性直到近半年后才再次出现。

更深入的沟通：第二次咨询

我们进行第二次通话时，J 的关注点集中在Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) 上。他想弄清是否在交易完成时或在 Temporary Occupation Permit (TOP) 阶段征收。这为我们提供了契机，带他梳理相关成本，呈现全面的财务拆分，并解释交易时间线。

（为清楚起见，印花税需在签署 Sale & Purchase Agreement 后 14 天内缴付，从而完成交易。）

虽然这稍有偏离我们常规流程（通常先了解买方画像），但探讨财务细节往往能揭示客户的重要状况。除了为 J 释疑外，也帮助我们识别出在计入印花税后，对他而言财务上可行的项目。

一个有趣的发现是，J 有意再购一处房产。他在新加坡西部已拥有一套全款公寓，并在考虑在保留该房产的同时，再进行投资。

尽管通常这会涉及缴纳 ABSD，但我们为 J 找到了可能的解决方案。通过对现有房产进行产权分拆（decoupling），他或其共同借款人可将持份转移给对方，使其中一人以无 ABSD 的身份购买第二处房产。

我们也判断 J 属于自住兼投资者。虽以自住为主，他同样希望获得投资回报。此外，同时持有两处房产还有一项优势：在等待新房建设期间，J 无需外租过渡。

然而，鉴于其年龄在 50 多岁，我们必须考虑贷款年限的影响。贷款年限与借款人年龄之和不得超过 65；否则所需首付款可能提高至 45%。因此，他可动用的 CPF 储备额度成为关键因素。

（需注意，即便在 55 岁或以上，你仍可以使用 CPF 偿付房贷——但存在住房限额与资格要求。） 

在这些财务与后勤考量下，我们安排与 J 参观 Pasir Ris 8 样板房。他对从两卧到四卧的各类户型均持开放态度，主要在意电梯位置与户型尺度。

尽管我们做了规划，仍遇到一些阻碍。在预定当天准备最终测算时，J 的时间线不得不推迟并重新安排，原因在于资金即刻可用性的问题。 

若在 2020 年之前，这一问题会较易处理，当时 Option To Purchase (OTP) 可被延长。然而自 September 2020 起的新规终止了这一做法，使开发商的执行更为严格，较少给予展期。

鉴于仓促推进可能带来的复杂性，我们建议 J 耐心等待更合适的时机，因为当时并无我们认为合适的单位。

探索新选项：第三次咨询

2022 年年初，我们再次联系 J，向他更新最新的新盘动态。交流促使他对The Reserve Residences 产生兴趣，当时仍以 Jalan Anak Bukit 地块的通称为人所知。

J 想听听我们对区位的看法，但因细节匮乏，我们缺乏可比与确凿的数据点。因此我们决定随着信息披露逐步向他更新。同时，我们也再次提到，他应考虑对其位于西部的现有房产进行部分出售/购买（即分拆）。 

J 打算在随后一年的 2 月海外行程结束后着手这一分拆流程。作为商人，他的行程常涉及大量出差。

不过，在此之后我们与 J 的沟通并不频繁，直到 9 月他才再次有空。于 8^th of September，J 再次联系；在重温细节后，我们同意一并考察 Lentor Modern。 

参观样板房时可以看出，J 十分注重细节。虽然他认可 Lentor Modern 的良好区位，但他明确表示，房子既要适合自住，也要具备投资价值。 

这意味着需要有能让太太满意的厨房与客厅，以及一定的绿意。他目前居住地附近，J 喜欢每天下班后在自然保护区里消磨一小时以放松心情。此外，作为商人，家中有时也是与潜在客户、合作伙伴会面的地点，因此为来访者带来良好体验至关重要。 

基于这些考虑，我们为后续找房制定了系统流程，力求规避此前遭遇的财务障碍：

• 首先，与过户律师事务所沟通以启动分拆流程。根据所需时间，我们推算出 9 月 18^th 完成购买是可行的时间点。 

• 其次，确保贷款方案、首付款、贷款年限等对 J 来说切实可行、可控。 

• 我们联系银行，逐条确认条款（例如，我们希望选择一种即便在贷款期限未满时提前部分或全额还款，亦不受罚的方案）。并再次核对可负担性参数，如 Total Debt Servicing Ratio (TDSR) 能否全部通过。 

细化筛选：找房之旅的最后阶段

在财务安排就绪后，理想房源的筛选明显提速。

遗憾的是，Lentor Modern 在进一步考察后从清单上剔除。尽管我们起初推荐了此处的四卧单位，但停车状况成了关键短板——访客需付费停车，对经常接待客户和合作伙伴的商人而言并不理想。

（我们推荐更大的四卧，是因为区域内其他单位普遍较小；并且考虑到该区域的优质学校，打算搬入的家庭会更倾向大户型。）

无论如何，财务与分拆已安排妥当，推进起来相对容易。11 月 17th，我们向 J 详细介绍了 The Reserve Residences，讨论了 400 至 3,500 sq. ft. 的各类户型，并权衡其作为综合体项目的利弊，同时提出 Terra Hill 与 The Continuum 等替代方案。

关于这三个项目，当时市场上的讨论大致如下：

1. The Reserve Residences——作为 Far East 的项目，市场传闻其价格或达 $3,000 psf。
2. Terra Hill——尽管地块形状不规则，但属于更高端的永久产权自住型替代选择
3. The Continuum——被誉为靠近 Paya Lebar 的体量完整大型项目，且为永久产权，但价格可能成为潜在门槛。

以靠近 Mount Faber 与长期持有角度看，Terra Hill 适合 J。参照 The Peak、Pepys Hill 与 Island View 等项目中大户型的适用性，关注更大的单位是有道理的。

同时，小面积、较可负担的单位不足，或将有利于该区域的需求。

The Continuum 在体量与定位上有一定相似之处，且过去几年大户型表现出色。由于东部缺乏大型项目，同时小型精品公寓比例很高；在实施 Sellers Stamp Duty (SSD) 降温措施后，这些仅三十来户的小型项目成交量受到不小影响。 

相比之下，The Reserve Residences 作为综合体项目，且位于 Methodist Girls School 与 Pei Hwa 1 公里范围内，提供更大的单位，显得独具吸引力。

我们的首站是 Terra Hill。尽管大户型定价较高，优质楼栋的户型极佳。然而，J 对较小的四卧选项并不满意。

随后我们将注意力转向 The Continuum，彼时 2023 年 3 月市场热度正盛。J 认可其长期投资潜力，但因偏爱西部且频繁出行，最终决定不再考虑。

此时 The Reserve Residences 即将开盘，我们每隔几天便能获取新的细节。我们需要先解决几个问题：

首先，是卫生间无自然通风——将如何处理？我们认为 Creekside 的三卧户型布局不错，但其背面对着 PIE。塔楼中有数户朝泳池的优质单位，例如四卧的堆号 115 与 116，以及三卧的堆号 92 或 97。 

以下是我们向销售团队提出的一些主要关切点：

Q1. 卫生间通风

– 对于机械通风的卫生间，通风是共用竖井还是每户独立？

– 机械通风是常开还是可由住户单独控制？

– 是否有防回风（倒灌）的措施？

对此方的回复为： 

1. 每户均为独立风机

2. 机械通风的排风将向外排出，出现回风的可能性不大。

此外，我们也关注了其他问题，例如：

• 垃圾道位置
• 发电机组（Genset）位置
• BBQ 烧烤区位置
• 上述单位各房间的内部长/宽
• 识别最安静的堆号/单位

新开发项目有不少问题需要厘清，许多细节不亲见实物很难判断。以噪音为例，我们特地到 Sherwood Towers 的停车场去感受一下现场的声音情况。 

随后我们致电 J，告知窗边实测噪声确实偏高，为 78 分贝；需要开发商提供更具说服力的预期噪音数据，才便于作出结论。 

我们对不同堆号做了财务测算，包括目标楼层。由于当时尚无定价，预测较为困难；但我们基于自定的上限进行判断。我们也建议 A：在了解竞品与其价位的前提下，某些项目值得为更好的条件支付溢价。

Reserve Residences 样板房参观与选择

是时候前往 The Reserve Residences 的样板房了。

我们首先查看了沙盘模型，了解现有道路、Pan Island Expressway (PIE)、楼栋高度以及各堆号的大致朝向。在 Reserve Residences 的 Creekside 系列中，我们发现了颇具吸引力的三卧单位；但我们仍对来自 PIE 的潜在路噪保持谨慎。

颇具吸引力的 $2,300 psf 指示价是我们的起点，但基于以往经验，我们知道朝向、楼层递增、以及如第 10 层与第 20 层等楼层的价格调整，可能存在显著差异。

我们估算，Creekside 系列三卧单位的开盘价约为 $3.1 million。进一步推算，以 $3.3 million 或可选择更高楼层，最好是远离 PIE 的角落楼栋。

随后我们将目光转向项目内的其他选择。我们发现 Horizon Collection（亦属于 Reserve Residences）的四卧单位因面积达 1,625 sq. ft.，定价明显更高。

为寻求更可行的方案，我们将其与堆号 98 的四卧进行比较。尽管可能存在一定路噪，但选择 12 层以下的单位可在一定程度上减弱来自 PIE 的影响。该单位位置距离泳池较远，公共区域还有一处 Cabana，因此颇具吸引力。

这套四卧的布局对 A 来说几乎完美：规则的客厅、卧室分布合理、私密性好。宽敞的厨房还配有灵活空间，可改作佣人房或储物间。因此，XX-98 成为我们的首选。

不过鉴于需要通过抽签（从收取支票的反应可见热度），我们决定同时考虑并测算第二个单位。 

因为利息与价格都相当理想，加之付款时间表亦契合——若采取批量购买，我们或可提前于他人一天选到两套更佳的单位。

尽管一卧并非最符合 J 的情况，但堆号 99 的两卧似乎可行，并可登记在其女儿名下。

在两卧与三卧之间，若可负担性允许，三卧更优，因为我们预计未来会有更多家庭青睐 Reserve Residences。考虑到周边学区因素，该片区转售市场的平均总价带大概率落在 $2.8 million 至 $3 million 的较高区间。 

权衡后，我们建议将堆号 97 与 92 间的三卧作为对首选方案的潜在替代。堆号 92 视野略优，而堆号 97 户型更佳。

在抽签前，我们进行了最后一次电话确认，以确保选择正确。我们再次确认 J 喜欢该项目，且四卧符合其生活方式。 

抽签结果公布后，我们欣喜地发现，两套目标单位在我们心仪的楼层均可选。在高需求背景下，这是难得的理想结果。如预期般，小户型在多组买家中尤为受欢迎。

购房过程需要耐心，且并非总是直截了当

正如本次交易所示，选房往往是一个复杂而漫长的过程。许多人认为只需从当下在市的项目中做筛选并作出选择；但现实中，可能要经历数月、多个项目此起彼伏，才能找到真正合适的单位。 

关键在于保持信息更新、心态开放且灵活应对。有时，最显而易见的答案在当下并不可行。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。