特朗普关税可能如何影响新加坡共管公寓与HDB价格

随着近期关税相关的新闻不断发酵，大家对房地产市场提出诸多疑问，我们将如何受到影响也成为焦点。对这类总量层面的宏观问题，直白的答案是：我们永远无法百分之百确定——变量太多，从材料成本、开发商到资本外流，都可能让局势向好或向坏发展（很可能两者兼而有之）。不过，业内对一些一线问题仍存在某种程度的共识。以下是我们从多位行业专家处听到的看法：

1. 房贷利率可能出现变化 

目前尚不确定，利率会因关税而上升还是下降。部分取决于美国联邦储备局在白宫呼吁降息的情况下会在多大程度上独立行动。 

关税的一个可能结果是美国通胀走高，原因包括成本推动型通胀以及国内提价。传统上，美联储对抗通胀的主要武器是加息。这会对我国本地的SORA利率产生连锁影响：尽管SORA不一定完全同幅度跟随加息，但通常会与美国利率大致同步。 

(注：HDB贷款，或与银行内部挂牌利率挂钩的住房贷款，不受SORA波动影响) 

若美联储决定加息以遏制通胀，那么新加坡与SORA挂钩的贷款大概率会上行。这可能促使借款人争相再融资到固定利率贷款——前提是银行仍提供此类产品——或改选更长的利率重设周期（如选择three-month SORA利率贷款而非one-month利率）。

如果利率升破当下常见的3.75 per cent均值，我们也可能看到MAS上调用于计算总债务偿付率（TDSR）的评估利率下限。该下限通常高于实际贷款利率，以确保借款人能够承受未来的加息。 

若美联储加息的结果，将是购房者支付更多利息、月供走高，或在申请房贷时更难达标。反过来，若美联储顺从白宫的要求而降息，则较低的利率可能带来相反的效果。眼下两种方向皆有可能。 

还有MAS允许新元走弱的问题

MAS正允许新加坡元相对美元走弱。在关税背景下，这有利于提升新加坡出口的吸引力。视新元走弱的幅度而定，这或许会带来更低的利率。 

虽然我们并无“水晶球”，但走弱的新元可能带来更低的利率，从而使房产更具吸引力。 

2. 可能出现“避险”行为，带动更多人买房

我们知道你也许会期待看到：一堆图表显示每逢危机房价就会上涨。几十年来，这几乎是房产中介与各类业内人士的标准论述；而我们确实也在COVID与全球金融危机（GFC）之后看到价格迅速回升并创下新高。 

与其再给你看同样的图、重复同样的论点，不如谈谈这次有什么不同： 

COVID期间房价大幅飙升，主要原因是住房短缺，以及随后居家办公的常态化。诚然，当股市下跌时，部分投资者可能转向房地产；但这与GFC时期并不相同——当时既无住房短缺，也无全球性疫情。 

至于GFC，我们需要意识到，2008至2013年的楼市上行与当下市场判若两界。彼时没有Additional Buyers Stamp Duty（ABSD），2010年之前也没有Sellers Stamp Duty（SSD），2013年末之前没有TDSR，利率可跌破two per cent，等等。 

如今在更高的利率、印花税与贷款限制下，我们不能想当然地认为房价会再度大涨。 

任何两场危机都不尽相同，过度简化只会误导自己。一方面，确有历史先例表明，房地产作为“避风港”在危机中可能表现不俗；但另一方面，考虑到如今一系列新政的存在，我们也不能假设情景会重演。同样值得记住的是，尽管我们此前未见类似ABSD税率的降温措施下调，但政府可以选择降低或取消此类措施。若形势需要，这可能给予市场相当支撑或提振买气。 

关于中国买家的分歧观点

与多位中介交流后，关于中国买家出现了两种相反看法。一方面，有人认为关税——其落点对中国较多——可能导致某种形式的资本外流。一些中介认为，这或将促使中国买家转向新加坡房地产；即便需支付高达60 per cent ABSD。 

另一些人则认为，即便中国买家转向新加坡，ABSD也会把他们引向替代性的房地产投资形式。例如，转投商业保留店屋，而非公寓或其他住宅资产。 

3. 买家更可能采取观望态度

对开发商而言，遗憾的是，多数中介认同买家更可能出现“先观望再说”的本能反应。无论是降温措施、COVID，还是当下迫近的贸易战，每逢重大变化皆会如此。 

这在短期内可能尤其艰难，因为下一波新盘主要集中在CCR。该区域房价最高，因此买家可能按兵不动，原因包括：

1. 他们担心经济形势与可负担性问题；并且 
2. 他们认为其他买家也会担心并选择观望，因此开发商可能给出更大的折扣 

直说吧，当下他们更可能看不到折扣，因为CCR的高地价几乎不留空间。然而，当我们考虑买方心理时，这一现实并非关键。 

4. 最大的不确定因素，是这将如何影响建造与地产开发成本

开发商及其主承包商、分包商从众多国家采购材料。要全面理解供应链迁移与关税的影响，需要进行广泛研究。即便在现在，有些主体大概也正忙于寻找替代供应商，结果未必一致。

若关税使材料成本超出预期上升，这可能推动房价走高。开发商也可能在户型布局与装修选材上作出取舍，转向更可负担的替代方案以维持利润率。

一位不愿具名的本地开发商高管提醒，我们有大量的布线系统、灯具、阀门与紧固件来自中国。这些对住宅与商业建造都至关重要，会影响到MEP（机械、电气、管道）成本。

他担忧，面对美国关税的中国制造商可能提价以弥补损失，而新加坡严格的建筑规范与认证（如BCA要求）意味着并非简单就能改换更便宜的供应商。 

目前仍处于早期阶段，而现任美国政府的作风也众所周知地反复无常

我们不知道这些关税是否会成为常态，抑或最终只是谈判筹码：正如上一届特朗普政府所示，言行未必一致。眼下仍是早期阶段，要准确判断房地产市场将受何种影响并不容易，但我们确实认为，现在是密切关注你的房贷利率的时候。这也是一次检视当前住房政策在逆风时期是否可持续的契机，例如资格规定，以及价格更高的Plus与Prime HDB单位。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。