2024 年要“舒适地”负担一套4/5房转售 HDB，需要多少收入？

过去几年，越来越多情侣把转售组屋视为住房方案，背后有多种原因。BTO 要求更严格（收入上限、其中一方必须是新加坡公民、另一方须为永久居民）、等待时间长、屡次抽签落空，以及地点选择不灵活，都是转售市场需求高企的原因之一。

转售买家的画像也非常广泛：从公寓降级者、永久居民、跨国伴侣（新加坡人与外籍人士结婚）、多次在摇号中落选的本地情侣与单身人士、希望升级到更大空间的家庭、以及打算缩小居住面积的家庭……多元的群体让转售市场保持了很强的流动性。

诚然，转售选择正变得更昂贵，我们在单身人士购买转售组屋的文章分析中也已论及；但与私人住宅相比，它仍然“更可负担”。 

今天，我们将探讨要负担得起4房与5房转售组屋，所需的家庭收入大致是多少。

可负担能力

作为买家，您的可负担能力通常取决于3个因素：首付款的投入、每月收入，以及房贷利率。

我们今天要探讨的是：若要“舒适地”负担一套转售组屋，实际需要多少资金与收入——其中也包含中档装修费用（因为所有转售购买通常都需要装修与添置家私）。

需要强调的是，我暂不把任何补助计入计算。因此，您将看到的是尽可能“原始”的数字。

如今4房与5房转售组屋的价格是多少？

以下是2024年至今（截至7月上旬）转售组屋的价格概况：

在成熟市镇中，4房与5房的价格差约为 $200k；相较之下，非成熟市镇的差距约为 $120k。

这可能是因为，愿意在核心地段购买更大面积住房的群体，多半具备一定财富与稳健的财务基础，例如高薪职业或优渥的家庭背景（或兼而有之），因此有能力为“最优位置+更大面积”支付更高溢价。 

从散点图可以看到，两类市镇的转售价均价如下：

在本次测算中，我将剔除 Central Area，因为该区域相对小众、买家普遍更为富裕，并不能代表主流购房群体。随后，我会对其他成熟与非成熟市镇价格取平均，得出单一的4房与5房价格。

据此计算，4房的平均价格为$631,477，5房为$787,627。

平均价格有了，那收入要求如何？下面根据不同收入水平，看看可负担的 HDB 价格范围：

不过，收入只是其中一环。交屋后总要装修吧？我们也一并把装修考虑进去！

装修与家具要花多少钱？

如今，几乎很少有转售买家完全不做装修或添置家具。购买转售组屋的最大优势之一，正是可以更自由地按自身生活需求，重新优化户型与空间。

装修也可以很“轻”，视房屋状况而定；有时也许只需重新粉刷墙面、换一套厨房橱柜即可。 

因此，这里假设做一套中档装修：更换地面与墙面油漆、升级厨房与浴室的中等品质设备，并可能对局部布局进行调整。

虽然很难精确拆分每一项费用，但我们可对2024年的装修成本作出合理假设。显然，越基础越便宜，越复杂则越昂贵；以下仅为估算。

据此，房屋购买加装修的总额为：

请注意，您也可以申请装修贷款，通常最高$30,000、贷款年限5年。虽听上去方便，但不同银行的装修贷利率可能不低。是否贷款见仁见智——若已预留现金，直接支付可省利息；否则可选择贷款，但总体成本会随时间增加。

在本次测算中，我们假设不使用装修贷款，以更保守地评估可负担性。

最后谈谈购屋补助。有人认为“HDB 补助不算真正到手”，这并不准确。补助以 CPF 形式发放，日后出售时连同应计利息回流至您的 CPF 账户。可以肯定的是，一旦符合资格并接受补助，对贷款需求影响很大。

对于不熟悉者，您可能符合以下补助（此处假设为首次申请的夫妻，购买4房或5房）：

1. CPF Housing Grants（家庭）
2. Enhanced CPF Housing Grants（家庭）
3. Step-Up CPF Housing Grant（家庭） – 适用于第二次申请者，本次不作此假设
4. Proximity Housing Grant（家庭）

请注意，若非首次申请家庭，或并非夫妻/已婚，补助金额会不同。详情请参阅 HDB’s website。

CPF Housing Grants 相对直观。首次申请家庭购买4房可获$80,000补助，购买5房为$50,000。以上假设两位申请者均为新加坡公民；若为“公民/永久居民（SC/PR）”组合，则各少$10,000。

另一项较为直接的是 Proximity Housing Grant (PHG)。与父母/子女同住可获$30,000；若住在距父母/子女 4 km 范围内，则为$20,000。领取此补助会对选址有所限制，但若本就希望住近父母，帮助会非常显著。

在本次测算中，我们仅假设领取 CPF Housing Grants；其余补助受收入与所选房屋位置限制，此处不一一定量。

要“舒适地”负担一套4房/5房转售 HDB，需要多少收入？

接下来进入“理财规划”的主观环节——后续推算会因人而异，数字也会随个体情况而变化。

首先要看手头需要准备多少现金。最低首付款方面，HDB 贷款为20%，银行贷款为25%。

为简化与透明起见，我们假设使用 HDB 贷款（目前利率为2.6%）。

以下为首付款与每月供款的大致情况：

因此，扣除补助并计入装修后，您需自备的现金分别为$106,295与$187,525。

这听起来确实不少。平均分摊的话，购买4房各自大约承担$50k；若是5房，则各自约$100k。

自备现金越多，贷款越少、月供越低。但多付首付并非总是“更划算”，建议自行试算总利息差异，判断是否值得增加首付款。

一般而言，我建议房租/房贷占每月收入不超过33%才算“舒适”。您也可按自身感受微调这一比例。

不过在新加坡，还须符合30%的 MSR（Mortgage Servicing Ratio）。也就是说，月供不得超过家庭月收入的30%。

这意味着，要负担本文所列平均价位的4房与5房，最低家庭月收入分别为 $7,640 和 $9,529。

在我看来，30%已是相当舒适的占比；达到这一收入水平，整体上会处在较稳健的位置。

老实说，在跑完这些数字后，我也有些意外——转售组屋看起来并没有想象中那么“遥不可及”，尤其考虑到可通过 CPF 支付月供。难怪许多情侣在达到这一收入区间后，会优先考虑转售。

答案就此揭晓。

综上，若夫妻想负担一套4房转售 HDB 及体面的装修，需准备$106,295的首付款与装修预算，以及$7,640的家庭月收入。

若目标是5房转售组屋，则需$187,525的首付款与装修预算，以及 S$9,529 的家庭月收入。

在现实中，最难之处常在于首付款的筹集。刚毕业不久（20多岁中段）、工作约5年的小两口，往往就要为一套4房转售组屋拿出接近$100,000+的首付款——而且这还是计入补助之后！

你或许看过那些“如何在30岁前存下并投资$100K”的视频——其核心是30岁时拥有$100k的可投资资产。而在新加坡，这笔钱很可能都要先投向“安家”。

也正因如此，多数情侣仍会选择 BTO。类似于新盘，前期现金支出较少；配合Staggered Downpayment Scheme，BTO 的可负担性更高。此外，网上看到的装修报价通常不含白电，例如冰箱、洗衣机等。

就可负担性而言，只要持续储蓄、做好财务管理（并有一份不错的收入），在满足上述条件下，4房或5房的转售组屋并非遥不可及。

本文亦未计入 Enhanced CPF Housing Grant；若您符合资格，恭喜，所需数字将进一步降低，也更容易、更舒适地达成。

例如，家庭月入$7,640，按（不含 Central Area 的）中位数价格并计入装修费用，基本可舒适负担一套4房。

若该家庭过去12个月收入稳定，则可获$15,000补助，进一步降低所需首付款。关于补助金额，详见 HDB 的表格 here。

当然，以上仅基于今年上半年全国范围内、不同屋龄的成熟与非成熟市镇总体成交。文末我们再按屋龄细分，供您权衡。 

原因在于，除地点外，买家也可通过选择屋龄来调节预算：为更高性价比可考虑更老的房龄；追求更新的房子且愿意支付更高价格者，则可关注较“年轻”的单位。您只需像前文一样，再把装修费用叠加进去。

需注意，屋龄更老并不必然更便宜。靠近 MRT 的老房，价格可能高于距离 MRT 有几站公交的新房。

以下为2024年至今按屋龄划分的 HDB 成交概况：

10 年或以下

10 – 19 年房龄

20 – 29 年房龄

30 年及以上

尽管本文的结论未必是大多数情侣乐见的答案，但在置业问题上务实至关重要——作出自己财务上可承受的决定。我们也希望这些数字，能助您更好地规划置业之路。

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。