今日公布了 2024 年财政预算案，重点在于“提升教育与培训”，以及向特定群体提供财政援助。部分拨款包括 $1.9 billion 的家庭支援（以多种形式）、对 CPF 的调整；以及对新加坡租户的援助。然而，住房方面最大变化之一涉及房地产税。以下是你需要了解的要点：
房地产税的变动
这大概是住房方面最重要的变化。早在 2022 年，住宅物业的房地产税税率已上调；其用意是作为一种财富税，主要针对高端豪华物业。
（我们在这篇文章中介绍了 2022 年税改的详情）
然而众所周知，自 2022 年起租金普遍上升。这影响了住宅物业的年值（Annual Value，AV），以致即便是价值较低的住宅，税负也随之上升。因此，原本拟针对自住物业中价值排名前 seven per cent 的房产，实际受影响的却是前 13 per cent。
因此自 Jan 2025 起，自住住宅物业的 AV 税阶将调整其税率。这将确保高端房产的业主继续承担大部分税负，而多数新加坡人将支付相同或更低的房地产税：
房地产税的调整
自 Jan 2025 起，自住住宅房地产税税率的年值（AV）税阶调整
| 边际房地产税率 | AV 区间（S$） | |
| Jan 1–Dec 31, 2024 | From Jan 1, 2025 | |
| 0% | From $0–$8,000 | From $0–$12,000 |
| 4% | From $8,000–$30,000 | From $12,000–$40,000 |
| 6% | From $30,000–$40,000 | From $40,000–$50,000 |
| 10% | From $40,000–$55,000 | From $50,000–$75,000 |
| 14% | From $55,000–$70,000 | From $75,000–$85,000 |
| 20% | From $70,000–$85,000 | From $85,000–$100,000 |
| 26% | From $85,000–$100,000 | From $100,000–$140,000 |
| 32% | From $100,000 | From $140,000 |
有趣的是，对于居住在较高端住宅、可能面临现金流问题的退休人士，IRAS 将提供 24 个月的免息分期付款计划。
可能的影响是什么？
政府显然也意识到的主要关切，是居住在高价值房产中的年长新加坡人，其财富或收入未必与之相称（这让我们想起这则故事。）
有些新加坡人并不特别富有，但从父母/祖父母那里继承了房产——如有地住宅——历经数十年大幅升值。这类房产的 AV 与房地产税可能非常高，或已超出业主的财务承受能力。我们也怀疑，即便有免息分期计划，仍可能促使部分业主出售，并“换小”至更小或更便宜的房产。
但对普通公寓或大众型共管公寓业主而言，影响不大，税额大致持平或更低。我们也认为，对最富裕的买家来说，这同样称不上显著增加；对 20 per cent 的 ABSD 无动于衷的人，对每年房地产税上调 six per cent 也不会太在意。
新的 ABSD 退税优惠
看到 ABSD 可能有人先兴奋了一下，但这次仅适用于特定人群。若你还不清楚，只要夫妻中一方是新加坡公民，并在购买新房后的 six 个月内售出原有房产，已可申请 ABSD 退税（通常适用于“先买后卖”的情况）。
这一退税优惠现将扩展至单身人士，而非仅限已婚夫妇。不过，你需要是 55 岁及以上的新加坡公民，且你置换的私宅须低于所出售房产的价值。例如：
若你 55 岁，在仍持有 $1.6 million 三卧单位的同时购买一套 $800,000 一卧单位，你需缴付 $160,000 的 ABSD。但若你在 six 个月内卖掉三卧单位，便可取回这笔款项。然而，反过来操作则不可行。
可能的影响是什么？
这对年长的终身单身人士有帮助；过去相比已婚夫妇，他们处于更大劣势。若无法享有 ABSD 退税，这些单身者往往被迫先卖房再买房（期间可能承担可观的租赁成本）。
配合上述房地产税（见上文），我们似乎看到政府在温和引导年长私宅业主“换小”，因这将使流程更为便利。这或将为转售市场带来更多私宅供应；鉴于当下更多 HDB 升级者正转向转售市场（许多人已被最新开盘项目的家庭型户型价格挤出），这尤为重要。
我们已听到单身者对年龄限制提出质疑；对此我们也表示认同。新加坡有些终身单身者因法律原因无法结婚，难以理解为何在其“换小”过程中还要给予惩罚或设置不便。
新的 ABSD 退税优惠（适用于开发商）
开发商同样需要缴付 ABSD，其金额为土地价格的 40 per cent，但若在 five 年内完成并售出整个项目，开发商可获 35 per cent 的 ABSD 退税。
根据新规，若已售出至少 90 per cent 的单位，开发商即可获得 ABSD 退税。退税幅度将依剩余未售单位的比例而定（但仍须满足其他要求，例如在 five 年内完成建造）。
可能的影响是什么？
这可能激励开发商多配置一些大户型（例如 four 或 five-bedders），或整体上适度放大单位面积。原因在于，大户型的总价较高，往往是去化的常见障碍：
在大多数开盘中，总价较低的 one 与 two-bedders 往往率先售罄，而开发商则会“卡”在少数大户型或顶层单位上，因其受众面较小而更难去化。有时，仅剩 three 或 four 个这类单位便可能让开发商丧失 ABSD 退税；由此可见，这在总体上会鼓励开发更小的住宅。
面向等待 BTO 组屋的年轻家庭的租金券
这是一项一次性的安排，参与 Parenthood Provisional Housing Scheme (PPHS) 的年轻家庭将获发一次性租金券。该券可用于抵扣公开市场上任何 HDB 组屋的租金。目前尚未知券额多少，相关细节将于稍后公布。
鉴于疫情后期 HDB 租金（事实上各类租金）大幅上扬，此举确有帮助。不过，这更像是在既有方案上的补充；例如，HDB 去年已计划将过渡性租赁组屋的供应翻倍，而 PPHS 亦已为部分家庭提供补贴租赁选项。因此，这并非全新举措，而是考虑到当前租金高企，对既有政策作出的补强。
可能的影响是什么？
单就此举本身，影响有限。我们不认为一次性的券会让任何人因此改选 BTO 而非转售，或带来如此剧烈的转变。但它是更广泛持续方案中的一环，有助于缓解对高价转售组屋的需求；若能让更多新加坡人愿意等待 BTO 的建造周期，我们将会看到较少的 Cash Over Valuation (COV)。
总体而言，Budget 2024 更像是在既有方案上的再平衡，而非推出全新举措。与过去一年相比，政策方向与意图并无变化；但可喜的是，政府能及时觉察并迅速纠正对不同群体造成的意外影响。
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