一项柔佛王室土地交易或将创造新的 GCB 地块——在新加坡极为罕见的举措

这并非日常所见：URA 刚刚收到一份在 Holland Road 沿线数块土地上兴建住宅的开发申请。这些土地实际上由柔佛摄政王 Tunku Ismail Idris 殿下持有。

该提案源自此前新加坡政府与柔佛摄政王（ROJ）的土地置换。这可能使相关地块被改划为住宅用途；若获批准，未来开发预计为低层、低密度住宅，其中甚至可能划出用于 Good Class Bungalow（GCB）的地段。

这一切源于 2025年6月公布的一项土地置换协议

根据该安排，新加坡政府以一块国有土地（Plot A）与 ROJ 所拥有的一块土地（Plot C）进行互换。

其意图在于将 ROJ 的任何开发项目布置在更远离邻近的 Singapore Botanic Gardens 的位置；该区域因其联合国教科文组织世界遗产地位而属敏感并受保护。

随后 ROJ 将开发 Plot A 与 Plot B，这两处被视为适合住宅用途。与此同时，新加坡保留 Plot C，暂不开发。

三块土地合计面积约 21 公顷。

• Plot A: about 8.5 hectares
  该地块原为国有土地，作为置换的一部分移交给柔佛摄政王。它位于 Holland Road 沿线，是拟开发的两块地之一。

• Plot B: about 8.1 hectares
  该地块在置换前已由柔佛王室持有。其位置更靠近 Holland Road 内侧，也将纳入拟议的住宅开发。

• Plot C: about 13 hectares
  该地块在置换中移交给新加坡政府。它最靠近 Botanic Gardens，暂不开发。

这些地块上可能出现什么？

开发申请提出以地积比率（GPR）1.4 进行低层、低密度住宅开发。

部分用地将被指定为 GCB 区域；由于稀缺性与显赫地位，这类顶级有地住宅是新加坡最受追捧的有地住宅之一。

但 GCB 亦受更严格的规划指引约束，包括更大的最小地块面积与建筑覆盖率限制。此举旨在确保其宽敞、低密度的独特居住形态得以延续。

以此为参照，一栋 Good Class Bungalow 通常需占地至少 1,400 平方米（约 15,000 平方英尺）。

据 ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 表示，若整个 16.6 公顷的地块最终被打造成一个有地住宅聚落，按最终规划参数不同，或可提供约 100 至 200 套低层、低密度住宅，其中包括 GCB。

“若改划获批，这将有望创造一个全新的 GCB 区域，使总数增至 40 个，并在备受青睐的第 10 区打造一个独特的豪宅聚落，”他说。

鉴于地块邻近 Botanic Gardens，且周边有地住宅区声誉已然确立，未来此处的开发势必定位为豪华乃至超豪华住宅。

该区域临近 Ridout Road、Nassim Road 与 Cluny Road 等成熟有地住宅社区。这些均为声名显赫的高级住宅区，聚集着新加坡部分最昂贵的有地住宅与公寓。

尽管靠近市中心，但发生土地置换的这一带长期保持静谧与绿意，主要因相关土地长期由私人持有；这也与在此保留 Botanic Gardens 的理由一脉相承。

为推动相关开发，URA 正拟对总体规划作出修订。

拟议变更包括将 Plot A 由“特殊用途”改为“住宅”，以及将 Plot B 由“开放空间”改为“住宅”。若提案获批，部分“住宅”分区亦将如上所述指定为 GCB 区域。

任何开发商在动工前亦须开展环境研究；不过这属常规要求。

尽管该区域尚未开发，Plot C 的部分用地也可能由“特殊用途”改为“开放空间”。

新增 GCB 用地极为罕见

若上述变更落地，对 Holland Road 各地块的拟议改划将提供少见的契机，为新建 GCB 引入土地供给；在高度受限的本地 Good Class Bungalow 市场中，这将是一项令人欢迎的举措。

“指定 GCB 区域内的土地极其有限且高度集中持有，交易多在私人业主之间进行，而非通过新增土地释放，”SRI 研究与数据分析主管 Mohan Sandrasegeran 表示。

他补充称，向该细分市场注入新的土地供应将是政府的一项重要举措，并进一步凸显支撑这类炙手可热有地住宅价值的长期稀缺性。

与此同时，高端有地住宅市场也显现回暖迹象。2025年记录的已登记 GCB 交易约 30 宗，高于 2024年的 23 宗，反映富裕买家逐步回流。

更广而言，$10 million 及以上价位的有地住宅交易亦在增加，其中部分受到 GCB 交易带动。值得注意的一宗交易是 2025年位于 Peirce Road 的一栋 GCB，成交价 $148 million：这是十多年来记录的最高 GCB 交易之一。

与此同时，ERA 的 Chu 表示，GCB 需求上升，部分原因在于新近入籍的新加坡公民及其配偶可无需特别批准购买有地住宅。“与此同时，更多年轻买家，常为根基深厚的企业家族继承人，正进入市场，”他说。

从规划角度看，SRI 亦指出，该提案体现的是通过渐进式微调来优化土地用途，而非加密开发；维持低密度有助于保留该片区的独特风貌。

公众亦可参与意见征询

有关总体规划的拟议修订已发布供公众查阅。

公众可通过 URA 的总体规划修订门户网站在线查阅，或前往位于 Maxwell Road 的 URA Centre 中庭亲自查看。咨询期为 2026年3月17日至 2026年4月15日。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。