丹戎禺 28 年来首个 GLS 以 $709M 成交——下一盘公寓或将以何价入市

位于丹戎禺的政府售地（GLS）地块今日招标截止，是近年 District 15 中备受关注的地块之一。该地块毗邻 Katong Park 与 Singapore Swimming Club，并受益于 2023 年 Katong Park MRT 站（TEL）通车。 

招标于中午 12 点截止，地块共收到 5 份投标，最高出价 $709.3 million 由 CDL Constellation Pte. Ltd. 和 Bedrock Ventures Pte. Ltd.. 提出。这相当于约 $1,455 psf ppr 的地价。

ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 指出，$1,455 psf ppr 的地价较去年 Dorset Road 地块的 $1,338 psf ppr 高 8.7%。也较 2023 年 Marina Gardens Lane 的 $1,402 psf ppr 高 3.8%，创下 RCR（Rest of Central Region）GLS 地块的新高。前两名标价仅相差 2.5%，亦显示开发商对该地块兴趣浓厚。

与此同时，Knight Frank Singapore 研究主管 Leonard Tay 表示，尽管 5 份投标相对温和，但前三高的出价均超过 $1,400 psf。值得注意的是，$1,455 psf 的最高出价也高于去年多个核心地段 GLS 地块的地价，包括 District 10 的 Holland Link、District 9 的 River Valley Green（Parcel B），以及 District 11 的 Dunearn Road。

以此次地价估算，未来项目的入市价或自约 $2,900 psf 起步，平均价格或介于 $3,000 psf 至 $3,100 psf。

The Tanjong Rhu site was launched under the 2H 2025 Confirmed List, and is the first GLS residential plot in Tanjong Rhu since 1997. 

根据 URA 的招标文件，地块参数如下：

• 用地面积约 131,740 平方英尺
• 最大 Gross Floor Area（GFA）约 487,455 平方英尺
• Gross Plot Ratio（GPR）为 3.7
• 预计可建约 520 至 530 套住宅
• 地契年限 99 年

按该 GPR，建筑高度上限约 95–100 米（约 30 层），仍需符合详细限高规范。这意味着项目有望享有无遮挡的滨水景观，具体取决于最终的建筑设计与朝向；开发商若不加以利用将属少见。 

丹戎禺区位概览

由于当地近 30 年未见新盘入市，新的开发案或将受益于累积需求；与周边项目如 The Waterside、Sanctuary Green 与 Tanjong Ria 相比，楼龄优势亦十分明显。 

TEL 线路与 Katong Park MRT 站的开通，基本解决了该区长期存在的可达性问题。此前，丹戎禺一带的公寓主要适合自驾人士，巴士服务亦相对有限。Katong Park 站不仅可直达 Marina Bay，也将此地更好地衔接至 D15 的生活核心——Katong 一带（Marine Parade MRT 站）。 

Singapore Sports Hub 与邻近的 Kallang Wave Mall 也为该区带来重要配套。以往居民往往需要自驾前往市中心或 Katong 一带。 

在2025 年 2 月 BTO 配售中，该区亦推出了 Prime 类别组屋。HDB 在开发新社区时通常会配套咖啡店、便利店、诊所等设施，因此也将为步行范围内的配套增色。 

Realion（OrangeTee & ETC）集团副集团首席执行官 Justin Quek 指出，这些 BTO 项目同样需求强劲。于 2025 年 2 月推出的 Tanjong Rhu Parc Front，四房式组屋 464 套共吸引 2,658 名申请者，折算为每套约 5.7 人申购。 

这反映了该地点扎实的基本面。长期来看，这些组屋或将为未来的 HDB 升级客提供蓄水池——但须注意，Prime 组屋的 Minimum Occupation Period（MOP）为 10 年，因此影响将在更后期显现。对于 Singapore Swimming Club 的会员而言，紧邻会所这一点也颇具吸引力。 

周边缺乏小学或令部分家庭有所顾虑。不过 Dunman High 就在马路对面，因此该区或更吸引即将升入中学阶段的家庭。 

此次招标结果对后续的启示

丹戎禺 GLS 招标的落幕，反映出开发商对城市边缘、偏重生活方式的地块仍具信心。尽管此类项目价格难言便宜，但开发商已验证去年在高价区通过缩小户型以压低总价的策略，即便在核心地段亦行之有效。 

未来项目如何定位、最终定价落点如何，将检验上述策略能否在后续周期里持续奏效、并为市场所接受。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。