如何在高楼层或低楼层公寓单位之间做出选择——以及为何多数买家会判断失准

楼层高度是开发商定价的主要因素之一。几乎不言自明，就新盘而言，楼层越高价格通常越贵。即便出现楼层折扣，也正是基于这一前提；否则“所有楼层同价”也谈不上是个吸引人的促销。

但即便你为高楼层支付了不小的溢价，这在日后转售时还会延续吗？还是说在二手市场里，高楼层的优势会被削弱，后续买家会更关注户型、面积、装修等其他基本面？

本文将观察不同地区、不同户型面积及项目屋龄下，楼层溢价的表现，以及这些溢价能否在不同交易类型中，实质转化为更好的转售结果。

为此，我们选取了2024年1月到2025年11月的二手（resale）与转售（sub sale）交易，仅比较真正“同类可比”的单位。以下数据揭示了你在高楼层付出的溢价，能否在转售时帮到你：

我们的方法论

本次分析仅聚焦二手（resale）与转售（sub sale）交易，目的在于检验楼层溢价在次级市场是否仍然成立。

我们选取了2024年1月到2025年11月的交易，仅比较可直接对标的单位。也就是说，需在同一项目、同一Stack，且户型、面积、朝向一致。这样尽可能将楼层高度作为主要变量进行隔离。

同时，我们剔除了成交量过少、难以得出有意义结论的项目。

先来看不同地区之间高楼层溢价的差异

尽管高楼层几乎总是更贵，但溢价幅度并不一致。有些地区每高一层，价格就会出现明显跳涨；另一些地区差异则很小：

高楼层溢价并不统一，差距很大：从第4区每层接近$23,500，到第25区仅几百美元，甚至在第26区出现了负值。也就是说，高楼层带来的价格影响在不同地段差异显著。

同时也存在一个总体趋势：越靠近市中心、或越具豪宅属性的地区，每层的价格跳涨通常越大。比如第9、10、15区，都是成熟的豪宅公寓区，因此楼层的价格跳涨尤其明显。

话虽如此，出现负值或接近零的溢价，也说明楼层高度并非处处同等重要。以第26区为例，低楼层甚至可能卖得更贵。这些地区的买家或许更注重价格敏感度，以及更务实的家庭型买家，更看重其他基本面（如装修品质）。

另外需补充的是，在成交量很低的地区，个别离群值可能会扭曲均值。这是我们数据集难以完全避免的现实。

作为一个整体快照，不同户型的每层价格跳涨如下：

因此，一个非常粗略的经验法则是：户型越小，楼层高度对定价的影响越小。这背后有合理原因。

紧凑型单位更常被用作租赁资产，租客通常不会过分在意诸如楼层高度等“享受型”要素。房东也会尽量压低持有成本以最大化租金回报。因此，愿意为高楼层的一房或两房大手笔加价的房东并不多。此类单位确实有小众受众，但多半是终身单身者、情侣或自住的退休者。

至于三房、四房等家庭型户型，更常见于自住购买。既然家庭打算长期居住，他们更愿意为更好的景观与更安静的居住环境支付溢价。

接着看按地区与户型拆分的每层价格跳涨差异

可以看到一些一致的趋势。小面积单位的每层价格跳涨依然较小。不过，一个显著之处在于：面积越大的单位，波动性往往越高。 四房在部分地区呈现很强的正向溢价，而在另一些地区则大幅为负。

这可能与四房属于总价更高的单位、成交相对稀少有关；自然令其价格更为波动。

无论原因如何，这一模式表明：随着户型面积增大，楼层溢价在金额上会变大，但也更难预测。因此，四房等大户型买家应意识到，楼层高度对未来价格的指引性更不稳定。

再看屋龄对每层价格跳涨的影响。

在这部分分析中，我们只观察99年地契项目，因为屋龄因素对这类项目影响最为明显。

较新的项目呈现更小且更一致的楼层溢价。租约自2015年起、乃至2005–2014年这一批次的项目，其每层平均价格跳涨集中在相近区间。

一个可能的原因是，与老旧物业不同，尚未出现长期累积的装修差异对单价的影响。也就是说，装修较为新近，配套差异不大，买家更容易做到“同类对比”。

但随着项目变老，楼层溢价既变大也更不稳定。注意1985–1994与1975–1984这两批次，每层平均价格跳涨有明显抬升。

这种更大的差异，可能来自装修质量、折旧与老化，甚至项目周边环境变化等因素（例如数十年间，旁边新建了项目，阻挡了视野，也提供了更新的替代品）。

例如，在最老的一组中，每层平均价格跳涨转为负值。也就是说，低楼层平均成交价反而高于高楼层。这表明在非常老的项目中，单位状况可能会盖过楼层高低。

简而言之，楼层溢价在较新的租赁项目中更可能延续，而在更老的项目中延续性更弱。

同样地，我们在考虑屋龄的前提下，按不同地区进一步拆分

不存在一个在所有屋龄段都表现一致的单一地区。不过，总体模式强化了我们之前的观察：

较新的项目在各区中呈现更小且更稳定的楼层溢价；而极端或不稳的数值更多集中在较老的屋龄段。

总体而言，买家为高楼层支付的溢价既不小、也不统一。它随着地区而大幅变化，因户型与楼层而异，并且在项目进入二手市场后可能被重新定价。

在此基础上，让我们回到关键问题：开盘时的溢价，真的会转化为更强的转售表现吗？

为更细致地观察，我们选取若干具体项目，对比不同楼层的盈利情况。

我们聚焦于2018至2020年推出的项目。这个时间段既能让开盘定价大致可比，也确保有足够的转售数据得出合理结论。

在本次分析中，我们将8层以下视为“低楼层”，高于此则视为“高楼层”。我们知道这并不完美，对于高楼项目可能偏保守；但这与多数新盘的定价分层较为一致。

同此前一样，我们仅比较同一Stack、面积与朝向一致的单位。成交量过低、代表性不足的项目也会被排除。

来看从新售到转售和二手交易的回报（按楼层）

首先，需要区分绝对价格与盈利能力。高楼层单位可以以更高的价格成交，但如果其入场价显著更高，回报率仍可能更弱。

在25个项目中，低楼层单位在超过一半（15个）项目里录得更高的平均回报。差距也不总是很小；Whistler Grand、Twin VEW、The Avenir 等项目，低楼层更是明显占优。

一个可能原因更多与初始定价有关，而非后续表现。低楼层通常在开盘时定价更低，这使其更容易录得更高的百分比涨幅；相较之下，高楼层因起初带有溢价。

我们也看到，当两套除楼层外完全一致的单位存在较大的价格差时，即便最终转售价更低，较便宜的那套在下行保护方面表现更好。

同样地，在二手交易中，买家往往更关注可负担性与单位状况，而非楼层高度。不过，这并不意味着高楼层总是表现不佳。比如 The Landmark、The Tre Ver、Park Colonial 与 Normanton Park 等项目，高楼层单位的平均回报更高；可见楼层在某些项目的具体语境中仍然重要。

尽管如此，从上面的数据看，更高楼层所付的额外溢价，并不一定能可靠地转化为转售收益。

为更好理解这一关系，我们再看具体的单笔交易。当我们将回报与楼层作图时，可以观察到离散情况，以及在逐户层面，高楼层是否会带来更好的结果，而不是只看项目层面的平均数。

我们也来比较一下开盘阶段的每层平均价格跳涨，与之后转售和二手交易中的表现。

这有助于判断二手市场是否认可开发商在开盘时收取的溢价，抑或这些溢价只是开盘阶段的营销，难以延续。

高楼层单位的绝对成交价依然更高，但每层的增量价差并不总是稳定；在某些情况下，低楼层反而更贵。

迄今为止，这强烈表明楼层溢价在开盘时“前置”。开发商几乎总会在一开始就为高楼层收取更高价格，但当单位进入二手市场后，这部分溢价往往会被侵蚀。

但如果不是在开盘时买高楼层，而是作为二手或转售去买，会怎样？

上面部分项目过新，缺乏足够样本可用。如果沿用同一数据集中的项目，只有以下4个满足该条件：

仅就这4个项目而言，高楼层在转售或二手交易中似乎回报更好。但样本量非常有限：

由于样本量难以代表整体，意义有限。于是我们再看2015至2017年推出的一些项目：

在这17个项目中，低楼层单位在其中12个项目取得更高的平均回报。这进一步印证了我们先前的结论：多数情况下，低楼层受益于更低的开盘入场价，使其回报能够追上甚至超过高楼层。

高楼层单位往往仍以更高的绝对价格成交，但开发商收取的溢价并未在其转售回报中得到持续体现。

我们也来比较一下开盘阶段的每层平均价格跳涨，与之后转售和二手交易中的表现。

在这里，少数项目在转售与二手交易中呈现出负的每层平均价格跳涨。

这也可能是时点效应。在新盘销售期，开发商通常会“低开高走”，随着去化逐步上调价格。

在某些情况下，更高楼层的单位可能更早被买走——当时整体价格仍较低（要么因为其更受欢迎，要么因为买家知道再等下去可能买不起顶层）。

相反，买家可能是在价格已被开发商上调后，才捡起剩余的低楼层单位。这会造成一种“低楼层更贵”的表象，但其实更多反映的是随时间推移的加价，而非对低楼层的真实偏好。

接着看从转售到二手、以及二手到二手的交易

在所分析的14个项目中，低楼层单位在其中8个项目录得更高的平均回报，包括 Seaside Residences、Kingsford Waterbay 与 North Park Residences 等。

再次印证，较低的入场价持续利好低楼层买家——即便在开盘之后的交易中亦然。但这并非普适，也有若干项目中高楼层表现更佳，例如 The Clement Canopy、Parc Riviera、Sims Urban Oasis 与 The Poiz Residences。

无论如何，关键信息是：一旦完全进入次级市场，这种关系更难预测。相较“新售再转售”，溢价能否延续，在次级市场里更不可靠。

结论

虽然高楼层在开盘阶段几乎总能拿到明确溢价，但根据我们手头的数据，这些溢价通常难以稳定地转化为转售收益。

尽管高楼层在转售与次级转手中的绝对成交价更高，但其百分比涨幅往往低于低楼层。原因可能有很多，但最可能的仍是：低楼层起初定价更低，因而上涨空间更大。

我们还发现的另一个规律是：单位越大、项目越旧，楼层溢价的可预测性越差。

当然，这并不意味着高楼层必然表现不佳。在某些项目中（多半具备优越景观或鲜明定位），高楼层的确能够跑赢。然而，证据表明，为“高度”支付额外溢价，更应是一种生活方式取向，而非主要出于财务考量。

对于“纯投资者”而言，关键着眼点确实在入场价而非楼层高低。低楼层凭借更低的开盘价格，具备明显优势：既有升值空间，又能降低资金占用。

一位我们采访的经纪人提出的有趣建议：

建议要么买得足够低，要么买得足够高。若买得足够低，你往往能以最低的入场价入手（而且如果目标是出租，大多数租客不会为更好的景观付出明显溢价）。

若买得足够高，你能与其他单位形成真正的差异。拥有最好的无遮挡景观，或身处项目内更具声望的位置，仍有助于后续议价。这只是一个观点，但不失为值得思考的角度。

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。