高楼层的HDB组屋升值更快吗？数据或许会让你意外

关于HDB组屋，一个常见看法是楼层越高溢价越高——往往因为视野或私密性更好。然而，HDB住户也相当务实：在我们与屋主和读者的交流中，许多人提到电梯乘坐时间长的麻烦，或者觉得顶层的居住体验较为孤立。与此同时，我们也知道仍有不少买家追逐更高楼层的单位。

鉴于这些相互竞争的观点，我们决定深入研究。不过，我们也意识到数据上的一些限制——尽管组屋因高度相似而看似同质，但在地段、楼龄、配套、景观等方面的差异可能非常显著。

因此，我们将范围收窄至10 至 19 年楼龄的HDB组屋，并观察其在2020 至 2024 年间的价格涨幅。10 至 19 年楼龄的组屋兼具成交量较高，以及存在超过 30 层楼高的项目（如 Pinnacle @ Duxton）。

我们也按户型（3房、4房与5房）与城镇来拆分数据，因为有些城镇的高楼层选择多于其他城镇。这样能更有效地隔离楼层因素，同时尽量确保比较的公平性。

免责声明：

• 我们仅纳入在每个“城镇-楼层-户型”组合中具备足够转售成交数据的组屋。因此，部分数据点缺失，因为相关成交极少或并不存在。
• 结果也具有特定时段属性（2020–2024）。若市场环境出现剧烈变化，楼层溢价（或其缺失）亦可能随之改变。
• 其他因素——如朝向、10 至 19 年楼龄之外的剩余租约、或特定楼栋特征——可能会盖过高楼层本身的影响。鉴于可供选择的组屋数量庞大，这些因素难以完全控除。

话虽如此，以下是我们的发现（若不关心具体涨幅数字，可直接看图表以把握整体走势）

按城镇与楼层区间划分的3房型价格涨幅

对于3房型，在非成熟城镇的高楼层单位，有时呈现出较强的价格涨幅。像榜鹅、盛港、蔡厝港、白沙和兀兰等城镇，涨幅时而超过 40%，部分甚至超过 50%。 

较早的“热点”如金文泰、女皇镇、红山与加冷/黄埔，走势更不一致：既有较高涨幅，但也出现低于 20% 的较弱表现。 

这里的一个例外是裕廊西，其在 19 – 21 层区间仅录得 2.42 per cent 的升值。这是受成交量不足所致的一次性离群值。

按城镇与楼层区间划分的4房型价格涨幅

像盛港、榜鹅与蔡厝港等非成熟城镇，在高楼层上也出现了部分更高的涨幅案例，往往超过 40%。 

至于后港与武吉班让，中楼层（例如 16 – 24）出现较强的价格跃升，甚至可能高于更高楼层的单位。

按城镇与楼层区间划分的5房型价格涨幅

碧山出现明显的价格跃升，部分区间涨幅超过 60%；但宏茂桥的差异极大——有的单位涨幅超过 50%，也有低于 10% 的。女皇镇与金文泰的波动同样较大，部分中楼层甚至跑赢高楼层。

观察与结论：

在不同城镇的3房型中，数据并未显示“楼层越高涨幅越强”的普遍规律。

例如，在榜鹅，底层的3房型单位在涨幅上几乎跑赢其他楼层，显示部分买家仍更看重通达性与可负担性，而非高处景观。

与此同时，三巴旺在接近第20层的区间录得最高升值，超过了低楼层与最顶层。在后港，第16层区间领先，既胜过较低楼层，也压过最高楼层。至于加冷/黄埔，约在第22层附近表现最佳，再次体现该城镇对中高楼层的偏好。

相较之下，兀兰似乎更“奖赏”位于第4至第7层的住户，这些楼层有时甚至胜过顶层。芽笼也呈现相似格局，第4至第7层区间录得较为可观的涨幅。

总体来看，当地城镇层面的因素，往往比“楼层高度”本身更重要。在某些城镇，便利性与较低总价可能推动底层需求；在另一些城镇，中层或接近顶层的单位，因在通达性与景观之间取得平衡，反而更受青睐。我们也需考虑动态变化，例如新项目的建设可能遮挡原本开阔的景观。 

诸如楼栋设计、人口结构（如退休缩屋族群）、周边配套等因素亦可能发挥作用——这也突显了要对全新加坡的3房型去概括“最佳楼层”有多困难。

4房型同样呈现“喜忧参半”，在部分案例中中/高楼层的涨幅更强

对4房型而言，走势依然多样。部分城镇（如裕廊西）显示低楼层（1 至 3）在转售涨幅上跑赢高楼层，意味着注重预算的买家仍倾向于更实惠的底层或中层单位。

不过，在兀兰，中楼层的优势相当明显，这些楼层的升值强于最底与最高楼层；而在三巴旺，则是偏低的中楼层领跑。其他地方（如盛港），低高楼层间的差距相对温和——大多数楼层区间的涨幅约在 40% 至 45%——表明整个城镇的需求面较为广泛。

总体上，4房型是最常见的户型，而数据的分化显示，需求既受可负担性驱动，也受生活方式偏好影响——因此并不存在简单的“就选顶层”或“永远选更便宜的低楼层”这类指导。

5房型的差异更大，但在部分城镇高楼层更为亮眼

在5房型（10–19 年楼龄）中，我们观察到：碧山在低楼层（1–3）录得全段中较高的涨幅，同时部分中高楼层（如 31–33）也有显著升值。这指向一类对城市边缘优质地段的大面积单位的强劲整体需求，几乎不受楼层影响。

兀兰在多个楼层都有可观涨幅，但有趣的是，中间楼层（8 至 10）有时会跑赢底层或顶层。

在部分近年人气走高的区域（如榜鹅或盛港的某些分区），数据呈现整体稳定上扬，对高楼层略有倾斜。

在这一细分中，我们看到，较大家庭或升级换屋者通常预算更高，往往更愿意为“溢价特征”买单。不过，对“真正的高楼层”的偏好并非放之四海而皆准。部分买家更在意电梯通行便利或靠近地面配套，尤其当他们有行动不便者或年幼孩子时。   

为何会出现如此差异？

我们认为主要有两点：

城镇与楼栋的特定需求

当地段与配套处于优质水平（例如成熟、中央地带的城镇），任何楼层都有机会取得不错的升值。诸如临近MRT、名校学区等因素，往往能压过第5层与第20层之间的景观差异。 

还需注意，在某些特定楼栋里，处于底层的“劣势”比其他楼栋更明显。比如：底层面向停车场、靠近垃圾收集点或嘈杂的咖啡店的楼栋，可能更易受到噪音与虫害影响。相反，也可能有较低楼层的单位远离上述干扰，其劣势并不显著。 

可负担性与溢价

尤其是3房与4房型，明显可见“优先可负担”的思维让低楼层持续受欢迎——若会压缩预算，一些买家并不愿为更高楼层支付更多。低楼层单位通常更易负担，因此潜在买家群更大。随着价格上行，这些更低价的单位会更受青睐。

归根结底，高低楼层与升值之间并不存在线性且一致的关系。就2020至2024年、楼龄10至19年的HDB组屋而言，我们的数据并不支持“高楼层必然涨得更好”的一刀切结论。事实上，许多城镇里低楼层表现强劲，而在另一些地方，中楼层甚至跑赢顶层。

与其执着于楼层高度，不如更关注地段、配套、楼栋朝向与买家结构等因素。还有不少“单位本身”的细节，例如维护状态或装修，也可能在最终成交价中起到更大的作用。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。