截至 Q1 2025，按揭权人拍卖挂牌有所上升。亦称为困境房产（distressed properties），这类住宅通常已被止赎。鉴于经济波动以及 end-2024 的较高利率，按揭拍卖增加并不意外；但如果你以为这是一波捡便宜房的机会，还是别抱太高期望。与大众认知相反，按揭权人拍卖并不总是“便宜”房源的来源：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
按揭权人拍卖挂牌在上升
新加坡的按揭拍卖在 Q1 2025 出现增长。根据 Knight Frank 的数据，Q1 2025 有 83 个按揭拍卖挂牌，较上一季度的 67 个大幅上升。
83 个按揭拍卖中，逾半数为住宅房产：其中包括 32 个非有地与 five 个有地物业，余下为商业或工业物业。拍卖会本身的成交依旧平淡，实际在拍卖会上成交的仅有 seven 套。
这意味着成功率仅约 five per cent，而这并不罕见，原因我们会在下文解释。
按揭拍卖上升被归因于 2023 与 2024 的高利率环境。今年情况或不至于那么糟：美国预计在 2025 进行 two 次降息，或有助于放缓按揭拍卖数量的上升。
不过在整体市场中，按揭拍卖仍只占全部房产交易的很小一部分。中介表示，诸如 Total Debt Servicing Ratio (TDSR) 等措施防止新加坡人过度举债；即便是困境卖家，多数也能在被止赎前，以尚可的回报先行售出房产。
为什么按揭权人拍卖并非获取“便宜”房源的渠道？
主要原因包括：
1. 底价依据估值，而非“甩卖”
与普遍看法相反，银行并不会为尽快出清而随意砍价。
银行仍有义务尽可能追回未偿贷款。此外，银行会像处理其他房产一样委托估价公司，根据市场水平设定拍卖底价——他们可能在房产长期未售的情况下接受较低估值，但你很难看到因“绝望”而出现的大幅折让。
若因离婚或破产等事由而出售，法院也有其估值采纳机制。估值同样来自认证的房产估价师。法院通常会确保相关各方不被亏待，尤其在离婚案件中需分割婚姻财产。基于这些原因，房产极少以显著低于估值的价格售出。
有一位中介也告诉我们，若底价确实很低（即连估价师也认为其价值不高），那大概并非普通买家应考虑的房子。典型情形可能是一栋状况严重恶化的有地住宅，修复可能需要投入 hundreds of thousands of dollars。
2. 拍卖中往往连底价都达不到
如前所述，拍卖会的成功率约 five per cent。这并不意外：多数拍卖以未达底价而告终。其后有兴趣的买家往往会在拍卖之后联系出售方——任何成交通常通过私下合约进行。
所以即便你听到或看到看似很低的出价，其实并不意味着什么——多数情况下并不会有下文。而且即便你转而与卖方洽谈私售，谈判过程与购买其他房产并无太大不同。
3. 优质单位常在进入拍卖前就被“筛走”
多数中介对此看法一致：若房产本身很优秀（地点佳、景观好、定价合理等），几乎不会走到按揭拍卖这一步。此类更好的房源大多会像普通房产一样，通过常规挂牌与营销售出。
那些久挂难售——例如挂牌一年仍未成交——的房源，往往要么（1）价格极高，如顶层公寓（penthouse）或洋房（bungalow），本就超出普通买家的承受范围；要么（2）处于项目中较不受欢迎的楼层/朝向/户型，因此难以吸引买家。
在后一种情况下，你下手前可能要三思；而拍卖会的氛围与节奏又会进一步压缩你的冷静思考时间。
因此，去看看拍卖会无妨，但别指望有巨大“捡便宜”
参加拍卖需要事先登记（Knight Frank、JLL 等大型机构通常会在其官网公布信息），但到场一般是免费的。请注意，若你确实想出价，通常需要在当天缴交一张押金支票（金额往往为成交价的 five to 10 per cent）。可联系负责该场拍卖的机构，获取其具体流程与指引。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
0 Comments